El mantenimiento de edificios y activos inmobiliarios es un requerimiento para poder mantener su funcionalidad y valor en el mercado. Si se realiza un mantenimiento continuo y eficaz de todos los elementos de la construcción, se consigue alargar su vida útil y mantenerlo en las mejores condiciones de uso. Es esencial tenerlo en cuenta durante la gestión de los activos inmobiliarios y utilizar herramientas especializadas para facilitar la organización y gestión del mantenimiento de los edificios.
Los responsables del mantenimiento de un edificio no solo deben mantener y restaurar los elementos de la construcción, actualmente también se realiza un mantenimiento preventivo, para poder detectar posibles necesidades y solventarlas con eficacia. Aquí te contamos los conceptos claves que debes tener en cuenta sobre el mantenimiento de edificios, los tipos y los controles que se efectúan.
Qué es el mantenimiento de edificios. Tipos de mantenimiento.
El mantenimiento de edificios engloba todas las acciones de prevención, corrección o adaptación que se realizan para mantener el estado de una construcción o incluso mejorarlo para aumentar su accesibilidad, seguridad o funcionalidad. Es una parte esencial si se cuenta con activos inmobiliarios, ya que, un buen mantenimiento será clave para poder obtener el máximo rendimiento a los mismos y a la vez, cumplir con la normativa vigente en España.
Existen diferentes tipos de mantenimiento que los responsables deben tener en cuenta, todos ellos pueden complementarse y tenerse en cuenta durante la gestión de los inmuebles. Dentro de los tipos de mantenimiento encontramos el mantenimiento preventivo y el predictivo, que se basan en detectar problemas antes de que estos afecten a corto o largo plazo a la actividad de una empresa. Por otro lado, se encuentran el mantenimiento correctivo y el adaptativo, que actúan frente a un problema o cambio actual en la empresa.
Los responsables del mantenimiento de un edificio deben tener en cuenta todos los tipos para así poder llevar a cabo una gestión completa y eficaz de las necesidades actuales y futuras en el entorno. Para facilitar esta tarea y mejorar la organización, las empresas optan por incorporar un software de mantenimiento.
Los software de mantenimiento son programas informáticos pensados para automatizar, organizar y programar las actividades de seguimiento y corrección de una empresa. Esto ayuda al facility manager a digitalizar sus procesos para mejorar sus resultados mientras ahorra tiempo y optimiza el uso de los recursos disponibles en la empresa. Se ha vuelto una herramienta esencial para pequeñas y grandes empresas que deben garantizar un control efectivo de sus activos inmobiliarios, evitando errores o pérdidas de tiempo.
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Plan de mantenimiento de edificios
Un plan de mantenimiento de edificios consiste en establecer pasos o procedimientos para gestionar todas las acciones necesarias para el mantenimiento de una construcción. Se deben englobar las acciones preventivas y correctivas necesarias y los procesos que se tendrán en cuenta para cada acción. Será un tema esencial para poder detectar y organizar los pasos pendientes para el buen mantenimiento de un inmueble.
Para llevar a cabo un buen plan de mantenimiento integral de edificios, el primer paso será establecer los objetivos del mismo. Es importante marcar todos los objetivos que deben tenerse en cuenta durante el proceso y exponerlos de manera detallada. Estos objetivos funcionarán como base para determinar qué acciones deben realizarse en cada paso, evaluando las técnicas que se usarán, el personal encargado, los plazos a cumplir y los requerimientos de control que se crean necesarios.
Una vez se detecten los objetivos y se marquen las prioridades, debe desarrollarse un inventario detallado de todos los activos que puede emplear la empresa. Tendremos en cuenta:
- Inventario de la empresa: Detallando materiales y cantidades.
- Personal y capacitaciones: Para poder organizar a los responsables de cada acción.
- Garantías y normas que deben cumplirse.
Una vez se tengan claras las acciones principales y los activos disponibles, se puede crear una hoja de acción detallada para cada proceso. Un software de mantenimiento será tu mejor aliado para poder organizar todos los procesos, las acciones que deben efectuarse y detectar todos los pasos que pueden automatizarse. En el software de mantenimiento podrás determinar los elementos a tener en cuenta en cada parte del proceso, los tiempos, las tareas de control y el equipo responsable de cada parte.
Inspección técnica de edificios
Todos los edificios deben cumplir con la normativa vigente sobre el mantenimiento de los inmuebles, para así procurar unas medidas de seguridad y control eficaces, evitando posibles problemas o accidentes en los mismos. Es básico que los responsables del mantenimiento de control de una empresa tengan en cuenta las directrices marcadas por la normativa. Para comprobarlo, existe la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
La Inspección Técnica de Edificios es un examen técnico de la construcción de un inmueble que busca analizar e informar del estado general de conservación, accesibilidad y certificación energética del edificio. En muchos casos, este examen tendrá que realizarse de manera obligada y será un técnico especialista en mantenimiento de edificios e instalaciones quien lo hará, teniendo en cuenta el estado general, las necesidades de mejora y los cambios que deben realizarse para mantener los edificios en buen estado.
Los órganos responsables a nivel nacional establecen las condiciones mínimas de seguridad y accesibilidad que deben tener todos los edificios, así como cuestiones de salubridad y control. Sin embargo, las comunidades autónomas pueden determinar los plazos y requisitos concretos para llevar a cabo la Inspección Técnica de Edificios (ITE).
Mantenimiento de edificios públicos
Los edificios públicos forman parte de las construcciones que deben llevar un mantenimiento exhaustivo para poder garantizar estructuras sólidas, seguras, saludables y confortables para sus empleados y para el público en general. Las inspecciones técnicas de los edificios públicos no solo tienen que tener en cuenta las correcciones en la estructura, siendo especialmente importante la creación de espacios accesibles para todo tipo de personas.
Para un correcto mantenimiento de edificios públicos, en el plan de mantenimiento preventivo y correctivo de edificios se tendrán en cuenta varios elementos esenciales para poder garantizar el buen estado de un inmueble. Se hará hincapié en elementos como:
- Estado de la estructura del edificio y cimentación.
- Estanqueidad o aislamiento del edificio.
- Fachadas y paredes.
- Elementos de construcción, como cornisas.
- Fontanería y saneamiento de la instalación.
Manual de mantenimiento de edificios públicos
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