Un buen seguimiento de las fases de obra de construcción es clave para completarla con éxito y garantías de calidad, ya sea la construcción de un edificio o una obra civil. En este artículo, presentaremos las 5 fases de construcción clave en una obra y te mostraremos a qué se debe prestar especial atención en cada caso.
La construcción de un edificio puede dividirse en cinco fases principales:
- Fase de planificación
- Fase de preparación de obra
- Fase de cimentación y estructura de la obra
- Fase de acabados y cierres
- Aceptación de la construcción
- La CLAVE para lograr el éxito de tu proyecto
Todas las fases son necesarias para poder conseguir un proyecto de obra satisfactorio. Trabajar en las necesidades de cada fase y apoyarse de las herramientas adecuadas será clave para conseguir un resultado óptimo en una construcción. Veamos a continuación cada fase de construcción y qué debe tener en cuenta el profesional en todas ellas.
Fase 1: Planificación
La primera de las fases de construcción de una casa es la fase de planificación. Como su nombre indica, aquí es donde tiene lugar la planificación de todo el proyecto. Por lo tanto, en la fase de planificación no se realiza ninguna construcción física. Pero se sientan todas las bases para las obras posteriores. Esto incluye, entre otras cosas, la coordinación de las obras a realizar, teniendo en cuenta los aspectos técnicos, financieros y legales.
La fase de planificación es esencial para el éxito de la ejecución de un proyecto de construcción. Porque en el transcurso de la planificación se pueden identificar y eliminar los posibles problemas y conflictos en una fase temprana. En consecuencia, una planificación descuidada puede vengarse más adelante en el transcurso del proyecto.
Estos puntos son importantes en la fase de planificación:
- Determinar el diseño de la casa: se determina la apariencia de la casa. Para ello, el constructor puede aportar sus propios planos o basarse en los planos del proveedor (arquitecto, constructor, empresa de construcción). Es esencial asegurar que todas las partes implicadas coinciden en los planos finales, ya que serán la base de todo el proyecto y determinarán en gran medida el resultado final.
- El plan de construcción también incluye la planificación estática y técnica de la construcción En él se especifican todos los elementos estructurales y el equipamiento técnico, que posteriormente permitirán un uso seguro, conforme a la ley y sin problemas del edificio.
- También se acompaña de una planificación de costes, en la que se enumeran los costes de todas las medidas de construcción individuales. Se recomienda trabajar con el máximo detalle el presupuesto, teniendo en cuenta los materiales, calidades y la mano de obra. Un presupuesto claro y realista evitará conflictos durante el desarrollo de una obra.
- Una vez aclarados los detalles técnicos y visuales, entran en juego las cuestiones legales. Se presenta una solicitud de construcción para el proyecto previsto a la autoridad de construcción responsable. La aprobación depende de muchos factores individuales diferentes (por ejemplo, las especificaciones del estado y de los municipios con respecto al proyecto de construcción) y puede llevar algún tiempo. Si se rechaza la solicitud, es posible que haya que ajustar los planos o que haya que recurrir a un abogado.
- Una vez concedida la licencia de obras, sigue la determinación de las medidas individuales de construcción. Esto significa que se elabora un plan exacto sobre cuándo debe realizar cada oficio cada trabajo. Este paso también se conoce como planificación de la ejecución. La planificación de la ejecución es un requisito previo obligatorio antes de que pueda comenzar la construcción física. Suelen llevarla a cabo arquitectos, ingenieros civiles e ingenieros especializados. En la mayoría de los casos, las cantidades de material también se especifican y, si es necesario, se encargan previamente en la planificación de la implantación.
- Una vez completada la planificación de la implantación, sigue el último paso de la fase de planificación: las especificaciones de rendimiento. Suele ser redactado por el arquitecto y contiene los trabajos que se deben realizar y cómo se medirá su éxito en el proyecto.
- El arquitecto, el maestro de obras, la empresa constructora responsable (o, si se desea, el constructor) obtienen posteriormente ofertas de los distintos profesionales y les adjudican los contratos de las obras que se van a realizar. Es esencial optar por profesionales responsables y se recomienda pedir el certificado de contratistas y subcontratistas para una mayor garantía en el momento de la contratación. Este certificado eximirá de responsabilidad al constructor en caso de deuda con Hacienda por parte de los profesionales contratados.
Cómo ahorrar tiempo en la fase de planificación.
- Invierte tiempo por adelantado para hacerte una idea de la situación actual del mercado, los tipos de vivienda, etc.
- Cuanto mejor informado estés sobre los aspectos individuales de la construcción de una casa, más rápido se podrá llevar a cabo la fase de planificación.
- Rechaza los detalles extravagantes en tu casa y recurre a modelos y diseños probados.
- Trasladar la obtención de presupuestos y la adjudicación de la obra al arquitecto / constructor / empresa constructora.
- Elige un socio que ofrezca todo el trabajo de una sola fuente. Esto puede agilizar los trámites y facilitar la organización con el equipo.
Fase 2: Preparación de obra
Una vez tenemos la fase de planificación, deberemos tener en cuenta una buena preparación del área donde se va a empezar a construir:
- Primero hay que preparar la obra: se crean las condiciones para un trabajo eficaz. Esto incluye el suministro de agua, los aseos, la electricidad y un camino de acceso para los vehículos y la maquinaria de construcción. Por regla general, también se adquiere un contenedor para la eliminación de residuos.
- Además, la propiedad debe estar preparada para las obras posteriores, lo que incluye, por ejemplo, la demolición de edificios existentes o la eliminación de arbustos y árboles. Sólo cuando la obra esté totalmente preparada y montada se podrá empezar a construir.
Si se realiza esta fase de manera correcta, el desarrollo de toda la obra será más efectivo y se conseguirá cumplir con los timings establecidos en la fase de planificación. Es esencial que todos los agentes implicados participen activamente, para contemplar las necesidades que surgirán en cuanto a maquinaria, espacio, transporte o instalaciones.
Fase 3: La cimentación y estructura de la obra
Tras haber completado la fase de preparación de obra, la construcción puede comenzar. Esto anuncia la fase de construcción, la tercera de las cinco fases de una obra.
- Dependiendo de si se proyecta un sótano o si sólo se construyen los cimientos, las obras de tierra se realizan en distinta medida. Esto significa que se cavan fosas y canales, se enderezan las superficies de tierra, etc.
- A esto le sigue la construcción de sótanos o trabajos de cimentación. Entre ellas se encuentran la construcción del sótano, o el vertido de la losa del suelo, la colocación de la canalización principal y los trabajos de sellado asociados.
- El siguiente paso es construir los muros de carga encima de los cimientos, sobre los que luego se construye el tejado. Además de los cimientos, los muros de carga y la estructura del tejado, durante la fase de construcción del armazón también se instalan los techos, las escaleras, las paredes interiores y, a veces, la chimenea.
- Para que el edificio sea resistente a la intemperie, el techo también está cubierto.
- Dependiendo del tipo de construcción y de los materiales de construcción que se elijan, los pasos de la fase de construcción del armazón difieren entre sí en cierta medida. En el caso de un edificio de ladrillos de mampostería, los albañiles construyen las paredes a mano, paso a paso. Con el hormigón vertido, las paredes se vierten y se curan. La fase de construcción del armazón es la más rápida y eficaz en la construcción de una casa prefabricada. En este caso, los módulos individuales se producen de forma centralizada en una fábrica y sólo hay que unirlos en la obra
Estas personas, oficios y empresas participan en esta fase.
- Operadores de máquinas de construcción
- Masón
- Secadores
- Techos
- Carpintería
Todos estos agentes, ya sean de la misma constructora o subcontratados, deben cumplir con la normativa de la obra, para garantizar la seguridad en el espacio de trabajo. Además, también deben cumplir con los tiempos y presupuestos marcados en la fase de planificación.
En caso de no poder cumplir con lo establecido en la fase de planificación, se debe informar a los responsables para que puedan aplicar las medidas correctivas necesarias. Esto evitará retrasos o conflictos en el desarrollo de la obra.
Fase 4: Acabados
Una vez se ha construido el esqueleto del edificio, que acabará soportando toda la estructura u obra que estemos realizando, se debe pasar a la fase de construcción interior. Esta fase también se conoce como la de los acabados, ya que se realizan los detalles especificados en los planos.
El objetivo de la fase de acabados es finalizar la obra según las especificaciones, normalmente de la construcción interior en el caso de un edificio. Durante la fase de construcción del interior, se reúnen varios trabajadores cualificados y oficios. Para evitar conflictos o complicaciones, es necesaria una buena coordinación. En la mayoría de los casos, esta coordinación la lleva a cabo el arquitecto o el director de obra.
Los siguientes puntos son de gran importancia para el éxito la construcción interior (en caso de edificios):
- Cuando la solera se ha secado lo suficiente, se coloca el suelo.
- De forma similar, las paredes están revestidas y pintadas.
- Otro paso esencial es la instalación de los servicios del edificio. Los servicios del edificio incluyen, entre otras cosas, las conexiones sanitarias, el suministro eléctrico, la tecnología de calefacción y ventilación y los sistemas de aire acondicionado.
- Ahora sólo faltan las puertas interiores, que se instalarán en último lugar antes de poder empezar a amueblar.
Estas personas, oficios y empresas participan en esta fase.
- Electricista
- Pintor
- Por la noche
- Carpintería
- Alicatador / solador
- Instaladores
Fase 5: Inspecciones de calidad
Se ha colocado el suelo, se han instalado los servicios del edificio y se han pintado las paredes. Ahora la obra está lista para su entrega, ¿verdad? En teoría, sí. Tras la fase de acabado interior, el edificio está listo y se puede utilizar.
Sin embargo, queda una fase primordial: la fase de inspección del edificio. La fase de inspección del edificio es la quinta y, por tanto, la última de las fases de una obra de construcción. En comparación con las demás fases, la fase de inspección del edificio dura poco tiempo. Sin embargo, es muy importante.
Así funciona la inspección de edificios
Durante la fase de inspección del edificio, la propiedad es inspeccionada por varias personas, para asegurar que se trata de una construcción segura y que cumple con los estándares marcados tanto por la normativa, como por la planificación del proyecto de obra.
Primero, se asegura que las medidas estructurales se han llevado a cabo de acuerdo con el permiso de construcción solicitado. En la mayoría de los casos se trata de una mera formalidad, pero a veces se descubren discrepancias que hay que rectificar. Tras una inspección oficial de la construcción satisfactoria, se emite un certificado de inspección final, que demuestra que el edificio puede utilizarse oficialmente como edificio residencial.
Después de la inspección oficial de obras, la casa es inspeccionada por el cliente, el constructor y, a menudo, por un experto. La fase de recepción del edificio es la inspección final, durante la cual se comprueba si el edificio tiene algún defecto. Aquí se comprueba si el exterior, el interior y los puntos débiles conocidos están libres de defectos, los llamados defectos de construcción. Debes prestar especial atención a las fachadas, los sistemas de tuberías, las escaleras, la ventilación, la calefacción, los zócalos, el revoque interior, las juntas de puertas y ventanas y la insonorización.
Si todo está en orden, el propietario lo confirma con una firma, con lo que la casa pasa a ser del cliente. Si se descubren defectos de construcción, éstos se registran en el acta de recepción y posteriormente son rectificados por la empresa o el comercio responsable.
Esta fase puede alargarse en el caso de descubrir fallos o rectificaciones que deban aplicarse. No obstante, si todas las fases anteriores se han trabajado de manera correcta, no deberías detectarse fallos significativos en la obra y por tanto, se trataría de un trámite.
Planificación de construcción de un edificio
La construcción de un edificio puede tardar desde meses a varios años, todo dependerá del proyecto y sus necesidades. No se requiere el mismo tiempo de planificación y construcción para una vivienda unifamiliar, que para todo un bloque de edificios. Esto se deberá tener en cuenta para crear un timing del proyecto adecuado.
- Fase de planificación: 3-4 meses
- Fase de construcción: 2-3 meses
- Fase de acabado interior: 3-4 meses
- Aceptación de la construcción: 2 semanas
A veces un proyecto puede desviarse significativamente de los valores indicados. En el cálculo no se incluyen factores como la financiación de la construcción, los estudios de suelo del edificio y el desarrollo de la propiedad. Tampoco, se tiene en cuenta el tiempo solicitud de permisos de obra con las administraciones públicas, un proceso que puede tardar varios meses, pero que depende en gran medida del momento y del proyecto.
La CLAVE para lograr el éxito en tu proyecto: Eficiencia, simplicidad y comunicación
Gracias a una solución digital como la que ofrece PlanRadar es posible simplificar todas las fases de una obra y ganar al mismo tiempo eficiencia gracias a una mejor comunicación entre todos los intervinientes del proyecto. Desde la planificación hasta la venta, haciendo el día a día de todos los intervinientes (arquitectos, jefes de obra, subcontratistas, promotoras…) mucho más fácil. Con la plataforma de PlanRadar, los clientes pueden beneficiarse de:
- Gestión fácil de subcontratistas y trabajos Se pueden crear perfiles para los colaboradores de manera ilimitada, para que tengan acceso a la documentación, las tareas y modificaciones del proyecto en tiempo real.
- Comunicación fluida entre todos los intervinientes del proyecto. La plataforma cuenta con un chat en vivo para poder hablar con los agentes del proyecto, además, se pueden compartir desde documentos actualizados a vídeos e imágenes, para asegurar un entendimiento eficaz.
- Toda la documentación del proyecto siempre a mano. Conocer la realidad de un proyecto de construcción es más sencillo si cuentas con una plataforma que puedes usar tanto en el ordenador, como en el móvil.
- Cualquier cambio en los planos, notificado al momento. Esto evita conflictos o errores que puedan retrasar los tiempos de la obra.
- Acceso gratuito e ilimitado a subcontratistas y observadores
- Integración con más de 200 aplicaciones. Una apuesta por la digitalización del negocio en beneficio de la optimización y la mejora de los resultados.
