Gutachter für Immobilien: Das müssen Sie wissen

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Welche Aufgaben hat ein Immobiliengutachter?

Im Wesentlichen konzentriert sich die Arbeit einer Sachverständiger:in für Immobilien auf zwei Dinge: Die Beurteilung des Verkehrswertes von Objekten und die Erstellung von Gutachten.

Beurteilen des Verkehrswertes von Immobilien und Grundstücken

Gutachter:innen schätzen gemäß § 194 Baugesetzbuch (BGB) den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks auf Basis einer qualifizierten Beurteilung. Dabei gilt: Nicht nur Privatpersonen können Sachverständige für Immobilien zu Rate ziehen, sondern auch Behörden und Gerichte machen hiervon Gebrauch.

Die Begriffe Gutachter:in und Sachverständiger:in werden im allgemeinen Sprachgebrauch gleichbedeutend verwendet. Gerichte und andere öffentliche Einrichtungen verwenden üblicherweise den Begriff des Sachverständigen.

Wie berechnen Gutachter für Immobilien den Wert eines Hauses oder Grundstücks?

Grundsätzlich ziehen Immobiliengutachter:innen drei Methoden zur Berechnung des Verkehrswerts von Immobilien heran:

• Vergleichsverfahren: Hierbei errechnet der Gutachter bzw. die Gutachterin für Immobilien den Verkehrswert anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung.
• Ertragswertverfahren: Bei dieser Methode wird der Wert eines Objekts gr0b nach der folgenden Formel errechnet: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert. In den Gebäudeertragswert fließen zum Beispiel Mieteinnahmen ein. Dieses Verfahren wenden Immobiliengutachter:innen meist bei von Auftraggebenden nicht selbst genutzten Gebäuden an.
• Sachwertverfahren: Hierbei wird der Preis grob anhand der folgenden Formel errechnet: Sachwert = Bodenrichtwert + Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert setzt sich unter anderem aus dem Baujahr, Errichtungskosten und vorgenommenen Modernisierungen zusammen. Diese Berechnungsart kommt meist bei von Auftraggebenden selbst genutzten Objekten zum Einsatz.

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Unabhängig von der angewandten Methode zur Wertberechnung wird der Gutachter bzw. die Gutachterin für Immobilien unter anderem auf die folgenden Fragen ein besonderes Augenmaß legen:

• Zustand des Objekts: Nach welcher Bauweise wurde die Immobilie errichtet und welche Materialien wurden für den Bau verwendet? Wie ist der Zustand von Bausubstanz, Trinkwasseranlagen, elektrischen Installationen und der sonstigen technischen Einrichtung? Liegen Schäden, Mängel, oder sonstige wertmindernde Zustände (Schimmel) vor?
• Energiekennwert: Wie energieeffizient ist eine Immobilie? Auf welchem Stand der Technik sind Dämmung, Warmwasserbereitung, Heizung und Gebäudekühlung?
• Bodenrichtwert: Richtet sich nach dem Preis pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
• Lage der Immobilie oder des Grundstücks: Der Immobiliengutachter analysiert das Umfeld. Wie sieht es mit Schulen, Kindergärten, Geschäften und der Anbindung zum (öffentlichen) Verkehr aus? Auch andere Faktoren, wie zum Beispiel die Nähe zum Grünen fließen in die Bewertung eines Objekts mit ein.
• Situation am Markt: Hier berücksichtigen Immobiliengutachter:innen die aktuelle Nachfrage am Markt nach Objekten oder Grundstücken.

In welchen Fällen werden Gutachter für Immobilien engagiert?

Gutachter:innen für Immobilien erbringen ihre Dienste für verschiedene Auftraggeber:innen und in verschiedenen Situationen. Eine Auswahl:

• Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bieten Immobiliengutachter:innen den beteiligten Parteien durch ihre Berechnungen ein höheres Maß an Sicherheit, wenn es um die Preisfindung geht
• Im Zuge von Erbschaften, wenn es rund um ein Objekt zu Streitigkeiten kommt, oder wenn die fällige Erbschaftssteuer für ein Gebäude geschätzt werden muss.
• Bei Scheidungen, um zum Beispiel den Zugewinnausgleich oder die Auszahlung des Partners zu ermitteln
• Beim Auftreten von Schäden oder Mängeln am Gebäude. Laut einer Erhebung von BauInfoConsult werden Sachverständige in Deutschland sowohl im Wohnbau und Nichtwohnbau relativ häufig zur Klärung von Sachverhalten herangezogen. Ergebnis: Rund ein Drittel der Befragten (Architekt:innen, Bauunternehmer:innen oder Installateur:innen) schätzt, dass innerhalb des vergangenen Jahres bei zumindest einem Bauprojekt ein:e Sachverständiger:in eingeschaltet werden muss, um Streitigkeiten zur Bauausführung zu klären.

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Erstellen von Gutachten durch den Immobiliensachverständigen

Die Analysen und Berechnungen der Gutachter:in für Immobilien münden in die Erstellung eines Gutachtens. Dieses muss objektiv und unparteilich sein. Besonders wichtig werden die Vollständigkeit und Richtigkeit des Gutachtens dann, wenn es rund um Haus & Co. zu einem Streitfall kommt. Ebenso, wie andere Berufsgruppen, sind auch Sachverständiger:innen für Fehler in der Beurteilung eines Sachverhaltes haftbar und können daher für Schadenersatz belangt werden.

Verschiedene Formen von Gutachten für Immobilien

Der Inhalt eines Gutachtens richtet sich nach dem Zweck und der Art des Gutachtens. Unterschieden wird zwischen sogenannten Kurzgutachten und Vollgutachten (gerichtsfestes Gutachten).

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten wird meist dann erstellt, wenn die Ermittlung des Verkehrswerts eines Objekts oder Grundstücks mit geringerem Aufwand erfolgen soll. Das ist zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf von Immobilien der Fall. Die Wertermittlung durch Immobiliensachverständige erfolgt weniger detailliert, da bestimmte Dokumente, Unterlagen, oder Berechnungen, wie zum Beispiel der Grundbuchauszug oder die Wohnflächenberechnung nicht herangezogen werden.

Das Kurzgutachten basiert auf den gängigen Methoden zur Verkehrswertberechnung: Vergleichsverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren. Es enthält eine Beschreibung des Gebäudes oder Grundstücks sowie weitere relevante Informationen wie Fotodokumentationen oder Dokumente.

Gerichtsfestes Vollgutachten

Wird ein Vollgutachten oder ein gerichtsfestes Gutachten nach § 194 BGB erstellt, ist der Inhalt fest vorgeschrieben. Vollgutachten kosten mehr und werden von der Immobiliensachverständiger:in zum Beispiel im Zuge von Scheidungen, Erbschaftsstreitigkeiten oder bei Zwangsversteigerungen erstellt.

Das Vollgutachten enthält detaillierte Angaben zu allen relevanten Aspekten rund um ein Objekt oder Grundstück. Dazu zählen unter anderem auch Beschreibungen der Topographie des Grundstücks, Auszüge aus dem Grundbuch, Besonderheiten, wie zum Beispiel Wohnrechte, oder Informationen von Denkmalschutz und Naturschutzbehörden.

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4 Arten von Gutachter:innen für Immobilien

Wie bereits beschrieben, gelten die Begriffe Gutachter:in und Sachverständiger:in im allgemeinen Sprachgebrauch als Synonyme. Die Bezeichnung Sachverständiger:in ist rechtlich nicht geschützt. Sachverständiger:in zu werden ist entsprechend leicht, was für die Auftraggeber:innen ein Risiko darstellt.

Der Nachweis einer einschlägigen Qualifikation erfolgt im Allgemeinen durch den beruflichen Werdegang und den Nachweis einer facheinschlägigen Ausbildung. So kann es dazu kommen, dass Immobiliengutachter:innen aus den verschiedensten Branchen stammen. Es handelt sich häufig um Bauingenieur:innen und Architekt:innen, aber gleichfalls auch um Immobilienmakler:innen oder andere Lehrberufe. Grundkenntnisse der Immobilienbranche und Erfahrung im Berufsleben sind die Grundlage von angemessenen Verkehrswertgutachten. Die Mitgliedschaft einer Gutachter:in oder einer Sachverständiger:in in einem Verband stellt kein Qualitätsmerkmal dar. Wer also einen Gutachter für Immobilien beauftragen möchte, sollte sich zunächst ein genaues Bild machen.

Es wird zwischen vier Arten von Immobiliengutachter:innen unterschieden:

1. Freie Immobiliensachverständiger:innen

Grundsätzlich kann jede Person als freie:r Immobiliensachverständige:r tätig werden, denn die Bezeichnung ist nicht geschützt. Eine entsprechende Ausbildung sowie langjährige berufspraktische Erfahrung bilden die Grundvoraussetzung für eine Ausübung dieser Tätigkeit.

2. Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter:in für Immobilien

Die Bezeichnung „öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständiger:in“ ist gesetzlich geschützt. Sie leisten einen Eid darauf, dass sie ihre Arbeit objektiv, unparteiisch und weisungsfrei erfüllen, weshalb sie bei Gerichtsfällen für die Erstellung von Gutachten herangezogen werden. Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter:innen werden durch die Industrie- und Handelskammern ernannt. Dazu müssen Bewerber:innen ein Prüfverfahren durchlaufen, in dem sie ihre persönliche und fachliche Qualifikation unter Beweis stellen.

3. Staatlich anerkannte:r Immobiliengutachter:in

Staatlich anerkannte Sachverständiger:innen sind im Auftrag des Staats tätig und verantworten zum Beispiel die technische Überwachung. Ihre Bezeichnung ist rechtlich geschützt. Staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und zum Beispiel auch beauftragt, Gutachten von Immobilien zu erstellen.

4. EU-zertifizierte:r Sachverständige:r nach DIN EN ISO/IEC 17024

Nach der EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter:innen für Immobilien und andere Sachverständiger:innen weisen in Hinsicht auf Niveau und Aktualität ihrer Fachkundigkeit die höchste erreichbare Qualifikation auf. Die Zertifizierung wird von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) verantwortet. Sie bildet für Sachverständiger:innen und Verbraucher:innen eine vertrauenswürdige Institution. Wer diese Akkreditierung als Gutachter erreichen möchte, muss seine langjährige Berufserfahrung und seine fachliche Qualifikation ständigen Prüfungen unterziehen und seine Kompetenzen nachweisen. In Deutschland sind rund 1.600 EU-zertifizierte Sachverständiger:innen und Immobiliengutachter:innen nach EN ISO/IEC 17024 tätig.

Was kostet ein Gutachter für Immobilien?

Bis 2009 wurden die Honorare für die Immobilienbewertung in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Seitdem sind die Kosten für Immobilienbewertungs-Kosten für Gutachter:innen frei verhandelbar. Gebühren für Sachverständige im Streitfall vor Gericht werden transparent über das Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) bestimmt.

Obwohl die Begriffe “Sachverständiger:in” und “Gutachter:in” nicht geschützt sind, haben nur Gutachten von “öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen” vor Gericht Bestand. Diese Expert:innen sind von Industrie- und Handelskammern geprüft und zertifiziert.

Je nach Art von Gutachten und Expert:in variieren die Kosten merklich. Die Raten von Immobiliensachverständiger:innen, öffentlich bestellte Sachverständiger:innen und staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen unterscheiden sich voneinander. Verkehrswertgutachten kosten so zum Beispiel mehr als Kurzgutachten.

Weiter beeinflussen die folgenden Punkte die Kosten für ein Gutachten:

• Umfang und Zweck des Auftrages
• Komplexität der Immobilie ab
• Qualifikationen, Expertise und Erfahrung der Gutachter:in
• Preispolitik der Gutachter:in

Wie viel kosten Verkehrswertgutachten? Als Faustregel kann man bei einem ausführlichen und gerichtsfesten Gutachten von rund 0,5 Prozent und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes ausgehen.

Bei einfachen Transaktionen, wie dem Kauf oder Verkauf eines Hauses in Privatbesitz, können freie Immobiliensachverständiger:innen beauftragt werden. Für rechtliche oder behördliche Zwecke sind jedoch meist öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erforderlich, die dafür qualifiziert sind, ein gerichtsfestes Gutachten zu erstellen.

Online- und Kurzgutachten: Kosten

Ein Immobiliengutachten bestimmt den realen Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Während Online-Immobilienbewertungen kostenlos sind, fehlt ihnen oft die Detailgenauigkeit. Sie berücksichtigen individuelle Merkmale, wie den Zustand des Gartens oder der Haustechnik, meist nur pauschal.

Obwohl die Kosten eines Kurzgutachtens tief sind, gibt solch eine Bewertung den Käufer:innen keine genaue Vorstellung vom Wert der Immobilie oder möglichen Reparaturkosten. In vielen Fällen, wie bei Erbstreitigkeiten oder Gerichtsfällen, ist daher ein professionelles Gutachten erforderlich. Ein Kurzgutachten hingegen liegt bei etwa 500 Euro und bietet nur einen groben Marktwert.

Tabelle: Immobilienbewertung Kosten

• Architektur
• Immobilien