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Mit der Zinswende sind Immobilien nicht mehr einfach zu finanzieren. Wenn sich eine Immobilie nicht mehr von selbst rechnet bremst dies Anleger aus und führt kurzfristig zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage. Manch ein Anleger spekuliert auf fallende Preise und wartet lieber ab. Ist die von einigen Medien vielbeschworene Wende am Immobilienmarkt in Sicht – und haben sich die Rahmenbedingungen wirklich ernsthaft und nachhaltig verschlechtert?
In Deutschland wird zu wenig gebaut (Bild Dimitris Vetsikas auf Pixabay)
Die Autorin dieses Beitrags meint nein! Maxi Schwarz vom Portal wohnung-jetzt.de beobachtet seit vielen Jahren den Markt für Wohnimmobilien und rät Anlegern zur Gelassenheit. Der Wohnungsmarkt ist nach wie vor ein attraktiver Markt für Investoren, auch wenn einige Tendenzen aktuell dagegen sprechen:
Das sind die Probleme auf dem deutschen Wohnungsmarkt
Die fundamentalen Daten, welche den Wohnungsmarkt hierzulande beeinflussen, sind nicht so eindeutig, wie uns manche Statistiken glauben machen wollen:
– Ob in Deutschland ein Zubau von aktuell jährlich 400.000 Wohnungen benötigt wird, sollte auf Bundesebene regional spezifiziert werden, denn das Prinzip Gieskanne kann in einem Land, das gleichzeitig von strukturellem Wohnungsleerstand geprägt ist, nicht funktionieren. So weist der Deutschlandatlas für mehrere Regionen eine Zunahme bei den Wohnungsleerständen aus. Tendenziell sind die Leerstandsquoten in den ostdeutschen Regionen (sieht man von den Großstädten ab) deutlich höher als in den westdeutschen Ländern. Wohnungsbedarf trotz Leerstand?
Das sind Gründe für den Wohnungsleerstand:
– Dort wo es an Jobs und Infrastruktur mangelt, wird abgewandert. Die Bevölkerung schrumpft und Leerstände nehmen zu. Das betrifft überwiegend den ländlichen Bereich.
– Mietpreisbremse und Mietenspiegel veranlassen immer mehr private Vermieter dazu, ihre Wohnungen möbliert zu vermieten oder leer stehen zu lassen. Die möblierten Wohnungsangebote treiben die Mietpreise in die Höhe und bei den Leerständen fehlt es an Anreizen für die Privaten, es doch mit einem Mieter zu versuchen. Die mieterfreundliche Gesetzgebung fördert dieses Verhalten.
Dazu kommen Gründe für eine allgemeine Investitionszurückhaltung
– Die Unsicherheit in Bezug auf eine zukünftig geänderte Gesetzgebung trägt zu einer abwartenden Haltung vieler Investoren bei, denn es werden Änderungen bei den Themen Grundsteuer, Auflagen bei Erneuerung oder Änderung der Heizungsart, Wärmedämmung sowie Energieverbrauch erwartet.
Die Folge: immer weniger Kapitalanleger können sich noch damit anfreunden, eine Wohnung für die Vermietung zu erwerben.
Doch der Wohnungsmarkt benötigt Investitionen, vor allem in diesen beiden Bereichen:
– in einem Land mit einer stark alternden Bevölkerung muss stärker auf die Wohnbedürfnisse von Senioren und hochbetagten Menschen geachtet werden
– durch die erfolgten und zukünftig weiter benötigten Zuwanderungen muss zunehmend günstiger Wohnraum für Migranten bereitgestellt werden
– der Druck, ressourcenschonend zu bauen und Gebäude energiesparsam zu bewirtschaften erfordert den Einsatz moderner und zukunftsweisender Technologien am Bau
Ohne Investitionen sind diese Aufgaben nicht zu bewältigen. Doch Investitionen müssen sich rechnen und den Anlegern Vorteile bieten. Das gilt für private wie für staatliche Investitionen. Denn eine Win-Win-Situation entsteht für alle Beteiligten am Immobilienmarkt erst am Schnittpunkt von Angebot und Nachfrage:
– dort wo Seniorenwohnungen benötigt werden, sollten sie gebaut werden,
– dort wo eine generelle Wohnungsknappheit herrscht, sollten Flächen zur Schaffung von preisgünstigen Wohnungen ausgewiesen werden, die mit effizienten Produktionsmethoden preiswert hergestellt werden sollten.
Herausforderungen und Lösungsansätze am deutschen Wohnungsmarkt
Was sind die Win-Win-Situationen auf dem Immobilienmarkt der Zukunft und wie können sie erfolgreich gestaltet werden? Ideen wurden bereits von vielen Akteuren geäußert:
– Dort, wo bereits Wohnungen vorhanden sind, sollten diese zuerst belegt werden, denn das folgt der Prämisse einer ressourcenschonenden Vorgehensweise. Ein bundesweites Meldesystem könnte für eine rasche Linderung von regionalen Unterkapazitäten sorgen. Es müsste zumutbar werden, für eine freie Sozialwohnung in ein anderes Bundesland zu ziehen. Dadurch würde der soziale Gedanke nicht an Landesgrenzen gestoppt werden und die Solidarität von Steuerzahlern und Leistungsempfängern würde auch nicht überstrapaziert werden.
– der Mieterbund schlägt vor Büros in preiswerte Mietwohnungen umzubauen
– das Auslaufen der Sozialbindung für Sozialwohnungen sollte begrenzt oder aufgehoben werden. Beispiele aus Hessen zeigen, dass es zumindest in den reicheren Bundesländern funktionieren kann
– Eine generelle Befristung von Mietverträgen für Sozialwohnungen und Anreize für die Bewohner, es auf den freien Wohnungsmarkt zu schaffen, könnten dazu beitragen, dass Fehlbelegungsquoten reduziert werden
– Der Deutschlandatlas ist eine gute Initiative des Bundes für einen raschen Überblick über Wohnungsleerstände und Bedarfe, nur müssten die hier ausgewiesenen Daten aktueller sein und auch in kürzeren Abständen auf den neuesten Stand gebracht werden, damit sich Investoren und Anleger an Daten wie diesen auch orientieren können.
Der Wohnungsmarkt unterliegt mehreren Einflüssen. Es liegt auf der Hand, dass sich Anleger auf die Segmente des Marktes fokussieren, wo sie die besten Perspektiven sehen und die sind naturgemäß dort gegeben, wo eine Win-Win-Situation wie zuvor beschrieben entstehen kann.
Interessante Trends bei Immobilien als Kapitalanlage
– Bereitstellung von seniorengerechten Wohnungen, die barrierearm oder schwellenlos errichtet werden, mit einem Notruf- und Sicherheitssystem vorgerüstet sind und ein seniorengerechtes Umfeld mit fußläufig erreichbaren Nahversorgern bieten.
– Schaffung von preisgünstigem Wohnraum, der nach österreichischem Vorbild dauerhaft für Zuwanderer und sozial Schwächere zur Verfügung gestellt wird. Hier könnten Kapitalanleger die Investitionen erbringen. Die Kommunen mieten die Gebäude dauerhaft und global an und können die Belegung nach ihren lokalen Kriterien umsetzen. Die Win-Win-Situation liegt für beide Partner auf der Hand: die Kommunen erhalten preiswerten Wohnraum ohne selbst investieren zu müssen und die Kapitalanleger erhalten einen erstklassigen Mieter ohne Ausfallrisiko. Leider fehlt es an Modellen wie diesen am Markt.
Viele private Anleger wünschen sich eine Immobilie als Kapitalanlage für die Altersabsicherung. Damit das funktionieren kann, muss die Immobilie dauerhaft Mieterlöse erwirtschaften und sollte für den Anleger möglichst einfach zu verwalten sein. Neben der Finanzierbarkeit der Anlageimmobilie ist der Inflationsschutz ein wichtiges Erfolgskriterium für Anleger. Bisher haben hauptsächlich Pflegeimmobilien diesen Bedarf gedeckt. Ob das Modell jedoch in der Zukunft funktioniert, hängt maßgeblich von der Finanzierbarkeit der stationären Pflege ab. Hier stehen neben den Trägern auch die Kommunen in der Pflicht, nachhaltige Konzepte zu entwickeln.
Über die Autorin:
Maxi Schwarz betreibt das Portal wohnung-jetzt.de und berät bundesweit Anleger rund um Immobilien als Kapitalanlage.
