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La sicurezza avanti tutto: questo è esattamente il punto della due diligence, o diligenza dovuta.
Nel settore edile e immobiliare la posta in gioco è molto alta e questo significa che anche i rischi sono elevati. E qui subentra il processo di due diligence, in cui gli acquirenti esaminano attentamente la proprietà in vendita. Nemmeno l’architettura, la gestione del cantiere e del progetto sono trascurate. Essere esperti del tema non è importante solo per chi sta comprando l’immobile.
Questo articolo ti spiegherà tutto quello che c’è da sapere in merito alla due diligence. Buona lettura!
Indice
- Che cosa è la due diligence?
- Che cosa controlla la due diligence?
- Chi dà inizio al processo di due diligence?
- Processo di due diligence: come si svolge?
- Due diligence digitale con PlanRadar
Che cosa è la due diligence?
Il termine due diligence è un anglicismo che è stato adottato dalla lingua italiana. La traduzione letterale è “diligenza dovuta” o, per dirlo in modo più eloquente, un dovere di cura. Ma che cosa è esattamente la due diligence nel settore edile?
Quando i clienti privati o un’impresa vogliono comprare un nuovo edificio o una proprietà già esistente, hanno bisogno di verificare quali rischi sono associati all’acquisto e all’utilizzo della suddetta proprietà. Questa valutazione dei rischi viene chiamata due diligence e abbreviata con D.D.
In che modo la due diligence è rilevante nel settore edile?
Quando una proprietà passa dal committente o da un precedente proprietario al nuovo proprietario, sorgono interrogativi sulla tipologia e sulle condizioni dell’immobile.
È naturale che chi vende presenti la proprietà nella migliore luce possibile: ma cosa succede se ci sono difetti nascosti o altri svantaggi ignoti che gli acquirenti dovrebbero conoscere?
Un edificio non è un elettrodomestico e i clienti non possono semplicemente leggere le recensioni e ordinarlo online. Per cominciare, gli immobili sono normalmente associati a importi di diverse centinaia di migliaia o addirittura milioni di euro, e anche gli edifici sono molto più complessi. Come sappiamo il diavolo è spesso nei dettagli: è quindi del tutto comprensibile che i nuovi proprietari non vogliano fare passi falsi o correre rischi inutili.
Per le imprese edili e i venditori immobiliari, la due diligence è un po’ come la prova generale o il test finale che determina il successo della vendita. Per eccellere in questa prova finale è necessario che gli standard di progettazione e qualità, caratteristiche distintive del settore edile, siano molto elevati.
Che cosa controlla la due diligence?
Due diligence tecnica
Una parte importante del processo di due diligence nel settore edile consiste nella valutazione dell’immobile a livello concreto. Questa parte è nota come due diligence tecnica e include controlli tecnici dell’infrastruttura e delle costruzioni in merito ai potenziali rischi e debolezze che possono alterare il valore dell’immobile.
Lo scopo della due diligence tecnica è di scoprire e valutare le mancanze tecniche, per calcolare i costi per le riparazioni o migliorie da effettuare.
Durante il processo di due diligence tecnica, vengono analizzati fattori come lo stato dell’edificio, l’efficienza energetica, la manutenzione e le riparazioni effettuate, la conformità con gli standard di sicurezza, la compatibilità ambientale e la sua ubicazione.
Di solito non sono i clienti stessi a portare avanti la due diligence tecnica: nella maggior parte dei casi, saranno gli esperti di architettura e ingegneria a occuparsene per loro, grazie alle loro conoscenze specifiche.
Due diligence ambientale
Come parte del processo di due diligence, vengono esaminati fattori relativi alla proprietà importanti per l’ambiente circostante. Anche se precedentemente la due diligence ambientale era di secondaria importanza, oggigiorno sta diventando sempre più rilevante. Non soltanto è aumentata la coscienza dell’importanza della sostenibilità nel settore edile, ma le leggi a tutela dell’ambiente sono state rafforzate.
Per gli acquirenti è fondamentale che non siano presenti sostanze pericolose nella proprietà o almeno che i problemi siano individuabili e quindi risolvibili in modo efficiente.
Oltre a valutare la compatibilità ambientale e la sostenibilità di un immobile, è spesso necessario effettuare altri test per la due diligence ambientale degli edifici più vecchi. Gli acquirenti prestano particolare attenzione alla tutela degli elementi storici dell’edificio e ai materiali di costruzione obsoleti.
Due diligence legale
È importante non sottovalutare l’importanza di esaminare tutti i fattori legali che giocano un ruolo nell’acquisto di un immobile. La valutazione dettagliata della situazione giuridica è chiamata legal due diligence o due diligence legale.
Durante questo processo si verifica che tutti i documenti rilevanti siano disponibili, che le leggi applicabili siano state rispettate e che l’iscrizione al registro fondiario sia disponibile.
La due diligence legale include anche la verifica delle specifiche e dei requisiti per l’uso dell’edificio, eventuali permessi necessari e requisiti che influenzano l’uso.
Due diligence commerciale
A prescindere dal fatto che si tratti di un investimento immobiliare, di una nuova sede aziendale, di un negozio o di un impianto produttivo, un acquisto immobiliare è una transazione tramite cui la maggior parte degli acquirenti spera di ottenere un successo finanziario a lungo termine. Questo è esattamente quello che va a verificare la due diligence commerciale.
Nota anche come due diligence finanziaria, la due diligence commerciale analizza l’acquisto di un immobile dal punto di vista finanziario. Queste include, ad esempio, la stesura di un’analisi costi-benefici, di uno studio di mercato e delle previsioni per il suo uso futuro.
I dettagli specifici della due diligence commerciale dipendono fortemente dall’utilizzo previsto e dagli obiettivi del cliente. Ad esempio, se un edificio deve essere affittato con un rendimento elevato, vengono in primo piano fattori diversi che se la parte acquirente desidera utilizzare l’immobile come spazio commerciale.
Due diligence fiscale
Le tasse sono una scienza a parte. La giungla legale relativa al trasferimento di terreni, delle vendite, delle tasse commerciali ecc. è molto densa, ma chi acquista un immobile in Germania non può evitarla.
Al momento dell’acquisto di un immobile, è importante verificare gli obblighi fiscali, i rischi, il potenziale di risparmio, ecc. tramite la due diligence fiscale. L’obiettivo è mantenere il carico fiscale il più basso possibile, riconoscendo i rischi senza però eludere gli obblighi fiscali applicabili.
Chi dà inizio al processo di due diligence?
L’acquirente come committente della due diligence
Quando si parla di due diligence nel settore immobiliare, sono spesso gli acquirenti a dare il via al processo. Come spiegato nelle sezioni precedenti, la parte acquirente utilizza il processo di due diligence per esaminare la proprietà in varie aree e garantirne l’acquisto.
Grazie a un processo di due diligence accurato, gli acquirenti dell’immobile non solo si mettono al riparo da brutte sorprese, ma scoprono anche le possibilità nel lungo periodo, la ragione del prezzo di acquisto e i possibili vizi e problemi di natura tecnica, legale, finanziaria, natura ambientale o fiscale.
Dato che molti clienti non dispongono né delle conoscenze né dell’attrezzatura necessarie per effettuare la due diligence personalmente, si trovano ad assumere esperti o imprese esterne per farlo. Tali parti terze svolgono quindi il processo di due diligence, o alcune sue parti, per conto dell’acquirente.
Leggi anche: Certificazione ISO 9001 per l’edilizia
Il venditore come committente della due diligence
Contrariamente alla diffusa convinzione che la due diligence sia di esclusiva competenza dell’acquirente, anche la parte che vende la proprietà può svolgere o commissionare questo processo. Ma se conosce già la sua proprietà, perché dovrebbe spendere energie, tempo e denaro commissionando questo processo?
Per cominciare, i dati raccolti tramite il processo di due diligence possono essere utilizzati come argomento a favore durante la trattativa sul prezzo. Inoltre, i venditori possono ridurre il rischio di segnalazioni di difetti e controversie legali attraverso un’attenta due diligence.
Oltre che dalle parti coinvolte nella compravendita, la due diligence immobiliare può essere svolta anche da soggetti esterni. Si tratta per lo più di investitori o istituzioni finanziarie che hanno un interesse nelle circostanze relative all’immobile.
Questo si verifica soprattutto quando gli investitori o gli istituti di credito partecipano finanziariamente alla costruzione o all’acquisto dell’immobile o quando si trovano a dover rilasciare garanzie al venditore.
Il processo di due diligence come si svolge?
Un’accurata due diligence nel settore immobiliare e delle costruzioni è un processo in più tappe, ma a seconda del tipo di immobile e di chi commissiona la due diligence, le procedure differiscono tra di loro a livello pratico.
Il seguente elenco ti fornirà linee guida chiare per comprendere questo processo. Ecco le tappe più significative nella due diligence:
1. Stabilire gli obiettivi del processo
Prima di dare inizio al processo di due diligence, è necessario avere ben chiari gli obiettivi che si stanno perseguendo con questo controllo. Ed è importante porsi le seguenti domande:
• Cosa non è ancora chiaro?
• Quali aree sono particolarmente rilevanti?
• Che cosa è indispensabile e che cosa è invece inaccettabile?
• In che modo le esperienze precedenti di altri acquisti possono essere utilizzate in questo caso?
• Ci sono dettagli che il venditore potrebbe nascondere consapevolmente o inconsapevolmente?
Definire chiaramente lo scopo della due diligence è la prima, fondamentale tappa del processo e può far sì che l’acquisto sia un successo o meno.
2. Assegnare le responsabilità
Per assicurare il successo della due diligence ci vogliono talento, conoscenze specialistiche e gli strumenti necessari. A seconda delle risorse disponibili, i clienti possono utilizzare fonti interne o commissionare specialisti e imprese esterne.
Inoltre, è importante nominare il project manager e assegnare il lavoro individuale.
3. Documentazione
Una gestione attenta della documentazione è indispensabile perché il processo di due diligence sia accurato, fluido ed efficace. Utilizzare un software professionale per l’edilizia e il settore immobiliare come PlanRadar garantirà che tutti i documenti siano sempre disponibili nella versione più recente.
Problemi, non conformità e rischi possono essere individuati con la massima precisione solo se sono presenti tutte le autorizzazioni, contratti, piani e protocolli necessari.
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4. Controllo due diligence
Solo dopo che gli obiettivi sono stati definiti, le responsabilità sono state distribuite e la documentazione è stata messa in regola, il processo di due diligence può iniziare.
A questo punto i revisori responsabili lavoreranno a fianco delle parti interessate, come il venditore, gli esperti, le imprese edili, le autorità, ecc.
I compiti differiranno in base all’area da controllare. Di norma vengono svolti controlli di due diligence nell’area tecnica, ambientale, legale, commerciale e fiscale, come spiegato in questo articolo.
5. Registrare i dati
Il processo di due diligence non termina con il completamento del controllo. Ora è il momento di analizzare e registrare i dati raccolti. I risultati devono essere raccolti in un rapporto chiaro e condiviso con le parti interessate.
Anche in questa fase i programmi digitali aiuteranno a semplificare notevolmente il processo.
Due diligence digitale con PlanRadar
La due diligence nel settore immobiliare è un processo complesso, e dispendioso in termini di tempo e denaro. Per avere le spalle coperte in aree come la gestione dei documenti, la registrazione, la comunicazione e la due diligence tecnica, sempre più clienti si affidano al processo di due diligence presso PlanRadar.
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