La Due Diligence Técnica (debida diligencia en español), es clave para la toma de decisiones antes de la adquisición de un activo inmobiliario. La duración, los esfuerzos y el coste de este proceso, dependerán de la complejidad y el tamaño del proyecto, pero también de la forma en la que se gestione la inspección e incluso, en promociones de obra nueva, la forma en la que se haya gestionado la obra.
Hoy en día, existen soluciones que simplifican, agilizan y ofrecen una mayor transparencia a este proceso. En este artículo vemos exactamente qué es la Due Diligence técnica, su proceso y por último, cómo a través de la digitalización podemos garantizar que las inspecciones técnicas se realicen de la forma más eficiente.
- Introducción: Qué es la Due Diligence Técnica y su importancia
- Proceso de la Due Diligence Técnica
- Cómo garantizar una Due Diligence técnica ágil y transparente
Qué es la Due Diligence técnica y su importancia
Cuando hablamos de Due Diligence Técnica en proyectos inmobiliarios, hablamos de una evaluación exhaustiva de aspectos físicos y técnicos de una propiedad antes de iniciar un proyecto de desarrollo o inversión. Lo que busca es identificar posibles problemas relacionados con la construcción, la infraestructura y otros aspectos técnicos que puedan afectar la integridad y el valor de la propiedad. La Due Diligence Técnica es una parte integral de la Due Diligence inmobiliaria, que incluye evaluaciones más amplias de aspectos legales, financieros y comerciales, garantizando así una comprensión completa y holística de la propiedad.
La Due Diligence técnica puede y debería realizarse para cualquier tipo de proyecto e inversión: viviendas, naves industriales, proyectos fotovoltaicos, propiedades comerciales, etc.
Teniendo en cuenta esto, es obvio que realizar esta inspección es crucial para inversores, prestamistas, arrendatarios e incluso, promotoras inmobiliarias antes de la adquisición de un activo, ya que proporciona una base sólida para la toma de decisiones, la gestión del riesgo y la garantía de la calidad y seguridad de la propiedad. A nadie le interesa adquirir activos con problemas, por tanto, cuanto más seguros estemos de la inversión que se realiza y mejor lo podamos demostrar, mucho mejor.
También es importante que promotoras o empresas interesadas en la venta de activos, sean conscientes de la importancia de esta inspección a la hora de la compraventa, y por tanto, tengan al día toda la documentación sobre el proyecto y en caso de obra nueva, sobre las diferentes fases de obra, de forma que puedan demostrar de forma fácil, transparente y profesional la calidad de sus activos. Hoy en día, existen soluciones que facilitan mucho este proceso, lo vemos más abajo.
Contratación de la Due Diligence o realización interna
La evaluación técnica en proyectos inmobiliarios se debería realizar por expertos en áreas como ingeniería civil, arquitectura y sistemas mecánicos y eléctricos… dependiendo del proyecto. La decisión de externalizar o realizar internamente este servicio depende de factores como la complejidad del proyecto y la disponibilidad de recursos internos, aunque externalizarlo suele ofrecer acceso a expertise especializado y garantía de calidad en la evaluación técnica, si contáis con personal especializado en vuestros equipos, existen herramientas como PlanRadar que pueden ayudaros mucho a agilizar las inspecciones.
Algunas de las principales empresas europeas especializadas en este servicio, que además utilizan nuestra plataforma PlanRadar para una mayor transparencia en sus servicios de inspección técnica y agilidad de flujos de trabajo, son: ARCADIS, ARUP, CBRE, WSP, ISG…
“PlanRadar ha permitido a nuestros equipos de inspección de obras recopilar datos de forma rápida y eficaz, al tiempo que ha reducido significativamente el tiempo necesario para procesar y presentar estos datos.”
Proceso de la Due diligence técnica
¿Cuánto tarda en realizarse la due diligence técnica?
La duración de una Due Diligence Técnica varía según la complejidad y el tamaño del proyecto, así como la disponibilidad de información relevante. Puede tardar desde unas pocas semanas hasta varios meses en completarse, dependiendo de la profundidad de la evaluación requerida. Es esencial dedicar el tiempo necesario para realizar una evaluación exhaustiva que identifique cualquier problema potencial que pueda afectar la propiedad, sin comprometer la calidad del proceso.
El coste de la Due Diligence técnica
Es común que algunas empresas de consultoría cobren un porcentaje del valor total del proyecto por sus servicios de Due Diligence Técnica. Los porcentajes pueden variar según el tipo de proyecto, así como la reputación y la experiencia del proveedor de servicios. El coste de una Due Diligence Técnica inmobiliaria, puede estar entre el 0,10% y el 0,25% del valor del inmueble.
La realización de la Due Diligence Técnica implica un proceso meticuloso y estructurado que abarca varios aspectos clave de la propiedad. Principalmente consiste en:
1. Planificación y revisión de la documentación: Antes de comenzar la evaluación técnica, se establece un plan detallado que incluye los objetivos, el alcance, el cronograma y los recursos necesarios para llevar a cabo la due diligence de manera efectiva. Esto puede incluir la selección de expertos técnicos, la coordinación de inspecciones en el sitio y la recopilación de documentación relevante sobre la propiedad.
2. Inspección in situ: Se realiza una inspección física exhaustiva de la propiedad para evaluar su estado y condiciones técnicas. Durante esta etapa, se llevan a cabo inspecciones detalladas de la estructura del edificio, sistemas mecánicos, eléctricos y de fontanería, instalaciones, y cualquier otro aspecto relevante para la integridad y el funcionamiento de la propiedad.
3. Recopilación y análisis de datos: Se recopila toda la información relevante obtenida durante la inspección, así como cualquier documentación adicional disponible sobre la propiedad, como planos, permisos de construcción, informes de mantenimiento y registros de reparaciones anteriores. Esta información se analiza cuidadosamente para identificar cualquier problema o riesgo potencial que pueda afectar el proyecto.
4. Elaboración de informes y recomendaciones: Con base en los hallazgos y análisis realizados, se elabora un informe detallado que resume los resultados de la due diligence técnica que incluyen aspectos estructurales, cumplimiento normativo, impacto medio ambiental, calidad de la construcción… Este informe también incluye una descripción de los problemas identificados, una evaluación de su impacto en el proyecto y recomendaciones para su gestión y mitigación. La consideración de estos aspectos clave durante la Due Diligence Técnica garantiza una evaluación integral y precisa de la propiedad, proporcionando a las partes interesadas la información necesaria para tomar decisiones informadas y mitigar riesgos durante el desarrollo del proyecto.
Cómo garantizar una Due Diligence técnica ágil y transparente
Como ya hemos visto, este proceso de inspección, garantía de calidad y aportación de documentación, es primordial para cualquier inversor a la hora de adquirir una promoción de viviendas, naves industriales, hoteles u otros activos inmobiliarios pero también, para promotoras o interesados en vender sus activos. Para estos últimos, cuanto más capaces sean de contar con documentación al día, con fácil y rápido acceso sobre sus activos, más sencillo será para ellos demostrar la calidad y profesionalidad de sus servicios y cerrar la venta.
Sin embargo, es evidente que por falta de documentación o mala comunicación, estos procesos pueden llegar a retrasarse o ser mucho más complicados de lo que podrían ser con una mejor gestión. Y es aquí, en la gestión de todo el ciclo de vida del activo hasta llegar a la due diligence e incluso a su posterior mantenimiento, donde todos los agentes pueden mejorar.
“En CBRE, siempre estamos buscando nuevas herramientas digitales que añadan valor a nuestros clientes y faciliten el trabajo a nuestros empleados. Con PlanRadar hemos encontrado un producto que cumple ambos requisitos.”
¿Cómo podemos conseguir una mejor gestión de los activos y de la due diligence técnica? Hay diferentes soluciones en el mercado, pero hay algunos puntos que deberíamos tener en cuenta a la hora de decidirnos por una u otra. A continuación, te contamos 7 puntos clave en los que la plataforma PlanRadar se centra para poder agilizar estos procesos y hacerlos mucho más transparentes.
1. Documentación centralizada.
Una de las principales ventajas que ofrece la digitalización es el poder contar con toda la documentación en único lugar de forma segura y con fácil acceso a las personas seleccionadas. Dejando atrás el papeleo y la pérdida de documentos, teniendo toda documentación del activo o la mayor parte se encuentra centralizada en una plataforma, obviamente el proceso se hace mucho más corto y fácil.
2. Registro de defectos centralizado y ubicado en el plano.
El tener registrados todos los defectos detectados o notas durante la construcción o el mantenimiento de un activo en una sola plataforma, ofrece grandes ventajas a la hora de identificar problemas, buscar soluciones, así como dar confianza, demostrando que los defectos que haya podido tener el edificio, han sido tratados y solucionados.
Con PlanRadar, el registro de defectos se puede hacer de forma fácil a través de un formulario totalmente personalizable (podemos decidir qué datos queremos recoger) desde un móvil o tablet y directamente, estos quedan registrados en la plataforma de fácil acceso desde cualquier dispositivo (incluso sin conexión) con ubicación clara en el plano del proyecto.
3. Exportación fácil de datos.
Si lo tenemos todo centralizado en una plataforma también tendremos ventajas a la hora de generar informes. Por ejemplo con PlanRadar, podemos filtrar los defectos que nos interesen por activo, persona o grupo de trabajo asignado, estado… y exportarlos en formato PDF.
4. Simplificando informes complejos
Por experiencia sabemos que en función del proyecto, los informes técnicos como podría ser una due diligence técnica, pueden llegar a ser muy complejos, por eso, es importante que a la hora de buscar soluciones que agilicen estos procesos tengamos en cuenta la flexibilidad que ofrecen para elaborar los informes e inspecciones que realmente necesitamos. Es decir, que sea la plataforma la que se adapte a nuestra forma de trabajar y no nosotros.
Con PlanRadar, podemos crear formularios totalmente personalizados para la recogida de información y después, vincular cada campo con una plantilla de informe personalizada. De modo que, los campos se irán rellenando automáticamente a medida que se vayan rellenando los formularios y luego solo tendrías que exportarlo. Además, también se puede vincular con otras herramientas como por ejemplo, Outlook, automatizando su envío a la persona y hora que tú elijas.
5. Mismo canal de comunicación.
La comunicación puede simplificarse aun más si contamos con un sencillo chat dentro de la misma plataforma donde registramos todos defectos, incidencias, solicitudes de información (RFIs) y toda la documentación que se ha ido requiriendo.
Por ejemplo con PlanRadar, si la empresa consultora necesita comunicarse con la constructora, subcontratista o promotora del proyecto sobre un defecto en el edificio o cualquier otra solicitud de información, simplemente puede crear un formulario y asignárselo a la persona o grupo de trabajo correspondiente, y estos recibirán una notificación al instante para darle una respuesta ¡Y ojo! El que crea el ticket también podría saber cuando han leído su mensaje.
6. Transparencia en la información.
Es evidente que siguiendo los puntos mencionados anteriormente, conseguimos una mayor transparencia sobre el activo. Demostrar transparencia es un punto clave para dar confianza al cliente y cerrar una venta, así como para estar tranquilos sobre la gestión de nuestros activos.
PlanRadar permite añadir observadores gratuitos a la plataforma que podrán visualizar todo lo que el administrador del activo decida, haciendo que el intercambio de información sea mucho más transparente. Esto incluye también compartir los informes, así como cualquier actualización o cambio en el proceso de evaluación técnica.
7. Facilidad de uso.
Todos estos consejos suenan muy bien pero ¿Cómo lo podemos poner en marcha? ¿Cuánto tiempo voy a tardar en implementar una solución digital que me permita agilizar estos procesos? Teniendo en cuenta la falta de tiempo y recursos que existen hoy en día en construcción, es primordial que la plataforma que se elija sea intuitiva y fácil de implementar en pocas semanas.
Por ello, es un orgullo para nosotros saber que el 75% de nuestros clientes eligen PlanRadar por su facilidad de uso y que en a penas un par de semanas muchos de ellos ya logran formar a todos los agentes involucrados y pueden empezar a trabajar con la plataforma.
“.. la implementación de PlanRadar en la obra ha sido muy sencilla, es una aplicación muy intuitiva y fácil de usar”
8. Mayor productividad, menos costes
Estas mejoras influyen directamente en la productividad, y por tanto, pueden suponer un gran ahorro de costes. Al final, la digitalización ofrece al flujo de trabajo de una due diligence, así como muchos otros casos de uso que podemos ver en promotoras y constructoras (posventa, listas de repasos, órdenes de cambio, RFIs…), una mayor productividad en la empresa. Si tardas menos en gestionar activos u obras, tendrás más tiempo y recursos para dedicar a otras tareas y por tanto, menos costes por activo o proyecto y más posibilidades de aumentar tus ingresos.
Tanto si eres un inversor, trabajas como promotora o te encargas de realizar la due diligence técnica en una empresa de consultoría técnica y te gustaría conocer las últimas novedades digitales para una mayor transparencia y garantía de calidad en tus inspecciones, activos y proyectos inmobiliarios, no dudes en contactar con nosotros.
