Co warto wiedzieć na temat przeglądu technicznego budynku

Kontrola stanu technicznego budynku – na czym polega i w jakim celu się odbywa

Aby zapewnić utrzymanie nieruchomości we właściwej kondycji, należy poddawać ją zarówno cyklicznym, jak i doraźnym ocenom stanu technicznego. Polskie prawodawstwo jasno definiuje taką konieczność, wskazując równocześnie kwalifikacje osób kompetentnych, by wykonywać różne rodzaje przeglądów technicznych. Warto uświadomić sobie, że regularne kontrole budynków to bynajmniej nie uciążliwa formalność, lecz przede wszystkim gwarancja bezpieczeństwa dla mieszkańców nieruchomości oraz prosty sposób na zminimalizowanie ryzyka wystąpienia usterek czy awarii.

Kto odpowiada za okresowe przeglądy budynków

Najważniejszym dokumentem, który reguluje zasady przeprowadzania przeglądów technicznych budynków, jest prawo budowlane¹. Zgodnie z treścią art. 61 pkt 1 na właścicielu lub zarządcy nieruchomości spoczywa obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego i użytkowania go według określonych zasad. Oznacza to przede wszystkim korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz respektowanie wymogów ochrony środowiska. Należy równocześnie dbać o należyty stan techniczny oraz walory estetyczne budynku, tak by nie dopuścić do ich zbytniego pogorszenia.

Jak osiągnąć zakładane cele? To proste: właściciele i administratorzy powinni zlecać uprawnionym osobom przeprowadzanie okresowych kontroli budynków. Zarządzanie nimi i planowanie wszelkich prac modernizacyjnych dodatkowo ułatwić może wykorzystanie technologii BIM, która zapewnia dostęp do kompletnej i zawsze aktualnej bazy danych na temat obiektu.

Osoba odpowiedzialna za zarzadzanie nieruchomością powinna także pamiętać o tym, że wszelkie przeglądy techniczne budynku i jego kontrole powinny zostać odnotowane w książce obiektu budowlanego.

Kiedy należy robić przegląd techniczny budynku

Szczegółowego opisu rodzajów kontroli, częstotliwości ich wykonywania, zakresu, osób uprawnionych oraz wymaganej dokumentacji dotyczy art. 62 prawa budowlanego. Definiuje on cztery kategorie obowiązkowych przeglądów:

• • okresowy, przeprowadzany co najmniej raz w roku;
  • okresowy, wykonywany co najmniej raz na pięć lat;
  • okresowy, realizowany co najmniej dwa razy w roku;
  • każdorazowy w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka lub sił natury.

Przegląd roczny budynku

Minimum raz w roku obiekty budowlane powinny być poddane kontroli, która polega na zweryfikowaniu stanu technicznego elementów narażonych na wpływ warunków atmosferycznych i czynników towarzyszących normalnej eksploatacji nieruchomości. Co dwanaście miesięcy należy również sprawdzić poprawność funkcjonowania instalacji i urządzeń mających za zadanie ochronę środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych.

Kontrole elementów narażonych na wpływy atmosferyczne i zniszczenia towarzyszące użytkowaniu

Szczegółowe wyliczenie elementów, które powinna objąć kontrola stanu technicznego budynku, znaleźć można w stosownym rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji². W § 5 ust. 2 dokumentu wyszczególniono osiem składowych:

• zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych, elementy ścian zewnętrznych, balustrady, loggie i balkony;
• urządzenia przymocowane do ścian i dachu budynku;
• elementy odwodnienia i obróbek blacharskich;
• pokrycia dachowe;
• instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej;
• urządzenia do zabezpieczenia przeciwpożarowego;
• elementy instalacji kanalizacyjnej;
• przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany.

Kontrole instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska

Choć prawo budowlane nie uściśla, co dokładnie oznacza to sformułowanie, przyjmuje się, że chodzi o mechanizmy, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu budynku na stan środowiska, życie lub zdrowie ludzi. Doprecyzowując: należy zatroszczyć się o wprowadzanie gazów lub pyłów do powietrza, a ścieków do wód lub gleby, emisję hałasu oraz pól elektromagnetycznych.

Kontrole instalacji gazowych oraz przewodów kominowych

Szczegółowe zasady i zakres tego typu przeglądów określają dwie normy: PN-M 34503:1999 Gazociągi i instalacje gazownicze oraz PN-34507:2002 Instalacja gazowa – Kontrola okresowa. Ocena stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych obejmuje sprawdzenie m.in. drożności przewodów i siły ciągu kominowego, uszkodzeń czy ewentualnych zmian wprowadzonych w kanałach lub przewodach. Weryfikacji podlega również realizacja zaleceń poprzedniej kontroli, sprawność wentylacji w pomieszczeniach z urządzeniami grzewczymi oraz dogodny dostęp i częstotliwość czyszczenia przewodów kominowych.

Przegląd techiczny budynku wykonywany raz na pięć lat

O co zarządcy nieruchomościami powinni zatroszczyć się co najmniej raz na pięć lat? Część zakresu rocznego i pięcioletniego przeglądu budynku pokrywa się, dlatego można je przeprowadzić wspólnie w roku kalendarzowym, w którym wypada termin wykonania kontroli realizowanej co pięć lat. Dotyczy to części budowlanej – sprawdzenia stanu technicznego i przydatności do użytkowania oraz estetyki obiektu i jego otoczenia. Dodatkowo przegląd pięcioletni obejmuje badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej (w tym zweryfikowanie sprawności połączeń elektrycznych, sprzętu, zabezpieczeń od porażeń, izolacji przewodów oraz uziemień).

Przegląd okresowy budynków wielkopowierzchniowych realizowany dwa razy w roku

To specyficzny rodzaj inspekcji, który dotyczy budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów (np. wiat) o powierzchni dachu większej niż 1000 m². Terminy jego realizacji przypadają przed i po okresie zimowym: do 31 maja oraz do 30 listopada. Jaki jest zakres kontroli stanu technicznego nieruchomości wielkopowierzchniowych? Należy zweryfikować dokładnie te same parametry, co w przypadku kontroli rocznej, pamiętając, że osoba przeprowadzająca przegląd techniczny budynku ma obowiązek powiadomić właściwy organ o swojej pracy.

Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu

Opisane wyżej typy przeglądów technicznych budynków dotyczą standardowych sytuacji. Inaczej rzecz ma się w przypadku kontroli bezpiecznego użytkowania. Ten rodzaj inspekcji należy przeprowadzić za każdym razem, gdy wystąpią czynniki zewnętrzne w postaci działań człowieka lub sił natury. Mogą to być zarówno wstrząsy sejsmiczne, wichury, ulewy, pożary czy powodzie, jak i inne zdarzenia stwarzające zagrożenie dla ludzi, mienia lub środowiska. Warto podkreślić, że sytuacje takie nie muszą koniecznie oznaczać uszkodzenia budynku, a jedynie ryzyko wystąpienia wad. Ostateczną decyzję o przeprowadzeniu kontroli podejmuje organ nadzoru budowlanego.

Ile kosztuje przegląd techniczny budynku

Z jakimi kosztami powinny liczyć się osoby zarządzające nieruchomościami, zlecając wykonanie niezbędnych kontroli? Rozpiętość cenników dostępnych na stronach WWW jest dość duża. Ceny przeglądów rocznych najczęściej uzależniane są od metrażu wynoszą około 1 zł netto za 1 m² (dla powierzchni użytkowej do 500 m²). Jeśli zaś chodzi o przegląd pięcioletni, to do kwoty tej należy doliczyć jeszcze około 20%. W przypadku budynków biurowych, usługowych czy przemysłowych najczęściej niezbędne jest dokonanie indywidualnej wyceny.

Wsparcie ze strony nowoczesnych technologii

Codzienność zarządców nieruchomości niesie za sobą wiele wyzwań – w tym te, które są związane z obowiązkiem zapewnienia przeglądów technicznych budynków. Z pomocą aplikacji do tworzenia raportów i list oraz zarządzania usterkami łatwiej i efektywniej realizować zadania związane z okresowymi kontrolami stanu obiektów budowlanych. Administrowanie, przeglądy czy planowanie remontów lub modernizacji są dużo prostsze, gdy wszystkie potrzebne informacje zawarte są w jednym programie, wyposażonym dodatkowo w przeglądarkę modeli BIM.

Chcesz wydajnie i bez zbędnego zamieszania zarządzać obowiązkowymi przeglądami budynków? Skorzystaj z PlanRadar za darmo, klikając przycisk poniżej. Masz pytania na temat aplikacji? Napisz do nas, a my z przyjemnością Ci pomożemy.

1. Dz.U.2020.1333 t.j. – Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
2. Dz.U.1999.74.836 – Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

• Budownictwo