Czym są usterki budowlane i co odróżnia je od wad? Jakie błędy budowlane zdarzają się najczęściej? I oczywiście to, co interesuje nas szczególnie: w jaki sposób można im przeciwdziałać?
Na każdy etapie zaprojektowania, wzniesienia i eksploatacji budynku kluczową kwestią jest jakość oznaczająca między innymi jak najmniej błędów konstrukcyjnych. Niestety mimo staranności w realizowaniu wszystkich aspektów prac problem usterek budowlanych trudno w 100% wyeliminować – wysoki stopień skomplikowania procesu oraz nieprzewidywalność niektórych zdarzeń zmusza nas do powściągliwości w zapewnianiu, że na pewno tym razem wszystko przebiegnie bez jakichkolwiek zakłóceń. Każde jednak ulepszenie, które może zmniejszyć prawdopodobieństwo wystąpienia wad budowlanych, ma ogromne znaczenie dla architektów, inwestorów, wykonawców i właścicieli czy deweloperów.
Czym są usterki budowlane?
Funkcjonujące w języku potocznym określenie „usterka budowlana” najczęściej używane bywa na określenie niewielkich wad. W świetle prawa bowiem jedynym oficjalnie funkcjonującym pojęciem jest „wada budowlana”, definiowana jako każda niekorzystna, niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, która utrudnia korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem, utrudnia konserwację, obniża estetykę bądź komfort użytkowania, a która jest możliwa do wyeliminowania przy użyciu współcześnie dostępnych technik budowlanych1.
Usterki, błędy budowlane i defekty to także niezgodności pomiędzy zapisami umowy a ich praktyczną realizacją – wzniesionym, wyremontowanym lub zmodernizowanym obiektem. Umowa deweloperska powinna bowiem zawierać informacje niezbędne do przeprowadzenia odbioru, w tym określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych. Rzecz jasna należy również zadbać o zgodność ze sztuką budowlaną i przepisami prawa.
Typy wad budowlanych
Bardzo interesującą klasyfikację rodzajów usterek budowlanych zaproponowali autorzy książki Wady i usterki w budynkach², którzy wyróżnili dwie główne grupy nieprawidłowości:
- optyczne – jak sama nazwa wskazuje – są widoczne na pierwszy rzut oka i dotyczą negatywnych wrażeń estetycznych. Ich ocena powinna odbywać się z odległości i przy oświetleniu, jakie odpowiada warunkom użytkowym;
- techniczne – oddziałują negatywnie na funkcje techniczne obiektu, a ich ocena powinna odbyć się przez porównanie wyników badań i pomiarów z dopuszczalnymi wartościami norm i warunków technicznych oraz zgodnie z zasadami sztuki budowlanej.
8 najczęstszych usterek budowlanych
W 2021 roku naukowcy z Politechniki Wrocławskiej przeprowadzili analizę ilościową nieprawidłowości występujących w 8 budynkach mieszkalnych wybudowanych w latach 2017–2020³. W trakcie odbiorów odnotowano w sumie 9362 wady budowlane występujące w 669 lokalach mieszkalnych i częściach wspólnych. Z przeprowadzonej analizy wynika, że średnia liczba defektów w przeliczeniu na każdy lokal wyniosła 14, a na każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej – 0,25. Jakie usterki budowlane są najczęstsze?
- Tynki (22,43%)
Idealne wykończenie ścian i sufitów to nie lada wyzwanie. Ważne są: wygląd powierzchni, kolor tynku, przyczepność do podłoża, odchylenie powierzchni i krawędzi od pionów oraz poziomów. Brak kąta prostego między ścianami to jedna z najczęstszych usterek budowlanych.
- Okna (15,05%)
Sporo błędów budowlanych dotyczy też stolarki okiennej. Inspektorzy nadzoru kontrolują jakość jej powierzchni, wady i interferencję szkła, rysy, skraplanie pary wodnej na zewnątrz, odchylenie barwy, otwieranie i zamykanie stolarki.
- Posadzki (7,57%)
W trakcie odbioru posadzek z betonu weryfikowane są wady budowlane dotyczące: wyglądu zewnętrznego, oddzielenia paskiem izolacji podkładu cementowego od pionowych stałych elementów budynku, szczelin dylatacyjnych oraz równości powierzchni.
- Instalacje elektryczne (7,12%)
Kolejną usterką budowlaną odnotowywaną najczęściej przez inspektorów nadzoru jest estetyka montażu osprzętu elektrycznego. Często zdarza się bowiem, że gołym okiem widać defekty w postaci szpecących odprysków czy rys.
- Części wspólne (5,99%)
Różnego rodzaju błędy budowlane dotyczą także części wspólnych nieruchomości: ścian zewnętrznych i nośnych, fundamentów, piwnic, dachów, kominów, klatek schodowych czy korytarzy. Problemy takie jak zawilgocenie garaży podziemnych, zacieki pod balkonami, uszkodzenia elewacji czy pękające płytki na klatkach schodowych potrafią dopiec mieszkańcom, zarządcom budynków i facility managerom.
- Instalacje wodno-kanalizacyjne (5,43%)
Szczelność instalacji, podejścia sanitarne i sposób ich mocowania, spadki podejść kanalizacyjnych to niektóre z elementów, jakie warto sprawdzić, czujnie wypatrując wad budowlanych. Wyciek wody czy zalanie to czarne scenariusze, których nikt z nas nie chce realizować.
- Czyszczenie elementów budynków (5,39%)
Elewacje budynków, jako elementy szczególnie narażone na usterki budowlane: oddziaływanie czynników atmosferycznych i zanieczyszczeń, ulegają zabrudzeniom i stopniowej degradacji, a w związku z tym po pewnym czasie występuje konieczność ich oczyszczenia i renowacji.
- Drzwi (5,23%)
W przypadku stolarki drzwiowej należy skontrolować potencjalne wady budowlane: klamki i szyldy, otwieranie i zamykanie drzwi, uszczelki zamontowane w ościeżnicy, dopuszczalne odchylenie umocowanego elementu od pionu oraz obluzowanie ościeżnic.
Najczęstsze błędy budowlane dotykają wymienionych wyżej elementów. Ale nierzadko zdarzają się też wady dotyczące np.: szyb (4,51%), innych (4,09%), płytek (3,26%), śladów wilgoci na elementach budynku (3,14%), balustrady (2,88%), elewacji (2,77%), parapetu (1,48%), wentylacji (1,46%), izolacji (1,42%) oraz dachu (0,65%).
Jak PlanRadar może zapobiegać usterkom budowlanym?
Nad liczbą stwierdzonych błędów konstrukcyjnych da się jednak pracować: efektywnie prowadzić i zarządzać procesem budowlanym na każdym etapie cyklu życia obiektu. Dzięki oprogramowaniu dla branży budowlanej w rodzaju PlanRadar można skutecznie przeciwdziałać wystąpieniu wad budowlanych, ograniczyć ich liczbę, a jeśli się już pojawią – przyspieszyć prace poprawkowe. Aplikacja do zarządzania usterkami budowlanymi digitalizuje procesy biznesowe związane z budową i eksploatacją nieruchomości i jest używana przez firmy na całym świecie do różnych zadań: zarządzania defektami, prowadzenia dokumentacji budowlanej, raportowania, odbiorów, inwentaryzacji, analizy due diligence oraz przydzielania zadań.
Prowadzenie cyfrowej dokumentacji budowlanej z PlanRadar przeciwdziała najczęstszym usterkom budowlanym i niesie za sobą wiele korzyści:
- Informacje o wadach budowlanych i związanych z nimi zadaniach są rejestrowane na cyfrowych planach budowlanych, co zapewnia ich aktualność, dostępność i czytelność – zawsze, wszędzie i dla wszystkich. Nie muszą mieć wyłącznie formy tekstowej, czasem dużo łatwiej nagrać wiadomość głosową, załączyć zdjęcie lub pokazać coś na filmie.
- Plany budynków niezbędne do wskazania i opisu usterek budowlanych są dostępne na platformie w formacie PDF lub JPG – wystarczy kilka kliknięć, bo je pobrać i wykorzystać lub przesłać mailem do interesariuszy.
- Nie traci się czasu na przekazywanie informacji na temat wykrytych błędów konstrukcyjnych. Zgłoszenie w aplikacji jest natychmiast widoczne dla wszystkich uprawnionych użytkowników i umożliwia wydajne zarządzanie usterkami budowlanymi.
- Przejrzysta, skuteczna komunikacja zaangażowanych osób, które z poziomu urządzeń mobilnych widzą aktualne statusy zgłoszonych defektów, upraszcza i przyspiesza przebieg prac poprawkowych. Ze sprawdzonych procedur usuwania błędów można też skorzystać po latach, bo dane są archiwizowane i dostępne po zakończeniu zadania czy projektu.
- Wszystkie informacje da się łatwo podsumować w protokołach i przekazać osobom trzecim. Pozwala to inspektorom czy rzeczoznawcom lepiej zrozumieć istotę jakichś wad budowlanych i przyspieszyć opracowanie ekspertyzy.
Zainteresowały Cię zagadnienia związane z najczęstszymi usterkami budowlanymi? Szukasz informacji na temat nowoczesnych rozwiązań IT, które mogą im zapobiegać? Przetestuj PlanRadar przez 30 dni bez ponoszenia jakichkolwiek opłat i przekonaj się, jak oprogramowanie minimalizuje ryzyko wystąpienia wad budowlanych. Jeśli masz jakieś pytania dotyczące aplikacji, napisz do nas – chętnie pomożemy.
1 G. Chrabczyński, A. Heine, Definicja wady budowlanej, „Inżynier Budownictwa” 2006
² R. Oswald, R. Abel, Wady i usterki w budynkach, Instalator Polski, 2000.
³ B. Hoła, K. Pochybełko, Analiza usterek w wybranych budynkach mieszkalnych, „Builder” sierpień 2021, s. 64–67.
