Czym jest książka obiektu budowlanego?
Ten oficjalny dokument opisuje historię eksploatacji nieruchomości, włączając w to informacje na temat kontroli jej stanu technicznego, przeglądów, remontów i innych zmian zachodzących przez cały okres użytkowania. Książka obiektu budowlanego (w skrócie: KOB) powinna zawierać wszelkie zdarzenia i działania, jakie były związane z korzystaniem z budynku, i być skrupulatnie uzupełniana przez cały okres istnienia nieruchomości.
Obowiązek założenia, prowadzenia według określonych zasad i przechowywania KOB definiują przepisy prawa:
- art. 64 prawa budowlanego1,
- rozporządzenie w sprawie książki obiektu budowlanego2.
Jak wygląda i gdzie kupić książkę obiektu budowlanego?
Zgodnie ze szczegółami rozporządzenia Ministra Infrastruktury książka powinna mieć format A4, być trwale wykonana i mieć ponumerowane strony, tak by niemożliwe było ich usunięcie lub wymiana. Jej szczegółowy wzór określa stosowny załącznik. Integralną część KOB stanowią protokoły, oceny i ekspertyzy stanu technicznego, decyzje dotyczące obiektu, świadectwo charakterystyki energetycznej, dokumentacja budowy i powykonawcza, instrukcje obsługi i eksploatacji budynku, instalacji oraz urządzeń itp. Dokumenty te – w przypadku kontroli – należy okazać inspektorom nadzoru budowlanego.
Nie ma prawnego obowiązku wykorzystywania do jej prowadzenia jakichś szczególnych druków – wystarczy porządny zeszyt z odpowiednimi rubrykami. W praktyce używa się jednak gotowych książek obiektu budowlanego, które za kwotę rzędu 20 zł można nabyć w większości księgarni dystrybuujących druki akcydensowe.
Ile kosztuje prowadzenie książki obiektu budowlanego?
Powierzając wyspecjalizowanym firmom opiekę nad KOB, należy liczyć się z kosztami rzędu około 100 zł (za samo jej założenie) lub około 500 zł (za prowadzenie). Oczywiście podane kwoty są orientacyjne – najczęściej cena wymaga indywidualnych szacunków i zależy chociażby od powierzchni obiektu. Zadania związane z uzupełnianiem książki obiektu budowlanego najczęściej jednak wchodzą w szeroki zakres obowiązków zarządcy nieruchomości i nie są rozpatrywane jako oddzielny koszt. Oczywiście formalnie nic nie stoi też na przeszkodzie, by prowadzeniem książki zajął się sam właściciel budynku.
Jak prowadzić książkę obiektu budowlanego?
KOB stanowi naturalną kontynuację dziennika budowy, dlatego należy ją założyć od samego początku, tj. w momencie rozpoczęcia użytkowania budynku, i prowadzić aż do rozbiórki. Czy obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego dotyczy wszystkich obiektów? Istnieje kilka wyjątków – wyłączone są z niego domy jednorodzinne, zabudowa zagrodowa, letniskowa, obiekty niewymagające pozwolenia na budowę oraz obiekty, dla których zapisy prawa przewidują inne rodzaje ksiąg ich użytkowania, np. drogi czy mosty.
Wszelkich zapisów w książce obiektu budowlanego trzeba dokonywać przede wszystkim w sposób systematyczny i skrupulatny. Kiedy dokument zostanie w całości wypełniony, należy założyć jego kolejny tom, odnotowując na stronie tytułowej numer woluminu i datę jego założenia. KOB powinna być przechowywana przez właściciela, zarządcę lub użytkownika budynku w miejscu bezpiecznym, ale i łatwo dostępnym. Chodzi o to, by prawidłowość jej prowadzenia dogodnie mogły kontrolować organy nadzoru budowlanego.
Jak powinny wyglądać wpisy do książki obiektu budowlanego?
Istotne jest, by adnotacje w dokumentacji obiektu były dokonywane chronologicznie i zawsze w dniu wystąpienia okoliczności, których dotyczą. Każdy wpis powinien zawierać dane identyfikujące związany z nim dokument i wystawiającą go osobę oraz określać objęte nim ustalenia. Osoba uzupełniająca KOB powinna posługiwać się jednoznacznym i zwięzłym językiem, umożliwiającym precyzyjne przekazanie informacji. Nie bez znaczenia jest również kwestia czytelności pisma – jedynie starannie uzupełnione tabele umożliwią wszystkim interesariuszom korzystanie z książki obiektu budowlanego.
Co w przypadku, gdy właścicielom lub zarządcom prowadzącym KOB zdarzy się popełnić omyłkę? Sprostowania błędów we wpisach dokonuje się przez skreślenie wyrazów pojedynczą linią i opatrzenie zmiany datą oraz podpisem dokonującej jej osoby. Ważne, aby błędów nie zamalowywać, nie wydrapywać ani nie zaklejać.
Co zawiera książka obiektu budowlanego?
Szczegółowy spis zawartości dokumentu zawiera załącznik do rozporządzenia w sprawie książki obiektu budowlanego. W formie przejrzystej tabeli zostały w nim rozpisane 74 strony podzielone na 13 części:
- dane osoby upoważnionej do dokonania wpisu (s. 2);
- dane identyfikujące obiekt (s. 3);
- spis załączonej dokumentacji (s. 4 i 5);
- dane techniczne obiektu (s. 6);
- plan sytuacyjny budynku (s. 7);
- rejestr protokołów okresowych kontroli stanu technicznego (od s. 8 do 21);
- lista protokołów okresowych kontroli stanu technicznego oraz przydatności do użytkowania obiektu (od s. 22 do 29);
- zestawienie opracowań technicznych związanych z budynkiem (od s. 30 do 32);
- dane, które dotyczą opracowania technicznego (od s. 34 do 44);
- wyszczególnienie protokołów dotyczących odbioru robót remontowych w obiekcie (od s. 45 do 60);
- dane, które dotyczą dokumentacji technicznej (od s. 61 do 70);
- spis protokołów awarii i katastrof obiektu (od s. 71 do 73);
- lista pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu (s. 74).
Kto dokonuje wpisów do książki obiektu budowlanego?
Stosownych uzupełnień w KOB może dokonywać właściciel lub zarządca obiektu albo osoba przez nich upoważniona. Kopia takiego upoważnienia musi zostać dołączona do dokumentacji obiektu. W obecnym stanie prawnym brak jest uregulowań dotyczących formalnych wymagań czy uprawnień delegowanej do tych zadań osoby. Jej dane (imię i nazwisko) powinny się znaleźć w tabeli na s. 2 wraz z chronologicznym określeniem przedziałów czasowych, w których pełniła swoją funkcję. W tym miejscu należy również rzetelnie odnotowywać każdą zmianę uprawnień. Kto nie dokonuje wpisów do książki obiektu budowlanego? Nie jest to miejsce na adnotacje przedstawicieli organów administracji architektoniczno-budowlanej ani nadzoru budowlanego (np. straży pożarnej, inspekcji sanitarnej, środowiska czy pracy).
Zgubienie lub zniszczenie książki obiektu budowlanego
Niewypełnienie obowiązku prowadzenia KOB jest złamaniem prawa budowlanego i – zgodnie z art. 61 ustawy – podlega karze grzywny do 5000 zł, a niekiedy skutkuje wręcz utratą licencji. Wobec tak rygorystycznych zapisów, co zrobić, gdy zdarzy się zniszczyć lub zagubić książkę obiektu budowlanego? Prawo nie przewiduje takich sytuacji, choć życiowo są one niestety bardzo prawdopodobne. By nie narażać się na zbędny stres i konsekwencje finansowe, warto zawczasu zatroszczyć się zatem o wykonywanie na bieżąco kopii dokumentacji, np. w formie skanów przechowywanych na bezpiecznym nośniku danych lub w aplikacji dostępnej on- i offline.
Elektroniczna książka obiektu budowlanego
Przyszłość KOB – wyczekiwana przez właścicieli i zarządców, a także inspektorów nadzoru budowlanego – to nowoczesne oprogramowanie, dzięki któremu zarówno generowanie czy archiwizowanie, jak i kontrola dokumentacji będą łatwiejsze, bardziej bezpieczne i efektywne. Do takich właśnie cyfrowych rozwiązań należy PlanRadar, którego elastyczne funkcjonalności umożliwiają opracowanie książki obiektu budowlanego na bazie dostępnych szablonów. To także narzędzie, które jednocześnie pomoże w przeprowadzaniu przeglądów i inspekcji technicznych nieruchomości. Prosto, szybko, wydajnie.
Kliknij przycisk poniżej, by darmowo przetestować aplikację, lub skontaktuj się z nami – z przyjemnością odpowiemy na Twoje pytania.
1. Dz.U.2020.1333 t.j. – Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
2. Dz.U.03.120.1134 – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego.
