Uzimajući u obzir trenutnu situaciju s pandemijom virusa Covid-19, okolnosti na tržištu nekretnina se očekivano pogoršavaju na globalnoj razini. Od Australije preko Kine pa sve do SAD-a kolaps ovog sektora prijeti, a u 2020. godini su sve više pogođene i srednjoeuropske zemlje. U ovom članku ćemo istaknute uzroke, odgovoriti na najvažnija pitanja te naglasiti potencijalna žarišta ovog neobičnog trenda.
Doznajte u članku:
- Što je to nekretninski balon?
- Kako nastaje nekretninski baloni?
- Koje zemlje su u 2020. godini izložene najvećem riziku?
- Kakva je situacija u Hrvatskoj?
- Kako će Covid-19 utjecati na tržišta nekretnina?
1. Što je to nekretninski balon?
Pojam balon nekretnina opisuje snažno precijenjene nekretnine u nekom gradu ili regiji, a čija vrijednost konstantno raste. Tržište se tako sve više napuhuje dok se ne postigne vrhunac, nakon kojeg cijene u vrlo kratkom roku padnu – tada je balon puknuo. Osnovni princip balona nekretnina leži u činjenici da se vrijednost građevina ne dovodi u vezu s realnim okolnostima kao što su primjerice razvoj i porast naseljenosti.
2. Kako nastaju nekretninski baloni?
Američka banka JP Morgan utvrdila je tri znaka ili čimbenika koji su presudni za nastanak nekretninskih balona:
- Nagli porast cijena nekretnina u gradu ili regiji u vrlo kratkom vremenskom periodu (nekoliko mjeseci do nekoliko godina)
- Visoki cjenovni razredi u usporedbi s okolnim regijama
- Zadržavanje visokih cijena unatoč porastu ponude nekretnina u regiji
Okidači za pojavu ova tri čimbenika mogu primjerice biti stvarna potražnja za nekretninama, ali i manipulacije od strane pojedinih sudionika ovog tržišta.
Mjestimice slijedeći čimbenici još dodatno zaoštravaju situaciju:
- Uska veza između tržišta nekretnina i tržišta financija se u mnogim državama pokazala problematičnom. Uslijed niskih kamatnih stopa po kojima se odvija zaduživanje kod središnjih banaka, velika količina novca cirkulira tržištem nekretnina na svjetskoj razini, jer se građevine smatraju dobrim instrumentom osiguranja kapitala. U skladu s tim cijene rastu od Šangaja do Pariza.
- U svijetu globalizacije novac bez graničnih barijera dospijeva na regionalna tržišta nekretninama. Bogati kupci si priskrbljuju objekte na visoko poželjnim destinacijama širom svijeta, čime se lokalne kupce slabije kupovne moći sve više potiskuje. Oni se pak naseljavaju u drugim četvrtima ili regijama te tamo uzrokuju povećanu potražnju i porast cijena
Australija: Tržište nekretninama u Australiji bilježi rekordan rast unatrag 25 godina i smatra se tipičnim primjernom nekretninskog balona. Inozemna ulaganja, konstantan priljev stanovništva iz drugih zemalja i kontinuirano dobar gospodarski razvoj zajamčili su porast cijena nekretnina. No, u posljednje vrijeme su inozemna ulaganja naglo pala, a gospodarstvo zadnjih mjeseci stagnira, što je pojavom koronavirusa još više došlo do izražaja. Zauzvrat su cijene nekretnina unatrag 12 mjeseci pale za 10-15%. Zato neki analitičari smatraju da australski balon nekretnina puca. Drugi pak u tom vide tek malu korekciju. U svakom slučaju je sigurno da se u 2020. godini više ne očekuje značajan rast cijena nekretnina na najjužnijem nastanjenom kontinentu.
SAD: Točno 10 godina nakon krize s nekretninama indeks cijena stambenih nekretnina premašio je najvišu vrijednost koja je zabilježena 2006.-te godine. U posljednjem desetljeću cijene nekretnina munjevito su narasle, trend koji je pogotovo došao do izražaja u gradovima srednje veličine, ali i u nekim metropolama. Međutim, unatrag nekoliko mjeseci se ovaj trend preokrenuo pa se u sve više regija bilježi pad cijena. Tako se u 2020. godini u većini gradova SAD-a ne očekuje veći porast vrijednosti nekretnina. Problematična bi mogla postati povezanost s tržištem financija, budući da američke banke poput Fannie Mae ili Freddie Mac imaju hipotekama osigurane vrijednosne papire u iznosima od nekoliko milijardi dolara. K tomu su vladine institucije na osnovi svojih istraživanja ustanovile kako su obje banke visoko zadužene. Izostanak plaćanja stoga može biti kritičan za sektor nekretnina na nivou cijele države.
Narodna Republika Kina: Opsežni konjunkturni programi, neprekidne migracije domicilnog stanovništva u urbane regije i snažan gospodarski rast su i u moćnoj Kini uzrokovali konstantan porast cijena nekretnina u posljednja dva desetljeća. Dok one u Pekingu i Šangaju kao dvjema najznačajnijim metropolama i dalje rastu, u istaknutijim gradovima drugog i trećeg reda je započeo pad cijena. Iz kulturoloških razloga Kina posjeduje mnoštvo narodnog bogatstva u obliku zlatnih poluga i graditeljstvo predstavlja značajnu granu gospodarstva. Nakon izbijanja COVID-19 u pokrajini Hubei, Kina je poduzela doista drastične mjere kako bi se kriza ograničila, a nakon što je najgore prošlo, gospodarstvo je početkom travnja opet počelo rasti. U svakom slučaju je za pretpostaviti da će kineska vlada poduzeti nove mjere kako bi spriječila daljnji pad cijena na tržištu nekretnina.
Zaljevske zemlje: I na arapskom poluotoku su se vlasnici stambenih nekretnina i investitori poveselili snažnom porastu cijena. U skladu s time su na pustinjskom pijesku počele nicati mnogobrojne nove, spektakularne zgrade, što je primjerice u Dubaiju rezultiralo nastankom nekretninskog balona. Međutim, kao i u ostatku svijeta, i ovdje su se cijene u konačnici spustile pa se prognoze za tržište nekretnina u Zaljevskim državama u 2020.toj godini daju s velikim oprezom.
Iz svega se može zaključiti kako su u posljednjih 10 godina cijene nekretnina na globalnom nivou velikim dijelom narasle, pri čemu su evidentni različiti trendovi u razvoju cijena, koji se razlikuju od zemlje do zemlje. Trenutni podatci međutim ukazuju da se u posljednje vrijeme rast usporio na mnogim važnim tržištima nekretnina.
4. Kakva je situacija u Hrvatskoj?
U odnosu na druge svjetske regije i tržišta nekretninama u srednjeeuropskim zemljama su u posljednjih nekoliko godina doživjela značajan skok, no uz određen odmak. U Hrvatskoj se godinama prati trend kontinuiranog rasta cijena nekretnina, koji traje od 2017.-e godine. Do velikog potresa 22. ožujka 2020. godine, centra Zagreba bio je jedna od najpoželjnijih lokacija za stanovanje u metropoli, no uslijed šoka situacija se bitno promijenila, jer su mnoge građevine teško stradale u potresu. Kupci se sada okreću prema zgradama armirano-betonske konstrukcije i novijeg datuma, zanemarivši šarm ciglenih građevina s početka 20. stoljeća koje nažalost nisu spremne za još jedno kretanje tla, a koje je u Zagrebu, s obzirom na njegovu geografsku poziciju, uvijek za očekivati.
Dugi tjedni koje su Zagrepčani proveli zatočeni u izolaciji, u većim ili manjim stanovima, doprijenili su želji za kupnjom kuća s vrtom, pa se u tom segmentu bilježi porast interesa. No, stručnjaci koji se bave trgovanjem nekretninama ne očekuju veliki pad cijena, eventualno male korekcije cijena koje su doista bile pretjerane. Trenutno se tržište nalazi u stanju zastoja. Stručnjaci predviđaju korekciju cijena tek najesen, ali i s oprezom očekuju rast potražnje i vrijednosti kvalitetno izgrađenih stanova. Također se čeka rezultat turističke sezone, što će zasigurno pojasniti hoće li se stanovi i dalje masovno davati u kratkoročni najam, ili će vlasnici pronaći alternativno rješenje za svoje nekretnine.
5. Kako će Covid-19 utjecati na tržišta nekretnina?
Pojava koronavirusa COVID-19 je ostavila traga širom svijeta te je došlo do općeg zastoja gospodarskih aktivnosti tijekom ožujka i travnja. U ovom trenutku nije izvjestan brz oporavak kao ni povratak na prošlogodišnju razinu. Trenutno se ne može predvidjeti kako će se to odraziti na tržišta nekretninama u pojedini zemljama. Međutim postoji bojazan kako će veliki broj ljudi zbog usporavanja gospodarstva ostati bez posla, što će dovesti do problema s plaćanjem najamnina i kredita.
To bi moglo rezultirati porastom broja nekretnina na tržištu, što će se zauzvrat odraziti na cijene. Međutim, unatoč takvim predviđanjima valja istaknuti kako će potražnja za nekretninama u gradovima i dalje ostati visoka. Stoga se u ovom trenu ne može donijeti jasan zaključak, no možemo pretpostaviti kako će se zbog trenutne krize mnogi kupci ponašati oprezno.
Zaključak
Iz svega navedenog se može vidjeti kako su i u srednjoj Europi sve jasniji znakovi balona nekretnina te se s pravom možemo pitati je li 2020 godina u kojoj će doći do njegova puknuća. Mnogo toga će ovisiti o razvoju svjetske konjunkture. Izgledi su zasada dosta suzdržani. Međutim, dođe li do naknadnog zamrzavanja gospodarstva zbog COVID-19 krize, to će imati utjecaja i na globalno tržište nekretnina. Dakle, tko u idućem razdoblju ne mora nužno kupovati ili prodavati, trebao bi pričekati nekoliko mjeseci dok se na tržištu ne iskristalizira trend kretanja cijena.
Pratite nas na Facebooku, Linkedinu i Twitteru da biste bili obaviješteni o novim člancima! A do tada isprobajte našu aplikaciju za pametan rad u građevinarstvu i sektoru nekretnina 30 dana besplatno i uvjerite se zašto se u ovom softveru tjedno obrađuju 25 000 projekata.
