Исследования говорят о дефиците качественной коммерческой недвижимости в Казахстане и значительном повышении арендных ставок за последние годы. Это открывает перспективы как для девелоперов, так для инвесторов: что ждет рынок в 2024 году?
Рынок коммерческой недвижимости РК сейчас активно растет и меняется. Последние несколько лет из-за изменений в логистических цепочках и прихода в Казахстан иностранных компаний спрос на коммерческую недвижимость значительно вырос. Сейчас в дефиците как офисная недвижимость и торговые площади, так и складская недвижимость.
Дефицит торговых площадей
Конкуренция за места в торговых центрах довольно высока, потому что спрос намного превышает предложение. Наблюдается высокая заполняемость торговых центров, арендные ставки только растут. В крупных городах правила диктуют собственники торговых площадей. Дефицит площадей и стабильный спрос со стороны клиентов на этом рынке создает отличные возможности для девелоперов, которые осуществляют строительство и управление объектами коммерческой недвижимости. За последние годы активно строятся крупные торговые центры.
Меняется и сам формат ТРК: многие торговые центры начали трансформироваться в мультимедийные пространства, где помимо магазинов открываются зоны для развлечений, рестораны и кафе, фитнес-клубы и другие объекты, которые привлекают посетителей. Это делает торговые центры более привлекательными для широкой аудитории. В Алматы и Астане активно развиваются проекты, направленные на создание таких многофункциональных комплексов.
- Согласно государственной статистике, в 2023 году в Казахстане насчитывалось около 7,4 млн кв. м торговых площадей. Однако аналитики компании Colliers Kazakhstan утверждают, что лишь пятая часть этих площадей соответствует современным стандартам и может считаться высококачественной.
- По данным, на начало 2023 года в Казахстане работало более ста торгово-развлекательных центра. Из них 33 (32%) находятся в Алматы, 11 (11%) — в Астане, а остальные 58 (57%) распределены по другим городам страны
- Согласно с информацией компании TSMP, на начало 2024 года объем качественных торговых центров в Алматы составляет около 880 тыс. кв. м, в Астане почти в два раза меньше — около 403 тыс. кв. м.
- Обеспеченность населения современными торговыми площадями — около 390 и 276 кв. м на 1000 человек в Алматы и Астане соответственно. В региональных центрах этот показатель значительно меньше и варьируется от 24 до 151 кв. м на 1000 человек. А это говорит о значительном потенциале для инвестиций в торговую недвижимость именно в регионах.
Узнайте, как PlanRadar может организовать управление ресторанами и развлекательных центров
Благодаря инвестиционной привлекательности рынка, в РК появляются все новые объекты. В Алматы в 2023 году был открыт Aport East Mall площадью около 150 тыс. кв. м, а в 2024 году открылся крупнейший торговый центр Infinity Mall. А в Усть-Каменогорске. В сентябре 2024 года ожидается открытие ТРЦ Maxi Mall.
Складская недвижимость
Пандемия сыграла значительную роль в развитии электронной коммерции. Возрос спрос на складские помещения. И Казахстан в этом плане — один из ключевых игроков в Центральной Азии. Географическое расположение страны делает его стратегическим и удобным логистическим “узлом”. Именно РК занимает 81% от всего объема качественной складской недвижимости региона. Большинство складов находится в Алматы (66%), Астане (21%) и Актобе (7%). Ожидается, что этот рынок будет только расти, потому как увеличивается объем транзитной торговли.
Из-за повышенного спроса на складские помещения, сейчас особо остро ощущается их дефицит. Объем рынка складской недвижимости в Алматы составляет около 1, 3 млн кв. м. Но при этом в Алматы доля свободных площадей минимальна, а уровень вакантных площадей не превышает 1%. Такой дефицит связан с рядом факторов:
- Многие компании расширяются, что требует увеличения складских площадей для хранения своей продукции.
- Почти все игроки рынка увеличили свои запасы, что также повышает спрос на склады.
- На рынок активно выходят международные компании-производители, которым важно управление коммерческой недвижимостью.
Появляются новые форматы, такие как Darkstore (тип складских помещений, где собираются онлайн-заказы) и Dark kitchen (рестораны, которые работают только на доставку и не предназначены для посетителей).
Складская недвижимость: строительство новых объектов
Несмотря на повышенный спрос в этом сегменте, крупные девелоперы неохотно вкладываются в строительство складской недвижимости. Их строительство требует существенных инвестиций, и зависит от заемных средств, а маржинальность относительно низкая. При этом можно построить объект, но не найти на него арендатора: у каждого бизнеса своя специфика. Могут выдвигаться дополнительные требования к вентиляционным системам, пожарной опасности или требоваться умное управление коммерческой недвижимостью. К тому же, возведение складских помещений обходится не дешево. По данным Baker Tilly , на первое полугодие 2023 года стоимость строительства склада класса «А» в Алматы составила около $1, 5 тыс/кв.м. Цена обусловлена расходами на строительные материалы, дорогие климатические установки, затраты на логистику и прочее. Сложность в строительстве складских помещений в их индивидуальности.
Читайте также: Стоимость стройматериалов: влияние роста цен на рынок СНГ
Все это привело к развитию нового формата строительства в Казахстане. «Build-to-Suit», когда склады изначально возводятся под конкретного заказчика и отвечают всем необходимым параметрам. Девелопер сдает его в аренду на долгий срок, обычно от 7 до 15 лет. Эти договоры обычно не расторгаются, или если расторгаются, то с большими штрафами для клиента. Например, в марте 2023 года в Астане построили первый такой объект для Ozon. Открытие второго складского объекта по этой системе запланировано в Алматы на 2024 год.
Всего четвертом квартале 2023 года в Казахстане ввели в эксплуатацию 68 тыс. кв. м складской недвижимости, а в первом квартале 2024 года возводятся 230 тыс. кв. м складских площадей. Их планируют ввести в эксплуатацию течение 2024-2025 годов. Среди самых крупных проектов – логистический терминал «Кедитранссервис» (37,4 тыс. кв. м) и складской комплекс Damu Logistics Almaty (21, 5 тыс. кв. м). Также в ближайшие годы ожидается появление логистического центра компании Wildberries в индустриальной зоне Алматы.
Складская недвижимость: арендные ставки
Дефицит складских площадей приводит к повышению арендных ставок. По данным компании TSMP, в первом квартале 2024 года средневзвешенные ставки аренды на готовые площади класса A выросли на 9% до 153$/кв. м в год (без учета НДС), а на площади класса B – до 107 $/кв. м в год без НДС, что на 16% выше значений третьего квартала 2023 года.
Источник фото: https://tspm.kz/digest
В основном, арендаторами в этой сфере выступают компании из сфер e-commerce, логистики, дистрибуции и классического ритейла. Спрос на склады остается высоким, и дефицит предложения, по оценке экспертов, сохранится как минимум до конца 2025 года.
Узнайте, чем PlanRadar может быть полезен для управления объектами розничной торговли
Развитие офисной недвижимости
В Алматы, финансовом центре Казахстана, наблюдается устойчивый спрос на офисные помещения класса “А” и “А+”, обусловленный развитием бизнеса и финансовых операций. Инвесторы, стремясь к долгосрочной стабильности, выкупают бизнес-центры под собственные нужды. В долгосрочной перспективе, приобретение офиса может оказаться выгодным, так как компания перестает зависит от повышения ставок аренды. К тому же, грамотное управление офисной недвижимостью помогает оптимизировать свои операции, снижая операционные расходы.
Данные компании Bright Rich Kazakhstan
Среди факторов, которые оказали влияние на офисную недвижимость — переезд иностранных компаний в РК. В частности, многие российские компании за последние годы из-за санкций открыли свои офисы в Казахстане. Также многие компании из удаленки возвращаются в офис, устанавливая гибридный график работы. Все это приводит к увеличению спроса на офисы. Становятся популярны гибкие пространства и коворкинги.
По итогам января-июля 2023 года объем рынка офисной недвижимости в Алматы составил 2,4 млн кв. м, из которых класс «А» и «А+» занимают 9%, класс «B+» и «B» – 47%, а остальные классы – 44%. В Астане общий объем офисной недвижимости — 1, 7 млн кв. м.
Свободных площадей в офисах класса «А» и «А+» в Алматы и Астане немного: порядка 5,5-6,5%. А это свидетельствует о стабильном росте интереса к этим помещениям. В условиях низкого уровня вакантности арендодатели начинают диктовать свои условия по аренде, увеличивая ставки.
За первое полугодие 2023 года арендные ставки на офисы класса «В» и «В+» в Алматы выросли на 47%, а на офисы остальных классов – на 56%. В Астане арендные ставки на офисы класса «А» и «А+» увеличились на 4%. Самые дорогие офисы класса “А” и “А+” выросли в цене дороже на 33%, (более 40 доллара за квадратный метр). Это связано с ростом эксплуатационных расходов, с высокими процентами по кредитам для коммерческой недвижимости.
Источник фото: https://tspm.kz/digest
Офисы класса “В” и “В+” тоже подорожали, но не так сильно – на 10% (около 23 доллара за квадратный метр).
Цены на офисы других классов выросли на 18% (порядка 9 долларов за квадратный метр).
В Астане цены на офисы выросли в цене сильнее, чем в Алматы. “В” и “В+” подорожали на 47%, достигнув 18 долларов за квадратный метр. Офисы других классов выросли в цене на 56%, до 11 доллара за квадратный метр.
В ближайшее время рынок ожидает пополнение новыми объектами, включая бизнес-центры класса “А” и “B+” в Алматы и Астане. Всего по прогнозам в 2024 году планируют ввести около 100 тыс. кв.м. офисных площадей. Но это не окажет существенного давления на рынок и не приведет к снижению арендных ставок.
Читайте также: Мобильное решение PlanRadar для fit-out в строительстве
Перспективы дальнейшего роста
В условиях роста спроса и ограниченного предложения, особенно в сегментах торговых и складских площадей, инвесторы и девелоперы сталкиваются с новыми вызовами и возможностями. В ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста арендных ставок. Эксперты прогнозируют развитие рынка коммерческой недвижимости Казахстана: для этого есть все условия и предпосылки.
Еще один фактор “подогрева” рынка — все больше частных инвесторов вкладываются в коммерческую недвижимость.
Коммерческие помещения проще сдавать на долгий срок, и доход от аренды может быть в два-три раза выше, чем жилой недвижимости. Самый распространенный вариант инвестиций – покупка помещений на первых этажах жилых домов под торговые объекты.
Управление и эксплуатация коммерческой недвижимостью с PlanRadar
Рост рынка коммерческой недвижимости неминуемо приводит к вопросу управления площадями. Особенно, когда в портфеле инвестора собраны объекты классов “А” и “А+”, требующие поддержания высоких стандартов и контроля за высококлассным оборудованием. Управление коммерческой недвижимостью с PlanRadar, используя мобильной устройство, – новый эффективный подход для снижения расходов и управления недвижимостью разумнее. Облачное приложение позволяет легко контролировать активы с любой точки мира. Интуитивно понятный интерфейс и автоматизация процессов делают бизнес-процессы более эффективными.
Консолидация заявок: все заявки от сотрудников и арендаторов собираются на платформе, экономя время и сокращая необходимость в диспетчерах. Каждая заявка имеет назначенного исполнителя, сроки и статус выполнения, а управляющий получает уведомления о завершении задач. Информация по объектам обновляется в режиме реального времени.
Удобство коммуникации: PlanRadar ускоряет обработку задач и взаимодействие между управляющим, диспетчером, специалистами и клиентами. Арендаторы могут создавать заявки и отслеживать их выполнение в реальном времени, что улучшает клиентский сервис и повышает рейтинг коммерческого объекта.
Управляйте централизованно вашим портфелем недвижимости на платформе PlanRadar
Постановка задач: Создание задач происходит в несколько кликов с возможностью добавления фото, видео и голосовых заметок. Это позволяет техническим работникам заранее ориентироваться в ситуации и быстрее решать проблемы. Статус выполнения задач отображается онлайн, все правки и комментарии фиксируются в конкретной задаче.
Мониторинг: Действия сотрудников видны на информационной панели, что позволяет видеть, когда задача открыта, выполнена и насколько быстро.
Планирование техобслуживания: приложение помогает рационально управлять ремонтными работами и планировать профилактическое обслуживание. Это снижает вероятность поломок и уменьшает время простоя.
Электронный документооборот: все данные о конкретном объекте доступны в несколько кликов. Документация создается и систематизируется в приложении, что облегчает поиск нужной информации с помощью фильтров и ключевых слов.
Инспекции с цифровыми формами: используйте предустановленные шаблоны чек-листов для охраны труда, техники безопасности и пожарной безопасности. Заполняйте формы на объекте с помощью смартфона или планшета.
Автоматизация отчетов: Составляйте отчеты автоматически на основе данных, введенных в форму. Сгенерировать и скачать отчет можно в пару кликов.
Цифровые подписи: Подписывайте документы онлайн, ускоряя процессы согласований.
Работа с чертежами и BIM-моделями: приложение поддерживает работу с BIM-технологией, что помогает лучше понимать объект и эффективно проводить ремонты и техосмотры.
Аналитика: отслеживайте статус выполнения задач, сроки и получайте аналитику в реальном времени. Статистика и визуализация помогают выявлять проблемные места и планировать меры по их устранению.
PlanRadar — универсальная платформа, которую можно применить для различных отраслей . Сэкономьте до 6 часов в неделю на административной работе, управляйте задачами на нескольких объектах с одного смартфона, оптимизируйте торговые площади и затраты.
