Mimo wielu wyzwań, takich jak chociażby pandemia, wojna w Ukrainie czy rekordowa inflacja, polski rynek nieruchomości komercyjnych radzi sobie całkiem przyzwoicie. Wartość wszystkich 122 transakcji inwestycyjnych, jakie odnotowano w 2022 roku, wyniosła 5,8 mld euro, przy czym za 40 procent całkowitego wolumenu rynku odpowiadało 5 dużych transakcji. Jak dotąd rok 2023 przyniósł pewne spowolnienie – pierwszy kwartał to zaledwie 651 mln euro z 26 transakcji. Analitycy prognozują jednak, że w drugiej połowie roku liczby te powinny wzrosnąć.
Co oznacza termin „nieruchomości komercyjne” i jakie ich rodzaje da się wyróżnić? Na czym polega specyfika zarządzania nieruchomościami komercyjnymi i w jaki sposób oprogramowanie może wesprzeć tego typu działania?
Jak rozumieć pojęcie „nieruchomości komercyjne”
W polskim prawie nie istnieje ustawowa definicja nieruchomości komercyjnej. Określenie to ma charakter umowny i jest praktycznie wykorzystywane przede wszystkim przez inwestorów, doradców, zarządców, pośredników, przedstawicieli banków czy właścicieli nieruchomości. W słowniku języka polskiego przymiotnik „komercyjny” oznacza „obliczony na zysk; przynoszący dochód”, z czego wynika, że nieruchomości komercyjne nierozerwalnie związane są z uzyskiwanym profitem. Są to budynki i lokale niezamieszkane, które zostały dostosowane do rodzaju i specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej, a co za tym idzie: pozwalają realizować założenia biznesowe i generować zyski. Grupę docelową w ich przypadku stanowią przede wszystkim przedsiębiorcy.
Nieruchomości komercyjne a mixed-used i co-living
Oferowane obecnie nieruchomości komercyjne nie zawsze stanowią odrębne budowle. Deweloperzy działający na polskim rynku często wznoszą obiekty czy wręcz całe osiedla typu mixed-used, czyli pełniące wiele rozmaitych funkcji. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest lokalizowanie punktów handlowo-usługowych do wynajęcia na parterze, biur – na kolejnych kondygnacjach, a apartamentów mieszkalnych – na najwyższych piętrach. Ułatwia to życie zarówno pracownikom, jak i potencjalnym klientom, a także korzystnie przekłada się na zyski firm.
Nieruchomości komercyjne są kupowane nie tylko po to, aby uzyskać miejsce do prowadzenia działalności gospodarczej, lecz także pod inwestycje i późniejszy wynajem innym przedsiębiorcom. Można również na nich zarabiać poprzez wynajmowanie części budynku jako lokali usługowych, a pozostałej przestrzeni jako lokali mieszkalnych, lub poprzez co-living, czyli lokale mieszkalne skomercjalizowane, gdzie każdy lokator ma własną prywatną część, ale istnieją też elementy wspólne.
4 rodzaje nieruchomości komercyjnych
Ze względu na przeznaczenie danego miejsca i charakter prowadzonej tam działalności nieruchomości komercyjne da się podzielić na cztery podstawowe grupy:
- nieruchomości biurowe – to obiekty przystosowane do pracy biurowej; ich standard określają trzy podstawowe klasy jakości: A (najwyższa), B (średnia) i C (najniższa);
- nieruchomości komercyjne handlowe – czyli budynki, które przystosowane zostały do specyfiki galerii handlowych, drogerii, sklepów czy aptek; zazwyczaj gwarantują dostęp do dużej ilości wolnej przestrzeni i zakładają minimum kilkuletni okres wynajmu;
- centra logistyczne i magazyny – to powierzchnie, w których firmy mogą przechowywać produkty czy surowce; większość z nich zlokalizowana jest poza miastem, by obniżyć koszty utrzymania;
- nieruchomości nieklasyfikowane, np. obiekty przeznaczone do działalności turystycznej (pensjonaty, hotele), restauracje, kina, sale widowiskowo-sportowe, prywatne przychodnie, gabinety kosmetyczne, salony fryzjerskie, centra odnowy biologicznej, parkingi, place manewrowe, nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone na sprzedaż lub wynajem; w przypadku tego rodzaju nieruchomości komercyjnych, szczególnie dla gastronomii, ogromne znaczenie ma usytuowanie budynku.
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi nie należą do łatwych. Zaliczamy bowiem do nich zarówno stałe prace, które dotyczą administrowania każdym obiektem, jak i specyficzne wyzwania wymagające wszechstronnej wiedzy i doświadczenia specjalistów z różnych dziedzin. Istotę tego typu zarządzania można zdefiniować jako rozłożone w czasie dbanie o realizację planu inwestora co do osiągnięcia przez niego celów inwestycyjnych, jakie założył w trakcie zakupu czy budowy. Chodzi tu więc między innymi o zwrot z inwestycji, utrzymanie lub podniesienie wartości nieruchomości czy przygotowanie jej do sprzedaży. Podejście takie wymusza odpowiednie ustawienie priorytetów zarządzania nieruchomościami komercyjnymi: położenie nacisku na wysokiej jakości obsługę oraz utrzymanie dobrych relacji z najemcami nieruchomości. To właśnie umowy najmu, czynsz oraz inne uiszczane opłaty wpływają na wysokość zwrotu z inwestycji oraz wartość rynkową nieruchomości. Dodatkowo w zakres administrowania tego rodzaju obiektami wchodzi także finansowa obsługa najemców oraz właściciela, czyli zajmowanie się umowami najmu, windykacją, rozliczeniami oraz raportowaniem.
Co jeszcze należy do obowiązków firm czy osób, które zarządzają nieruchomościami komercyjnymi? Powinny one zadbać o utrzymanie nieruchomości w niepogorszonym stanie – najlepiej tak, by jej atrakcyjność inwestycyjna w kontekście najmu rosła w czasie. Rzecz jasna przy zachowaniu zasad bezpieczeństwa, przestrzeganiu przepisów prawa oraz innych istotnych wymogów (np. stanu technicznego, przepisów przeciwpożarowych, instalacji technicznych itp.). Znaczącą rolę odgrywa też wzmocnienie pozycji danej nieruchomości na rynku, zbudowanie przewagi wśród konkurencji, przyrost obrotów uzyskiwanych przez najemców oraz zwiększenie liczby osób odwiedzających daną nieruchomość (w przypadku centrów handlowych). Do obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi należy również prowadzenie dokumentacji, kontrola stanu technicznego budynków, nadzorowanie prac remontowych, a także kontakt z firmami zewnętrznymi dostarczającymi różnego rodzaju usługi.
Kto zarządza nieruchomościami komercyjnymi
Aby kadra zarządzająca nieruchomościami komercyjnymi mogła efektywnie realizować wiele różnorodnych zadań, musi dobrze znać lokalny rynek, a także posiadać szerokie kompetencje i rozległą wiedzę w dziedzinach takich jak ekonomia, marketing czy prawo. Dlatego firmy świadczące usługi zarządcze zwykle tworzą zespoły multidyscyplinarne i zatrudniają wysoko wykwalifikowanych ekspertów, w tym:
- zarządców, inżynierów i techników;
- specjalistów ds. finansów (administratorów umów najmu, analityków, księgowych);
- specjalistów ds. marketingu i public relations.
Przeczytaj również: Skuteczne zarządzanie nieruchomościami – co oznacza i dlaczego dobrze zaangażować zarządcę nieruchomości.
Oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi
Ogromne możliwości daje cyfryzacja portfela nieruchomości komercyjnych. Dzięki oprogramowaniu dla zarządców nieruchomości zyskujesz bieżący wgląd w status budynku i wykorzystanie zasobów przez zespół, co ułatwia podejmowanie kluczowych decyzji i zapewnia optymalizację kosztów. PlanRadar pozwala też planować prace konserwacyjne i sprawnie wdrażać konieczne naprawy, minimalizując tym samym przestoje i potencjalnie związane z nimi straty finansowe. Dodatkowo przejrzysta, mobilna komunikacja w ramach jednej platformy upraszcza współpracę, a także ułatwia monitorowanie i audyt. Program do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi bezpiecznie przechowuje plany 2D, modele BIM i inne dokumenty oraz dane – w dowolnym momencie zapewnia uprawnionym użytkownikom dostęp do wybranych wersji.
Chcesz się przekonać, w jaki sposób funkcjonalności PlanRadar ułatwiają zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi? Wypróbuj program za darmo przez 30 dni lub napisz do nas, by zadać dowolne pytania na temat aplikacji.
