Zarówno sprzedaż nieruchomości, jak i jej zakup z rynku pierwotnego wymagają dopełnienia stosownych procedur. Zwłaszcza gdy rzecz dotyczy obiektu mającego dopiero powstać, a nie realnie istniejącego mieszkania czy domu. Zwykle oznacza to dwa lub trzy etapy, którym odpowiadają różnego rodzaju formalności: umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska i umowa przeniesienia własności.
Jakie są definicje wyżej wymienionych umów? Czym się od siebie różnią? Jakie elementy powinna zawierać każda z nich?
Umowa deweloperska – czym jest
Niezwykle istotna jest umowa deweloperska, która reguluje najwięcej kwestii dotyczących tego, jak będzie wyglądała inwestycja, budynek, lokal oraz jego późniejsze funkcjonowanie. Jej precyzyjna definicja została sformułowana w Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177). Zgodnie z zapisami art. 5 pkt. 6 umowa deweloperska jest zawarta między nabywcą zainteresowanym kupnem nieruchomości w trakcie jej budowy a deweloperem i dotyczy zobowiązania dewelopera do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu lub domu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do uiszczenia określonej opłaty na poczet nabycia tego prawa.
Podpisanie umowy deweloperskiej
Przed zawarciem umowy deweloperskiej nabywca powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny z załączonym do niego wzorem umowy deweloperskiej. To pozwoli mu na długo przed podpisaniem dokumentu zapoznać się z jej zapisami, dopytać w razie wątpliwości i ewentualnie wynegocjować zmiany.
Warto zdawać sobie sprawę z dwóch kwestii. Po pierwsze, zawarcie umowy deweloperskiej nie daje nabywcy żadnego prawa do nieruchomości, gdyż to rola późniejszej umowy przenoszącej prawo własności. Dokument ten wyłącznie zobowiązuje dewelopera do zawarcia z nabywcą takiej umowy. Po drugie, nie każda umowa zawierana przez dewelopera to umowa deweloperska. Określenie to odnosi się jedynie do umów zobowiązujących dewelopera do realizacji określonego przedsięwzięcia i zawarcia z nabywcą umowy przenoszącej własność lokalu albo domu wybudowanego w ramach tej inwestycji. Nie będzie zatem umową deweloperską taka, która zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę prawa własności gotowego mieszkania albo domu.
Po co umowa deweloperska
Ten ważny i często pierwszy podpisywany dokument (czasem poprzedzany dodatkowo umową rezerwacyjną) zabezpiecza przede wszystkim interesy kupującego: zawiera kluczowe informacje, dokładnie wskazuje mieszkanie lub dom, który ma stać się własnością kupującego i do wybudowania którego deweloper się zobowiązuje. Umowa deweloperska określa obowiązki obu stron, takie jak przykładowo: kwoty i terminy płatności poszczególnych transz, termin przekazania nieruchomości nabywcy oraz termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Umowa deweloperska stanowi podstawę do wpisania w księdze wieczystej roszczenia nabywcy i zawsze, bez wyjątku, musi być podpisana u notariusza.
Co powinna zawierać umowa deweloperska
Zgodnie z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym w zapisach umowy deweloperskiej powinny zostać zawarte wszystkie kwestie istotne dla dewelopera i nabywcy. Dokument sporządzony w formie aktu notarialnego jest wiążący dla obu stron i to na jego podstawie, w wypadku jakichkolwiek sytuacji spornych, są egzekwowane prawa.
Co powinna zawierać umowa deweloperska? Oczywiście do jej przygotowania potrzebnych jest wiele danych i dokumentów, którymi najłatwiej zarządzać w wygodnej formie cyfrowej.
Przeczytaj również: Zarządzanie planami i dokumentacją.
Ważne kwestie formalne to określenie stron, miejsca i daty zawarcia aktu, a także usytuowania i istotnych cech nieruchomości (np. stanu prawnego, powierzchni, układu pomieszczeń, standardu prac wykończeniowych). Nie można też zapomnieć o numerze pozwolenia na budowę, cenie, wysokości, terminach i sposobie dokonywania wpłat oraz określeniu wysokości odsetek i kar umownych. Dodatkowo umowa deweloperska ma wskazać termin przeniesienia na nabywcę praw, termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze oraz termin odbioru mieszkania lub domu. Pozostałe kwestie, które trzeba zawrzeć w akcie notarialnym, dotyczą określenia warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku oraz przeniesienia własności mieszkania lub domu na nabywcę. Nabywca powinien też złożyć oświadczenie o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z treścią tych dokumentów.
Umowa rezerwacyjna – czym jest
Umowa deweloperska może (ale nie musi) być poprzedzona umową rezerwacyjną zawartą między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, nazywaną rezerwującym. Dotyczy ona zobowiązania do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Powinna ona być zawarta w formie pisemnej, ale nie wymaga aktu notarialnego.
Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna
W dokumencie umowy rezerwacyjnej zwykle zawarte są zapisy określające:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli została przewidziana przez strony;
- okres, na jaki mieszkanie albo dom będą wyłączone z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń, których dotyczy umowa rezerwacyjna.
Umowa przeniesienia własności – czym jest
Aby nabywca stał się ostatecznie właścicielem danej nieruchomości, nie wystarczy umowa deweloperska. Konieczne jest wykonanie kolejnego kroku – zawarcie umowy przeniesienia własności. Dopiero po jej podpisaniu można założyć dla lokalu nową księgę wieczystą, w której nabywca zostanie ujęty jako właściciel. Wcześniej warto zweryfikować, czy stan prawny nieruchomości jest zgodny ze stanem faktycznym oraz dokładnie zdefiniować zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Umowę przeniesienia własności można podpisać jedynie po określeniu dokładnego metrażu i po odbiorze technicznym mieszkania potwierdzonym protokołem.
Przeczytaj również: Odbiór robót budowlanych – najważniejsze informacje i jak cyfryzacja ułatwia jego przeprowadzenie.
Nabywca nieruchomości ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeśli termin zawarcia umowy przeniesienia własności nie zostanie dotrzymany. Przed skorzystaniem z tego prawa powinien jednak wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni. Wiąże się to ze zwrotem poniesionych kosztów i możliwością ubiegania się o odszkodowanie.
Jakie dokumenty są potrzebne do umowy przeniesienia własności
Do sporządzenia przez notariusza umowy przeniesienia własności wymagane są odpowiednie dokumenty, takie jak:
- dowody osobiste stron przystępujących do umowy;
- dokumenty poświadczające, że sprzedający to właściciel nieruchomości;
- aktualny odpis z księgi wieczystej lub – w przypadku gdy dla danej nieruchomości księga wieczysta nie została założona – inny dokument poświadczający własność (np. akt własności ziemi czy postanowienie sądu określające, kim jest właściciel mieszkania);
- wypis z mapy ewidencyjnej gruntów.
W przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej umowa przeniesienia własności, podobnie jak umowa deweloperska, wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).
Przygotowanie danych do dowolnej umowy, która dotyczy sprzedaży nieruchomości, wymaga od dewelopera ogromnych nakładów pracy. Chcesz się dowiedzieć, jak można usprawnić te procedury? Przetestuj PlanRadar przez 30 dni bez ponoszenia jakichkolwiek opłat, by się przekonać, jak dużo czasu, stresu i pieniędzy możesz zaoszczędzić dzięki zgromadzeniu na platformie cyfrowych wersji planów i dokumentów. Skontaktuj się z nami w przypadku dowolnych pytań na temat oprogramowania.
