Испания оправилась после коронавируса: цены на недвижимость идут вверх, количество сделок увеличивается. В этом году прогнозируют дефицит жилья в новостройках и повышение цен на 10%. Как изменились тенденции на рынке недвижимости и что ожидать 2022 году?

Источник фото: https://nedvizhimost-majorki.ru/upload/medialibrary/398/398d35a7a19dc8c46dc2092e69d8adf0.jpg

Недвижимость в Испании всегда была привлекательной для инвестиций. Она дешевле по сравнению с аналогичным жильем в других странах ЕС. Так, недвижимость в Барселоне в среднем обойдётся вдвое дешевле, чем в Париже.

Тёплая погода, невысокая стоимость жизни и благоприятный инвестиционный климат сделали Испанию притягательной для иностранного капитала. 44% инвесторов покупают жилье в Барселоне, 16% — Мадриде. Но пандемия оставила свой отпечаток на рынке недвижимости, притормозив его развитие. Это не первые “качели”, которые пережила испанская недвижимость. Согласно с данными INE, с 2007 по 2015 год спад стоимости недвижимости составил 36,3%. А цены на существующее жилье снизились на 43,1% (-49% с поправкой на инфляцию).

В 2022 году рынок недвижимости Испании активно восстанавливается, хотя на него оказывает давление геополитическая ситуация, рост цен на энергоносители и инфляция.

Рынок недвижимости Испании: преимущества инвестиций

Источник фото: https://howtobuyinspain.comhttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2022/02/Real-Estate-price-changes-in-Europe-Eurostat-Quarter-Changes-Sept-2021.png

Испания привлекательна для переезда на ПМЖ, летнего отдыха, а также инвестиций в недвижимость, которые приносят пассивный доход. До пандемии от 12 до 20% продажи жилья в Испании приходилось на иностранных покупателей. Что делает инвестиции недвижимости в Испании привлекательными для нерезидентов?

• Удачное территориальное расположение сделало Испанию страной-мечтой: европейская страна омывается как Средиземным морем с южной стороны, так и Атлантическим океаном в северных регионах. Уже с конца весны стартует морской сезон, который длится до поздней осени.
• Развитая инфраструктура. В Испании высокое качество жизни, качественные дороги, удобная инфраструктура. Площадь Испании более 500 000 км² – благодаря чему выбор вариантов недвижимости обширен. Мадрид входит в топ-10 городов мира, а Барселона занимает 13-е место по данным PwC. Но на рынке цены в разных регионах имеют значительную разницу.

• Благоприятный инвестиционный климат. В Испании внедряют программы по поддержке иностранного бизнеса. Нет ограничений на инвестиции в коммерческую недвижимость для иностранцев: они получают такие же права, как и испанцы. Физические юридические лица могут без ограничений регистрировать на себя как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также перепродавать ее. Юридически процесс максимально прозрачен и безопасен.
• Ипотечное кредитование. Иностранец может попросить кредит в испанском банке для приобретения недвижимости. Процентные ставки в Испании невысоки. По данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), в октябре 2021 года средняя процентная ставка по ипотеке в Испании составляла 1,1%. 
• Иностранцы могут рассчитывать на кредит в размере до 60% от стоимости недвижимости. Срок погашения кредита от 5 до 25 лет.
• ВНЖ через инвестиции в недвижимость. При покупке недвижимости стоимостью от 500 тыс евро покупатель имеет право получить “золотую визу”: ВНЖ в Испании. Это открывает возможность передвижения по зоне Шенгена, быстрое оформление документов, а также возможность получить испанское гражданство по истечении 10 лет. С 2014 по первое полугодие 2021 года было выдано более 6, 5 тыс “золотых виз”. Однако из-за пандемии количество виз, одобренных в 2020-2021 году, значительно снизилось.
• Покупка недорогого жилья у моря. Иностранные покупатели, зачастую с более высоким доходом, чем местные жители, часто выбирают прибрежные районы и Барселону. Цены в Испании на жилье ниже, чем в среднем по Европе.
• Ликвидность. Можно не переживать о том, чтобы продать испанскую недвижимость в случае необходимости: она пользуется высоким спросом.
• Простота оформления договора купли-продажи. Купить испанскую недвижимость можно удаленно, оформив доверенность и не присутствовать лично при подписании сделки.
• Рентабельность. Ставки аренды в Испании постепенно увеличиваются, как на кратковременную и долговременную аренду. Более 20% испанцев арендуют жилье. Наиболее высокий спрос наблюдается в коммерческой недвижимости (туристическая), которую в будущем можно сдавать в аренду. При инвестициях в туристическую недвижимость рентабельность составляет 6–7% годовых. Речь идет не только о недвижимости не берегу моря или океана, но и в популярных туристических локациях.
• Страховка недвижимости. В Испании нет закона об обязательном страховании недвижимости, но 70% квартир здесь застраховано. Страховка покроет любые поломки, которые могут случиться в квартире. Например, выход техники из строя из-за перенапряжения.
• Экологичность. Европейское законодательство направлено на устойчивое строительство, нацеленное на повышение энергоэффективности, сокращение негативного влияния на экологическую среду. Новые дома возводят с учетом энергосберегающих технологий, что снижает в итоге коммунальные платежи для конечного покупателя.
• Гарантия качества объекта. Покупка жилья на этапе строительства часто напоминает “кота мешке”. Но в Испании застройщики предоставляют гарантии на устранение дефектов. В течение года после сдачи объекта в эксплуатацию собственник жилья может заявить о выявленных строительных дефектах, вплоть до проблем с сантехникой, электрикой, стеклопакетами. По закону, застройщик обязан устранить недочеты.

Читайте также: Топ-10 ПО для управления коммерческой недвижимостью

Недостатки покупки недвижимости в Испании

Источник фото: https://ik.imagekit.io/e41gztlv7tj/catalog/0f137adde943429ca2bc0cd87c77a843/bf01_thumb.jpg

Их не много, но все же есть нюансы, которые следует учесть. 

• Налоги и расходы. Доходы от аренды могут “съедать” налоги на недвижимость и расходы на ее содержание.
• Бюрократия. Открытие счета в Испании неотъемлемая часть покупки недвижимости. Затем необходимо ежегодно предоставлять банку документы, подтверждающие доходы (с переводом на испанский и апостилем).
• Угроза сквоттеров. Недвижимость, в которой никто не проживает, подвергается угрозе быть заселенной самозванцами. Сквоттеры могут самовольно забраться в пустующее жилье. Выселить из можно только через суд, который 100% будет на стороне собственника. Но дело может рассматриваться годами. При этом коммунальные услуги — обязанность собственника. Сквоттеры — причина беспокойства многих испанцев, имеющих недвижимость в разных районах страны. Ущерб, который нанесут такие жильцы, покроет страховка. Но её необходимо предусмотрительно приобрести.

Будущее фасилити менеджмента и управления недвижимостью

Скачайте полную версию бесплатно

Скачать

Будущее фасилити менеджмента и управления недвижимостью

×

Последствия пандемии

Источник фото: https://www.caixabankresearch.com/

Пандемия, которая не так давно отступила от испанских берегов, оказала значительное влияние на рынок недвижимости и обусловила новые тенденции. В частности, изменилось соотношение инвестиций в разные типы недвижимости.

• Дефицит новостроек. Меры безопасности, к которым пришлось прибегнуть во время пандемии, увеличили затраты на строительство и снизили его темпы. Спрос на новое энергоэффективное жилье растёт, а предложений меньше, чем желающих вложиться в покупку. Ввод нового жилья увеличился почти на 30% до 73 263 единиц за первые три квартала 2021 года. Но спрос опережает эти показатели.
• Спрос на виллы. Карантин изменил приоритеты испанцев: предпочтение стали отдавать домам в пригородной зоне со своим участком, а не квартирам в многоэтажных зданиях. Спрос на виллы увеличился с 2020 года на 36%.
• Просторное жилье. Количество сделок по квартирам 2021 году возросло на 10%. Активным спросом стали пользоваться квартиры большой квадратуры с несколькими комнатами, мансардами, террасами и садами. Стали уделять внимание комнате под офис для работы на удаленке.
• Разрыв в цене между первичным и вторичным рынком. Осенью 2021 произошел резкий разрыв стоимости нового  и бывшего в употреблении жилья: первичный рынок ушел вверх на 34%. Это обусловлено многими факторами, включая инфляционные процессы.
• Снижение спроса на коммерческую недвижимость. В 2021 интерес к офисным помещениям резко упал. Один из факторов — переход многих компаний во время пандемии на удаленную работу, а также снижение числа посетителей. Гостиницы и другие туристические объекты также вызывают меньше интереса у инвесторов. В тоже время помещения для ретейла продолжали пользоваться спросом.
• Переход на долгосрочную аренду. В 2020 году из-за карантина и закрытых границ туристов было мало. Пришлось переходить  от краткосрочной туристической аренды к долгосрочной.

Читайте также:  Как PlanRadar может решать задачи управления коммерческой недвижимостью

Изменение цен на недвижимость

Испанский рынок жилья постепенно восстанавливается после пандемии. В 2021 году количество сделок возросло на 38%. А число сделок со стороны иностранцев вышло на докоронавирусный уровень. Рынок недвижимости Испании восстанавливается во многом благодаря заграничным покупателям. Резкое повышение числа сделок, в частности, объясняют отложенным спросом, когда пандемия не давала возможности реализовать планы. 

Источник фото: https://www.theolivepress.es/spain-news/2022/06/25/boom-time-spains-property-market-on-the-up-with-help-from-foreign-buyers/

• Продажи домов в Испании выросли на 35,9% до 467 509 единиц за первые десять месяцев 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (данные Национального института статистики INE).
• По данным Банка Испании, цены на жилье в Испании выросли на 2,59% (-0,78% с поправкой на инфляцию) до 1662 евро за (кв. м) в течение года до третьего квартала 2021 года. Это лучший показатель за два года.
• Идёт постепенное повышение стоимости жилья, но цены еще далеки от своих пиковых значений. Сейчас они на 20-30% ниже своего исторического максимума, который наблюдался в 2008 году. 

Источник фото: https://howtobuyinspain.com/en/spanish-property-prices-2022/

Недвижимость в Испании уже испытывала несколько подъемов и падений. С 1996 по 2007 год наблюдался подъем и цены выросли на 197%, а на прибрежные объекты — на 250%. Это один из самых высоких показателей роста цен на жилье в Европе. В этот период большое число иностранцев из Великобритании, Франции и Германии, приобрели недвижимость в Испании. Однако в 2008 году спад на рынке жилья больно ударил по испанской экономике. Застройщики остались с блоками непроданной недвижимости и огромными долгами, что отразилось на рынке недвижимости. С 2015 по 2019 год недвижимость росла, но не достигла докризисного уровня.

Средние цены начало 2022, кв.м

• Андалусия – 1824€;
• Арагон – 1329€;
• Астурия – 1348€;
• Балеарские острова – 3353€;
• Валенсия – 1485€;
• Канарские острова – 1960€;
• Каталония – 2317€;
• Мадрид – 2967€

Таким образом, квартира в Мадриде на 60 кв.м обойдется от 200 тыс евро, а на Канарских островах —   от 100 тыс евро.

Рост цен по регионам (2021 г):

Имеет место разброс цен в зависимости от региона: в Барселоне средняя цена достигает 3033 евро, в Арагоне  — 1330 евро. Дешевле всего можно купить недвижимость в Эстремадуре — 940 евро за кв.м, а в маленьких городках цены могут быть еще ниже. В 2021 году активнее недвижимость дорожала в таких регионах:

• Канарские острова: + 6,95%
• Кантабрия +6,88%
• Балеарские острова +6,78%
• Мелилья + 6,66%
• Мурсия +6,29%
• Андалусия +6,04%

Наибольшее число сделок совершено в регионах с высокой деловой активностью:

• Андалусия
• Каталония
• Валенсия
• Мадрид
• Малага
• Барселона

А в 2022 году рост инвестиций в недвижимость  ожидают в таких регионах как Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Валенсия, Аликанте, Малага. Традиционно популярны направления как Канарские острова, Коста-Брава, Коста-Бланка.

Также влияние на стоимость жилой недвижимости оказывает ряд факторов, в частности:

• Расположение. Жилье в курортных регионах и туристических локациях дороже, чем в более спокойных пригородных регионах. Первая линия стоит всегда дороже жилья, от которого необходимо долго добираться до моря.
• Год постройки. Выгоднее всего приобретать жилье при начальной стадии продаж. Рынок первичного жилья дороже вторичного, возведенного в прошлом веке из-за несоответствия современным требованиям.
• Площадь. Средняя площадь квартир около 70 м2. Обычно они включают две спальни, балконы, террасы. Современное жилье оснащено подземными гаражами.

Тенденции рынка недвижимости Испании в 2022 году

Источник фото: https://torrevieja-tur.comhttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2018/12/Top-3-mest-dlya-pokupki-nedvizhimosti-v-Ispanii-populyarnyih-sredi-rossiyan-855×530.jpg

В 2022 году доходность от приобретения недвижимости растет: Испания возвращает свои позиции после пандемии. Хотя на рынок оказывают давление геопроцессы, включая военный конфликт в Украине, инфляция, рост энергоносителей, рынку недвижимости пророчат умеренный рост. Банк Испании прогнозирует доходность испанского рынка недвижимости в размере 7%. Цена вырастет на 10%, а продажи — на 15% в 2022 году, считает Гонсало Бернардос, профессор и директор магистерской программы по недвижимости в Университете Барселоны. В целом, эксперты отмечают, что приобрести жилье в Испании в 2023 по ценам 2022 года года не представится возможности. В 2022 ожидают следующие тенденции:

•  Дефицит новостроек. Новое жилье по-прежнему будет дорогим и дефицитным, этому способствует медленная выдача строительных виз. На него будет приходиться лишь 15% сделок. Спрос будет стимулировать ввод жилья в 2023 году (+21%). Но по данным Евростата, застройщикам и покупателям в 2022 году придется столкнуться с увеличением стоимости строительства почти на 12% в год. Высокий уровень продаж и удорожание строительных материалов будут поддерживать рост цен на жилье в ближайшие два года. В новых домах средняя стоимость квадратного метра достигла 2551 евро в конце 2021 года. 
• Незначительное снижение темпов продаж. Дисбаланс между спросом и предложением, вызванный отсутствием необходимого количества новостроек и нехваткой запуска новых проектов, будет определять темпы продаж в 2022 году. В CaixaBank прогнозируют, что число сделок уменьшится на 8%. 
• Ограничение доходности от аренды. Цены на аренду в Испании в 2022 году продолжают расти практически во всех регионах, кроме аграрных провинций в удалении от моря. Согласно исследованию Global Property Guide, доходность от аренды недвижимости в Испании сейчас умеренно высока. В некоторых местах в Испании покупка квартиры в последние годы становится все более привлекательной с точки зрения доходности. Цены на аренду выросли более чем на 46% с третьего квартал 2015 года по 2022 год. Однако испанское правительство утвердило план по контролю за арендной платой. Он предусматривает ежегодную индексацию цены, зафиксированной в первоначальном договоре, в зависимости от роста индекса потребительских цен. Закон может заставить собственников отказаться от долгосрочной аренды своей недвижимости. Также будут увеличены налоги на пустующие дома в стране. Это отразится на тех, кто владеет несколькими объектами жилья. 
• Изменение ставок. Процентные ставки будут расти быстрее, чем ожидалось несколько месяцев назад. Основной фактор, который оказывает влияние на рынок недвижимости,  —   общее экономическое состояние. По итогам 2021 года, инфляция составила 4,5%. По данным Банка Испании уровень инфляции в 2022 году достигнет 7,5%. Это не даст возможности банкам и далее кредитовать по ипотечным займам на низких ставках. 
• Использование цифровых решений. Во время пандемии стали приобретать популярность цифровые туры по продаже недвижимости. Благодаря цифровым решениям, удалось прибегнуть к новому формату сотрудничества. Виртуальные туры с 360-градусными снимками, аэрофотоснимки, сделанные дронами, стали удобными инструментами для участников рынка. Пандемия дала импульс для широкого использования  цифровых решений. В том числе, и для управления недвижимостью. Облачные цифровые решения позволяют эффективно управлять активами недвижимости из любой точки мира.

 PlanRadar – программное обеспечение для управления проектами недвижимости, для автоматизированного и централизованного управления техническим обслуживанием объектов и минимизации времени простоя. Попробуйте PlanRadar для оптимизации управления проектами коммерческой недвижимости бесплатно в течение 30 дней и оцените простоту использования и экономию времени в рабочих процессах.

Протестируйте PlanRadar бесплатно