Czym jest i co powinna zawierać dokumentacja powykonawcza

Inwestycja budowlana to nie tylko front robót na placu budowy, lecz także cała masa najróżniejszego rodzaju dokumentów, które należy tworzyć, aktualizować i przechowywać w trakcie całego cyklu życia nieruchomości. Są one wymagane przepisami prawa i niezbędne każdemu inwestorowi, by mógł oficjalnie zakończyć budowę i przekazać obiekt do użytkowania właścicielom lub administratorom.

Czym dokładnie jest dokumentacja powykonawcza? Kto ją sporządza i co zawiera? Jak długo należy ją przechowywać i co się dzieje w przypadku błędów lub braków w dokumentacji deweloperskiej?

Dokumentacja deweloperska – definicja

Precyzyjną definicję dokumentacji powykonawczej znajdziemy w art. 3 ust. 14 Prawa budowlanego¹. Jest to dokumentacja zakończonej budowy z naniesionymi zmianami, jakich dokonano w toku realizacji robót, oraz geodezyjnymi pomiarami wykonawczymi. Stanowi dowód tego, jak faktycznie zostały zrealizowane prace budowlane, i jest konieczna, by złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie. Dlatego wykonawca powinien przygotować dokumentację deweloperską na koniec realizacji i przekazać ją inwestorowi, a ten – w kolejnym kroku – właścicielowi albo zarządcy obiektu. Dopiero wówczas można rozpocząć bezpieczne i zgodne z prawem eksploatowanie obiektu budowlanego.

Kto sporządza dokumentację powykonawczą

Przygotowanie dokumentacji deweloperskiej nieruchomości należy do obowiązków ustawowych kierownika budowy (art. 22 Prawa budowlanego). Jest on odpowiedzialny za opracowanie, prowadzenie i skompletowanie wszystkich wchodzących w jej skład dokumentów. Poprawność każdego pisma potwierdza własnoręcznym podpisem oraz pieczątką z tytułem zawodowym, imieniem i nazwiskiem, zakresem i numerem ewidencyjnym uprawnień budowlanych, a także informacją o stanowisku kierownika budowy. To poważne zobowiązanie.

Przeczytaj również: Jak zostać bardziej efektywnym kierownikiem budowy. Inwestor i inspektor nadzoru inwestorskiego powinni jednak na bieżąco kontrolować dokumentację powykonawczą, a drugi z wymienionych ma prawo zażądać od kierownika budowy lub kierownika robót przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych prac, dokumentów potwierdzających zastosowanie wyrobów budowlanych i potwierdzających dopuszczenie do stosowania urządzeń technicznych.

Co wchodzi w skład dokumentacji powykonawczej

Dokumentacja deweloperska i ogólnie związana z budową zawiera wiele elementów – obligatoryjnych i fakultatywnie ujętych w zapisach poszczególnych umów o roboty budowlane. Zarządzanie nimi w sposób efektywny to wyzwanie, z którym najlepiej poradzi sobie specjalistyczne oprogramowanie dla branży budowlanej w rodzaju platformy PlanRadar.

Przeczytaj również: Zarządzanie planami i dokumentacją.

Na dokumentację powykonawczą składają się:

1. Pozwolenie na budowę – decyzja administracyjna, która jest niezbędna do rozpoczęcia i prowadzenia budowy lub wykonywania robót budowlanych.
2. Projekt budowlany – zatwierdzony projekt zagospodarowania terenu (PZT), projekt architektoniczno-budowlany (PAB) i projekt techniczny (PT), na których należy zaznaczyć wszystkie ewentualne zmiany wprowadzone w trakcie budowy (wraz z oświadczeniem kierownika budowy, głównego projektanta obiektu oraz inspektora nadzoru, że są to zmiany nieistotne, które nie wymagają wystąpienia o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę).
3. Dziennik budowy – ważny element dokumentacji deweloperskiej; urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót (rozdz. 5a Prawa budowlanego), za którego prowadzenie odpowiedzialny jest kierownik budowy (prawo wpisów mają także inwestor, projektant oraz inspektor nadzoru inwestorskiego).

   Przeczytaj również: Elektroniczny dziennik budowy w komputerze, telefonie lub na tablecie.

4. Protokoły odbiorów częściowych i końcowych robót budowlanych, a także protokoły z badań, pomiarów, prób szczelności i innych niezbędnych czynności potwierdzających prawidłowe wykonanie robót budowlanych oraz instalacyjnych podczas budowy.
5. Rysunki i opisy – materiały uzupełniające do projektu budowlanego, jeśli zostały wykonane i da się je włączyć do dokumentacji powykonawczej.
6. Operaty geodezyjne z pomiarów powykonawczych – potwierdzone przez uprawnionych geodetów pomiary, które mają na celu stwierdzenie ostatecznie uzyskanych wymiarów i powierzchni.
7. Książka obmiarów – sporządzany przez wykonawcę, nieobowiązkowy dokument budowy, który służy do systematycznego potwierdzania ilości wykonanych robót i stanowi podstawę rozliczeń wykonawcy z inwestorem.
8. Dziennik montażu – składnik dokumentacji deweloperskiej tworzony w przypadku realizacji obiektu metodą montażu (np. budynki prefabrykowane).
9. Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i warunkami pozwolenia oraz przepisami.
10. Oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy.
11. Dokumenty potwierdzające, że zastosowane wyroby budowlane, użyte podczas realizacji inwestycji, zostały wprowadzone do obrotu legalnie i posiadają właściwości zgodne z projektem budowlanym.
12. Protokoły z pomiarów osprzętu oraz instalacji elektrycznej.

Jeżeli dokumenty posiadają załączniki, również należy je dodać do dokumentacji powykonawczej. W zależności od specyfiki danej inwestycji budowlanej mogą się pojawić także inne elementy dokumentacji deweloperskiej, które wykonawca powinien dostarczyć inwestorowi. Dobrą praktyką jest uwzględnienie ich w zapisach umowy lub stosownego załącznika do umowy.

Ważne, by wszystkie elementy oznaczone były pieczątką „dokumentacja powykonawcza” i podpisane przez kierownika budowy.

Przechowywanie dokumentacji deweloperskiej

Przechowywanie i udostępnianie uprawnionym organom dokumentacji powykonawczej wchodzi w zakres obowiązków kierownika budowy. Jeśli jednak kierownik budowy nie zostanie powołany (bo np. budowa prowadzona jest na podstawie zgłoszenia), powinność ta przechodzi na inwestora.

Zgodnie z zapisami Prawa budowlanego właściciel lub zarządca nieruchomości jest zobowiązany przechowywać dokumentację budowy i dokumentację deweloperską, a także opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych podczas jego użytkowania przez okres istnienia danego obiektu.

Przeczytaj również: Cyfrowa dokumentacja budowlana – efektywne tworzenie, zarządzanie i archiwizacja. Zadanie przechowywania dokumentacji powykonawczej ciąży także na organach administracji architektoniczno-budowlanej, które powinny składować zatwierdzone projekty budowlane, projekty budowlane załączone do zgłoszenia, w stosunku do którego organ nie wniósł sprzeciwu, a także inne dokumenty objęte pozwoleniem na budowę lub tym zgłoszeniem, co najmniej przez okres istnienia obiektu budowlanego.

Błędy lub braki w dokumentacji powykonawczej

Co jeśli dokumentacja deweloperska będzie niepełna lub prowadzona niedbale? Może to skutkować wszczęciem postępowania przeciwko kierownikowi budowy i/lub karze grzywny. Dodatkowo informacji lub udostępnienia dokumentów mogą też zażądać organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. W wypadku ich niedostarczenia w wyznaczonym terminie lub zadowalającej jakości mogą zlecić wykonanie ocen lub ekspertyz na koszt osoby zobowiązanej do ich przedstawienia.

Jesteś ciekawy, jakie wymierne korzyści daje cyfrowa dokumentacja powykonawcza gromadzona i przechowywana na platformie PlanRadar? Wypróbuj aplikację za darmo przez 30 dni lub napisz do nas, by dopytać o interesujące szczegóły rozwiązania. Przekonaj się, jak oprogramowanie dla budownictwa ułatwia życie wykonawcom, deweloperom i zarządcom nieruchomości.

 1Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2023 poz. 682).

• Bez kategorii