Austrijska tvrtka Drees & Sommer koristi novu BIM funkciju PlanRadara kako bi učinkovitije upravljala zgradama. U pilot-projektu “BUWOG Forsthausgasse” tvrtka je pokazala kako digitalizacija može poboljšati upravljanje zgradama. Direktor tvrtke Drees & Sommer Austrija, Georg Stadlhofer, i osnivač PlanRadara, Domagoj Dolinšek, u razgovoru su iznijeli svoje mišljenje o tome kako će izgledati budućnost sektora nekretnina.
Tko je i što radi Drees & Sommer?
Georg Stadlhofer: Drees & Sommer je međunarodna konzultantska tvrtka koja je specijalizirana za savjetovanja u planiranju i izgradnji nekretnina i u upravljanju zgradama. Mi pružamo podršku graditeljima i u velikim građevinskim projektima pružamo savjete u provedbi građevinskih mjera. To činimo već od 1970. godine.
Tvrtka PlanRadar osnovana je 2013. godine. Kako je došlo do osnivanja i gdje se tvrtka danas nalazi?
Domagoj Dolinšek: PlanRadar je osnovan sa ciljem da poveže osobe na gradilištu s osobama u uredu. Danas smo aktivni na međunarodnoj razini i imamo zastupništva na sedam lokacija. Tamo na licu mjesta pružamo podršku svojim korisnicima. A Drees & Sommer je jedan od naših korisnika.
Koje potencijale, prema Vašemu mišljenju, ima digitalizacija kada govorimo o učinkovitijem upravljanju zgradama?
Georg Stadlhofer: Potencijali su vrlo veliki. Cjelokupan proces upravljanja zgradama već je velikim dijelom digitaliziran. Bez digitalnih alata upravljanje kompleksnim nekretninama ne bi bilo moguće. Unatoč tome, često vidimo da dolazi do sloma sustava. To se odnosi na primjer na pojedinačne faze uporabnog vijeka zgrade, od faze planiranja, preko izgradnje, pa sve do upravljanja zgradom. U tim fazama se gube podaci. Ali do gubitka podataka često dolazi i tijekom samog upravljanja zgradom, kada se na primjer promijeni korisnik zgrade ili ako je nekretnina već dosta stara. Ovdje pomažu odgovarajući alati i procesi koji osiguravaju očuvanje kvalitete podataka, ali i samih podataka, i koji omogućuju veću učinkovitost upravljanja objektom.
U rujnu 2020. PlanRadar je na tržište lansirao novu BIM funkciju. Funkcija je razvijena na temelju povratnih informacija korisnika PlanRadara. Koji su, prema Vašemu mišljenju, potencijali ove nove funkcije?
Domagoj Dolinšek: Postoji potreba da se informacije povežu u jedan jedinstveni model kako bi se stvorio još bolji temelj za razmjenu informacija u cjelini. Izazov se sastoji od toga da se moraju obuhvatiti sve faze nekretninskog projekta. Zato želimo BIM model integrirati na najjednostavniji mogući način. Jer ti procesi su vrlo kompleksni. Naš je zadatak osigurati da korisnici aplikaciju mogu jednostavno koristiti. Samo na taj način korisnici će i prihvatiti rad s aplikacijom.
Tvrtka Drees & Sommer Austrija nedavno je započela suradnju s PlanRadarom. Kako je došlo do toga?
Georg Stadlhofer: Naša odlika je da smo među onima koji su voljni u svoje poslovanje implementirati inovacije. Intenzivno se bavimo pitanjem kako svoje procese možemo učinkovitije oblikovati. Jedan od naših izazova je taj da moramo postojeće zgrade osposobiti za uporabu i zbog toga ocijeniti njihovu kvalitetu. U Austriji se na godišnjoj razini oko jedan posto od ukupnog broja svih nekretnina novo izgradi. Između 70 i 80 posto nije digitalizirano. U suradnji s PlanRadarom ove nekretnine možemo pripremiti za digitalnu budućnost. U našem sektoru vrlo je važno održavati kontakte s inovativnim poduzećima. I tako se izrodila uspješna suradnja s PlanRadarom.
Što se može očekivati od suradnje s PlanRadarom?
Domagoj Dolinšek: Naša zamisao je da pružamo podršku u utvrđivanju stanja postojećih zgrada i da pomažemo u fazi prije samih natječaja. Korisnici zgrada na licu mjesta zajedno s PlanRadarom obilaze zgrade i utvrđuju stvarno stanje. To se može obaviti “konvencionalno” na digitalnim 2D nacrtima ili u BIM modelu. U tom modelu se neke određene stvari mogu detaljno lokalizirati. I upravo u tome leži ključ. Što su informacije preciznije, to je projekt učinkovitiji i s troškovnog aspekta ekonomičniji. Ovdje nam je bitno da postoji alat koji nije kompliciran za korištenje i pomoću kojeg možemo bilježiti podatke na strukturirani način. To je i temelj za daljnji rad s našim partnerima.
A u sektoru nekretnina do sada to nije bilo tako?
Georg Stadlhofer: Točno. BIM se u području upravljanja zgradama još uvijek nije probio onoliko koliko smo se nadali. Mi smo se odlučili isprobati sve ono što BIM obećava. Mnogo toga se očekivalo od BIM-a. BIM je obećavao da može prikupiti sve relevantne podatke i da to olakšava upravljanje zgradom. Ali postoji samo onoliko podataka koliko ste ih sami prikupili. Inženjer u pravilu nema iskustva s upravljanjem zgradom i ne zna koje su informacije i podaci bitni za učinkovito upravljanje objektom. Zato moramo točno utvrditi što je potrebno. Jedan drugi izazov s kojim smo se do sada suočavali je taj da su BIM modeli za upravljanje zgradama samo otežano bili dostupni. U prošlosti nije bilo jednostavno raditi s BIM modelima. PlanRadar prednjači kada je riječ o jednostavnom korištenju i o vizualizaciji. U svakodnevnom radu smo vrlo sretni što u ovom modelu možemo brže prepoznati gdje se nedostaci točno nalaze i što možemo unositi informacije. Zahvaljujući tome zadatak upravljanja zgradama možemo osposobiti za digitalnu budućnost.
Postoji li primjer iz prakse?
Georg Stadlhofer: Jedan konkretan primjer je projekt stambenog kompleksa u Beču za koji je bilo nadležno trgovačko društvo BUWOG. U tom projektu smo zajedno s PlanRadarom snimili stanje objekta. U roku od dva dana u softver PlanRadara unijeli smo preko 3.000 podatkovnih točaka te smo time stvorili temelje za učinkovito i ekonomično upravljanje zgradama. Ono što je uzbudljivo je daljnja obrada tih podataka. Imamo mogućnost da izravno iz BIM modela na vrlo jednostavan način u nekoliko klikova generiramo natječajnu dokumentaciju. Na taj način tvrtka koja nudi usluge upravljanja zgradama može odmah sastaviti ponudu. Taj primjer će motivirati PlanRadar da i budućnosti vodi računa o aspektima upravljanja zgradama. A mi ćemo se pobrinuti za to da upravitelji zgrada zaista i koriste podatke koji su prikupljeni pomoću PlanRadara.
Koliko dugo bi u projektu društva BUWOG trajalo prikupljanje podataka o stvarnom stanju nekretnine da se koristila konvencionalna metoda?
Georg Stadlhofer: Konvencionalnim metodama prikupljanje podataka najvjerojatnije ne bi trajalo puno duže. No, za pripremu, a osobito za obradu prikupljenih podataka, bilo bi potrebno mnogo više vremena. Nakon što s PlanRadarom prikupimo podatke i kada napustimo zgradu zapravo smo već gotovi. Jednostavnim klikom na mobilni uređaj možemo izvući izvještaj, i to je to. Za razliku od toga smo prije morali naknadno obrađivati bilješke i liste, za što nam je trebalo dvostruko više vremena nego sada.
Postoji li izračun troškova koji nastaju zbog potrebe prikupljanja podataka kada se u portfelj preuzmu nove zgrade na upravljanje, a koji bi se korištenjem BIM modela mogli uštedjeti?
Georg Stadlhofer: To u pravilu ovisi o portfelju. Ali gotovo 10 do 15 posto godišnjeg volumena ugovora koje sklapaju pružatelji usluga poput upravitelja zgrada odnosi se na reorganizaciju. Naš je cilj stvoriti bazu podataka koja je kvalitetna, koja se može primijeniti na sve vrste nekretnina i koja pružateljima usluga stoje na raspolaganju. Jer u toj bazi podataka nalazili bi se svi podaci i procesi koji su potrebni za brzu reorganizaciju. To bi za cijeli sektor značilo značajno poboljšanje učinkovitosti. Na taj bismo način troškove sveli na najmanju moguću mjeru i osigurali da su podaci u trenutku isteka ugovora jednake kvalitete kao u trenutku sklapanja ugovora. To bi omogućilo da kontinuirano postoje aktualni podaci o zgradama.
Koristite li u svim svojim projektima BIM modele?
Georg Stadlhofer: Ne. Ako se radi o malom projektu ili sanaciji ili manjoj građevinskoj preinaci nekretnine, BIM još nije potreban. Ali BIM je budućnost planiranja gradnje i procesa izgradnje. Taj se model neće moći zaobići. Kod planiranja gradnje BIM model nevjerojatno povećava učinkovitost. A u budućnosti će se zasigurno i regulativni okvir dalje razvijati i prilagođavati. Već danas vidimo da modeliranje zgrada donosi sa sobom mnoge prednosti koje se odnose na potrošnju i simulaciju energije. Ono što mi želimo osigurati jest da modeli cjelovitih podataka postoje već od samog početka planiranja zgrade i da se ti modeli mogu i kasnije koristiti za upravljanje zgradom.
Koji je status BIM-a kada govorimo o starijim nekretninama za koje ne postoje odgovarajući nacrti?
Georg Stadlhofer: U takvom slučaju bolje je da se na licu mjesta snimi situacija nego da se naknadno izradi cijeli model za zgradu. Međutim, razvijaju se i ovdje neka rješenja pomoću kojih se i postojeći objekti mogu modelirati i snimiti. Tu imamo još posla pred sobom. Ali za desetak godina ćemo i za takve zgrade imati adekvatno rješenje.
Velika poteškoća postoji i u uspostavljanju kontinuiteta podataka kroz faze planiranja, izgradnje zgrade i upravljanja zgradom?
Georg Stadlhofer: Točno. Na tržištu nekretnina još uvijek postoji veliki jaz između faze planiranja, faze izgradnje i faze upravljanja zgradom, što često dovodi do sloma sustava. Ali digitalizacija će nam pomoći da u sljedećih 5 do 10 godina premostimo i taj jaz.
Kako izgledaju tipični radni koraci upravljanja zgradom kada se koristi PlanRadar?
Domagoj Dolinšek: Upravitelj zgrade pomoću aplikacije na licu mjesta može na temelju nacrta i modela prikupiti informacije. Primjerice u obliku teksta ili fotografija. Dakle, ako na primjer u zgradi postoji neki stroj ili tehničko postrojenje, sve relevantne informacije se prikupljaju i strukturiraju, a zatim se prosljeđuju odgovornoj osobi, na primjer električaru ili osobi nadležnoj za tehničku opremu zgrade. Brzom komunikacijom povećava se učinkovitost pojedinačnih procesa, a na temelju toga mogu se smanjiti i troškovi upravljanja zgradom.
Može li se potencijalna ušteda koja se ostvaruje korištenjem BIM modela za upravljanje zgradama izraziti u brojkama?
Georg Stadlhofer: Ako u poslovanju dobro upravljate svojim podacima i dokumentacijom možete uštedjeti i do 10 posto svih troškova održavanja. Često smo svjedoci da za vlasnike i upravitelje zgrada nastaju veliki troškovi, ako svoje podatke moraju strukturirati. Moraju se obrađivati liste, moraju se provjeravati informacije, a sve to je skupo. Osim toga, taj način prikupljanja podataka krije u sebi i veliki potencijal grešaka. Primjera radi: Servisiraju se postrojenja koja su zapravo još uvijek pod garancijom. Nerijetko se servisi obavljaju češće nego što je potrebno ili se greške u postrojenju ne prepoznaju na vrijeme. To su sve stvari koje se događaju zato što podaci nisu dovoljno kvalitetni. Ova tema u sektoru upravljanja zgradama nije novost. Naime, alati za navedeno postoje još od osamdesetih godina prošlog stoljeća. Današnja rješenja poput rješenja PlanRadara omogućuju da u velikoj mjeri pojednostavimo svoj rad. Ova aplikacija može se intuitivno koristiti, što znači da vam nije potreban vrhunski IT stručnjak. Aplikaciju možete izravno koristiti tijekom rada, što znatno povećava učinkovitost rada.
Znači jednostavno korištenje je od ključne važnosti. Što korisnik može očekivati od PlanRadara i kako se PlanRadar može implementirati u postojeće sustave?
Domagoj Dolinšek: Od samog početka nam je vrlo važno da se naša aplikacija preko sučelja može integrirati u postojeće sustave. Bilo da se radi programima za upravljanje troškovima ili o platformama za pohranu dokumentacije. Ne želimo biti izolirano rješenje. Želimo doprinijeti pojednostavljenju i optimizaciji postojećih procesa.
S koliko CAFM sustava je PlanRadar kompatibilan?
Domagoj Dolinšek: U stanju smo integrirati svaki sustav koji postoji na tržištu. Naime, postoji mogućnost izvoza informacija iz PlanRadara, ali i mogućnost uvoza informacija iz drugih sustava u PlanRadar.
Koliko vremena je potrebno za implementaciju?
Domagoj Dolinšek: Implementacija je jednostavna. Ono što je od odlučujuće važnosti je način implementacije. Tko sudjeluje u procesu? Koje se osobe moraju uključiti u provedbu? Jesu li moji procesi kompatibilni s procesima korisnika? Potrebna je detaljna priprema. A implementacija softvera se onda brzo može provesti.
O PlanRadaru
PlanRadar je tvrtka osnovana 2013. koja pruža inovativna mobilna softverska rješenja za građevinsku i industriju nekretnina. Naša je aplikacija dostupna na svim iOS, Android i Windows uređajima, a pomogla je već tisućama klijenata diljem svijeta da digitaliziraju svoje poslovanje. U PlanRadaru se svaki tjedan obrađuje više od 25.000 projekata.
Pratite nas na Facebooku, Linkedinu i Twitteru da biste bili obaviješteni o novim člancima!
