Стоимость недвижимости в Черногории еще не высока по сравнению с другими морскими странами Европы, но побережье Адриатики уже превратилось в место крупных инвестиций. А 2022 год может стать последним шансом получить гражданство страны через покупку недвижимости. Мы изучили тенденции рынка недвижимости Черногории и регионы, которые наиболее интересны для инвестиций.

Источник фото: https://citizenship.bloghttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2022/05/Real-estate-market-montenegro-image-1.jpeg

 Черногория расположена на Балканском полуострове, в южной части Адриатического моря. Она занимает совсем небольшую площадь, но благодаря природным красотам стала популярным туристическим направлением. 

• Черногория – одна из самых маленьких стран европейского континента. Ее население около 600 тысяч человек. Одна из самых молодых стран мира, обретшая независимость в 2006 году.
• За короткое время она стала страной элитного туризма и популярным направлением для инвестиций в недвижимость. 
• Член НАТО с 2017 года. Кандидат на вступление Евросоюз. Согласно с оценками, 2028 год  —   крайний срок.

Преимущества покупки недвижимости в Черногории

Источник фото: https://immigrantinvest.comhttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2022/08/real-estate-in-montenegro_40039719.jpeg

• Черногория – один из самых солнечных туристических регионов Европы. Температура на побережье в течение полугода – от +18°C ​.
• Местный рынок недвижимости по-прежнему считается недооцененным. По европейским меркам объекты в Черногории недорогие. Можно найти как малобюджетные апартаменты, так и роскошные виллы. А вот средний сегмент местного рынка практически отсутствует. 
• Высокий доход от аренды: 4%-8% (валовой годовой доход от аренды). 
• Страна перешла на евро. Поэтому девальвация валюты инвесторам не страшна.
• Ориентация на элитный туризм. Именно его правительство выделило как один из главных приоритетов. Национальная стратегия направлена на то, чтобы сделать туризм главным бюджетообразующим фактором, привлекаются инвесторы для развития отелей и курортов.
• Возможность получить гражданство через покупку недвижимости.
• Удобное географическое расположение: до 2-х часов самолетом до европейских столиц. Два международных аэропорта (Подгорица и Тиват).
• Черногория хорошо подходит для развития всех видов туризма: имеет как живописное побережье, так и гористый северный район. 
•  Рынок с низким кредитным плечом в мире растущих процентных ставок — рост процентных ставок не повлияет на рынок в Черногории.
• Невысокие налоги

Риски инвестиций в недвижимость Черногории

• В Черногории есть несколько макрорисков, таких как растущий уровень государственного долга и общая макроэкономическая ситуация в Европе.
• Черногория граничит с Боснией, которая недавно была вовлечена в военный конфликт. 
• Нет заработка зимой: приобретенная на курортах недвижимость у моря простаивает не менее 6 месяцев.
• Практически отсутствует “золотая середина”. Мало жилья по средним ценам. Выбор или между ветхими домиками на побережье, или между дорогим элитным жильём. 
• Для инвестиций и перепродажи выбирайте либо новостройки, либо старые каменные дома/квартиры. Никто больше не интересуется постройками 90-х и 2000-х годов, хотя они могут быть хороши для личного использования, поскольку часто предлагают лучшую цену.
• В некоторых районах Которской бухты практически нет солнечного света круглый год из-за наклона гор. Обычно продавцы об этом умалчивают. 
• В Черногории многие постройки возведены незаконно, что может привести к серьезным проблемам в будущем. Осуществляете сделку через адвоката. 

Обзор главных городов и курортов Черногории

Источник фото: http://ammaresort.comhttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2022/03/amma-resort-maps.jpg

Хотя Черногория – небольшая страна, стоимость недвижимости значительно отличается в зависимости от региона. Рынок недвижимости можно разделить на три части: прибрежный, центральный и северный. Наиболее посещаемым районом страны является Адриатическое побережье. Его главные города и поселки – Будва, Котор, Тиват и Герцег-Нова. 

Средняя цена квадратного метра в Черногории сильно варьируется. Выше всего жилье котируется в Подгорице и прибрежной зоне. На севере страны недвижимость можно купить всего за 500 евро за квадратный метр. В Подгорице, столице Черногории, цены колеблются от 1000 до 2000 евро за квадратный метр. На побережье цены колеблются от 1000 до 4000 евро за квадратный метр.

Будущее фасилити менеджмента и управления недвижимостью

×

Подгорица

Столица Черногории, где проживает более 200 тыс человек. Она расположена в 250 км от побережья. Перспектива прироста капитала минимальна. Небольшой дом в новом районе может стоить всего 60 тыс евро. А отреставрированная вилла в престижном районе – 350 тыс евро.

В 2021 году средняя стоимость жилья достигла 1683 евро за кв.м в новостройках, что почти на 7% выше, чем в 2020 году. Стоимость объектов на вторичном рынке составила в среднем 1150 евро за кв.м.

Будва

Это основное место пляжного туризма и вечеринок в Черногории. Переполненный летом, тихий зимой и лишенный каких-либо культурных или годичных достопримечательностей, городок привлекает жителей Балкан среднего класса. Законы о зонировании настолько расплывчаты, что застройщики строят все выше и выше без какой-либо надлежащей городской планировки. С каждым годом Будва становится все более переполненной, так как на рынке всегда более чем достаточно предложений, чтобы компенсировать спрос. Цены имеют тенденцию к стагнации. Будьте готовы заплатить 2000 евро за кв.м за квартиру в 15 минутах ходьбы от пляжа. При этом доходность – 6-7% с учетом всех расходов и налогов. Близлежащие курортные городки, такие как Петровац, очень сезонны, хотя в этом районе планируются отели высокого класса.

Боко-Которский залив

Невероятные виды, напоминающие норвежские фьорды, сделали этот регион на Адриатическом море популярным для инвестиций. 

Реализуются масштабные проекты, призванные превратить Которский залив и Черногорию в целом в главное место Адриатики для сверхбогатых. Черногория сохранила лучшие земли для масштабных застроек.

В ближайшие годы более 5 миллиардов евро будут инвестированы в элитные курортные проекты в этом регионе, включая новые многофункциональные проекты, такие как Montrose (от кувейтской компании Northstar), Plavi Horizonti (от Qatari Diar), и Portonovi (от Azmont), который должен быть запущен в этом году. Сейчас в топ-3 лучших проектов входят:

• Порто Монтенегро. Бывшая база ВМС Югославии была выкуплена в 2007 году.  Эту часть Адриатического моря решили превратить в Монако и место для супер-яхт. Правительство подхватило эту инициативу,  разработав стратегию в целом для страны. Проект, удобно расположенный в 7 минутах езды от международного аэропорта Тиват, недавно был куплен Инвестиционной корпорацией Дубая. Стоимость квадратного метра в комплексе – 10 тыс евро. Инвесторы платят от 300 000 евро за небольшие квартиры и более 4 миллионов евро за пентхаусы.  Королевские семьи Персидского залива имеют несколько своих суперяхт, базирующихся здесь круглый год. В комплексе также находится 5-звездочный отель Regent. 
• Порто-Нови. Он расположен недалеко от Герцег-Нова, и открыл свои ворота в 2020 году. Сотни причалов, в том числе глубоководных, первый в Европе 5-звездочный отель сети One & Only Resort. Основные инвесторы находятся в Азербайджане. Стоимость недвижимости – около 9 000 евро/кв.м в зависимости от расположения.
• Луштица-Бэй. Совместное предприятие египетской Orascom (90%) и правительством Черногории (10%). Этот проект был начат более 8 лет назад и теперь открыт для публики. Общий объем инвестиций – около 1 миллиарда евро в течение 15 лет. Второй в Европе 5-звездочный отель Chedi открыл свои двери в 2019 году. Проектом предусмотрено 500 вилл, 1000 квартир, 7 отелей, две пристани для яхт, поле для гольфа, школы, медицинские учреждения. Цены варьируются от 3 тыс евро/кв.м до более чем 13 тыс евро/кв.м. В феврале 2019 года Luxury Network Group признала новый город Луштица-Бэй «Лучшим европейским объектом недвижимости». Стоимость вилл недалеко от пристани достигает 2 миллионов евро. 

Тиват

Город на Адриатике, где находится главный аэропорт. Расположенный в Боко-Которском заливе, он претерпел значительные изменения благодаря успеху Porto Montenegro, а цены на недвижимость выросли и стали самыми высокими на побережье. В окрестностях Тивата квартира с одной спальней продается примерно от 100 000 евро.

Котор

Главная достопримечательность Адриатического побережья, старинный город, центр туризма. Недалеко от города строятся кондо-отели. Квартиры по городу продаются от 100 тыс евро (однокомнатная).

Север Черногории

Горные городки Колашин и Жабляк так же популярны летом, как и во время лыжного сезона благодаря невероятным видам. Каждый год в инфраструктуру горнолыжных курортов вкладывают новые инвестиции. Регион включен в новую программу гражданства Черногории за инвестиции (CBI). На рынке продаются дома от 125 тыс евро, а квартиры меньшего размера — от 50 тыс евро. Стоимость покупки элитной недвижимости – от 250 тыс  евро.

Гражданство через инвестиции

Источник фото: https://montenegro-panorama-resort.comhttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2022/04/about-gci.jpg

В Черногории можно получить ВНЖ или гражданство при покупке недвижимости. Но есть условия: 

• Нужно вложить 250 000 евро в одобренный проект на севере страны (в горной местности) и сделать пожертвование в размере 100 000 евро правительству.
•  Или инвестировать в недвижимость на побережье 450 000 евро и сделать пожертвование в размере 100 000 евро правительству.
• Эта программа работает до конца 2022 года.

Преимущества покупки недвижимости в Черногории 

• Подать на гражданство могут члены семьи инвестора: дети до 18 лет (или старше, если они финансово зависимы), супруг или супруга.
• Доступ в зону Шенгена без визы, безвизовый въезд в 123 страны. 
• Вероятность стать гражданином ЕС после вступления Черногории в Евросоюз.

Недостатки 

•  Высокая стоимость;
•  Недвижимость в рамках проекта продается по завышенной цене;
•  В зависимости от проекта, на открытом рынке можно найти проекты со скидкой 10-50%;
•  Вступление в ЕС вероятно, но не гарантировано. 

Чаще всего покупателями элитной недвижимости стоимостью 2 млн евро являются граждане Украины, Канады, России и арабских государств. Элитное жилье от 500 тысяч евро популярно у немцев, австрийцев, израильтян. Квартиры и дома в бюджетном сегменте от 200 000 евро приобретают как местные инвесторы, так и выходцы из Турции, Африки и стран СНГ.

Высокий спрос наблюдается на элитное и малобюджетное жилье, но недвижимость средней ценовой категории по-прежнему отстает. Иностранные инвесторы проявляют больший интерес к новостройкам, вторичный рынок пока не так востребован.

Сколько придется платить после покупки: налоги на недвижимость в Черногории

Иностранцы имеют право приобретать в Черногории как дома и квартиры, так и земельные участки. В Черногории лояльная налоговая система, одна из лучших в континентальной Европе. Корпоративный подоходный налог – 9%, 9%  – подоходный налог с физических лиц, 9% – налог на прирост капитала. Налог на наследство отсутствует. Ставки налога на недвижимость также привлекательны для иностранцев. Например, ставка налога на передачу собственности – 3%, а годовая ставка налога на недвижимость варьируется от 0,25% до 1% от рыночной стоимости объекта. Черногория также подписала соглашения об избежании двойного налогообложения доходов и имущества с более чем 40 странами.

Аренда недвижимости: цены идут вверх

Источник фото: https://newwaverealestate.mehttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2022/06/Izdavanje-nekretnina_glavna-520×328.jpg

В среднем, инвестор может рассчитывать на 350 евро в месяц от арендаторов за квартиру с одной спальней и порядка 700 евро за апартаменты с тремя спальнями.

Но цены в популярных районах, таких как Боко-Которский залив выше. Аренда апартаментов с тремя спальнями:

•  Подгорица – 600 евро;
•  Котор – 900 евро;
•  Тиват — 1050 евро;
•  Будва – 1400 евро.

Сейчас наблюдается рост спроса на жилье Черногории, за счет чего цены идут вверх. По данным агентств недвижимости, цены на побережье Адриатики повысились в 2–3 раза. Однако пока что они не зафиксированы в официальной статистике госорганами.

Сколько стоит жилье в Черногории в 2022 году

Источник фото: https://yuriydubkov.comhttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2022/07/guy-yumpolski-dFN2nNMXQ3s-unsplash.jpeg

Число туристов стабильно росло до 2019 года, а затем резко упало в 2020 году. Но даже во время пандемии рынок сохранил высокие позиции и смог пережить сложный период с минимальными потерями. Продажи не упали, а арендные ставки не увеличились. Такой успех на фоне мирового кризиса объяснить достаточно просто — Черногория привлекает фрилансеров из Европы и других регионов, в первую очередь, своим мягким климатом и низкими ценами. С распространением удаленной работы в стране количество гостей значительно увеличилось.

Несмотря на то, что туристический сезон 2020 года стал для Черногории самым провальным, существенного влияния на рынок недвижимости это не оказало. Пострадали центральные районы, где цены на новое жилье показали падение на 22%. Подгорица и регион Адриатики подешевели незначительно. Инвестиционная активность наблюдалась даже в период жесткого карантина, когда сделки заключались онлайн.

В 2021 году стоимость недвижимости в Подгорице, столице Черногории, и на побережье Адриатики повысились на 3-7%. По информации статистического управления Черногории, больше всего удорожало жилье на первичном рынке: на 10-13%. На рост цен также повлияло подорожание строительных материалов. По данным Статистического управления Черногории, недвижимость в прибрежных городах стоит в среднем 1445 евро за кв.м в первом квартале 2022 года. На популярных курортах цены на недвижимость выше:

•  Будва — 1838 евро кв.м;
•  Тиват — 1870 евро за кв.м;
•  Котор — 2025 евро за кв м.

В бюджетном секторе (старые дома, студии) стоимость квадратного метра – от 500 евро. Элитная недвижимость стоит от 4000-5000 евро за квадратный метр.

Цены на недвижимость в Черногории по-прежнему одни из самых низких в регионе и Европейском союзе. Ожидают, что стоимость недвижимости возрастает после вступления в ЕС.

Особенности рынка недвижимости Черногории 2022

Число туристов стабильно росло до 2019 года, а затем резко упало в 2020 году. Но даже во время пандемии рынок сохранил высокие позиции и смог пережить сложный период с минимальными потерями. Продажи не упали, а арендные ставки не увеличились. Такой успех на фоне мирового кризиса объяснить достаточно просто — Черногория привлекает фрилансеров из Европы и других регионов, в первую очередь, своим мягким климатом и низкими ценами. С распространением удаленной работы в стране количество гостей значительно увеличилось.

Несмотря на то, что туристический сезон 2020 года стал для Черногории самым провальным, существенного влияния на рынок недвижимости это не оказало. Пострадали центральные районы, где цены на новое жилье показали падение на 22%. Подгорица и регион Адриатики подешевели незначительно. Инвестиционная активность наблюдалась даже в период жесткого карантина, когда сделки заключались онлайн.

В 2021 году стоимость недвижимости в Подгорице, столице Черногории, и на побережье Адриатики повысились на 3-7%. По информации статистического управления Черногории, больше всего удорожало жилье на первичном рынке: на 10-13%. На рост цен также повлияло подорожание строительных материалов. По данным Статистического управления Черногории, недвижимость в прибрежных городах стоит в среднем 1445 евро за кв.м в первом квартале 2022 года. На популярных курортах цены на недвижимость выше:

•  Будва — 1838 евро кв.м;
•  Тиват — 1870 евро за кв.м;
•  Котор — 2025 евро за кв м.

В бюджетном секторе (старые дома, студии) стоимость квадратного метра – от 500 евро. Элитная недвижимость стоит от 4000-5000 евро за квадратный метр.

Цены на недвижимость в Черногории по-прежнему одни из самых низких в регионе и Европейском союзе. Ожидают, что стоимость недвижимости возрастает после вступления в ЕС.

Читайте также: Как ПО для аренды и управления недвижимостью улучшит ваш бизнес

Особенности рынка недвижимости Черногории 2022

Источник фото: https://cf.bstatic.com/xdata/images/hotel/max1280x900/217092224.jpg?k=0be04b1cb536477e3c6f51d3af1b3285f13edfe84feff5d96f544263256e6407&o=&hp=1

Россияне исторически были значительным источником дохода от туризма. После вступления Черногории в НАТО показатели российского туризма значительно снизились. Последний раунд европейских санкций, к которому присоединилась Черногория, практически остановил турпоток. То же самое и с туризмом из Беларуси.

Вместо этого наблюдался всплеск украинского туризма, поскольку украинская экономика была на подъеме. Это изменилось из-за войны, хотя примерно 1% населения Черногории сейчас из Украины, причем, в основном украинцы среднего и высокого достатка выбрали Черногорию для проживания. 

• Недвижимость в Черногории в 2022 году пользуется спросом среди жителей Украины, которые были вынуждены покинуть страну. Многие задумались не только о временной аренде, но и о покупке апартаментов или виллы в Европе, в частности, в Черногории. 
• Спад восточноевропейского туризма был частично компенсирован ростом туристов из ЕС, особенно поляков и французов, которых интересуют национальные парки, разбросанные по стране.
• Балканский туризм остается основным источником туризма. Сербы, боснийцы, македонцы и косовары  – основные гости на пляжах страны.
• Виден рост элитного туризма из Северной Америки и Западной Европы. Многие жители Запада переехали в Черногорию во время Covid-19 из-за относительно слабого соблюдения ограничений. Поэтому виллы и дома более высокого класса продавались довольно активно, тогда как как студии и апартаменты с одной спальней, которые обычно предназначались для среднего класса из восточной Европы, “уходили” несколько медленнее.

Покупка недвижимости в Черногории: перспективы

Источник фото: https://www.salepropertyturkey.com/best-investment-migration-real-estate-index-2022/

По оценкам экспертов, Черногория занимает второе место в мире по динамике строительного сектора. На 2022-2023 годы уже запланированы дополнительные инвестиции в размере 800 млн евро. Согласно с отчетом Best Investment Migration Real Estate Index 2022, Черногория занимает третье место среди 16 стран по индексу инвестиционно-миграционной недвижимости 2022.

Привлекательность страны с точки зрения инвестиций обусловлена ​​гибкой системой налогообложения, которая особенно ощущается по сравнению с правилами стран ЕС. Все процессы в строительной сфере тщательно контролируются государством, поэтому в Черногории строятся жилые комплексы, соответствующие высоким мировым стандартам. Многие крупные инвесторы заинтересованы в таких проектах как Lustica Bay, Porto Novi, Porto Montenegro, Porto Budva. 

Быстрое развитие приобретает Северная часть Черногории: развиваются новые горнолыжные центры. Например, Qatari Diar инвестировала 250 миллионов евро на строительство обширного курортного комплекса в Тивате.

Туризм оказал заметное влияние на цены на недвижимость в Черногории, особенно в городах Боко-Которского залива. С одной стороны, такой интерес затрудняет поиск дешевой недвижимости в этой области. Но если Черногория станет членом ЕС, можно ожидать значительного повышения цен на рынке недвижимости.

Для получения максимальной выгоды от инвестиций в недвижимость, требуется грамотное управление объектом. Апартаменты, виллы, коммерческая недвижимость могут приносить постоянную высокую прибыль только при эффективном контроле за всеми процессами: заявками, ремонтами, профилактическим обслуживанием, платежами. Инвестору, который чаще всего проживает за границей и ведет удаленное управление, сложно контролировать менеджеров, сотрудников и все процессы на объектах. Облегчите себе задачу: попробуйте цифровую платформу  PlanRadar! Работать можно со смартфона: позволяет отслеживать все текущие  задачи онлайн, контролировать работу сотрудников, проводить анализ, оперативно решать возникающие заявки и задачи.

Переходите на цифровое управление недвижимостью с помощью нашей функциональной платформы PLanRadar – пробная версия 30 дней совершенно бесплатно, чтобы вы смогли оценить все возможности, а  также убедиться, сколько времени вы сможете сэкономить, а также насколько легче вам будет управлять объектами и задачами по ним.