La due diligence immobiliare è fondamentale per prendere decisioni prima dell’acquisizione di un immobile. La durata, l’impegno e il costo di questo processo dipendono dalla complessità e dalle dimensioni del progetto, ma anche dal modo in cui viene gestita l’ispezione e persino, nei nuovi sviluppi, dal modo in cui sono stati gestiti i lavori.
Oggi esistono soluzioni che semplificano, snelliscono e offrono maggiore trasparenza a questo processo. In questo articolo vediamo cos’è esattamente la due diligence tecnica, il suo processo e, infine, come la digitalizzazione può garantire che le verifiche tecniche vengano eseguite nel modo più efficiente.
- Che cos’è la due diligence immobiliare e perché è importante?
- Proceso de la Due Diligence Técnica
- Come garantire una due diligence tecnica rapida e trasparente
Che cos’è la due diligence immobiliare e perché è importante?
La Due Diligence tecnica nei progetti immobiliari è una valutazione completa degli aspetti fisici e tecnici di un immobile prima dell’inizio di un progetto di sviluppo o di investimento. Cerca di identificare i potenziali problemi legati alla costruzione, alle infrastrutture e ad altri aspetti tecnici che possono compromettere l’integrità e il valore dell’immobile. La due diligence tecnica è parte integrante della due diligence immobiliare, che include valutazioni più ampie degli aspetti legali, finanziari e commerciali, garantendo così una comprensione completa e olistica dell’immobile.
Tenendo conto di ciò, è ovvio che questa ispezione è fondamentale per gli investitori, i finanziatori, gli affittuari e persino i promotori immobiliari prima dell’acquisizione di un bene, in quanto fornisce una solida base per il processo decisionale, la gestione del rischio e la garanzia della qualità e della sicurezza dell’immobile. Non è nell’interesse di nessuno acquisire beni con problemi, quindi più siamo certi dell’investimento che stiamo facendo e meglio possiamo dimostrarlo, meglio è.
È anche importante che gli sviluppatori o le aziende interessate alla vendita di immobili siano consapevoli dell’importanza di questa ispezione al momento della compravendita e che quindi abbiano tutta la documentazione aggiornata sul progetto e, nel caso di nuove costruzioni, sulle diverse fasi di lavoro, in modo da poter dimostrare in modo semplice, trasparente e professionale la qualità dei loro beni. Oggi esistono soluzioni che rendono questo processo molto più semplice, vedi sotto.
Due diligence contrattuale o due diligence interna
La valutazione tecnica dei progetti immobiliari deve essere effettuata da esperti in settori quali l’ingegneria civile, l’architettura, gli impianti meccanici ed elettrici… a seconda del progetto. La decisione di affidare all’esterno o all’interno questo servizio dipende da fattori come la complessità del progetto e la disponibilità di risorse interne, anche se l’esternalizzazione di solito offre l’accesso a competenze specializzate e la garanzia di qualità nella valutazione tecnica; se hai personale specializzato nel tuo team, esistono strumenti come PlanRadar che possono aiutarti notevolmente a velocizzare le ispezioni.
Alcune delle principali aziende europee specializzate in questo servizio, che utilizzano anche la nostra piattaforma PlanRadar per una maggiore trasparenza nei loro servizi di ispezione tecnica e agilità dei flussi di lavoro, sono: ARCADIS, ARUP, CBRE, WSP, ISG….
“PlanRadar ha permesso ai nostri team di sopralluogo di raccogliere dati in modo rapido ed efficiente, riducendo al contempo in modo significativo il tempo necessario per elaborare e presentare questi dati.”
Processo di due diligence tecnica immobiliare
Quanto tempo richiede la due diligence tecnica?
La durata di una due diligence varia a seconda della complessità e delle dimensioni del progetto, oltre che della disponibilità di informazioni rilevanti. Può richiedere da poche settimane a diversi mesi, a seconda della profondità della valutazione richiesta. È fondamentale dedicare il tempo necessario a condurre una valutazione approfondita per identificare qualsiasi potenziale problema che possa interessare l’immobile, senza compromettere la qualità del processo.
Il costo della Due Diligence tecnica
È comune che alcune società di consulenza richiedano una percentuale del valore totale del progetto per i loro servizi di due diligence immobiliare. Le percentuali possono variare a seconda del tipo di progetto, della reputazione e dell’esperienza del fornitore di servizi. Il costo di una due diligence tecnica immobiliare può essere compreso tra lo 0,10% e lo 0,25% del valore dell’immobile.
La Due diligence tecnica prevede un processo meticoloso e strutturato che copre diversi aspetti chiave dell’immobile. Consiste principalmente in:
1. Pianificazione e revisione della documentazione: prima di iniziare la valutazione tecnica, viene stabilito un piano dettagliato che include gli obiettivi, l’ambito, la tempistica e le risorse necessarie per condurre la due diligence in modo efficace. Questo può includere la selezione di esperti tecnici, il coordinamento delle ispezioni in loco e la raccolta della documentazione rilevante sulla proprietà.
2. Ispezione in loco: viene condotta un’accurata ispezione fisica dell’immobile per valutarne lo stato e le condizioni tecniche. In questa fase vengono effettuate verifiche dettagliate della struttura dell’edificio, degli impianti meccanici, elettrici e idraulici, delle installazioni e di qualsiasi altro aspetto rilevante per l’integrità e il funzionamento dell’immobile.
3. Raccolta e analisi dei dati: vengono raccolte tutte le informazioni rilevanti ottenute durante l’ispezione, oltre a tutta la documentazione aggiuntiva disponibile sull’immobile, come progetti, permessi di costruzione, rapporti di manutenzione e registri di riparazioni precedenti. Queste informazioni vengono analizzate con attenzione per individuare eventuali problemi o rischi che potrebbero influire sul progetto.
4. Relazioni e raccomandazioni: Sulla base dei risultati e delle analisi effettuate, viene redatto un rapporto dettagliato che riassume i risultati della due diligence tecnica, compresi gli aspetti strutturali, la conformità normativa, l’impatto ambientale, la qualità della costruzione…. Questo rapporto include anche una descrizione delle problematiche identificate, una valutazione del loro impatto sul progetto e raccomandazioni per la loro gestione e mitigazione. La considerazione di questi aspetti chiave durante la due diligence immobiliare garantisce una valutazione completa e accurata dell’immobile, fornendo agli stakeholder le informazioni necessarie per prendere decisioni informate e mitigare i rischi durante lo sviluppo del progetto.
Come garantire una due diligence tecnica rapida e trasparente
Come abbiamo già visto, questo processo di verifica, assicurazione della qualità e fornitura di documentazione è essenziale per qualsiasi investitore che acquisti un complesso residenziale, locali industriali, hotel o altri beni immobiliari, ma anche per gli sviluppatori o per coloro che sono interessati a vendere i propri beni. Per questi ultimi, più saranno in grado di avere una documentazione aggiornata, con un accesso facile e veloce ai loro beni, più sarà facile dimostrare la qualità e la professionalità dei loro servizi e concludere la vendita.
Tuttavia, è chiaro che a causa della mancanza di documentazione o di una scarsa comunicazione, questi processi possono subire ritardi o diventare molto più complicati di quanto potrebbero essere con una gestione migliore. Ed è proprio qui, nella gestione dell’intero ciclo di vita degli asset fino alla due diligence e alla successiva manutenzione, che tutti gli agenti possono migliorare.
“In CBRE siamo sempre alla ricerca di nuovi strumenti digitali che aggiungano valore ai nostri clienti e facilitino il lavoro dei nostri dipendenti. Con PlanRadar abbiamo trovato un prodotto che soddisfa entrambi i requisiti”.
Come possiamo ottenere una migliore gestione degli asset e una due diligence immobiliare? Esistono diverse soluzioni sul mercato, ma ci sono alcuni punti che dovremmo tenere in considerazione quando decidiamo di scegliere l’una o l’altra. Ecco 7 punti chiave su cui si concentra la piattaforma PlanRadar per snellire questi processi e renderli molto più trasparenti.
1. Documentazione centralizzata.
Uno dei principali vantaggi offerti dalla digitalizzazione è la possibilità di avere tutta la documentazione in un unico luogo, in modo sicuro e con un facile accesso alle persone selezionate. Lasciandosi alle spalle scartoffie e perdite di documenti, avere tutta o la maggior parte della documentazione dell’asset centralizzata in un’unica piattaforma rende ovviamente il processo molto più breve e semplice.
2. Registrazione centralizzata e mappata dei difetti.
Avere tutti i difetti rilevati o annotati durante la costruzione o la manutenzione di un bene registrati su un’unica piattaforma offre grandi vantaggi nell’identificazione dei problemi, nella ricerca di soluzioni e nella certezza che tutti i difetti dell’edificio siano stati affrontati e risolti.
Con PlanRadar, la registrazione delle non conformità può essere effettuata facilmente attraverso un modulo completamente personalizzabile (possiamo decidere quali dati raccogliere) da un cellulare o da un tablet e direttamente, questi vengono registrati sulla piattaforma facilmente accessibile da qualsiasi dispositivo (anche offline) con una chiara localizzazione sulla planimetria del progetto.
3. Facilità di esportazione dei dati.
Se abbiamo tutto centralizzato in un’unica piattaforma, avremo dei vantaggi anche per quanto riguarda la generazione di report. Ad esempio, con PlanRadar possiamo filtrare i difetti che ci interessano per asset, persona o gruppo di lavoro assegnato, stato… ed esportarli in formato PDF.
4. Semplificare i report complessi
Per esperienza sappiamo che, a seconda del progetto, i rapporti tecnici come la due diligence tecnica possono essere molto complessi, quindi è importante che quando cerchiamo soluzioni che snelliscano questi processi teniamo conto della flessibilità che offrono per preparare i rapporti e le ispezioni di cui abbiamo realmente bisogno. In altre parole, è la piattaforma che si adatta al nostro modo di lavorare e non noi.
Con PlanRadar possiamo creare moduli completamente personalizzati per la raccolta di informazioni e poi collegare ogni campo a un modello di rapporto personalizzato. In questo modo, i campi verranno compilati automaticamente durante la compilazione dei moduli e sarà sufficiente esportarli. Inoltre, può essere collegato ad altri strumenti come Outlook, automatizzandone l’invio alla persona e all’ora che preferisci.
5. Stesso canale di comunicazione.
La comunicazione può essere ulteriormente semplificata se si dispone di una semplice chat all’interno della stessa piattaforma in cui registrare tutti i difetti, gli incidenti, le richieste di informazioni (RFI) e tutta la documentazione richiesta.
Ad esempio, con PlanRadar, se la società di consulenza ha bisogno di comunicare con l’impresa edile, il subappaltatore o lo sviluppatore del progetto in merito a un difetto dell’edificio o a qualsiasi altra richiesta di informazioni, può semplicemente creare un modulo e assegnarlo alla persona o al gruppo di lavoro corrispondente, che riceverà una notifica istantanea di risposta. E attenzione! Anche la persona che crea il ticket può sapere quando ha letto il tuo messaggio.
6. Trasparenza delle informazioni.
È chiaro che, seguendo i punti sopra citati, si ottiene una maggiore trasparenza sull’attività. Dimostrare trasparenza è un punto chiave per dare fiducia al cliente e chiudere una vendita, oltre che per essere rassicurati sulla gestione dei nostri beni.
PlanRadar consente di aggiungere alla piattaforma osservatori gratuiti che potranno visualizzare tutto ciò che il gestore decide di fare, rendendo lo scambio di informazioni molto più trasparente. Questo include anche la condivisione di report, nonché di eventuali aggiornamenti o modifiche al processo di valutazione tecnica.
7. Facilità d’uso.
Tutti questi consigli sembrano ottimi, ma come possiamo metterli in pratica? Quanto tempo mi ci vorrà per implementare una soluzione digitale che mi permetta di snellire questi processi? Data la mancanza di tempo e di risorse che esiste oggi nel settore delle costruzioni, è fondamentale che la piattaforma che scegli sia intuitiva e facile da implementare in poche settimane.
Ecco perché siamo orgogliosi di sapere che il 75% dei nostri clienti sceglie PlanRadar per la sua facilità d’uso e che in un paio di settimane molti di loro hanno già formato tutti gli agenti coinvolti e possono iniziare a lavorare con la piattaforma.
“PlanRadar non è lavoro aggiuntivo, è un altro modo di lavorare, molto più efficiente e veloce.”
8. Maggiore produttività, minori costi
Questi miglioramenti hanno un impatto diretto sulla produttività e quindi possono portare a un significativo risparmio sui costi. In definitiva, la digitalizzazione offre al flusso di lavoro di una due diligence, così come a molti altri casi d’uso che possiamo vedere negli sviluppatori e nelle imprese edili (post-vendita, liste di controllo, ordini di modifica, RFI…), una maggiore produttività dell’azienda. Se impieghi meno tempo per gestire gli asset o i lavori, avrai più tempo e risorse da dedicare ad altre attività e, di conseguenza, meno costi per asset o progetto e più possibilità di aumentare le tue entrate.
Se sei un investitore, lavori come sviluppatore o sei responsabile della due diligence tecnica in una società di consulenza tecnica e vuoi conoscere gli ultimi sviluppi digitali per una maggiore trasparenza e garanzia di qualità nelle tue ispezioni, nei tuoi beni e nei tuoi progetti immobiliari, non esitare a contattarci.
