В 2022 году цены на недвижимость в Грузии “взлетели до небес”: эксперты уверены, что стоимость завышена, но в 2023-м прогнозируют дальнейший рост рынка и повышение инвестиционной привлекательности. 

Итоги 2022: небывалый рост цен и приток мигрантов

Источник фото: 

https://static.tildacdn.com/tild3365-6230-4139-b162-356637653739/Screenshot_0.png

В 2022 год рынок недвижимости Грузии продемонстрировал впечатляющий рост, превысив показатели доковидного 2019 года. Увеличилось и число продаж, и стоимость недвижимости. Апартаменты на первичном рынке за год подорожали на 14,3%, отмечает Национальная служба статистики Грузии. Такое оживление благоприятно сказалось на рынке, сделав Грузию привлекательной как для инвесторов, так и для застройщиков.

Причин стремительного повышения было несколько: достаточно высокая инфляция, рост цен на строительные материалы, но на первом месте стоит небывалый приток мигрантов из-за российско-украинской войны. 

Пик стоимости на рынке недвижимости зафиксировали весной и осенью 2022 года: именно тогда Грузия ощутила две волны притока мигрантов из России. Согласно со статистикой МВД Грузии, границу страны в 2022 году пересекли 1,5 млн россиян. Из них осело более сто тысяч человек. Такой приток людей и капитала естественно отразился на рынке недвижимости, который получил дополнительное развитие.

По данным «Бизнес-Пресс Ньюс», граждане России приобрели в Грузии более 15 тысяч зданий и до 14 тысяч земельных участков, было переведено более $2 миллиардов. 

Будущее фасилити менеджмента и управления недвижимостью

×

Коммерческая недвижимость в Грузии

Спрос на коммерческие площади в торговых центрах значительно вырос, что привело к увеличению всех показателей:

• Продажи торговых площадей возросли на 24%, их стоимость – на 15%;
• Арендная плата выросла на 22%. В среднем она колеблется в пределах $21-22 кв.м. В моллах на окраине цена 14-15$ кв.м, а в центральном выше 30$.
• Спрос на объекты стрит-ритейла и офисы вырос на 7-7%, а в моллы — на 22%;
• В бизнес-центрах снизилась вакантность: всего 11% незанятых площадей. А это более успешный показатель, чем до пандемии.

Активное развитие получил строительный рынок Грузии: в январе-сентябре 2022 года в эксплуатацию ввели на 67% больше объектов, чем за такой же период 2021 года: 1 843. 

• В Тбилиси было возведено около 40% объектов;
• 12% пришлось на Мцхета-Мтианети;
• 11% –  Кахети; 
• 9,2% – Имерети.

Также не прекращается рост количества новых проектов: в январе-сентябре 2022 года по было выдано 8082 разрешения на строительство, что практически на 9% больше аналогичного периода 2021 года.

Общая площадь зданий, на которые были выданы разрешения 5 391,6 тыс. кв. 50% разрешений касались объектов строительства в Тбилиси. Большинство из них –  строительство многофункциональных жилых комплексов. Также возводятся торговые объекты и гостиницы, промышленные предприятия. 

В 2021 году иностранные инвестиции составили более $115 млн, а за пять предыдущих лет инвесторы вложили в недвижимость почти $539 млн, в строительный сектор – $459 млн.

Главные направления для инвестиций

Согласно исследованиям, 90% жилой недвижимости приходится на Тбилиси и Батуми, а оставшиеся 10% распределяются по другим городам. Это обусловило популярность городов как главных направлений для инвестиций в недвижимость в Грузии. Но несмотря на значительное отставание по сравнению с городами-лидерами, некоторая активность наблюдается в Рустави, Гори, Кутаиси, Зугдиди и Телави.

Недвижимость в Грузии: Тбилиси

Источник фото: https://www.advantour.com/img/georgia/images/tbilisi.jpg

Стоимость жилья в Тбилиси стартует от 40 тысяч долларов: за эти деньги продаются небольшие студии размером 22 кв.м. Дешевле продаются квартиры только в строящихся домах. 

• С января по ноябрь 2022 года стоимость жилой недвижимости выросла на 15%, аренда подорожала на 70%, отмечает «ТБС Капитал».
• Большим спросом пользуются квартиры в новостройках и жилых комплексах: по состоянию на ноябрь 2022 их покупали активнее на 10%, чем в ноябре 2021 года. Уровень продаж в старых домах вырос на 7%. 
• Средневзвешенная цена продажи новостроек в Тбилиси увеличилась на 15% в пригородах и на 13% в центре.
• На вторичном рынке средневзвешенная цена продажи в пригородах увеличилась на 11%, а в центре города на 9%. 
• В сентябре, который стал одним из пиковых месяцев из-за мигрантов, спрос на новые квартиры среднего сегмента в Тбилиси удвоился, а количество зарегистрированных сделок превысило 5000 единиц. На 137% увеличился спрос на квартиры премиум-сегмента. В эконом-сегменте зафиксирован 5% рост. 

Средняя стоимость кв.м. в Тбилиси – $1015. Самые высокие цены на квадратный метр наблюдаются в таких районах как Мтацминда и Ваке, особым спрсом пользуются жилье в Сабуртало. Дешевле всего покупать недвижимость в Самгори. Такой район Тбилиси как Сабуртало сейчас представляет особый интерес благодаря реализации новых инфраструктуры объектов. Прогнозируют, что стоимость квадратного метра будет достигать $1600.

Средние цены на квадратный метр на конец года по районам Тбилиси, в долларах:

Район	Квартиры	Частные дома
Мтацминда	1870	1230
Ваке	1560	1180
Сабуртало	1260	1080
Чугурети	1214	835
Крцаниси	1180	998
Дидубе	2881	1090
Надзаладеви	1070	771
Глдани	1020	660
Исани	2668	1008
Самгори	995	720

Недвижимость в Грузии: Батуми

Источник фото: https://kidpassage.com/images/publications/batumi-iyune-otdyh-pogoda/cover_original.jpg

В Батуми последние несколько лет наблюдался “бум” строительства жилья, ориентированного на последующую сдачу в аренду. Возведено много 

небольших апартаментов-студий площадью порядка 30 кв. м. Стоимость недвижимости в Батуми колеблется от $30 до $300 тысяч в зависимости от удаленности от моря, расположения, площади, застройщиков. В среднем, в эконом-сегменте стоимость квадратного метра без ремонта $600-$900 за 1 кв. м, премиум-сегмент – $1600-$2200 (как правило, с ремонтом). В исторической части города – от $2 тысяч за кв.м.

Читайте также: Строительный рынок Казахстана 2022: технологии и цифровизация

• Средневзвешенная цена новостроек в Батуми в ноябре 2022 года выросла на 21% до $888 за квадратный метр. 
• Число сделок в Батуми увеличилось на 67% , а объем рынка увеличился на 84% до $74 млн.
• Число сделок с новостройками увеличилось на 71%, а со старыми квартирами на 37%.

Инвесторы разных стран проявляют интерес к курортному Батуми, приобретая апартаменты для инвестиций и последующей аренды. Активно ведётся строительство новых объектов. Один из значимых объектов — гостиничный комплекс Calligraphy Towers. Особое внимание привлечено к Гонио – район Батуми с самыми быстрорастущими ценами на недвижимость в Грузии. Он находится на берегу Черного моря, в 15 минутах от центра, что привлекает элитных застройщиков благодаря выгодной логистике и развитой инфраструктуре. Это особенно ценно с учетом ограниченного количества земель под застройку в черте города. 

Также претерпели изменения правила городской застройки, которые упорядочивают появление в городе новых объектов. Дальнейшая застройка будет вестись в рамках городского генплана. Стало сложнее получить разрешение на высотное строительство в Батуми. Теперь требуется проведение ряда исследований и получение разрешений. 

 Так, в старом Батуми максимальная высота постройки – 15 метров. А для возведения в городе высоток более 24 метров высотой необходимо проведение исследования влияния конструкции на окружающую среду, что потребует от застройщика дополнительных финансовых вложений.

Тренды в других районах Грузии

• Растет спрос на недвижимость в Рустави, который находится недалеко от Тбилиси. При этом земельные участки там намного дешевле, чем в Тбилиси. 
• Кутаиси — стоимость недвижимости в прежнему не высока, несмотря на рост туристической активности. В среднем, от $500 за кв.м.
• Махинджаури только сейчас начинает развивать туристическую инфраструктуру, учитывая это, цены пока не высокие, но могут пойти в рост. Средняя цена квадратного метра — $834. 
• В курортном Кобулети, расположенном в 20 км от Батуми, также вырос спрос: квадратный метр стоит не меньше $600. 

Читайте также: Рынок недвижимости Греции-2022: обзор

Что ждет недвижимость в Грузии в 2023 году

Источник фото: https://internationalwealth.infohttps://planradar-website.s3.amazonaws.com/production/uploads/2019/12/rent-Saburtalo.jpg

Мнение экспертов о ближайшем будущем – цены будут расти. Но также рынок называют “перегретым” и “завышенным”: 

• Стоимость жилья подорожает порядка 20%, также возрастет количество сделок, считают в TBC Capital. Среди причин – новый поток мигрантов и приток в Грузию российских релокантов из таких стран, как Казахстан или Турция. Визовые правила для россиян в других странах ужесточаются, что может привести к увеличению притока людей в Грузию. 
• В ассоциации недвижимости Грузии ожидают, что квартиры на продажу подорожают с марта, по прежнему будет высок спрос. Ряд экспертов прогнозирует, что рынок недвижимости будет высоким и независимо от ситуации в РФ. Рынком недвижимости Грузии помимо России интересуются Дубай, Великобритания, соседняя Турция и другие европейские страны, что можно оказать влияние на рост стоимости недвижимости в будущем. Поэтому рынок недвижимости будет расти, даже когда миграция будет приостановлена, особенно в Батуми. Коррекцию на рынке недвижимости прогнозируют с 2024 года.
• Жилье в новых объектах будет дорожать. Квартиры, которые будут сданы через три-четыре года, будут дороже нынешних из-за себестоимости. 

Главные тенденции рынка-2023

• Покупки для инвестиции. Сегодня самым востребованным капиталом в Грузии является недвижимость. Если до пандемии 8 из 10 квартир продавались для проживания, то сейчас объекты покупают для инвестиций. Это не удивительно, ведь если сравнивать процентные ставки по депозитам в лари и долларах, недвижимость дает более высокий доход.
• Для аренды наиболее востребованы квартиры минимум с 1-2 спальнями. Это объясняется тем, что жилье снимают мигранты, приезжающие семьями. 
• Спрос на квартиры в жилых в комплексах. Сейчас покупатели хотят не просто квартиру, а жилье в благоустроенном объекте, с развитой инфраструктурой, озеленением, игровыми площадками, велосипедными дорожками. Стремление покупать в новостройках легко объяснимо. Жилой фонд в Грузии довольно старый. Одна из главных проблем старой постройки – неузаконенные переделки и пристройки. Балконы, лифты и даже этажи по документам могут просто не существовать. И такие случаи не единичны. Это может создать не только юридические проблемы, но и опасность для жизни.
• Приток фрилансеров. На Грузию все больше обращают внимание фрилансеры из разных стран: недорогой и качественный интернет, доступные цены на продукты, благоприятный климат притягивают в страну удаленщиков.
• Рост числа туристов. Грузия в первую очередь туристическая страна. В допандемийный 2019 год она побила рекорды – страну посетили более 10 млн туристов. В 2022 году турпоток восстановился на 60%. По прогнозам, в 2023-2024 годах этот показатель вернется на уровень 2019 года, к 2025 году ожидают рост турпотока до 11 млн. человек в год. При этом среднегодовой показатель заполняемости отелей в столице Грузии уже составил более 70%. 

Преимущества инвестиции в недвижимости Грузии в 2023 году

Источник фото: https://static.homesoverseas.ru/i/726×485/pic/obj/1/7/7/7/17779482.jpg

• Отсутствие налога на недвижимость. В Грузии иностранцы освобождены от его уплаты, что является привлекательным фактором для покупателей. Но придется платить налог на имущество – до 1%. В целом, налоговый кодекс и невысокие налоги делают Грузию привлекательной для бизнеса: всего 6 фиксированных налогов. Многие налоги отсутствуют, такие как налог на прирост капитала, на роскошь, на дивиденды. Кроме того, Грузия подписала с 54 странами договор, предусматривающий договоры об избежании двойного налогообложения.
• Простота ведения бизнеса. Согласно рейтингу Всемирного банка Doing Business, Грузия лидирует в мире по скорости проведения сделок с недвижимостью, а также простоте и прозрачности процедур. Стоимость регистрации права собственности всего $15. Регистрация компании занимает 1- 2 дня, во многом нет необходимости получать лицензии и разрешения.
• При покупке недвижимости можно получить вид на жительство сроком на 1-5 лет. При инвестиции в недвижимость в Грузии в размере $100 тыс дают ВНЖ на год с возможностью продления. При покупке объекта стоимостью более $300 тыс оформляют ВНЖ сроком на 5 лет. 
• Возможность дистанционной покупки. Эта опция стала популярна в последнее время, особенно в эпоху ковида. После выбора квартиры составляется договор. Копия документа отправляется клиенту, в ответ он отправляет подписанную версию. Затем клиент вносит оплату по инвойсу и, как только первый взнос поступает, квартира считается проданной. Регистрация права собственности в доме Юстиции проходит уже по приезду. Или можно зарегистрировать все дистанционно на доверенное лицо. 
• Не требуется справка о происхождении денежных средств. Это плюс для иностранцев, которым нужно вывести наличные средства из своей страны, но нет всех нужных документов.
• Высокая доходность. Сегодня в ЕС растет инфляция, а значит, растут процентные ставки, что приводит к снижению спроса на жилые квартиры. И Грузия становится интересным рынком с этой точки зрения для нишевых инвесторов, которые инвестируют в развивающиеся рынки.
• Визовое законодательство. Посещение Грузии для граждан многих стран не требует визовых проволочек: граждане 110 стран мира могут посещать её без получения виз. А оставаться можно на длительный срок до 12 месяцев. 
• Приобрести жилье можно как за наличные деньги, так и безналичные. Также принимают к оплате криптовалюту, но часто берут в этом случае комиссию около 3%. 
• Предоставление ипотеки. Ранее в Грузии было сложно оформить ипотеку не имея ВНЖ, но сейчас уже предоставляют такую возможность.
• Перспективные проекты. В Грузии застройщики реализуют целый ряд интересных проектов в Тбилиси, Рустави, есть планы относительно Бакуриани и Кобулети. Ведётся строительство группы высотных зданий Альянс Центрополис. Общая стоимость проекта достигает $400 млн, проект завершится в 2026 году. На данный момент уже продано 50% площадей, половина покупателей – грузины. Интерес к проекту высок со стороны стран Балтии, Персидского залива и Западной Европы. Ожидаемая годовая доходность – 25 до 35%. 
•  Наличие квалифицированной и недорогой рабочей силы. Один из важных факторов, позволяющий реализацию крупных проектов – большой потенциал для наема работников. Граждане 95 стран не нуждаются в получении. Рабочих виз и разрешений, а среднемесячная зарплата зарплата Грузии колеблется в пределах $400-500. 
• Четкие правила работы на строительном рынке. Строительные нормы в Грузии ужесточились с 2020 года, что привело к появлению более простых и прозрачных правил. До 2020 года существовала упрощенная форма выдачи разрешений на строительство. Введение новых правил, требующих всесторонних исследований для возведения новых зданий, несколько снизило интенсивность застройки. Но это привело к повышению качества самого строительства, появлению более профессиональных застройщиков, работающих по современном стандартам, что отражается на качестве объектов и привлекает более требовательных клиентов. 
• Благоприятные экономические прогнозы. По данным Всемирного банка, в 2023 и 2024 году экономика Грузии ежегодно будет расти на 5%. В январе-ноябре 2022 года экономика продемонстрировала рост в 10%.

Читайте также: Рынок недвижимости Черногории 2022: обзор

Недостатки покупки недвижимости в Грузии 2023 году

Источник фото: https://1.bp.blogspot.com/-lqhm-26aprM/XToLOXv6tlI/AAAAAAAAvd8/rIQ47Gmbeo8zcSPPZDt9iDGvx2SU2bWZwCLcBGAs/s1600/04-01-2019%2B20-33-39.jpg

• “Пузырь” раздутых цен может лопнуть. Многие участники рынка говорят о завышенности цен. Граждане России вкладывали, в том числе и с целью их отмывания, так как не могли переводить их из России в иностранный банк без подтверждения происхождения. Такое жилье в перспективе будет выставлено на продажу, чтобы вернуть потраченные средства. Это увеличит предложение на рынке и снизит спрос. Никто не знает, когда этот “пузырь завышенности цен” лопнет. 
• Соотношение стоимости квартир и средних зарплат. Цены определяются спросом и предложением, но параллельно с развитием первичного сектора экономики, когда люди имеют больший доход и соответственно покупают квартир. Сегодняшние цены нереальны для грузинских потребителей со средней зарплатой порядка $ 500 при стоимости аренды двухкомнатной квартиры $1000. Нынешний бум обязательно уляжется и рынок вернется к более спокойному и стабильному развитию. Взрывной рост цен на рынке недвижимости имеет нерыночный и временный характер, после чего, все вернется в норму. Привыкнуть к этому собственникам жилья, которые привыкли иметь высокий доход от аренды, будет очень сложно, отмечает председатель ассоциации недвижимости Важа Мебагишвили.
• Никто не знает, что именно случится с рынком недвижимости, когда уедут россияне. Да, высказывают мнения о том, что рынок не пойдет резко на дно благодаря туризму и интересу инвесторов из стран Персидского залива, ЕС, Турции. Но предсказать, как именно поведет себя рынок, сейчас сложно: слишком много неизвестных. Также влияют и политические аспекты. Уже идут разговоры об ужесточении визового законодательства по примеру Казахстана, который отменил визеран. В таком случае, поток мигрантов прекратится, а уже осевшие “релоканты” будут вынуждены выехать в другие страны. 
• Дистанционное управление. Недвижимость для инвестиций, как правило, приобретают для получения прибыли. Собственник часто не находится в самой стране, а просто диверсифицирует свой инвестиционный портфель, чтобы снизить риски, покупая жилье в разных странах. В этом случае управление недвижимостью в Грузии на расстоянии может стать затруднительным процессом. 

Собственнику недвижимости, как жилой и коммерческой, сложно контролировать все процессы на объекте удаленно. А любой объект требует обслуживания, приёма заявок на бронирование, оформления договоров с арендаторами и контроля финансовых отношений, поддержания оборудования в технически исправном состоянии, регулярной оплаты коммунальных платежей. Даже с 1-2 квартирами, сданными под аренду, возникают сложности с управлением, не говоря уже о крупных коммерческих объектах с большим числом площадей и разными арендаторами.

В таком случае на помощь приходят современные цифровые платформы по управлению строительством и недвижимостью такие как PlanRadar. Облачное решение дает возможность в режиме онлайн мониторить все процессы на объекте,  контролировать выполнение текущих заявок, общаться с арендаторами и исполнителями на единой централизованной платфоре, назначать задачи и получать уведомления об их выполнении, подписывать договоры и на ходу составлять полноценные отчеты и акты приемки.

Объекты можно проконтролировать в несколько кликов дистанционно, заранее выявлять проблемные места и назначать профилактическое обслуживание, которое продлит срок работы дорогостоящего оборудования и удовлетворит потребности клиентов. И что важно для собственника и руководителя – дистанционно подписывать все документы благодаря реализованной функции цифровой подписи. В целом, функционал PlanRadar широк и адаптируется под любой размер бизнеса и с его помощью можно управлять портфелем активов недвижимости и объектами коммерческой недвижимости, оптимизируя время и расходы по эксплуатации зданий, повышая ценност объекта.

Оцифруйте свой бизнес с нами: попробуйте цифровое управление недвижимостью. Протестируйте PlanRadar в течение 30 дней совершенно бесплатно, чтобы оценить эффективность современных решений!