Branża nieruchomości jest nierozłącznie związana z ryzykiem – możliwość straty towarzyszy bowiem każdej budowie. Co decyduje o specyfice tego sektora? Długo można by wyliczać: długotrwałość procesu, uzależnienie od zmiennych warunków atmosferycznych, indywidualny charakter każdej konstrukcji i wiele innych. W trakcie realizacji tego rodzaju projektu często zachodzą zdarzenia, które utrudniają proces budowy oraz wpływają na koszt, czas, jakość i bezpieczeństwo robót. A każdy błąd może skutkować nie tylko stratami finansowymi, lecz także powodować np. katastrofy na budowie.
Czym zatem jest ryzyko inwestycyjne w budownictwie? Jakie rodzaje ryzyk możemy wyodrębnić? W jaki sposób zarządzać ryzykiem zawodowym w budownictwie? I jak nowoczesne oprogramowanie dla branży nieruchomości może nas w tym wesprzeć?
Ryzyko a niepewność
Intuicyjnie wiemy, czym jest ryzyko, ale gdyby spróbować z marszu zdefiniować to pojęcie, mogłoby się okazać, że to jednak nie tak prosta sprawa – w grę wchodzi wieloznaczność i rozbieżności interpretacyjne. W Słowniku języka polskiego PWN znajdziemy aż trzy znaczenia słowa „ryzyko”:
1. możliwość, że coś się nie uda; przedsięwzięcie, którego wynik jest niepewny;
2. odważenie się na takie niebezpieczeństwo;
3. prawdopodobieństwo powstania szkody obciążające osobę poszkodowaną niezależnie od jej winy, jeśli umowa lub przepis prawny nie zobowiązały innej osoby do wyrównania szkody .
Warto w tym miejscu odróżnić dwa pojęcia: ryzyko i niepewność. Ryzyko w budownictwie to sytuacja, w której istnieje prawdopodobieństwo – dające się zmierzyć – osiągnięcia innych wyników niż przewidywane. Z kolei niepewność nie jest możliwa do oszacowania.
Czym jest ryzyko inwestycyjne w budownictwie
W zarządzaniu projektami i przedsiębiorstwach, w tym również z branży nieruchomości, ryzyko oznacza prawdopodobieństwo wystąpienia nieoczekiwanych okoliczności o negatywnym wpływie na projekt czy stan finansowy przedsiębiorstwa. Nie da się go uniknąć – lepiej więc by na jak najwcześniejszym etapie zostało uwzględnione przez inwestorów w ich ogólnej strategii. Od samego początku niezbędna jest zatem identyfikacja obszarów ryzyka w budownictwie oraz przygotowanie decyzji i planów minimalizujących jego negatywny wpływ.
6 obszarów ryzyka zawodowego w budownictwie
Naukowcy zajmujący się tym zagadnieniem przyjmowali wiele kryteriów podziału, wskazując różne rodzaje ryzyka. Do ryzyka inwestycyjnego w budownictwie bezpośrednio nawiązała systematyka zaproponowana przez Wernera, Wężyka i Jaworskiego, którzy wyróżnili niżej wyszczególnione grupy².
1. Ryzyko związane z organizacją wewnętrzną firmy:
- brak doświadczenia inwestorów (każdy projekt ma cechy prototypu, co wynika z innej architektury, użycia innych materiałów),
- różnorodność realizatorów (ryzyko w budownictwie związane zarówno z koordynacją, jak i organizacją procesów),
- niewłaściwa selekcja wykonawstwa (np. ryzyko doboru odpowiednich firm, które uczestniczą w inwestycji).
2. Ryzyko rynkowe:
- słaby marketing (błędne założenia związane z nietrafioną lokalizacją, nieodpowiednim metrażem, nieodpowiednią ceną, brakiem reklamy itp.),
- zła reputacja związana z wizerunkiem firmy (np. niska jakość realizowanych obiektów, opóźnienia w oddawaniu budynków do użytkowania),
- ryzyko konkurencji (związane nie tylko z prawami rynku, lecz także z tym, że np. jakaś firma może dysponować terenami pod inwestycję nabytymi dawno temu za niższą cenę).
3. Ryzyko w procedurach prawnych:
- administracyjnych (czas związany z procesem uzyskania opinii, pozwoleń na budowę w jednostkach państwowych),
- ze strony otoczenia (protesty ekologów, sąsiadów oraz związany z tym czas).
4. Ryzyko inwestycyjne w budownictwie związane z wykonawstwem technicznym:
- warunki atmosferyczne i gruntowe (zmiany morfologiczne gruntów wymagające zastosowania wzmocnień),
- jakość (wpływająca na efektywność inwestycji).
5. Ryzyko finansowania inwestycji:
- zmiany cen usług i materiałów (mogące wystąpić ze względu na długotrwałość procesu inwestycyjnego),
- brak środków finansowych (błędy w analizie przedprojektowej uwzględniającej opłacalność inwestycji mogą doprowadzić do utraty płynności finansowej).
6. Ryzyko niedotrzymania terminów
- czynniki ludzkie (brak skutecznej komunikacji między interesariuszami projektu),
- czynniki związane z kontraktem (termin realizacji, kwestie finansowe oraz zapisy umowy),
- czynniki nieprzewidywalne (zjawiska pogodowe, zmiany w prawie i inne przypadki losowe).
Zarządzanie ryzykiem w budownictwie
Ryzyko towarzyszy każdemu etapowi procesu inwestycyjnego. Stanowi ono połączenie wielu czynników wewnętrznych i zewnętrznych, które powodują zakłócenia w realizacji zakładanych celów, co przekłada się na opłacalność projektu oraz rentowność samej organizacji. Kluczowym problemem dla przedsiębiorcy jest określenie, gdzie to ryzyko inwestycyjne w budownictwie występuje, jak jest wielkie, jaki może mieć wpływ na organizację przedsięwzięcia oraz jak można na nie zareagować. Całością tych zagadnień zajmuje się zarządzanie ryzykiem. W jego ramach wyróżnia się wypunktowane poniżej etapy.
-
- Identyfikacja ryzyka zawodowego w budownictwie uwzględniająca specyfikę projektu (opracowanie listy 5–10 głównych ryzyk dla przedsięwzięcia lub dla każdej grupy robót).
- Analiza i ocena ryzyka (oszacowanie prawdopodobieństwa wystąpienia poszczególnych rodzajów ryzyk i ich skutków oraz określenie wymiernych skutków ryzyk pozwalające na wyznaczenie rezerw czasowych i kosztowych inwestycji).
- Łagodzenie ryzyka w budownictwie poprzez obranie odpowiedniej strategii:
-eliminacja ryzyka,
-ograniczenie ryzyka,
-pochłonięcie ryzyka.
- Monitorowanie ryzyka (systematyczna ocena projektu i weryfikowanie go pod kątem potencjalnych zagrożeń).
Ze względu na przyszłe realizacje szczególnie ważnymi elementami procesu zarządzania ryzykiem w budownictwie są też archiwizacja danych oraz proces uczenia się i zdobywania doświadczenia. Pozwalają one poznać lepiej zagrożenia dotyczące podobnych inwestycji oraz pomagają przy podejmowaniu decyzji dotyczących przedsięwzięcia budowlanego, które będzie realizowane w przyszłości.
Jak technologia wspiera zarządzanie ryzykiem w budownictwie
Aplikacje budowlane takie jak PlanRadar mogą efektywnie wspierać zarządzanie ryzykiem projektu budowlanego. Chociaż narzędzia nie są w stanie same przewidzieć ryzyka, pozwalają monitorować je w trakcie inwestycji i podejmować działania łagodzące. Być może największą zaletą oprogramowania budowlanego, jeśli chodzi o zarządzanie ryzykiem inwestycyjnym w budownictwie, jest to, że zapewnia ono więcej danych i usprawnia proces komunikacji. Oto jak aplikacja pomaga użytkownikom na wszystkich etapach:
- Identyfikacja ryzyka – PlanRadar umożliwia członkom zespołów sprawdzanie postępów projektu, zgłaszanie problemów (poparte np. dokumentacją zdjęciową) i powiadamianie o ewentualnych zagrożeniach kierownika projektu.
- Analiza i ocena ryzyka – program pozwala na śledzenie poprawek, usterek i statusu wdrażania środków zaradczych. Wykorzystując jego funkcjonalność generowania cyfrowych raportów, możesz błyskawicznie stworzyć kompletny dokument z postępu prac.
- Łagodzenie ryzyka – komunikacja jest szczególnie ważna w reagowaniu na zagrożenia i zapobieganiu efektowi kuli śnieżnej. Dzięki PlanRadar zlecenia dotyczące błędów są przekazywane w czasie rzeczywistym do wykonawców wraz z terminem realizacji i informacją o priorytetach. Cała komunikacja jest scentralizowana i bezpiecznie przechowywana na jednej platformie.
- Monitorowanie ryzyka w budownictwie – PlanRadar umożliwia dokumentowanie defektów , przeglądanie postępów projektu, wczesne zgłaszanie wszelkich problemów i szybkie reagowanie na problemy, zanim sprawy wymkną się spod kontroli.
Zaciekawiło Cię, jak konkretnie PlanRadar może zmniejszyć ryzyko inwestycyjne w budownictwie? Napisz do nas, a my z przyjemnością podzielimy się z Tobą naszą wiedzą. Wolisz od razu przetestować funkcjonalności oprogramowania? Nic prostszego! Po prostu kliknij i rozpocznij bezpłatny okres próbny. https://planradar.com/pl/kontakt/
1. https://sjp.pwn.pl/sjp/ryzyko;2518509.html
2. A. Minasowicz, Analiza ryzyka w projektowaniu przedsięwzięcia budowlanego, Warszawa, 2008, s. 17.
