El mercado inmobiliario europeo está experimentando una transformación notable con el auge del “Build to Rent” (BTR), un modelo que prioriza la construcción de propiedades destinadas exclusivamente al alquiler. Según el último estudio de Activum, el mercado Build to Rent ha crecido un 27% respecto al año anterior, con más de 11.000 viviendas en España, y el 6% de los proyectos de promotoras diseñados para la venta en 2023 pasaron del tradicional modelo de negocio “Build to Sell” a “Build to Rent”
¿Cuáles son las previsiones de esta tendencia en 2024? ¿Deberían más promotores e inversores considerarla? Lo analizamos en este artículo, junto con algunos consejos para una gestión óptima durante la ejecución de obra y el mantenimiento de los edificios para garantizar el ROI.
Contenidos:
- ¿Qué es Build to Rent?
- Evolución del mercado Build to Rent en España
- Rentabilidad del alquiler en España
- Líderes actuales en el mercado BTR
- Ventajas y desventajas del Build to Rent
- Cómo gestionar la ejecución y el mantenimiento del BTR para garantizar el ROI
¿Qué es el Build to Rent?
El “Build to Rent” (BTR) es un modelo de desarrollo inmobiliario en el que los edificios se construyen específicamente para ser alquilados, en lugar de ser vendidos a propietarios individuales. A diferencia del tradicional “Build to Sell” (BTS), donde las propiedades se venden inmediatamente después de la construcción, el BTR está diseñado para generar ingresos continuos a través del alquiler.
Evolución del mercado Build to Rent (BTR)
El análisis del mercado del alquiler en España muestra diferencias notables en la disponibilidad y evolución de las viviendas de alquiler a largo plazo entre las diversas comunidades autónomas.
Fuente: Informe Activium / Brainsre
Madrid
Madrid lidera el mercado de alquiler con 5.859 viviendas disponibles, representando un 46% del total, lo que supone un aumento del 115% respecto a 2022. Localidades como Torrejón de Ardoz destacan al aportar más del 10% de la oferta total de BTR en la región. Además, los precios han subido considerablemente: las viviendas de un dormitorio pasaron de 820€ en 2022 a 1.100€ en 2024 (34% de aumento), las de dos dormitorios de 1.039€ a 1.166€ (22%), y las de tres dormitorios de 1.212€ a 1.478€ (22%).
Andalucía
Andalucía ha experimentado un notable crecimiento en la oferta de viviendas de alquiler, aumentando de 200 en 2022 a 1.775 en la actualidad. Málaga concentra el 49% de las viviendas disponibles, seguida por Sevilla con el 26%. Los precios también han visto un ligero aumento: las viviendas de dos dormitorios subieron de 1.200€ en 2022 a 1.121€ en 2024, y las de tres dormitorios pasaron de 1.250€ a 1.354€.
Comunidad Valenciana
La Comunidad Valenciana ha mostrado un sólido crecimiento con un aumento del 46% en la oferta desde 2022, alcanzando más de 1.400 viviendas BTR en comercialización. Valencia alberga el 57% de esta oferta, mientras que Alicante tiene el 17%. Los precios también han incrementado: las viviendas de un dormitorio subieron de 868€ en 2022 a 1.005€ en 2024 (16%), las de dos dormitorios de 913€ a 1.100€ (20%), y las de tres dormitorios de 1.013€ a 1.300€ (28%).
Cataluña
Cataluña, aunque sigue siendo una región importante con 1.123 viviendas disponibles, ha caído al cuarto lugar en número de viviendas BTR, con una disminución del 30%. Barcelona lidera el mercado de BTR en la región con un 23% del total, seguida por Tarragona con un 13%, y otras áreas como Badalona y Sants-Montjuic con más del 10%. A diferencia de otras regiones, los precios en Cataluña han disminuido: las viviendas de un dormitorio bajaron de 965€ en 2022 a 935€ en 2024, las de dos dormitorios de 1.465€ a 1.239€ (15%), y las de tres dormitorios de 1.661€ a 1.495€ (10%).
El mercado del alquiler en España refleja una considerable variabilidad entre comunidades. Madrid y la Comunidad Valenciana han experimentado aumentos significativos tanto en la disponibilidad de viviendas como en los precios. Andalucía ha visto un crecimiento robusto en la oferta de viviendas de alquiler, mientras que Cataluña ha registrado una disminución tanto en la disponibilidad como en los precios. Estos cambios evidencian el dinamismo del mercado y la adaptación a las demandas locales y las condiciones económicas de cada región.
Rentabilidad del alquiler en España
La rentabilidad del alquiler en España presenta un panorama variado, con diferencias notables entre ciudades. En enero, la rentabilidad bruta del alquiler media en España se situó en un 6,17%, ligeramente inferior al 6,30% del mismo periodo del año anterior, pero constante respecto a diciembre de 2023. Este dato, proporcionado por Pisos.com, refleja la estabilidad del mercado pese a la desaceleración general del sector. Con un precio medio de adquisición de una vivienda estándar de 90 metros cuadrados en 196.290 euros y una renta mensual media de 1.009 euros, los propietarios obtienen un ingreso anual bruto de 12.117 euros.
Las ciudades más rentables para invertir en alquiler en 2024, según Pisos.com, son:
| Ciudades más rentables para alquilar en 2024 | |
| Lleida: 7,80% | |
| Murcia: 7,67% | |
| Ávila: 7,63% | |
| Zamora: 7,29% | |
| Ciudad Real: 7,13% | |
| Jaén: 7,03% | |
| Almería: 6,96% | |
| Valencia: 6,81% | |
| Huesca: 6,79% | |
| Las Palmas de Gran Canaria: 6,65% |
Por otro lado, las ciudades menos rentables para alquilar son:
| Ciudades menos rentables para alquilar en 2024 |
| Donostia – San Sebastián: 3,37% |
| Pamplona: 4,43% |
| Bilbao: 4,67% |
| Madrid: 4,70% |
| Palma de Mallorca: 4,84% |
| Cádiz: 4,85% |
| A Coruña: 4,89% |
| Girona: 4,97% |
| Granada: 5,14% |
| León: 5,23% |
Líderes actuales en mercado BTR
Tras ver la evolución del mercado BTR en España, nos preguntamos ¿Qué actores están liderando la inversión en este modelo de negocio? El informe de Activium también nos revela los principales actores del BTR en la actualidad:
- Vivenio: 25% del total de viviendas disponibles
- Be Casa Essentials (Greystar): 10%
- Vivia Homes (Grupo Lar y Primonial): 7%
- Stay (Kronos Homes y Nuveen Real Estate): 7%
- Bialto: 5%
- Rental Homes (Neinor Homes): 5%
- Lavidda (DeA Capital): 4%
- Renturnoga (Grupo Noga): 3%
- Skypark (Hines): 3%
- AXA Seguros: 3%
Fuente: Informe Activium
Por supuesto, no podemos olvidarnos de otras empresas como AEDAS Homes, Metrovacesa, Pryconsa, Aberdeen, Primevest, Becorp o Civitas Pacensis que también están participando activamente en este mercado, con planes para construir miles de viviendas de alquiler en diferentes ciudades de España en los próximos años.
Ventajas y desventajas del Build to Rent
El modelo de negocio Build to Rent (BTR) presenta ventajas y desventajas para los promotores inmobiliarios e inquilinos:
Ventajas:
- Demanda creciente: El BTR responde a la creciente preferencia por el alquiler en el mercado inmobiliario, lo que se traduce en una mayor demanda de unidades de alquiler a largo plazo. Como veíamos anteriormente, la rentabilidad bruta media del mercado del alquiler en España se sitúa en el 6,17%.
-
Estabilidad financiera: El modelo BTR proporciona una fuente constante de ingresos a través de contratos de alquiler a largo plazo, lo que brinda seguridad financiera a los promotores al evitar la volatilidad del mercado inmobiliario. Al mantener la propiedad y ofrecerla en alquiler, los promotores pueden minimizar los riesgos asociados con la venta de viviendas, como la fluctuación del mercado y las dificultades para encontrar compradores.
- Servicios adicionales: Como beneficio para los inquilinos, los proyectos BTR suelen incluir comodidades como áreas comunes, gimnasios y seguridad las 24 horas, mejorando su experiencia.
Desventajas:
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Inversión inicial: Requiere una inversión significativa para la adquisición de terrenos, construcción y desarrollo de instalaciones adicionales, lo que puede ser una barrera para algunos inversores o promotores.
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Costes de una mala gestión. Una mala gestión durante la ejecución de la obra o el mantenimiento del activo afecta directamente en la rentabilidad de este modelo de negocio, por tanto, como promotor o inversor es importante tener en cuenta cómo se van a gestionar los activos desde el minuto cero para conseguir el mayor retorno de la inversión. Más abajo, os damos consejos sobre cómo gestionar la ejecución de obra y el mantenimiento de activos mediante PlanRadar.
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Riesgo de vacantes: A pesar de la alta demanda, existe la posibilidad de que algunas unidades permanezcan vacías en ciertos momentos o áreas, lo que podría impactar la rentabilidad del proyecto. Es crucial implementar estrategias efectivas para minimizar las vacantes y mantener una alta ocupación, lo que puede requerir una gestión cuidadosa y un marketing activo.
Cómo gestionar la ejecución y el mantenimiento del BTR para garantizar el ROI
Como en cualquier otro proyecto, a la hora de embarcarnos en un proyecto Build to Rent, hay que garantizar su rentabilidad. Sin embargo, una vez realizado el diseño y marcados los presupuestos, hay ciertos aspectos derivados de una mala gestión en la ejecución de obra o en su posterior mantenimiento, que pueden hacer disminuir el retorno de la inversión.
En este apartado, os mostramos brevemente cómo la plataforma PlanRadar puede garantizaros una gestión óptima en la ejecución de obra de un proyecto Build to Rent, así como en el posterior mantenimiento de los activos.
Ejemplo plano proyecto e incidencias marcadas en PlanRadar
Ejecución de obra ¿Cómo garantizar entregas a tiempo y sin sobrecostes?
PlanRadar es una plataforma de gestión de proyectos, que permite conectar a todos agentes involucrados en un proyecto (promotora, constructora, subcontratistas, dirección facultativa…) a través de una plataforma centralizando toda la comunicación y documentación del proyecto. De modo que, el promotor inmobiliario o inversor tiene un control total sobre el progreso de su proyecto desde que empieza, la documentación a mano y de todos los defectos que hayan podido surgir durante la ejecución de la obra.
A la plataforma PlanRadar se pueden incorporar tantos proyectos como se necesiten sin coste adicional, incluyendo los planos en 2D y BIM, que permiten identificar fácilmente donde se encuentra cualquier incidencia en obra y el progreso de cada proyecto. Como puedes imaginar, esto es especialmente útil para gestionar procesos habituales como listas de posventa, órdenes de cambio, RFIs (solicitudes de información)…
Al tenerlo todo centralizado con una gestión y control óptimo del proyecto, es lógico pensar que esto va a reducir las rectificaciones en obra, así lo afirman el 90% de los usuarios de PlanRadar ¿Debemos tener en cuenta las rectificaciones en obra? Claramente sí. Tras nuestro último estudio sobre rectificaciones en obra, sabemos que éstas pueden llegar a aumentar hasta un 11% más los costes del proyecto.
Mantenimiento del activo
El beneficio de digitalizar y usar una plataforma de gestión de proyectos como PlanRadar no solo reside en la ejecución del proyecto, aunque es el punto de inicio clave para no disparar los costes.
Una vez finalizada la ejecución de la obra, tendrás todos tus proyectos centralizados en PlanRadar y desde ahí podrás ir gestionando los mantenimientos y revisiones periódicas que se deban realizar, las incidencias encontradas y el progreso de su resolución.
Panel de visualización de proyectos en PlanRadar
Pudiendo visualizar el estado de tus activos desde un panel de estadísticas muy fácil e intuitivo, podrás ver el estado de tus activos y estar tranquilo de que tu inversión se encuentra totalmente controlada.
Así, conseguimos una gestión óptima de tus activos desde el comienzo de la ejecución de obra hasta su posterior mantenimiento.
