Земельных участков под строительство в городах становится все меньше, и это побуждает девелоперов искать другие возможности для реализации новых проектов. Среди них – особый вид строительных работ – редевелопмент.
Что такое редевелопмент?
Редевелопмент – это такой вид строительных работ, когда объект недвижимости или территория перепрофилируется и перестраивается, чтобы получить в итоге новое сооружение с абсолютно новым функционалом или/и эффективностью. С помощью редевелопмента оптимизируют рациональное использование объекта и фактически дают “новую жизнь”, делая апгрейд сооружения.
Редевелопменту могут подвергаться территории, занятые заброшенными промышленными объектами, а также разные складские и коммерческие объекты, которые давно не используются и существенно обветшали, плюс, существующие торговые здания, утратившие свою актуальность и функциональность.
Время меняет объекты и потребности общества, появляются новые технологии, поэтому здания и сооружения, ориентированные на прошлые запросы, могут становится неэффективными. Например, сегодня уже нет необходимости,чтобы промышленные предприятия со всей сопутствующей инфраструктурой находились в границах города, тем более в центре. Или же построенное здание лет 20-25 назад под торговый центр оказалось неэффективным с точки зрения использования полезной площади.
Там, где производство остановлено, зачастую образуются завалы и свалки, которые не красят, однозначно, городской вид и ухудшают экологическую ситуацию. Проблема промышленных и складских помещений, которые неэффективно используются или вообще заброшены, очень актуальны в современных мегаполисах – в каждом крупном городе найдется несколько заброшенных объектов, или частично функционирующих, которые занимают большую территорию земли.
Так что редевелопмент может стать одним из возможных способов получить новую площадь, поскольку включит в себя перепрофилирование и смену назначения районов и зон в городе.
Читайте также: Мобильные решения для строительства как один из главных трендов в 2021
Нюансы и сложности редевелопмента
При этом процесс перепрофилирования не всегда предусматривает снос старых промышленных или административных зданий. Прежде чем принять решение, девелопер должен просчитать будущий эффект от обновления и учесть массу факторов и условий, которые нужно будет решить. В ряде случаев характеристики здания определяют будущие меры по редевелопменту. Например, некоторые объекты рационально полностью снести, чтобы на их месте построить функциональное и современное сооружение, выгодное с точки зрения бизнеса и соотносимое с архитектурой города. Однако такой редевелопмент, скорее, исключение – городская инфраструктура зачастую слишком плотная, поэтому сносу подвергаются лишь те строения, переделка которых уж совсем нерентабельна, и если для сноса есть достаточно условий, чтобы в процессе не затрагивать соседние строения или системы.
Редевелопмент очень распространен в Европе и в Японии – там, где довольно много старых зданий и мало земельных участков. Экономика таких стран поддерживает принцип переформатирования и обновления существующих объектов, хотя полный редевелопмент обходится дороже в сравнении с новым строительством, тем не менее, инвестиции в дальнейшем оправдываются.
Читайте также: Самые необычные дома в мире: архитектурный эпатаж
В нашей стране редевелопмент сталкивается, прежде всего, с проблемой начального финансирования, которое направляется на оценку земельного участка и расчета его технико-экономических перспектив. Так, именно редевелопмент промышленных территорий требует существенных вливаний, а проектное финансирование сопряжено множеством трудностей: начиная от проведения изысканий, экспертиз, а также подготовки пакета документации, создание проекта обновления и внесения изменений в Генплан, так как назначение земли станет иным. На эти процессы уходит больше времени и денег. И чаще всего сохраняется зависимость: чем дешевле были куплены промышленная территория или объект, тем, скорее всего, дороже будет обходится их редевелопмент. Поскольку у такого объекта цена снижена, вероятно, из-за неблагоприятного прошлого: бывшее неэкологичное предприятие, где потребуется рекультивация опасной почвы, какие-то скрытые строения(подземные) . Поэтому подготовка к проекту может быть затяжной, сложной и недешевой.
Конечно, особая статья расхода времени и головной боли – получение документов на право собственности, поскольку если объект имеет несколько собственников (а это частая практика, особенно у тех промышленных зон, что находятся в черте города, так называемые, перспективные локации) или арендаторов, придется провести долгий переговорный процесс, чтобы купить этот объект. А потом получение разрешительных документов на редевелопмент у властей – начиная с разработки проекта, заканчивая планировкой, межевания и разрешения на строительство. И если у объекта есть какие-то сложности – будь-то соседство с памятником архитектуры, или обременения прошлым в виде вредного производства, то может возникать дополнительные условия, не выполнив которые, разрешение власти не дадут. И естественно, эти условия – это дополнительные затраты (на рекультивацию почвы, например, а также организации дополнительной дорожно-уличной инфраструктуры или инженерной системы).
Редевелопмент промзон
С другой стороны, редевелопмент промзон может быть инвестиционно выгоднее нового строительства. Готовый объект обычно уже снабжен системами коммуникаций – водопровод, электроснабжение. Таким образом, инженерные сети могут быть лишь слегка обновлены по мере необходимости, а не прокладываться заново.
Часто многие промышленные объекты из советского прошлого располагаются в черте города и обросли инфраструктурой (что сделало их локации привлекательными для застройщиков) и транспортной развязкой: то также может быть привлекательно не только с точки зрения маркетинга, но и финансово – не придется закладывать в проект обустройство инфраструктуры объекта. В целом, многие эксперты по редевелопменту отмечают, что априори промышленные территории довольно большие и на их месте можно разворачивать крупные и интересные проекты.
Читайте также: Реконструкция зданий: помощь цифровых технологий
Если же цель – провести редевелопмент промышленного объекта в коммерческую недвижимость, под офисы -то она может быть более чем выгодна в отличие от перепрофилирования в жилую: процесс согласования будет прощe. В частности, если планируется точечный редевелопмент – административный корпус промобъекта перепрофилируют в офисы. Поскольку к таким объектам нет жестких требований и норм в социальной инфраструктуре, освещенности объекта и его помещений и пр. к Жилым объектам требования выше.
Однако редевелопмент промышленных объектов в объекты жилой недвижимости осуществляется и успешно. Очень много есть примеров жилых объектов, построенных на месте промышленных зон. Безусловно, обеспечение подготовки безопасной площадки – главная составляющая редевелопмента таких объектов. Проводится экспертиза почвы и производится очищение. Степень загрязнения может быть разной и зависит, насколько вредным было производство, насколько предприятие следовало экологическим нормам и как давно было прекращена деятельность. Но в любом случае, обойтись без изысканий нельзя. Особо привлекательным для инвесторов считаются инфраструктурные здания – автостоянки, трамвайные депо, склады, фабрики по пошиву одежды, станции связи и пр. Такие объекты – с минимальным загрязнением и не требуют рекультивации почвы или других трудоемких и дорогих мер.
В целом, у застройщиков на таких территориях есть такие “козыри”: чаще всего территория в центровой части города, а значит, есть хорошая транспортная развязка. Обычно жилые комплексы возводятся именно с нуля на бывшей промзоне. А это значит, что будут новые инженерные коммуникации и продуманная инфраструктура и удачное расположение.
Санкт-Петербург и Москва – одни из немногих российских городов, где редевелопмент удачно реализовывается, поскольку в них достаточно много промзон, а города уплотняются и растут, есть высокий спрос на жилую и коммерческую недвижимость, а с земельными участками уже очень сложно. В Питере можно вспомнить ЖК Riverside, ЖК Цивилизация и др. В Москве – Хамовники, Пресня, бизнес-парк «Фактория» и многие другие – это объекты редевелопмента бывших промзон.
Редевелопмент и программное решение PlanRadar
Как видно, проекты редевелопмент – не менее сложные, чем масштабные проекты строительства, где требуется особый контроль и поэтапное решение ряда задач, а также привлечение специалистов. Согласованная и профессиональная работа обеспечивается опытом работы специалистов и большого багажа знаний всех нюансов, чтобы эффективно разрешать возникающие проблемы. А ведь проекты редевелопмента еще более рискованные, чем строительство, поскольку в предподготовке может выясниться много проблем, которые могут изменить в целом ход проекта, вплоть до отказа от идеи.
Читайте также: Минимизация рисков в строительстве при помощи цифры
Профессиональные редевелопмент-компании как никто понимают, насколько важны в работе цифровые инструменты и использование программных решений для рабочих процессов. Поскольку большая часть работ сопряжена со сбором и анализом технических характеристик проекта под редевелопмент и согласование работ нескольких специалистов. Сама подготовка – длительный процесс, поэтому принципиально важно сократить максимально время на рутине сбора информации и подготовки отчетов, а также оперативно согласовывать все возникающие вопросы, вести документацию. От того, насколько быстро, точно оформляется и согласовывается документация, зависит продвижение проекта в намеченные сроки.
Насколько точно была получена информация об объекте – зависит правильный расчет нового проекта по редевелопменту, отсутствие в нем ошибок и исключение рисков.
Чтобы обеспечить продуктивность и эффективность процессов в работе над редевелопмент-проектом, специалисты стараются максимально оцифровать свою работу. А именно – вести цифровую документацию, управлять проектом, контролировать качество, используя программное решение, такое, как PlanRadar.
Программа предоставляет широкие возможности по управлению проектом редевелопмента:
1.Ведение цифровой документации: дефектные ведомости, акты, заключения, чек-листы, отчеты о приемке/сдаче, технические отчеты, предписания и пр.
2.Создание полноценных отчетов: в несколько кликов благодаря автозаполнению полей с любого мобильного устройства. Отчеты могут быть с фирменным оформлением и максимально кастомизированы под заказчика.
3.Сбор данных по объекту: возможность делать фото, видео и аудио записи прямо в приложении, прикрепляя их к задаче. Полная база доказательств для работы и на будущее.
4.Простое и прямое взаимодействие с командой проекта и всеми заинтересованными лицами: платформа позволяет добавлять на один аккаунт неограниченное число пользователей с разными доступам к проекту. Заказчик удаленно может видеть весь процесс и быстро согласовывать изменения.
5.Управление проектом: наглядные инфопанели дают мгновенный срез по всем задачам проекта и срокам. Нет необходимости собирать всю информацию от нескольких ответственных.
6.Статистика: PlanRadar собирает данные по проекту и автоматически предоставляет нужные данные в виде диаграмм. Так можно быстро оценить загруженность людей и разные виды работ, время и принять рациональное решение.
7.Поддержка BIM-моделей и цифровых чертежей: нет необходимости носить бумажные планы и чертежи или громоздкий ноутбук, чтобы работать с 3D-моделью. Прямо на смартфоне можно соотносить изменения итераций чертежей – функционал программы выделит внесенные изменения особым цветом. Вы всегда можете сравнить и оценить все действия, увидеть ошибки. Работать с BIM-моделью также просто на мобильном устройстве, как и в десктопной версии программы
8.Работа в режиме реального времени: все участники проекта могут быть уверены, что работают только с актуальной информацией. Каждое внесенное изменение в задаче дублируется уведомлением в системе и на почту – если указано ответственное лицо. Все всегда будут в курсе событий по проекту.
9.Максимально дружественный пользовательский интерфейс, интуитивная работа, есть подсказки. Для начала работы с проектом надо не более 10 минут, нет необходимости во внедрении. Возможность интеграции с другими ПО.
10.Приложение работает оффлайн (все данные потом синхронизируются при подключении), работает со всеми ОС и имеет мобильные приложения.
Мнение одного из наших клиентов, Knight Frank, оказывающего услуги в области инвестиционного консалтинга и корпоративных финансов в сфере девелопмента, а также редевелопмента коммерческой и жилой недвижимости, который применяет PlanRadar во всех рабочих процессах:
“PlanRadar не только упрощает эксплуатацию зданий, но и помогает одновременно управлять несколькими объектами, так как в приложении реализован наглядный статистический инструментарий для отслеживания всех проектов” .
Компания UP предоставляет полный цикл услуг проджект-менеджмента по реновации и реконструкции объектов и ведении технического надзора также осталась довольна опытом применения нашего программного решения, поскольку работа стала проходить быстрее и эффективнее:
“До применения приложения PlanRadar на составление полноценного отчета только по осмотру выбранного заказчиком помещения, здания, уходило около 2 дней. Но с цифровым инструментом Планрадар мы экономим до 8 часов на каждом отчете.”
Заключение
Компаний, специализирующихся на проектах перепрофилирования, не так уж много, однако спрос на эту услугу растет. Поскольку кроме редевелопмента промзон, актуален редевелопмент коммерческой недвижимости, которые морально и физически устарели, но обладают потенциалом развития. Это касается старых ТРЦ и ТЦ, разных торговых точек, которым необходима трансформация,чтобы конкурировать успешнее с новейшими ТЦ. Поэтому большой процент заказчиков редевелопмента – именно такие коммерческие объекты, требующие обновления фасада, достройки каких-то элементов, изменение внутренней планировки.
Таким зданиям потребуется техническая экспертиза, оценка износа конструкций, систем, тщательная оценка потенциала объекта с точки зрения возможного апгрейда в виде достроек, модернизации и пр. Важно разработать новый проект, который улучшит экономическую отдачу после внесенных изменений в старый объект. А для этого важно быстро, точно собрать все данные объекта и обработать их, составить детальный отчет и доказательные планы, что необходимо сделать. И в такой работе лучше применять цифровые инструменты, которые и облегчат задачу, сократят время, и надежно фиксируют важную информацию, которая будет доступна в любой момент с любого устройства, а главное, все задействованные в проекте специалисты смогут бесшовно взаимодействовать и находить оптимальные решения по проекту без ошибок и задержек.
