Jakie regulacje prawne dotyczą omawianego zagadnienia? Co powinien zawierać protokół odbioru? Czy inwestor musi go dokonać? Na czym polega odbiór częściowy, a na czym końcowy? To garść pytań, na które odpowiedzi zainteresują zarówno zamawiających, jak i wykonawców.
Odbiór budowy a przepisy prawa
Niestety ci, którzy oczekują szczegółowych unormowań prawnych w zakresie odbioru robót budowlanych, będą rozczarowani. Ani Kodeks cywilny, ani Prawo budowlane nie definiują bowiem reguł ich dokonywania – brak określenia terminu odbioru, brak formalnych wymogów dotyczących jego uczestników. Aby zabezpieczyć interesy stron i zapobiec ewentualnym konfliktom, niezwykle istotne jest zatem skrupulatne określenie warunków odbioru w zapisach umowy o roboty budowlane. Kwestie, które warto uregulować umownie, to wskazanie:
- osób mających brać udział w odbiorze;
- sposobu zgłoszenia gotowości do odbioru;
- terminu zobowiązującego inwestora do odbioru;
- wymagań formalnych i szczegółowej treści protokołu odbioru.
Czym jest i co powinien zawierać protokół odbioru
Świadectwem pisemnie potwierdzającym zakończenie robót budowlanych jest protokół odbioru. Zgodnie z art. 3 pkt 13 Prawa budowlanego1 stanowi on nieodzowną część dokumentacji budowy. Sporządzają go strony umowy, a czasem również – zwłaszcza w przypadku większych inwestycji – dodatkowo kierownik budowy czy inspektor nadzoru inwestorskiego. Wzór takiego protokołu z wyszczególnieniem jego elementów najlepiej zawrzeć w umowie.
Obligatoryjnie powinny znaleźć się w nim informacje o datach opracowania dokumentu i zakończenia robót, opis zakresu odbieranych prac, dane na temat ewentualnych wad czy usterek wraz z terminem ich usunięcia, a także podpisy stron lub ich prawnych reprezentantów. Dobrą praktyką jest również określanie w zapisach umowy skutków niepodpisania protokołu odbioru z winy jednej ze stron.
Czy odbiór robót budowlanych jest obowiązkowy
Jeżeli inwestycja jest gotowa, termin jej odbioru został ustalony i zamawiający otrzymał powiadomienie, strony umowy mają obowiązek stawić się, a inwestor dokonać odbioru. Stanowią o tym zapisy Kodeksu cywilnego2, który w art. 647 określa powinności stron umowy o roboty budowlane, gdzie wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Kiedy inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych
Często pojawiająca się wątpliwość dotyczy tego, czy zamawiający w każdej sytuacji musi dokonać odbioru budowy. Sąd Najwyższy3 orzekł, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor jest obowiązany dokonać ich odbioru niezależnie od tego, czy wady obiektu są istotne czy nie. Usterki oznaczają bowiem wykonanie zobowiązania, choć w sposób nienależyty. W takiej sytuacji w protokole odbioru powinien znaleźć się spis ewentualnych wad oraz termin ich usunięcia lub oświadczenie wykonawcy np. o obniżeniu wynagrodzenia.
Są jednak wyjątki od tej zasady. Inwestor ma prawo odmówić dokonania odbioru i odstąpić od zawartej umowy, w przypadku gdy przedmiot zamówienia został wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady są na tyle istotne, że obiekt nie nadaje się do użytkowania. W praktyce sądowniczej obowiązek odbioru wadliwego obiektu przez inwestora często okazuje się niestety kwestią kontrowersyjną.
Prawne skutki odbioru budowy
Dlaczego tak istotne jest, by spełnić zadość wymogowi odbioru prac budowlanych? Nie jest on wyłącznie czynnością techniczną, lecz wiążą się z nim również doniosłe skutki prawne. Jednym z nich jest kwestia rozliczeń między stronami – z chwilą dokonania odbioru wykonawca ma prawo żądać od inwestora wypłaty należnego wynagrodzenia. Konsekwencją spisania dokumentu odbioru jest również upłynięcie terminu do naliczania kar umownych za opóźnienia w realizacji projektu, a także przejęcie przez zamawiającego odpowiedzialności za szkody na terenie budowy.
Odbiór częściowy prac budowlanych
Strony umowy mogą w jej zapisach zawrzeć informację o realizacji etapowej, z którą wiąże się pojęcie odbioru częściowego prac budowlanych. Takie rozwiązanie najczęściej oznacza zapłacenie wykonawcy odpowiedniej części wynagrodzenia, jest więc dla niego ekonomicznie korzystne. Prawo budowlane obowiązek zgłaszania inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających nakłada na kierownika budowy (art. 22 pkt 7). Poprawności wykonania elementów takich jak np. fundamenty czy instalacje – ze względów technicznych – nie da się bowiem zweryfikować na końcu inwestycji. Strony mogą jednak w ogóle wyłączyć możliwość częściowego przyjmowania robót budowlanych i umówić się tylko na odbiór końcowy.
Odbiór końcowy prac budowlanych
Momentem, w którym formalnie zostaje potwierdzone wykonanie zobowiązania wynikającego z umowy, jest odbiór końcowy prac budowlanych. Czynność ta polega na oficjalnym przekazaniu przez wykonawcę zrealizowanego obiektu inwestorowi i potwierdzona jest protokołem wymieniającym ewentualne wady czy usterki oraz sposób i termin ich usunięcia. Od jej daty rozpoczyna się bieg rękojmi za wady i gwarancji na roboty budowlane.
Jak aplikacje dla branży budowlanej ułatwiają odbiory
Wobec braku satysfakcjonujących regulacji ustawowych – zarówno w Prawie budowlanym czy Kodeksie cywilnym, jak i w praktyce sądowniczej – szczególnie istotne stają się wszelkie kwestie związane z drobiazgowym dokumentowaniem przebiegu prac. Dzięki nowoczesnemu oprogramowaniu dla budownictwa inspekcje oraz audyty potwierdzające statusy poszczególnych etapów budowy można przeprowadzać łatwiej i wydajniej, np. rejestrować na urządzeniu mobilnym niezbędne dane podczas sprawdzania, czy obiekt nadaje się do odbioru.
Za pomocą dostępnych formularzy w przejrzysty sposób da się zarejestrować to, co ważne z perspektywy wszystkich interesariuszy projektu. Jeżeli wśród gotowych szablonów, nie ma idealnego do Twoich potrzeb, możesz w intuicyjny sposób stworzyć własny, spersonalizowany dokument, w tym protokół odbioru, po prostu przesuwając i upuszczając elementy.
Korzystając ze smartfona lub tabletu, wszelkie wady realizacyjne zauważone podczas odbioru zapiszesz bezpośrednio na placu. Zarządzanie usterkami z wykorzystaniem aplikacji typu PlanRadar pozwoli od razu tworzyć i przypisywać członkom zespołu związane z nimi zadania, a także uzupełniać je o wiadomości głosowe, zdjęcia, filmy wideo czy elementy planu.
Automatyczne monitorowanie postępów prac poprawkowych za pomocą list kontrolnych pozwala Ci na bieżąco śledzić, ile już wykonano, a ile jest w trakcie realizacji. Dane te za pomocą jednego kliknięcia wyeksportujesz w postaci zbiorczego raportu, by w przejrzystej formie udostępniać je interesariuszom. Użytkownicy mogą komunikować się ze sobą – zadawać pytania, informować o postępach albo załączać fotografie lub filmy. Taka trwale udokumentowana forma współpracy między osobami zaangażowanymi w realizację inwestycji z pewnością okaże się niezastąpiona w przypadku wystąpienia kwestii spornych.
Jeśli chcesz za darmo spróbować, jak bardzo PlanRadar wspomoże Cię w zakresie odbioru robót budowlanych, kliknij przycisk poniżej. Z przyjemnością odpowiemy również na wszelkie pytania – skontaktuj się z nami w sprawie aplikacji.
1. Dz.U.2020.1333 t.j. – Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
2. Dz.U.2020.1740 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 1997 r. – sygn. akt II CKN 28/97 https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/orzeczenia-sadow/ii-ckn-28-97-wyrok-sadu-najwyzszego-520123150, dostęp: 12.04.2021.
