3 sposoby dochodzenia roszczeń
Kwestię relacji pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót budowalnych reguluje art. 647 Kodeksu cywilnego1, z którego treści wynika, że wykonawca jest zobligowany do oddania określonego w umowie obiektu, zrealizowanego według projektu i zgodnie ze standardami technicznymi. Po stronie zamawiającego natomiast leżą: przygotowanie robót (zwłaszcza przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu), odbiór obiektu i zapłata wynagrodzenia. Jeżeli zatem budynek w ogóle nie zostanie wzniesiony lub będzie niewłaściwie wykonany, inwestorowi przysługuje prawo dochodzenia roszczeń poprzez:
- wymaganie naprawienia szkody na zasadach ogólnych;
- skorzystanie z rękojmi za wady fizyczne obiektu;
- zrealizowanie gwarancji na roboty budowlane.
Co to jest rękojmia za wady
Z ustawową odpowiedzialnością wykonawcy względem inwestora za wady fizyczne lub prawne obiektów wiąże się pojęcie rękojmi. To podstawowy instrument cywilnoprawny, który chroni zamawiającego przed złą jakością realizacji prac wykonawczych. W przypadku robót budowlanych brak jednak bezpośrednich uregulowań prawnych – przepisy odsyłają do rękojmi za wady dzieła oraz przy sprzedaży (art. 566 i następne, art. 638 § 1, art. 656 § 1 k.c.).
Wada fizyczna – definicja
Zgodnie z art. 556 k.c. wada fizyczna oznacza niezgodność przedmiotu umowy z jej zapisami. Obiekt jest niezgodny z umową, jeśli:
- nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora;
- nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia;
- został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.
Obiekt ma również wadę fizyczną w przypadku nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.
Warto zwrócić uwagę na kilka zapisów wyłączających odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi. Dzieje się tak chociażby w przypadku, gdy inwestor został poinformowany o wadzie w chwili zawarcia umowy lub jeżeli powstała ona z powodu materiału dostarczonego przez inwestora.
Przeczytaj również – PM – Inwestor Zastępczy: 50% większa wydajność od samego początku projektu
Okres rękojmi
Jak długo obowiązuje okres rękojmi na roboty budowlane? W przypadku realizacji nieruchomości wykonawca odpowiada za wady przez 5 lat, jeżeli zaś umowa dotyczy jedynie remontu lub wykończenia obiektu, okres ten jest krótszy i wynosi 2 lata (art. 568 § 1 k.c.). Za datę rozpoczynającą bieg czasu przyjmuje się moment wydania rzeczy inwestorowi. Należy tu zaznaczyć, że upływ terminu zgłoszenia wady nie przekreśla prawa do rękojmi, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił informację o wadzie.
Uprawnienia z tytułu rękojmi
W przypadku zaistnienia wad fizycznych obiektu budowlanego inwestor może żądać usunięcia wady lub złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Jeżeli zamawiający zażąda usunięcia wady, wykonawca zobowiązany jest to zrealizować w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności (art. 561 § 2 k.c.). Wykonawca może też odmówić usunięcia wady w sytuacji, gdy byłoby to niemożliwe lub wymagałoby nadmiernych kosztów albo gdy koszty zaspokojenia roszczenia byłyby wyższe od wynagrodzenia należnego wykonawcy. W takich okolicznościach inwestor może złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia lub o odstąpieniu od umowy. Od tej reguły jest wyjątek: zamawiającemu nie wolno odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (art. 560 § 4 k.c.).
Co to jest gwarancja jakości
W odróżnieniu od rękojmi z uprawnień z tytułu gwarancji na roboty budowlane inwestor może skorzystać tylko wówczas, gdy została ona udzielona przez wykonawcę i wyłącznie w uzgodnionym zakresie. Dzieje się to poprzez złożenie na piśmie oświadczenia wykonawcy, które definiuje obowiązki gwaranta i uprawnienia przysługujące inwestorowi w przypadku roszczeń. Obowiązki wykonawcy mogą polegać na zwrocie części lub całości wynagrodzenia albo na naprawieniu wady. Strony dowolnie określają okres trwania gwarancji, procedurę zgłaszania usterek, prawa przysługujące inwestorowi w przypadku ich wystąpienia czy skutki nieusunięcia.
Jak długo można dochodzić roszczeń z tytułu gwarancji? Jeżeli zapisy umowy nie przewidują innego terminu, gwarancja domyślnie trwa 2 lata (art. 577 § 4 k.c.). W praktyce okres ten bywa zwykle dłuższy i sięga 3, a nawet 5 czy 10 lat.
Rękojmia i gwarancja wspierane przez cyfrowe technologie
Chociaż bezsprzecznie zarówno rękojmia, jak i gwarancja są instrumentami niezbędnymi dla bezpieczeństwa każdego projektu, oczywiście najlepiej byłoby w ogóle uniknąć roszczeń związanych z wystąpieniem wad. Co jest kluczem do osiągnięcia tego idealnego założenia? Przede wszystkim wysoka jakość realizowanych prac, którą zapewnić może wykorzystanie nowoczesnego oprogramowania dla budownictwa.
Po pierwsze: lepiej zapobiegać
Funkcjonalności PlanRadar, takie jak cyfrowa dokumentacja czy zarządzanie usterkami, pomagają w kontroli robót bezpośrednio na placu budowy. Aplikacja stanowi kompletne źródło aktualnych informacji na każdym etapie budowy – począwszy od planów poprzez audyty i inspekcje aż po rejestrowanie i usuwanie usterek. Dobre wykorzystanie tak wszechstronnej bazy wiedzy to podstawa powodzenia projektu, a co za tym idzie mniejsze ryzyko późniejszego wystąpienia wad, które wymagałyby odwołania się do rękojmi lub gwarancji na roboty budowlane.
Szablony raportów – dostępne on- i offline, również na urządzeniach mobilnych – umożliwiają elastyczne formy prezentacji danych i intuicyjne tworzenie cyfrowego workflow. Dzięki ich wykorzystaniu można z łatwością rejestrować informacje potrzebne do inspekcji budynków czy audytów na placu budowy. Niezwykle istotne jest też, że użytkownicy oprogramowania mają możliwość zgłaszania usterek lub zagrożeń, które automatycznie tworzą listę zadań, są przypisywane do uczestników projektu i śledzone do momentu zakończenia. W ten sposób można szybko zawiadomić o problemach związanych z budową, które stwarzają ryzyko opóźnienia lub niepożądanej zmiany. A nawet pojedyncza wada, którą się wychwyci i zawczasu usunie, to jeden problem mniej i szansa na to, że później nie będzie trzeba korzystać z reżimu rękojmi za wady czy gwarancji.
Po drugie: nie powtarzać błędów
A co zrobić, jeżeli po zakończeniu projektu budowlanego jednak wystąpiły wady? W tym przypadku PlanRadar również stanowi niezastąpione wsparcie. Dzięki zgromadzeniu w jednym miejscu całej dokumentacji w formie cyfrowej można łatwiej zidentyfikować źródło problemu, prześledzić proces i dostosować procedury kontroli jakości tak, by w przyszłości uniknąć niepożądanych incydentów. W dużym skrócie: aplikacja pomaga wyciągać wnioski z doświadczeń, ciągle się doskonalić, dbając o reputację inwestora na rynku nieruchomości.
Po trzecie: mieć asy w rękawie
Niestety, czasem nie uda się zapobiec najgorszej wersji scenariusza i sprawa związana z rękojmią albo gwarancją na roboty budowlane trafia do sądu. Nowoczesne cyfrowe rozwiązania także w tym momencie okazują się przydatnym narzędziem, które pomaga w rozstrzyganiu ewentualnych sporów prawnych. Dzięki zdigitalizowanej formie przechowywania wszelkich dokumentów czy zdjęć inwestor ma łatwy dostęp do niepodważalnych dowodów wystąpienia czy naprawy usterek. Bez konieczności przekopywania się przez stosy papierowych akt zgromadzonych w tradycyjnym archiwum.
Wypróbuj PlanRadar za darmo, klikając przycisk umieszczony poniżej. Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości dotyczące aplikacji, napisz do nas. Chętnie odpowiemy na Twoją wiadomość.
1. Dz.U.2020.1740 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
