Die Zukunft des Bauprojektmanagements
Wie digitale Lösungen das Projektmanagement 2023 und darüber hinaus verändern werden
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Multifunktionsgebäude erfreuen sich bei Bewohner:innen und Investoren und Investorinnen immer größerer Beliebtheit. Doch worin genau besteht ihre Attraktivität, welche Risiken müssen Projektentwicklende bedenken und welche Entwicklungen sind in Zukunft zu erwarten? Wir werfen einen Blick auf die wichtigsten Fakten rund um Immobilien mit gemischter Nutzung.
Multifunktionsgebäude Gasometer in Wien
Multifunktionsgebäude lösen städtebauliche Probleme
Objekte mit gemischter Nutzung beschreiben im Allgemeinen Gebäude, in denen verschiedene Immobilientypen miteinander kombiniert werden: Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen befinden sich hier in der selben baulichen Struktur mit öffentlichen oder halböffentlichen Einrichtungen wie Gemeindezentren, Arztpraxen, Kindergärten, oder Bibliotheken. Zentrales Element ist dabei die Fußläufigkeit der einzelnen Bereiche. Der Vorteil: Verschiedene Nutzungsarten werden an einem Ort konzentriert. Das spart Platz und hilft dabei, verschiedene Probleme urbanisierter Räume zu mildern.
Gebäude mit gemischter Nutzung sind äußerst vielfältig und reichen vom klassichen privatgeführten Lebensmittelgeschäft mit Wohnraum im Stockwerk darüber, zu Mischnutzungsgroßprojekten in Ballungszentren mit hoher Dichte. Diese Idee ist nicht neu. Multifunktionsgebäude existieren in Europa und Asien bereits seit der Antike und werden heute rund um den Globus gebaut.
Innovation bei Mehrzweckbauten
Die heutzutage am weitest verbreitete Art von Multifunktionsgebäuden sind Mischnutzungsformen von Einzelhandel im Erdgeschoss und Wohn-, oder Büroflächen in den Ebenen darüber. Zu den beliebtesten Mehrzweckbauten zählen auch Hallenkonstruktionen, die je nach Bedarf für sportliche Aktivitäten, Konzerte, oder sonstige Veranstaltungen genutzt werden können.
In den letzten Jahren gingen Projektentwickler:innen bei der Konzeption und Umsetzung vermehrt neue und innovative Wege. Einige Beispiele: Die SH2-Sundbøster Hall II im dänischen Kopenhagen kombiniert neben mehreren Wohnungen auch eine Sporthalle, Parkmöglichkeiten, sowie ein Supermarkt im selben Gebäude. Apropos Supermarkt: ALDI stellte in Berlin und Potsdam rund 2000 Wohnungen fertig, die direkt über Filialen des Discounters errichtet wurden. Mitbewerber Lidl plant derartige Projekte an Standorten in München, Stuttgart und Frankfurt. Hinter diesen Vorhaben steht eine ganz pragmatische Denkweise: Aufgrund städtebaulicher Vorgaben dürfen neue Filialen nur in Kombination mit Wohnfläche erbaut werden. In Mexico City entstand mit Vía Vallejo ein Projekt, das Gewerbe-, Wohn- und Hotelflächen zusammen mit Gesundheitsanbietern auf einem Grundstück von der Größe eines Stadtblocks integriert.
Bunte U-Bahn-Station in München
Multifunktionsgebäude vereinen mehrere Vorteile
Die gemischte Nutzung von Objekten wirkt sich aus verschiedenen Gründen positiv aus. Zu den Profiteuren zählen jedoch nicht nur die Nutzer:
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Bewohner und Investoren schätzen die zentrale Lage
Mehrzweckbauten werden in der Regel in urbanen Räumen errichtet, in denen ein Mangel an verfügbarem Bauland herrscht. Da verschiedene Formen der Immobiliennutzung auf engem Raum konzentriert werden, haben Bewohner keine weiten Wege zu verrichten. Die Errichtung von Multifunktionsbauten in dichtbesiedelten Gebieten und ihre Nähe zu verschiedenen Einrichtungen wie Schulen, Stadtparks, Gastronomie- oder Sportstätten trägt zur Beliebtheit als Wohn- und Investitionsobjekte bei. Ein weiterer Pluspunkt der zentralen Lage von Multifunktionsgebäuden ist ihre meist gute Anbindung an öffentliche Verkehrsnetze – das spart Zeit, reduziert die Transportkosten und schont die Umwelt.
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Geringeres wirtschaftliches Risiko für Investoren
Multifunktionsgebäude in Städten, die sowohl über Wohn- als auch Gewerbeflächen verfügen, stellen für Investoren häufig ein reduziertes Risiko dar. Diese Diversifizierung macht sich zum Beispiel im Zuge von wirtschaftlichen Abschwüngen bezahlt, wo Anleger mit dem Wohnbereich über ein zweites Standbein verfügen. Generell profitieren Geschäfts- von der Nähe zu Wohnflächen, da viele Anwohner aus ganz praktischen Gründen als Kunden gewonnen werden können. Weitere Vorteile können für Projektentwickler in höheren Erträgen, höherem Cashflow, längeren Mietverträgen, oder weniger Wettbewerb bestehen.
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Ressourcen werden besser genutzt
Wenn Gebäude gemischt genutzt werden, trägt das auch zu einer nachhaltigen Stadt bei. Denn die Effizienz der Bauten beim Umgang mit Ressourcen wie Energie, Wasser, oder Abfall steigt. Befinden sich Einzelhandel, Wohnungen oder Kindergärten im selben Objekt, spart auch die Kommune. Zum Beispiel bei den Infrastrukturkosten. Betreiber und Facility Manger profitieren wiederum von gesenkten Instandhaltungskosten, da Dienstleistungen an einem Ort in Anspruch genommen werden können.
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Rotes Wohnhaus mit Balkonen
Was sind die Nachteile von Multifunktionsgebäuden?
Multifunktionsgebäude bringen zahlreiche Vorteile mit sich. Allerdings haben Mehrzweck-Projekte auch einige Schattenseiten, sowohl für Immobilienentwickler:innen als auch für die Bewohner:innen. Folgend stellen wir Ihnen einige der bekannten Nachteile von Multifunktionsgebäuden vor:
Keine ruhige Wohnlage
Multifunktionsgebäude beinhalten oftmals Geschäfte des Einzelhandels, welche sich an die Laufkundschaft richten. Die Anzahl der Bewohner:innen des Multifunktional-Bauprojekts reicht allerdings in der Regel nicht aus, um die Läden nachhaltig und profitabel zu führen. Daher werden Multifunktionsgebäude oft in Zentren, an Bahnhöfen, Flughäfen oder an viel befahrenen Straßen oder Autobahnausfahrten gebaut. Für die Bewohner:innen bedeutet das in der Regel eine relativ hektische Wohnumgebung, welche nicht mit der entspannten Atmosphäre eines ruhigen Wohngebietes mithalten kann. In und um Multifunktionsgebäude ist immer etwas los; Waren werden ein- und ausgeladen, Kinder schreien, Personen essen und Trinken in der Gastronomie, Musik wird abgespielt und Staus entwickeln sich. Bewohner:innen, die viel Wert auf Ruhe setzen, könnten daher Mühe haben, in einem Multifunktionsgebäude zu wohnen.
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Weniger Wohnungen
Die Wohnungsnot ist in vielen deutschen Städten ein ernsthaftes Problem. Einige Personen sehen in Multifunktionsgebäuden eine Verschlimmerung der Problematik; würde auf der gleichen Fläche ein Mehrfamilienhaus statt ein Multifunktionshaus gebaut, entstünden viel mehr Wohnungen. Die gewerbliche Nutzungsfläche des Multifunktionsgehäuses beansprucht wertvollen Raum, welcher nicht mehr für Wohnungen genutzt werden kann. Zudem sind im Vergleich zu einem gleich großen, reinen Mehrfamilienhaus mehr Parkplätze nötig, für die Wagen der Kunden und Angestellten, was weitere Flächen verschlingt, die fürs Wohnen dadurch nicht mehr zur Verfügung stehen.
Aufwändige Bewirtschaftung
Für die Betreiber von Multifunktionsbauten ist der Betrieb in der Nutzungsphase komplizierter, als es bei einem reinen Wohn- oder bei einem reinen Gewerbebau der Fall wäre. Hier müssen sowohl die individuellen Ansprüche der gewerblichen als auch der privaten Mieter:innen individuell berücksichtigt werden. Bei Interessenkonflikten müssen die Ansprüche der verschiedenen Nutzenden gegeneinander abgewogen werden. Dies macht die Verwaltung und das Management komplizierter und teurer. Zudem werden Multifunktionsgebäude in der Regel häufiger besucht als reine Gewerbe- oder Wohnbauten, wodurch das Gebäude schneller und stärker abgenutzt wird. Hier ist ein konsequentes und effizientes Facility-Management nötig. Abhilfe leisten können in diesem Fall intelligente Immobiliensoftwares, welche die Bewirtschaftung von Multifunktionsbauten in der Nutzungsphase effizient und übersichtlich gestaltet.
Es gibt einiges zu Beachten im Vergleich zu anderen Gebäudearten
Unter Projektentwickler:innen gilt für gemischt genutzte Gebäude: Der Einzelhandel ist die Grundlage des Erfolgs. Ein Supermarkt im Erdgeschoss kann potenziellen Mietern der darüber liegenden Wohnung als vernünftiges Argument für eine höhere Miete präsentiert werden. Stehen die Geschäftsräume jedoch leer, sinkt auch das Interesse potenzieller Mieter:innen. Infolgedessen verlassen sich viele Unternehmen auf preisgünstige Gewerbeflächen, um verfügbare Flächen zunächst mit Ladenbesitzer:innen und dann mit Mieter:innen zu füllen. Dabei sollten Projektentwickler:innen folgendes beachten: Unterschiedliche Mieter:innen oder Nutzer:innen haben unterschiedliche Anforderungen an dieselbe Immobilie. Beispielsweise haben Restaurants, Kitas und Büros unterschiedliche bauliche Anforderungen wie Raumhöhe, Belüftung und Abfallentsorgung. Die Planung eines Projekts ohne Berücksichtigung dieser speziellen Anforderungen kann zu schwierigen und kostspieligen Nachrüstungen führen.
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Wie viel kosten Multifunktionsgebäude?
Die Kosten eines Multifunktionsgebäudes sind stark von der Lage, der Größe und der Art abhängig. Ein gehobenes Multifunktionsgebäude an zentraler Lage in München mit Einkaufszentrum, Kino und Park etc. ist selbstverständlich teurer als ein Wohnblock mit ein paar Läden irgendwo in der Provinz. Die geschätzten Kosten für den Bau eines durchschnittlichen Multifunktionsgebäudes liegen zwischen 15 und 75 Millionen Euro. Die durchschnittlichen Kosten pro Quadratfuß betragen 500 bis 2000 Euro. Diese Kosten variieren je nach Standort, Größe und Art der Geschäfte. Einzelhändler des mittleren und oberen Preissegments sind typische Mieter von Multifunktionsgebäuden. Einige neuere Multifunktionsgebäude beinhalten zusätzliche Infrastrukturen wie Freiluft-Umgebungen, Kinos, Business-Parks, Restaurants, Gesundheits-Kliniken und mehr.
Mehrzweckbauten: Was Projektentwickler bedenken müssen
Obwohl die gemischte Nutzung von Immobilien in den letzten Jahren die verstärkte Aufmerksamkeit von Entwicklern und Investoren auf sich zog, stellt ihre Realisierung häufig eine Herausforderung dar. Denn derartige Projekte sind meist komplizierter umzusetzen, als beispielsweise der Bau eines Wohnhauses oder Einkaufszentrums. Das lässt zusätzliche Risiken entstehen. Die größte Herausforderung besteht für die Errichter und Besitzer derartiger Immobilien darin, alle verfügbaren Flächen zu verkaufen, beziehungsweise zu vermieten. Wer den Bedarf falsch berechnet, bleibt unter Umständen auf einem Überschuss an Flächen sitzen, für die Interessenten nur mit großem Aufwand gefunden werden können. Das Bedeutet: Der Faktor Lage bleibt auch für Multifunktionsgebäude entscheidend.
Unter Projektentwicklern gilt in Bezug auf die Mischnutzung von Gebäuden: Der Einzelhandel bildet das Fundament für den Erfolg. Ein Supermarkt im Erdgeschoß kann potenziellen Mietern der darüber befindlichen Wohnungen als nachvollziehbares Argument für höhere Mieten vermittelt werden. Stehen die Geschäftsräume jedoch leer, sinkt auch das Interesse möglicher Mieter. Darum setzen viele Unternehmen auf günstige Mieten für Geschäftsflächen, um den verfügbaren Raum zunächst mit Einzelhändlern und dann mit Mietern zu füllen.
Was Projektentwickler in diesem Zusammenhang bedenken müssen: Unterschiedliche Mieter oder Nutzer stellen an dasselbe Objekt verschieden Anforderungen. Je nachdem, ob es sich beispielsweise um ein Restaurant, einen Kindergarten, oder ein Büro handelt, herrschen andere Ansprüche an Gebäudeaspekte wie die Raumhöhe, Belüftung, oder die Abfallentsorgung. Wenn ein Projekt ohne Berücksichtigung dieser speziellen Bedürfnisse entwickelt wird, können mitunter schwierige und teure Nachrüstungen erforderlich sein.
Demographische Entwicklung berücksichtigen
Gleichsam müssen bei Planung und Bau von Mehrzweckbauten auch die örtlichen Einkommensverhältnisse, zukünftige Bevölkerungsentwicklung und allgemeine Trends am Wohnmarkt berücksichtigt werden. Passen die Voraussetzungen nicht, werden auch gemischte Nutzungsformen von Immobilien das Scheitern eines Projekts nicht verhindern können. Ein Beispiel sind Regionen oder Stadtteile, in denen aufgrund eines schlechten Arbeitsangebots eine geringere Nachfrage nach Wohnraum besteht.
Fazit
Gehört Mischnutzungsobjekten die Zukunft? Tatsache ist, dass derartige Projekte von Entwickler:in, über Mieter:in, bis zur Kommune, verschiedenen Interessensgruppen große Vorteile versprechen – höhere Lebensqualität, gesteigerte Nachhaltigkeit, oder bessere Erträge. Damit dieser Fall eintritt, müssen Projektentwickler im Vorfeld ihre Hausaufgaben machen. Das zusätzliche Risiko scheint sich zu lohnen. Denn wie zahlreiche Beispiele aus der jüngeren Vergangenheit belegen, werden Multifunktionsgebäude vor allem in urbanen Raum immer beliebter.
