Vad säger svensk lag om entreprenad- och byggaranti?
I exempelvis Tyskland finns det tydligt lagstadgat i civilrättslagen vad som gäller för entreprenad- och byggaranti, men i Sverige saknas lagstiftning som styr entreprenadrätt. Skrivelserna i jordabalken (1970:994), konsumentköplagen (1990:932) samt lagen om färdigställandeskydd (2014:227) ger oss lite att gå på, men är inte lika fullständiga som den tyska lagstiftningen.
Allmänna bestämmelser för entreprenader
I jordabalken regleras fastigheter och i konsumentköplagen regleras lös egendom. Däremot saknas det lagstiftning för byggen som befinner sig under konstruktion och som ännu inte är färdigställda. Inom den svenska byggbranschen har man därför kommit överens om att införa så kallade allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten (ABT 94) samt allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader (AB 04).
Branschens egen lagstiftning om garanti och byggfel
De allmänna bestämmelserna är upprättade av den ideella föreningen Byggandets kontraktskommitté och syftar till att fungera likt lagstiftning för användning vid upphandling och avtal för totalentreprenader. Bestämmelserna i AB 04 innebär att beställaren ansvarar för arbetets projektering samt att entreprenören ansvarar för utförandet. I de allmänna bestämmelserna regleras bland annat vem som bär ansvar för konstruktions- och byggfel samt om hur stor del av ansvarstiden som består av garantitid med mera.
Byggaranti, entreprenadgaranti och kontraktsgaranti
Vid upprättande av entreprenadkontrakt ställs ett krav på att byggentreprenören ska lämna en säkerhet till beställaren av arbetet som garanterar att de kommer att slutföra sitt åtagande inom garanti- och fullgörandetiden. Vanligtvis ställs dessa krav i kombination, men går även att beställa separat. Ibland kallas denna garanti också för entreprenadgaranti, byggaranti eller kontraktsgaranti. Dessa entreprenadgarantier kan också ställas tillsammans med en anbudsgaranti.
Fullgörandegaranti
Fullgörandegarantin är den entreprenadgaranti som syftar till att skydda beställaren mot att entreprenören inte skulle fullfölja sitt åtagande under entreprenadtiden och fram till dess att arbetet har genomgått en godkänd besiktning. Fullgörandetiden ger också beställaren ett skydd om entreprenören skulle gå i konkurs.
Denna garanti täcker byggfel och konstruktionsfel i det arbete som entreprenören har utfört fram till konkursen, men även de kostnader som uppstår i samband med att beställaren behöver hitta en ny entreprenör som kan slutföra arbetet. Övriga interna kostnader och stilleståndskostnader som uppstår i samband med att entreprenören inte kan fullgöra sitt åtagande täcks också av fullgörandegarantin.
När kan man göra anspråk på fullgörandegarantin?
Fullgörandegarantin börjar gälla när entreprenaden påbörjas och avslutas i samband med en godkänd slutbesiktning. När fullgörandegarantin är avslutad påbörjas garantitiden. Det går alltså att göra anspråk på fullgörandegarantin från och med entreprenadens start och fram till dess att godkänd slutbesiktning är genomförd.
Garantibeloppet uppgår vanligtvis till 10 procent av kontraktssumman, men beroende på vilka krav som beställaren har ställt kan detta belopp variera.
Garantitidsgaranti
Garantitidsgarantin fungerar likt fullgörandegarantin och är den byggaranti som syftar till att skydda beställaren mot de kostnader som uppstår om entreprenören skulle gå i konkurs och inte kan slutföra sitt arbete. Garantitidsgarantin täcker också de kostnader som uppstår för att åtgärda de konstruktionsfel och byggfel som uppkommer inom garantitiden.
När träder garantitidsgarantin i kraft?
Garantitiden träder i kraft efter det att entreprenaden har genomgått en godkänd slutbesiktning och det är först då som garantitidsgarantin träder i kraft. Garantitiden löper under en på förhand överenskommen tid – oftast mellan 2-5 år, i enlighet med de allmänna bestämmelserna. Vid garantitidens slut åligger det beställaren att kalla till en garantibesiktning för att kunna framföra garantikrav på entreprenaden.
Beroende på beställarens krav kan garantibeloppet variera, men uppgår i de flesta fall till 5 procent av den kontrakterade summan.
Observera att varken fullgörandegarantin eller garantitidsgarantin kan användas under en pågående tvist mellan de båda parterna. Garantierna kan användas efter det att tvisten har blivit löst.
Anbudsgaranti
Anbudsgaranti är en typ av garanti som en beställare ibland kräver vid en större entreprenad. Denna börjar gälla i samband med beställarens anbudsförfarande och övergår till en fullgörande- och garantitidsgaranti om entreprenören vinner anbudet.
Byggaranti vid dolda byggfel
I en entreprenad som har genomgått en godkänd slutbesiktning kan det uppstå dolda byggfel som upptäcks först några år senare, det vill säga när både fullgörande- och garantitidsgarantin har löpt ut. Vad gäller då? Och vem är ansvarig för att åtgärda dessa konstruktionsfel?
Byggfel under entreprenörens ansvarstid
I samband med att garantitiden träder i kraft tillträder även en så kallad ansvarstid. Denna är inte reglerad i svensk lagstiftning, utan löper enligt de allmänna bestämmelserna (AB 04) i 10 år. Den första delen av ansvarstiden kan således också sammanfalla med entreprenadens garantitid. Under ansvarstiden ställs entreprenören endast ansvarig för väsentliga byggfel som har orsakats av entreprenörens vårdslöshet. Det åligger beställaren att bevisa att det är entreprenören som ska ställas ansvarig för dessa konstruktionsfel.
Entreprenörens bevisbörda vid byggfel
Entreprenören ansvarar normalt sett för de byggfel som inträffar och framträder under garantitiden, men det åligger entreprenören att påvisa att det inte är de som bär ansvaret om de är av den uppfattningen. Detsamma gäller för konstruktionsfel som påträffas efter det att garantitiden har löpt ut.
Enklare bevisning med en byggapp
Entreprenörens bevisning för att arbetet har utförts enligt kontrakt underlättas om det finns ett smidigt och lätthanterligt verktyg för att samla in dessa bevis. Med PlanRadars byggapp är det enkelt att samla dokumentation, rapporter, ritningar och bilder under byggets gång. Med ett intuitivt verktyg som kan användas av samtliga medlemmar i byggprojektet går det att säkerställa att ingenting går förlorat. Exportera fullständiga rapporter inklusive kommuniceringsprotokoll med ett enkelt knapptryck och bevisa att beställarens anspråk på garantin inte uppfyller kraven med PlanRadars felhanteringsapp.
