Błędy budowlane stanowią nieodłączną część procesu inwestycyjnego i mogą się pojawić na każdym jego etapie: zarówno podczas fazy przygotowawczej czy projektowania, jak i w trakcie realizacji oraz przekazania użytkownikom. O ile jednak wypada nam zaakceptować, że od czasu do czasu wszędzie zdarzyć się mogą drobne niedociągnięcia czy irytujące uchybienia, o tyle poważne błędy budowlane generują duże koszty, bywają przyczyną awarii, a nawet katastrof budowlanych. I tu już rzecz jasna nie ma miejsca na żarty.
Czym zatem są błędy budowlane i jakie ich rodzaje możemy wyróżnić? Dlaczego w ogóle się zdarzają? Jakie są największe błędy budowlane i w jaki sposób nowoczesne oprogramowanie dla branży nieruchomości może pomóc zminimalizować ryzyko ich wystąpienia?
Czym są błędy budowlane
Warto zauważyć, że błędy budowlane to pojęcie funkcjonujące w języku potocznym – analogicznie jak usterka czy defekt. W polskiej nomenklaturze prawniczej występuje wyłącznie termin „wada” (np. wada fizyczna przedmiotu sprzedaży w art. 556 k.c.). Według opracowania Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa wada budowlana to „każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników, która daje się wyeliminować za pomocą współczesnej techniki budowlanej”. Wadą jest również brak właściwości obiektu, o której sprzedający zapewnił kupującego1 . W teorii wydaje się to jasne, ale czy wszystkie przypadki upchniemy do jednego worka? Może da się ten zbiór jakoś pogrupować, wskazać konkretne kategorie błędów budowlanych?
Rodzaje błędów budowlanych
Wśród wad budowlanych najczęściej wymienia się dwie główne grupy:
- wady prawne – występują, kiedy wykonawca wykorzystał materiały lub urządzenia stanowiące własność lub obciążone prawem osoby trzeciej (np. pochodzące z kradzieży) lub zastosował materiały i urządzenia niedopuszczone do obrotu w budownictwie;
- wady fizyczne – to odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, sprzeczne z zasadami wiedzy technicznej, niespełniające podstawowych wymogów bezpieczeństwa:
-
- wady jawne – wykryte przed odbiorem końcowym budynku,
- wady istotne – wykluczające funkcjonowanie obiektu i odgrywanie przypisanej mu roli,
- wady ukryte – takie, które powinny ujawnić się w okresie rękojmi lub gwarancji,
- wady trwałe – wady fizyczne, z którymi obiekt budowlany może funkcjonować,
- wady podstępnie zatajone – takie, o których wykonawca wiedział w czasie wykonywania robót budowlanych.
Ludzkie błędy budowlane
Najsłabszym ogniwem skomplikowanego procesu inwestycji budowlanej zwykle okazuje się człowiek. I to właśnie wśród działań niepożądanych, jakimi są ludzkie błędy budowlane, można wyróżnić dwie kolejne grupy: działania zamierzone (w pełni świadome, przemyślane i mające określony cel) oraz działania niezamierzone (wykonywane niecelowo, odruchowo, pod wpływem chwili). Pierwsza z wymienionych kategorii to zaniechania czy uchybienia, ale także przestępstwa i wykroczenia. Błędy budowlane niezamierzone da się zaś podzielić na pomyłki (gdy coś się przeoczy lub pominie przez zapomnienie) i błędy merytoryczne (wynikające z braku wiedzy i nieznajomości zasad)² . Jak widać z tego pobieżnego wyliczenia, sporo czynników może decydować o wystąpieniu błędów i uszkodzeń budowlanych oraz konieczności ich usuwania. Dlaczego tak się dzieje?
Przyczyny błędów budowlanych
Większość katastrof i awarii budowlanych jest efektem splotu przynajmniej kilku czynników inicjujących, które często prowadzą do powstania kolejnych przyczyn lub mogą zwiększyć prawdopodobieństwo ich wystąpienia. Słowem: to trochę takie samonapędzające się koło. Istnieje jednak bez wątpienia kilka kwestii, na które warto zwrócić szczególną uwagę, by uniknąć błędów i uszkodzeń budowlanych oraz ich usuwania. Niezwykle ważne, a czasem niestety bagatelizowane, są aspekty organizacyjne: efektywne zarządzanie projektem i zadaniami, właściwa organizacja pracy, sprawna kontrola i skuteczny nadzór. Nie bez znaczenia pozostają także czynniki psychologiczne i socjologiczne (w tym: stres, presja, motywacja) oraz dobra komunikacja (poprawny przepływ i czytelność informacji dla wszystkich interesariuszy projektu). Dbanie o nadzór i kontrola jakości to kolejne sposoby na zminimalizowanie ryzyka wystąpienia błędów budowlanych. Wady mogą też dotyczyć kwestii technologicznych, związanych z brakiem wiedzy lub doświadczenia zawodowego, i wielu innych czynników. Jak to wygląda w praktyce?
10 najczęstszych błędów budowlanych
Podczas odbioru mieszkania, domu czy innego obiektu warto zwrócić uwagę na kilka kwestii, które bywają szczególnie problematyczne i są często wykrywane zarówno przez nabywców nieruchomości, jak i inspektorów budowlanych świadczących profesjonalne usługi z zakresu oceny stanu technicznego budynku. Zwykle w towarzyszących im zestawieniach pojawiają się opisy i zdjęcia błędów budowlanych takich jak:
- Niska jakość wykończenia ścian (nierówności, rysy, ubytki, pęknięcia, brak kątów prostych);
- Nieszczelności drzwi i okien;
- Niedrożność wentylacji;
- Nieszczelność instalacji wodno-kanalizacyjnej;
- Nierówne i zawilgocone ściany;
- Źle osadzone drzwi i ościeżnice;
- Uszkodzone parapety;
- Rysy, otarcia i obicia na elementach takich jak drzwi, okna, ościeżnice i grzejniki;
- Niewyregulowane okna;
- Cieknące kaloryfery.
Co zrobić, gdy będziemy mieć pecha i trafimy na błędy budowlane?
Odszkodowanie za błędy budowlane
Niezależnie od rękojmi za wady fizyczne i gwarancji nabywcom przysługuje również odszkodowanie za błędy budowlane, którego można dochodzić na zasadach ogólnych, z polisy ubezpieczeniowej lub majątku winowajcy. Należy jednak spełnić jeden warunek: odszkodowanie z OC sprawcy będzie wypłacone, jeśli zaistnieje szkoda, co do której można udowodnić związek przyczynowo-skutkowy z nienależytym wykonaniem robót budowlanych lub projektowych. Warto być na to gotowym i zgromadzić zawczasu namacalne dowody, np. zdjęcia błędów budowlanych. W zależności od zapisów umowy odszkodowania za błędy budowlane można dochodzić od:
- projektanta
- kierownika budowy,
- wykonawcy,
- inspektora nadzoru inwestorskiego
Każda z tych funkcji wiąże się z odmiennym zakresem odpowiedzialności za właściwą realizację prac.
Rola PlanRadar w unikaniu największych błędów budowlanych
Podstawową kwestią powinno być zapobieganie wadom budowlanym. A narzędziem, które skutecznie wesprze w tym zakresie wszystkich interesariuszy, jest oprogramowanie dla branży nieruchomości. Dzięki platformie PlanRadar można bowiem sprawnie zarządzać usterkami, wygodnie rejestrując je bezpośrednio na cyfrowych wersjach planów za pomocą smartfona lub tabletu. Czytelność wszelkich uwag zwiększa dodatkowo opcja wzbogacania zapisów o elementy multimedialne: notatki głosowe, fotografie czy filmy.
Kolejną korzyść stanowi łatwe gromadzenie w aplikacji danych, które dokumentują błędy budowlane. Są one bezpiecznie przechowywane, synchronizowane i dostępne w chmurze dla użytkowników zgodnie z przypisanymi im uprawnieniami. Kompletność i uporządkowanie – tego właśnie należy oczekiwać od mocnego materiału dowodowego.
PlanRadar jest również dużo bardziej efektywny niż tradycyjne rozwiązania, gdy chcemy sporządzić listę kontrolną błędów budowlanych. Cyfrowe rozwiązanie gwarantuje bowiem standaryzację procesów kontroli i pozwala na łatwe eksportowanie raportów za pomocą jednego kliknięcia. Listę możemy edytować z dowolnego miejsca i o każdej porze, online i offline.
Zainteresowało Cię, jak platforma PlanRadar może przyczynić się do zminimalizowania ryzyka wystąpienia błędów budowlanych? Przetestuj darmową wersję oprogramowania dla branży budowlanej lub napisz do nas, jeśli masz jakiekolwiek pytania. Chętnie wyjaśnimy wszelkie wątpliwości związane z aplikacją.
1. https://sjp.pwn.pl/sjp/ryzyko;2518509.html
2.K. Kuchta, I. Tylek, A. Rawska-Skotniczny, Przyczyny i metody zapobiegania błędom ludzkim w inżynierskiej działalności budowlanej. Część I: Klasyfikacja i źródła błędów, „Przegląd Budowlany” 5/2017, s. 17–23
