La rehabilitación de edificios afecta tanto a pequeños como a grandes propietarios. Con el paso de los años, los edificios van deteriorándose y los materiales pierden sus propiedades. Hay muchos elementos que pueden interferir en la vida útil de un edificio: los materiales utilizados durante la construcción, el uso de las viviendas e incluso las condiciones del entorno son algunos de ellos. Estos marcan una fecha donde el edificio requiere de modificaciones o cambios y muchos propietarios optan por la rehabilitación para alargar al máximo la vida de los edificios.
Las tareas de rehabilitación, restauración y mantenimiento de los edificios son esenciales en su conservación. Se estima que solo en España existen más de 9 millones de viviendas que necesitan obras de rehabilitación y muchos propietarios no pueden acceder a las mismas. Por este motivo, el gobierno ha planteado una serie de ayudas de rehabilitación de viviendas, también disponibles para comunidades y edificios. A continuación, repasamos los diferentes tipos de rehabilitación para edificios y los beneficios que aportan a sus propietarios.
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¿Qué se considera rehabilitación de edificios?
Las obras de rehabilitación de edificios o viviendas deben diferenciarse de las reformas. En el caso de la rehabilitación, esta se realiza cuando hay algún elemento en mal estado o con potencial de mejora en la vivienda. Cuando se detecta el deterioro, se debe reparar para garantizar una conservación óptima del edificio.
Esta responsabilidad recae sobre los propietarios de las viviendas, que deberán contactar con los profesionales de construcción para proceder a las reparaciones pertinentes. No obstante, se debe entender que no todas las rehabilitaciones tienen la misma urgencia o necesidad, hay rehabilitaciones relacionadas con la seguridad, que deben repararse con la máxima prioridad si existe un riesgo. En otros casos, pueden realizarse para evitar el deterioro o mejorar elementos, sería el caso de las rehabilitaciones relacionadas con la eficiencia energética.
Estas últimas se entienden como una inversión en la calidad de vida de los inquilinos y también, puede llegar a traducirse en un ahorro energético a largo plazo. Además, se consigue que el valor competitivo de la vivienda en el mercado mejore.
Tipos de rehabilitación de edificios
Existen varios tipos de rehabilitación de edificios según las necesidades de los mismos. Es importante detectar los puntos a mejorar en el edificio y optimizar el proyecto de obra para conseguir el mejor resultado durante la rehabilitación. Estas son las principales rehabilitaciones de edificios y su objetivo:
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Seguridad del edificio
Es esencial que los propietarios se cercioren de que su edificio es seguro y actúen en caso de deterioro de los materiales, fachadas o elementos estructurales. Algunas de las rehabilitaciones que se engloban en este grupo son las realizadas ante el riesgo de desprendimiento o en el recalzado de los cimientos de un edificio, siendo obligatorias por el riesgo que suponen.
Los elementos de seguridad son revisados en la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE). La inspección garantiza un control unificado de las viviendas del país, si se detecta un riesgo o anomalía estructural que pueda afectar a la seguridad en mayor o menor medida, se instará a los propietarios a solucionarla.
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Ahorro energético y eficiencia
El ahorro energético puede empezar por la rehabilitación de un hogar. Existen sistemas optimizados que permiten una mayor eficiencia energética en los hogares. Materiales aislantes, cerramientos herméticos y modificaciones estructurales que ayudan a reducir el importe de las facturas energéticas.
En este caso no se trata de una reforma estructural o relacionada con la seguridad del edificio, elementos esenciales y prioritarios. No obstante, sí que mejoran la experiencia de los habitantes y reduce el impacto medioambiental de la construcción en su entorno.
Es por este motivo que el mercado muestra una tendencia hacia la eficiencia energética, tanto en obras nuevas como en rehabilitaciones de edificios. Muchos constructores han optado por incorporar nuevas soluciones de eficiencia energética entre sus servicios en la actualidad y se espera que sean diferencias competitivas cada vez mejor valoradas en el sector de la construcción.
Este tipo de rehabilitación también es especialmente interesante para el gobierno, por ello, las ayudas de rehabilitación de edificios para comunidades y propietarios van dirigidas en gran parte a proyectos de obra que tengan en cuenta una mejora energética del edificio. Estas ayudas cubren parte de la inversión necesaria para la rehabilitación, para que más propietarios puedan acceder a ellas.
Recomendación: Ayudas a la mejora de la eficiencia energética en viviendas (2022)
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Accesibilidad
La accesibilidad es una tarea pendiente para muchos edificios, estos no cuentan con las medidas necesarias para poder facilitar el acceso a las fincas de todos los colectivos.
Algunas de las rehabilitaciones que se englobarían serían la instalación de rampas seguras, ascensores o incluso sistemas de elevación para personas con movilidad reducida. Estos sistemas eliminan barreras arquitectónicas y posibilitan un uso global de las instalaciones comunes.
Estas reformas son esenciales y existen leyes que regulan unas medidas básicas que toda construcción debe tener, para poder delimitar un mínimo de accesibilidad a los edificios, sobre todo, si estos son públicos. Además de las medidas establecidas por la normativa, existen soluciones de accesibilidad que pueden adaptarse a las necesidades de los residentes o propietarios de una comunidad o vivienda.
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Instalaciones y habitabilidad
Existen una serie de medidas y condiciones que aseguran la habitabilidad de un espacio. Los propietarios deben rehabilitar los espacios que ya no las cumplan o realizar la rehabilitación de manera proactiva, para evitar el deterioro de un elemento.
Existen obras de rehabilitación de edificios parciales, es decir, que solo modifican algunos elementos del edificio. Estas suelen ser menos costosas, pero no siempre son posibles. Cuando existe la necesidad de cambiar las instalaciones de un edificio o de realizar grandes reparaciones, se considera una rehabilitación de edificio integral, ya que modifica la estructura del edificio. En ambos casos se trata de un proyecto de obra estructural y suele ser más complejo que la restauración de un espacio.
Será el profesional el que determine las necesidades del proyecto e informará a los propietarios en caso de poder realizar una rehabilitación parcial para mejorar una vivienda o edificio.
Normativa de rehabilitación de edificios
Rehabilitar un edificio supone una gran carga y esfuerzo económico para los propietarios, pero es un deber a tener en cuenta. La legislación vigente en España recoge que “los propietarios de terrenos, construcciones y edificios, tienen el deber de conservarlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas de conservación y rehabilitación.”
Es obligatorio que, en caso de necesidad, los propietarios de un edificio lleguen a un acuerdo para rehabilitar el edificio, procurando que sea seguro y se conserve en las condiciones necesarias para vivir en el mismo. Para poder asegurarse de que la normativa se cumple, existen mecanismos de inspección periódicos, el principal es la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE).
Estas inspecciones estudian el estado de las estructuras de un edificio, su fachada, la cimentación y cubierta, detectando posibles riesgos y cambios necesarios. Además, también se tienen en cuenta elementos como las redes de electricidad, agua y alcantarillado, ya que con el paso de los años pueden desgastarse y precisar un cambio. Si se detectan irregularidades, los propietarios llevarán a cabo una rehabilitación del edificio.
El ayuntamiento requiere estas inspecciones y en el caso de no cumplimento, pueden imponer sanciones, además de aplicar medidas más estrictas para procurar la rehabilitación del edificio, sobre todo, si este puede ser un potencial peligro para los propietarios y su entorno.
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