Die Zukunft des Property und Facility Managements
Wie digitale Lösungen die Arbeit 2023 und darüber hinaus verändern werden
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Liegenschafts-Investitionen gehören zu den beliebtesten Anlagemethoden überhaupt. Der Mix aus Rendite und Wertzuwachs macht Immobilien zu einer interessanten Quelle für passives Einkommen und gleichzeitig zu einer effizienten Methode, um Vermögensaufbau zu betreiben. Die Verwaltung von Immobilienanlagen wird auch als Real Estate Management bezeichnet. Was sich alles hinter diesem Begriff versteckt, welche Aufgaben, Vorteile und zukünftige Herausforderungen das Real Estate Management mit sich bringt, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was ist Real Estate Management?
Mit Real Estate Management wird die Immobilien-Verwaltung von Liegenschafts-Anlagen bezeichnet. Ein alternativer Ausdruck ist Immobilien-Management. Obwohl man auch sein Eigenheim „managen“ kann, wird mit dem Real Estate Management hauptsächlich die Verwaltung von Anlageobjekten gemeint. Meistens wird der Begriff im Zusammenhang mit profitorientierten Vermietern, zum Beispiel Privatpersonen oder institutionellen Investoren verwendet. Eine Unterkategorie des Real Estate Management ist das Corporate Real Estate Management (CREM). Als Corporate Real Estate Management wird die Immobilien-Verwaltung von Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche bezeichnet – also Unternehmen, welche sich mit Immobilien ein zweites Standbein aufgebaut haben.
Oftmals wird das Real Estate Management mit dem Begriff des Facility-Managements gleichgesetzt. Sie sind aber nicht das Gleiche: Beim Facility-Management geht es um die effektive Bewirtschaftung der einzelnen Gebäude. Aufgabenbereiche wie Reinigung, Wartungsarbeiten, Rechnungsstellung, Werterhalt und Kontakt mit den Mieterinnen und Mieter gehören zum Facility-Management.
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Ohne das Facility-Management kann das Real Estate Management allerdings nicht existieren – und umgekehrt. Zudem überschneiden sich manche Tätigkeitsbereiche wie Prozessoptimierungen oder analytische Auswertungen. Gemäß einigen Lehrbüchern ist das Facility-Management ein Teil des Real Estate Managements. In erster Linie wird mit dem Real Estate Management aber die Verwaltung des Immobilien-Portfolios aus Sicht des Investors, bzw. der Investorin gemeint. Es umfasst also unter anderem Kauf- und Verkaufs-Entscheide, Markt-Observationen und die Suche nach neuen Chancen. Im klassischen, profitorientierten Real Estate Management ist das Ziel des Konzepts, die Rendite und das Anlagekapital zu erhalten oder zu erhöhen, bzw. den Betriebserfolg und den Cash-Flow zu steigern. Die Fachpersonen, welche im Auftrag Ihres Arbeitgebers oder Kunden die Immobilienverwaltung betreiben, werden Real Estate Managerinnen / Real Estate Manager genannt.
Um konkurrenzfähig zu bleiben und auch während wirtschaftlich herausfordernden Zeiten profitabel zu sein, versuchen Real Estate Managerinnen und Real Estate Manager die Anlage-Verwaltung effizienter zu gestalten und damit Kosten einzusparen. Enorme Chancen brachte in diesem Punkt die Digitalisierung mit sich. Dank moderner und innovativer Real Estate Management Software wird die Immobilien-Verwaltung digitalisiert. Damit können die Verwaltungskosten reduziert und die Administration flexibler und effizienter gestaltet werden.
Auch werden Opportunitätskosten und vermeidbare Aufwände verhindert, da stets der Überblick über die Objekte gegeben ist. Probleme können im Keim erstickt und Chancen rechtzeitig ergriffen werden.
Was sind die Vorteile des Real Estate Managements?
Ein professionell durchgeführtes Immobilienmanagement kommt mit einer Bandbreite an Vorteilen für die Immobilien-Investorin, bzw. den Immobilien-Investor. Gerade unter Privatpersonen und kleinen und mittleren Unternehmen sind diese Vorteile allerdings vielerorts noch unbekannt:
Immobilien sind eine hervorragende Anlagemöglichkeit. Das bedeutet jedoch nicht, dass sich jede Immobilien-Investition auch automatisch lohnt. Ohne eine klare Anlage-Strategie, geregelte Prozesse oder eine funktionierende Verwaltung ist das Risiko eines misslungenen Investments groß. Hier kommt die Immobilienverwaltung ins Spiel. Es professionalisiert das Immobilien-Investment und sorgt dafür, dass die Anlagen profitabel bleiben. Große Unternehmen und institutionelle Anleger besitzen oft ein internes Real Estate Management oder ein Tochterunternehmen, welches sich um die Immobilien-Verwaltung des Konzerns kümmert.
Daneben gibt es auch die Möglichkeit, die Verwaltung von Immobilien zu externalisieren. Drittanbieter wie Immobilien-Agenturen, Finanzinstitute oder Consultants führen das Real Estate Management im Auftrag ihrer Kunden durch und verlangen dafür eine Provision. Kleinere Anleger haben allerdings oftmals nicht die Ressourcen wie genügend Kapital, Know-how oder entsprechend geschulte Mitarbeitende, um eine zielführende Gebäudeverwaltung zu betreiben.
Trotzdem beauftragen viele Privatpersonen und Geschäftsführende von kleinen und mittleren Unternehmen keine externen Anbieter. Oftmals sind sie der Meinung, dass sie das Real Estate Portfolio Management auch selbst durchführen können, ohne teure Anbieter dafür zu beauftragen. Aufgrund der begrenzten Möglichkeiten sind kleinere Immobilien-Anleger jedoch vielfach weniger erfolgreich als institutionelle Investoren.
Eine Alternative zu kostspieligen Drittanbietern finden mittlerweile viele Anleger in Real Estate Management Software, welche dabei hilft, weniger Fehler zu begehen, Ressourcen-schonender zu arbeiten und ein gesundes Wachstum beizubehalten.
Welche Aufgaben hat das Real Estate Management?
Die Aufgaben des Real Estate Managements sind vielfältig. Alle Tätigkeiten haben aber schlussendlich das Ziel, den Anlageerfolg der Investorin, bzw. des Investors zu erhöhen. Wenn Sie als Anlegerin oder als Anleger in Immobilien investieren, eröffnen sich Chancen für Ihren Kapitalertrag und für das Wachstum Ihrer finanziellen Mittel.
Folgend finden sie die wichtigsten Real Estate Management Aufgaben:
- Potenzial für Wertsteigerungen frühzeitig erkennen und umsetzen
- Steuerrechts-relevante Vorteile nutzen
- Immobilien verkaufen, die überflüssig, ungenutzt oder ineffizient sind
- Immobilien verkaufen, die langfristig mehr Kosten als Rendite verursachen und sich auf absehbare Zeit nicht amortisieren lassen
- Zusatzkosten auf einem Minimum halten
- Erschließung weiterer Einnahmequellen
- Weitere Expansionen durch Erschaffung der Grundlagen ermöglichen
- Anlagerisiken minimieren, externalisieren oder absichern
Eine weitere Aufgabe der Gebäudeverwaltung ist die Minimierung von Leerständen. Zudem gestalten Real Estate Managerinnen und Real Estate Manager das Real Estate Portfolio Management so, dass es sich in Zukunft an die Entwicklungen der Anlegerin oder des Anlegers anpassen kann.
Es ist nicht einfach, alle Aufgaben gleichzeitig durchzuführen. Besonders Privatpersonen und KMUs schrecken oft vor verlockenden Investitions-Chancen des Immobilienmarktes zurück, da sie weder das Know-how noch die Ressourcen haben, Liegenschaften zu managen. Falls Sie mit ähnlichen Hürden konfrontiert sind, lohnt sich ein Blick auf Real Estate Management Softwares, welche Ihnen einen Großteil der Arbeit abnehmen können.
Das Real Estate Management im Wandel der Zeit
Das Wesen des Real Estate Managements hat sich über die letzten Jahrzehnte weltweit stark verändert. Die Bewirtschaftung von Immobilien-Anlagen des 21. Jahrhunderts ist ein anderes Geschäft als die Branche vor 30 bis 70 Jahren. Als größte Unterschiede der modernen Immobilienverwaltung im Vergleich mit jener des 20. Jahrhunderts sehen wir die stärkeren Regulierungen auf dem Markt, die Art wie diversifiziert und spezialisiert wird, die Digitalisierung, die sinkenden Wohneigentumsquoten und die Zinswende.
Stärkere Regulierungen auf dem Markt
Spätestens mit der Finanzkrise von 2007 /08 wurde Staaten auf der ganzen Welt klar, dass der Immobilienmarkt strengere Regulationen braucht. Im DACH-Raum waren die Vorschriften auch vor der Finanzkrise um einiges strikter als in den Vereinigten Staaten von Amerika, doch auch hier sehen wir einen Trend hin zu immer rigoroseren Regulierungen. Damit sichergestellt wird, dass sich das Real Estate Management im gesetzlichen Rahmen bewegt, sind klare Unternehmens-Prozesse, eine funktionierende Compliance-Abteilung, kompetente Mitarbeitende und zielführende EDV notwendig.
Diversifizierung vs. Spezialisierung
In Deutschland, Österreich leben wir in hoch spezialisierten Volkswirtschaften. Auch im Immobiliensektor ist die zunehmende Spezialisierung zu beobachten. Viele Immobilien-Unternehmen fokussieren sich nur auf ein bestimmtes Segment des Marktes. Beispiele hierfür sind Luxusimmobilien, Bürogebäude, Mehrfamilienhäuser, Kurzzeit-Mieten etc. Gleichzeitig sehen wir aber, dass sich immer mehr branchenfremde Unternehmen diversifizieren möchten und dabei auf Real Estate Management setzen.
Digitalisierung schafft neue Möglichkeiten
Für viele Unternehmen war die Digitalisierung der Immobilienverwaltung Fluch und Segen zugleich. Geht man nicht mit dem Lauf der Zeit, verliert man seine Konkurrenzfähigkeit. Doch die Digitalisierung bringt auch viele Vorteile für die Gebäudeverwaltung mit sich. Software ermöglicht es Real Estate Managerinnen und Real Estate Manager Kosten einzusparen, effizienter zu arbeiten und damit die Renditen zu erhöhen.
Sinkende Wohneigentumsquoten
Ein weiterer Faktor, welcher sich auf den Geschäftsbereich des Real Estate Managements auswirkt, sind die sinkenden Wohneigentumsquoten in Westeuropa und in Nordamerika. Obwohl die Bevölkerung nicht mehr so stark wächst wie vor 60 Jahren, vergrößert sich der Markt für privat genutzte Mietobjekte laufend.
Zinswende: der Beginn einer neuen Ära?
Im Jahr 2022 läuteten die Notenbanken das Ende des billigen Geldes ein, um die extreme Inflation zu bekämpfen. Damit werden auch die Finanzierungskosten im Real Estate Management höher, was die Profite mindert. Ob und wie stark der Markt schrumpft, wird sich zeigen.
Die Immobilienverwaltung und ihre klimabedingten Probleme
Eine der größten Herausforderungen der Immobilienverwaltung könnte in den nächsten Jahren der Klimawandel werden. In letzter Zeit wurde der Klimawandel bereits zu einem zentralen Faktor auf dem Immobilienmarkt. Sparsame und ökologische Gebäude verkaufen sich in Deutschland, Österreich und in der Schweiz gut und für massiv höhere Preise als herkömmliche Bauten. Doch auch die direkten Auswirkungen des Klimawandels könnten den Markt in Zukunft stärker prägen als dies heute der Fall ist. Besonders Energieknappheiten und Naturkatastrophen dürften sich auf die Entscheidungen im Real Estate Management auswirken. Die Preise von klimaneutralen Gebäuden könnten in Europa zudem überproportional steigen, da die Umweltvorschriften weiter ausgebaut werden.
Das Wohnen und Bauen benötigt gemäß IEA über ein Drittel der globalen Energieressourcen. Zudem sind Wohnen und Bauen mit knapp zwei Fünftel am weltweiten Ausstoß von Treibhausgasen beteiligt. Da der Gebäudesektor – trotz Zinswende – auf langfristige Sicht weiter wachsen wird, wird sich sein Einfluss auf die Umwelt verstärken. Auch die direkten Auswirkungen des Klimawandels könnten zunehmen. Wir gehen daher davon aus, dass sich die sozialen, physischen und finanziellen Folgen des Klimawandels auf die Gebäudeverwaltung verstärkt auswirken werden.
Klimawandel: Das Real Estate Management braucht neue Impulse
Das Real Estate Management wird sich in den nächsten Jahrzehnten mit weiteren, klimatisch begründeten Herausforderungen konfrontiert sehen. Aus diesem Grund werden neue Impulse nötig, welche den Bereich an die neue Realität anpassen. Aspekte wie der Meeresspiegel-Anstieg oder Investitionen in die Reduzierung von Treibhausgas-Emissionen sollten zukünftig in die Planung einbezogen werden. Sich gegen die Risiken zu wappnen, welche mit dem Klimawandel einhergehen, wird eine zentrale Rolle im modernen Real Estate Management einnehmen. Wir denken dabei unter anderem an starke Temperaturschwankungen, brennende Wälder, Tropenstürme und Fluten. Sektoren wie die Rückversicherungen investieren schon seit einigen Jahren Beträge in Milliardenhöhe in den Kampf gegen klimatisch bedingte Schäden. Auch die Gebäudeverwaltung hat (teilweise) die Notwendigkeit bereits erkannt und wird sich über die nächsten Jahre hinweg in diese Richtung bewegen.
Wie kann Real Estate Management Software helfen?
Real Estate Management hat unschlagbare Vorteile und ist für eine erfolgreiche kommerzielle Vermietung von Liegenschaften kaum zu umgehen. Allerdings erfordert die Verwaltung von Gebäuden auch eine ganze Menge an administrativem Aufwand, Geld, Zeit und Know-how. Es muss darauf geachtet werden, dass stets alles ausreichend dokumentiert wird und dass die Dokumente sicher und dennoch zugänglich sind. Wartungs-Zyklen müssen manuell so koordiniert werden, dass keine unnötigen Leerstände entstehen und alle Stakeholder müssen jederzeit über individuell für sie relevante Ereignisse informiert bleiben. Besonders für kleinere Anlegerinnen und Anleger ist es schwierig, die Last dieser Notwendigkeiten zu stemmen. Auch in größeren Unternehmen verschlingt das Immobilienmanagement manchmal Kapazitäten und Ressourcen, welche in anderen Unternehmensbereichen gebraucht werden.
Ein schlecht gemanagtes Real Estate Management kann daher dazu führen, dass das Wachstum der Unternehmung gebremst und die Innovationen weniger rentabel werden. Auch die Verwendung von verschiedenen, nicht aufeinander abgestimmter Prozesse und Programme können die gleiche Wirkung haben. Zwar gibt es Finanzinstitute, Consultants und Immobilien-Unternehmen, welche KMUs und Privaten beim Real Estate Management unter die Arme greifen. Die Dienstleistungen dieser Drittanbieter haben allerdings ihren Preis, was dazu führt, dass sich viele KMUs und Privatpersonen gegen externe Hilfe entscheiden. Obwohl die meisten Anbieter vorbildlich wirtschaften, gibt es zudem einige schwarze Schafe in der Branche. Es sind längst nicht alle Anbieter so professionell, wie sie sich geben.
Allerdings besteht auch ein kostengünstiger und effizienzsteigernder Mittelweg zwischen Verzicht und teuren Drittanbietern. Diesen Mittelweg finden Immobilien-Investorinnen und -Investoren in einer professionellen Real Estate Management Software, wie sie von PlanRadar angeboten wird. Mit PlanRadar vereinfacht sich Ihr Real Estate Management enorm. Ein Vorteil ist unter anderem die eingesparte Zeit durch den geringeren administrativen Aufwand. Auch haben mit PlanRadar alle Beteiligten ständig die nötigen Daten abrufbereit. So behalten alle den Überblick, die Kommunikation wird entscheidend erleichtert und Mängel können erkannt werden, bevor sie zu großen und teuren Problemen werden.
