Wohnungsbau in Deutschland 2024

Über 84 Millionen Personen leben in Deutschland – und diese müssen irgendwo wohnen. Das Problem: Der Wohnungsbau in Deutschland hinkt der Nachfrage hinterher. 

Von den jährlich geplanten 400.000 Wohnungen wurden gemäß den jüngsten Zahlen bundesweit gerade einmal rund zwei Drittel gebaut. Woran das liegt, wie die aktuelle Situation beim (geförderten) Wohnungsbau in Deutschland aussieht und was die Folgen sein werden, untersuchen wir in diesem Beitrag. 

Inhalt

• Was versteht man unter Wohnungsbau? 
• Wie ist die aktuelle Situation beim Wohnungsbau in Deutschland? 
• Warum werden in Deutschland zu wenige Wohnungen gebaut? 
• Wie wird sich die Situation 2024 entwickeln? 
• Wohnungsbau in Deutschland 2024: Fazit

Was versteht man unter Wohnungsbau? 

§ 2 Abs. 1 II. des Wohnungsbaugesetzes definiert den Wohnungsbau als “Schaffung von Wohnraum durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude”

Die Art des Wohnungsbaus lässt sich anhand der Gebäudeart, der Auftraggeber:in und des Umfangs der staatlichen Wohnungsbauförderung in Unterkategorien einordnen.

• Nach Gebäudeart
  

  Wohngebäude lassen sich anhand ihrer Art einordnen. Anders als es der Name vermuten lässt, umfasst der Wohnungsbau nämlich nicht nur Wohnungen, sondern auch andere Wohngebäude wie Einfamilienhäuser, Terrassensiedlungen oder Doppelhäuser. Grob unterscheidet man aber zwischen Gebäuden mit einer oder mehreren Wohnungen.

• Nach Auftraggeber:in

  Der Wohnbau in Deutschland wird in erster Linie von Privathaushalten und Wohnungsunternehmen vorangetrieben. Als dritte Kategorie gibt es den Wohnungsbau der öffentlichen Hand und sonstiger Akteur:innen.

• Nach Umfang der staatlichen Wohnungsbauförderung
  

  Die dritte Kategorisierung des Wohnungsbaus basiert auf dem Grad staatlicher Unterstützung. Man unterscheidet zwischen dem freifinanzierten Wohnungsbau, der ohne staatliche Förderung realisiert wird und dem steuerbegünstigten Wohnungsbau, der allerdings nur für bis zum 31. Dezember 1989 fertiggestellte Wohnungen relevant ist. Darüber hinaus gibt es den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau.

Was ist sozialer Wohnungsbau? 

Von den 400.000 Wohnungen, die die Bundesregierung jährlich bauen will, sollen ein Viertel davon, also 100.000 Wohnungen, sogenannte Sozialwohnungen werden. Doch was versteht man genau unter dem Begriff des sozialen Wohnungsbaus?

Im Gegensatz zur kommerziellen Vermietung bzw. Immobilienverkauf ist der soziale Wohnungsbau nicht profitorientiert. Der soziale Wohnraum wird kostendeckend oder sogar subventioniert einkommensschwachen Personen zur Verfügung gestellt. Ziel ist es, preiswerte Mietwohnungen anzubieten oder Personen bei ihrem Bestreben nach Wohneigentum zu unterstützen. 

Vor allem in den Großstädten steigen die Mieten weiterhin an. Einkommensschwache Demografien haben auf dem freien Markt oft kaum Möglichkeiten, adäquate Wohnungen in zentrumsnahen Lagen zu finden. Um der Bildung von Armenvierteln vorzubeugen, die Menschenwürde zu wahren und dem Konzept des Wohlfahrtsstaates gerecht zu werden, unterstützen Bund, Länder, Gemeinden und gemeinnützige Organisationen den sozialen Wohnungsbau in Deutschland.

2019 wurde zudem eine Finanzhilfekompetenz in das Grundgesetz eingefügt, welche die Unterstützung des Bundes an der Wohnraumförderung der Länder regelt. Seither wurden den Ländern jeweils 1 bis 2,5 Milliarden Euro pro Jahr zur Verfügung gestellt, um dem Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum entgegenzukommen. Noch besteht aber, besonders in den Städten, ein akutes Unterangebot an Sozialwohnungen. Steigende Baukosten, zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen und eine stetig zunehmende Nachfrage gehören aktuell zu den größten Feinden des sozialen Wohnungsbaus.

Was ist geförderter Wohnungsbau? 

Der soziale und der geförderte Wohnungsbau werden oft als Synonyme verwendet. Streng genommen sind der soziale und der geförderte Wohnungsbau jedoch zwei unterschiedliche Konzepte im Bereich der Wohnraumversorgung. 

Anders als der soziale Wohnungsbau richtet sich der geförderte Wohnungsbau nicht explizit an einkommensschwache Haushalte. Die Mittel des geförderten Wohnungsbaus umfassen etwa Fördermittel, Zuschüsse oder Kredite für private oder öffentliche Bauträger:innen, um den Bau von Wohnungen zu realisieren. Oftmals ist die Förderung dabei oft an bestimmte Bedingungen gebunden, wie etwa Energieeffizienzstandards.

Zudem sind die Mietpreise und Belegungsbedingungen teilweise nicht so streng reguliert wie im sozialen Wohnungsbau. Dennoch sind Wohnungen im geförderten Wohnungsbau oft günstiger als marktübliche Objekte.

8 Merkmale des geförderten Wohnungsbaus:

1. Zielgruppenorientierung: Richtet sich an mittlere Einkommensgruppen, die auf dem freien Markt trotzdem nur schwer bezahlbaren Wohnraum finden.
2. Staatliche Förderung: Der Bau wird durch öffentliche Mittel unterstützt.
3. Mietpreisbindung: In der Regel besteht eine Mietpreisbindung für einen festgelegten Zeitraum.
4. Vielfältige Trägerschaft: Sowohl private als auch öffentliche Bauträger können im geförderten Wohnungsbau aktiv sein.
5. Belegungsrechte: Die Wohnungen werden bevorzugt an bestimmte Zielgruppen vergeben.
6. Nachhaltigkeit: Projekte im geförderten Wohnungsbau integrieren vielfach weitere Nachhaltigkeitsaspekte.
7. Gemeinschaftsförderung: Viele Programme fördern den Bau von Gemeinschaftseinrichtungen.
8. Integration und soziale Durchmischung: Geförderter Wohnungsbau zielt oft darauf ab, eine soziale Durchmischung zu erreichen.

Wie ist die aktuelle Situation beim Wohnungsbau in Deutschland? 

Die aktuelle Situation rund um den Wohnbau in Deutschland ist bei Weitem nicht optimal. Bereits vor einigen Jahren war klar, dass mehr Wohnraum geschaffen werden muss, um den steigenden Bedarf zu decken. Mit der aktuellen Situation auf dem Finanzmarkt hat sich die Lage jedoch nochmals zusätzlich verschärft.

Die Baukosten sind stark gestiegen und auch Fremdfinanzierungen haben sich aufgrund der erhöhten Zinsen verteuert. Zur selben Zeit ist die staatliche Förderung real zurückgegangen, während das Bedürfnis nach bezahlbarem Wohnraum wächst. 

Vor allem für den sozialen, bzw. den geförderten Wohnungsbau fehlen jedoch die Gelder. Gemäß den Sozialverbänden müssten deutschlandweit mindestens 50 Milliarden Euro freigegeben werden, um das Ziel von jährlich 100.000 Sozialwohnungen zu erreichen. Bis ins Jahr 2026 sollen aber insgesamt nur 14,5 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau investiert werden.

Die Fakten zum Wohnungsbau in Deutschland:

• 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen fehlen in den deutschen Großstädten.
• 177.000 statt 400.000 neue Wohnungen im Jahr 2024: Dieses Szenario droht gemäß einer Untersuchung des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK).
• Heute werden in Deutschland nur noch 61 Prozent so viele Wohnungen wie vor 20 Jahren gebaut.
• 4,23 Prozent beträgt der durchschnittliche Zins bei einer 10-jährigen Sollzinsbindung im November 2023 – so viel wie seit über einem Jahrzehnt nicht mehr.

Wie viele Wohnungen gibt es in Deutschland? 

In Deutschland stehen laut dem aktuellsten Bericht des Statistischen Bundesamtes 43,4 Millionen Wohnungen, also knapp eine halbe Wohnung pro Person. Allerdings hat sich die durchschnittliche Wohnfläche vergrößert und ist im Vergleich zum Jahr 2012 um 7,4 Prozent, auf 4,0 Milliarden Quadratmeter gestiegen.

Angaben zur Anzahl leerstehenden Wohnungen macht der neueste Bericht des Statistischen Bundesamtes nicht. Bundesbauministerin Klara Geywitz sprach von rund 1,7 Millionen Wohnungen, die deutschlandweit frei seien. Manche Immobilien-Expert:innen bezweifeln aber, dass effektiv 1,7 Millionen Wohnungen zum Beziehen bereitstehen. 

Bis zu 50 Prozent dieser Wohnungen dürften akut baufällig und nicht bezugsfertig sein. Zudem ist die Aktualität der Zahl von 1,7 Millionen nicht gegeben – ein signifkikanter Anteil könnte also bereits belegt sein. Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen wird 2024 wieder in Angriff genommen. Aktuell dürfte es aber schwierig sein, diese Zahl zu erreichen.

Herrscht eine Wohnbaukrise?

Die Frage, ob in Deutschland aktuell eine Wohnungskrise herrscht, hängt von deren Definition ab. Vergleicht man die aktuelle Situation beispielsweise mit den 70er-Jahren, stellt man fest, dass die Bautätigkeit in Deutschland extrem abgenommen hat. Während damals bis zu 700.000 Wohnungen im Jahr gebaut wurden, sind es heute weniger als 300.000.

Jedoch fallen die Auswirkungen an den meisten Orten Deutschlands noch relativ gemäßigt aus. Das bedeutet aber nicht, dass wir uns darauf verlassen können, dass es auch in Zukunft so bleiben wird. Wenn Deutschland in absehbarer Zeit nicht mehr Wohnungen baut, dürfte sich dies nämlich bald rächen. 

Die Prognosen des Bevölkerungswachstums und des Wohnungsbaus klaffen weit auseinander, was zu einem realen Problem für Millionen von Deutschen werden könnte. Zwar gibt es Möglichkeiten wie einen Mietpreisdeckel und Subventionen, wenn jedoch schlichtweg nicht mehr genügend Wohnraum vorhanden ist, bringt eine Symptombekämpfung nichts mehr.

Warum werden in Deutschland zu wenige Wohnungen gebaut? 

Wohnbau in Deutschland ist, wie überall auf der Welt, in erster Linie eine Kostenfrage. Ein Bauprojekt soll sich lohnen. Wenn die Kosten jedoch steigen, wirkt sich dies auf den Profit aus: Bauen wird unattraktiver. Genau das passiert aktuell. Bereits in der Pandemie verteuerten sich Rohstoffe, Energie und Arbeit.  

Mittlerweile sind es vor allem die hohen Zinsen, welche auf die Baubereitschaft drücken. Die Inflation schien in den letzten Jahren kaum zu bremsen zu sein und um die Geldmenge zu reduzieren und damit der Entwertung des Euros entgegenzuwirken, hob die EZB die Zinsen mehrfach stark an. Dadurch wird die Aufnahme von Fremdkapital für die Banken teurer und die Kosten werden an die Endkonsument:in weiter gegeben. Die hohen Kosten für die Aufnahme von Fremdkapital macht das Bauen weniger rentabel. 

Neben den historisch hohen Bauzinsen gibt es noch weitere Faktoren, welche dafür sorgen, dass der Wohnbau in Deutschland aktuell stockt:

• Fachkräftemangel
• Steigende Baukosten
• Bürokratische Hürden und komplexe Baustandards
• Erneute Erhöhung der energetischen Anforderungen
• Rentablere Projekte in anderen Bereichen
• Unsicherheit bei Investor:innen über das weitere Vorgehen der Politik

Zu wenig Wohnungen: Das sind die Folgen 

Welche konkreten Folgen der aktuelle Rückgang des Wohnbaus in Deutschland langfristig haben wird, ist schwer abzuschätzen. Doch bereits heute herrscht in vielen Städten ein akuter Wohnungsmangel.

Mögliche positive Auswirkungen

Im Optimalfall reguliert sich der Markt selbst. Eine Verknappung an Wohnraum könnte die Bautätigkeit anstoßen. Möglich wäre es auch, dass die Länder und Gemeinden günstige Grundstücke vergeben und so den Wohnbau ankurbeln. In metropolen Regionen ist das verfügbare Bauland aber bereits knapp – hier wäre es möglich, die Zonenpläne zu überarbeiten, damit höher gebaut werden darf. Eine sich verschärfende Wohnungsnot könnte zudem den Gesetzgeber dazu veranlassen, drastischere Schritte in Richtung mehr sozialer, bzw. geförderter Wohnungsbau in Deutschland zu unternehmen, was der Bevölkerung zugutekäme. 

Mögliche negative Auswirkungen

Bauen ist momentan nicht mehr so attraktiv wie vor einigen Jahren. Im schlimmsten Fall scheidet ein signifikanter Teil aller Bauträger:innen vom Markt aus. Bereits heute werden immer wieder Bauvorhaben gestoppt, da die Bauunternehmen von finanziellen Problemen oder sogar einer Insolvenz betroffen sind. Für Wohnungssuchende bedeutet das höhere Mieten, weniger Auswahl und langwierige Suchen nach einem neuen zu Hause. 

Wohnungsbau in Deutschland: Wie wird sich die Situation 2024 entwickeln? 

Genaue Prognosen sind immer schwierig, da der Wohnungsmarkt im Spannungsfeld zwischen zahlreichen wirtschaftlichen, politischen und demografischen Faktoren steht. So wie sich die Situation momentan gestaltet, dürfte eine Zunahme des Wohnbaus in Deutschland jedoch noch etwas auf sich warten lassen.

Zwar ist die Bundesregierung bestrebt, mehr Wohnraum zu schaffen. Dass diese Vorhaben nicht einfach umzusetzen sind, hat uns aber bereits das Jahr 2023 gezeigt, in dem das Wohnbau-Ziel bei Weitem verfehlt wurde. 

Solange die Zinsen hoch, die Vorgaben streng und der Fachkräftemangel real ist, ist die Rentabilität des Bauens vielerorts nicht gegeben. Vor allem für Personen, die nur ein stark begrenztes Einkommen haben, wird es schwierig bleiben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Während es auf dem Land und in vielen Teilen des Ostens von Deutschland genügend Wohnraum gibt, sind die Standortfaktoren wie Arbeit, kulturelles Angebot und Infrastruktur in diesen Gegenden oft ungenügend, um breite Bevölkerungsschichten anzulocken. Die Folge: eine zunehmende Urbanisierung mit immer knapper werdendem Wohnraum in den deutschen Städten.

Wohnungsbau in Deutschland 2024: Fazit

Der Bedarf an neuen Wohnungen bleibt hoch, doch die Realität kann mit den ambitionierten Zielen der Regierung nicht mithalten. Warum ist das so? Die Gründe sind vielschichtig – von eskalierenden Baukosten über steigende Zinsen bis hin zu hohen bürokratischen Vorschriften. Besonders in den Städten wird der Wohnungsmangel immer offensichtlicher. Während die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wächst, reichen die vorhandenen Ressourcen und Fördermittel nicht aus, um das Bedürfnis zu stillen. Zusätzliche Hürden wie der Mangel an Fachkräften im Bauwesen und strenge Baunormen erschweren die Situation weiter. 

Es ist ungewiss, welche Wendungen der Wohnungsmarkt bis 2024 nehmen wird, doch eines ist klar: Der Ruf nach kreativen und wirksamen Lösungen wird immer lauter, um bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen.

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