Gewährleistung Bauleistung VOB – Die wichtigsten Fakten

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Was ist die Gewährleistung im Baurecht nach VOB/B §13?

Laut §13 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) hat der bzw. die Auftragnehmende Ihre Leistung zur Zeit der Abnahme der bzw. des Auftraggebenden sachmängelfrei zu überlassen. Die Leistung gilt dann als sachmängelfrei, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit enthält und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Sollte im Bauvertrag keine Beschaffenheit vereinbart worden sein, gilt die Leistung dann als sachmängelfrei, wenn sie nach dem Vertrag vorausgesetzten Anforderungen erfüllt, oder bei der Abnahme für seine gewöhnliche Verwendung geeignet ist und eine Beschaffenheit beträgt, wie bei Werken gleicher Art üblich ist. Sollte ein Schadensfall eintreten, so ist eine Mängelrüge zwingend.

Die Beschaffenheit bei Leistungen nach Probe gilt dann als erfüllt, sofern die Leistung keine bedeutungsvolle Abweichung nach der Verkehrssitte verzeichnet. Das betrifft ebenfalls Leistungen, die nach Vertragsabschluss als Probe anerkannt werden. Laut Baurecht umfasst die Gewährleistung jedoch nicht den normalen Verschleiß, Bedienungsfehler oder Drittursachen (z.B.: höhere Gewalt).

Gewährleistung VOB: Wann beginnt sie?

Wie auch die Gewährleistung bei einem BGB Bau beginnt die Gewährleistungsfrist nach VOB mit der Gesamt-, bzw. Teilabnahme nach §12 VOB/B. Gesetzliche Verjährungsfristen können abweichend vom Vertrag eintreten, wenn sich der bzw. die Auftragnehmer:in durch eine Versicherung absichert.

Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach 13 VOB/B

Bei Verträgen auf Grundlage der VOB gibt es verschiedene Verjährungsfristen für Mängelansprüche. Je nachdem welche Bauleistung betroffen ist, kommt eine ein-, zwei- oder vierjährige Frist zur Anwendung. Für Bauleistungen mit einem geringeren Risiko für Mängel wie Malerarbeiten sind kürzere Garantiefristen möglich als für komplexe Unterfangen.

Dasselbe gilt auch für Anlagen, die auf regelmäßige Wartungen angewiesen sind. Wenn die Haustechnik, Feuerungsanlagen etc. nicht instand gehalten werden, können sich innerhalb weniger Jahre Ermüdungserscheinungen bilden, auch wenn sie zum Zeitpunkt der Fertigstellung in einem einwandfreien Zustand waren.

Um Bau- und Handwerksunternehmen vor unverschuldeten Mängelanzeigen der VOB Gewährleistung zu schützen, sieht die VOB/B §13 hier ebenfalls kürzere Fristen von einem bzw. zwei Jahren vor.

Gewährleistung von 5 Jahren

Wann gelten 5 Jahre Gewährleistung? Während die maximale Gewährleistungsfrist nach VOB 4 Jahre beträgt, sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für Bauwerke eine Verjährungsfrist von 5 Jahren vor. 

Das bedeutet, dass innerhalb der Gewährleistung von 5 Jahren Mängel, die nach der Fertigstellung des Bauwerks auftreten, von der Unternehmer:in behoben werden müssen. 

Diese Gewährleistung von 5 Jahren stellt einen umfangreichen Schutz für die Baufrau bzw. den Bauherren oder Immobilienkäufer:in dar. Trotz individueller Vertragsvereinbarungen bleibt diese gesetzliche Frist bestehen und gewährt der Verbraucher:in einen verlängerten Zeitraum, um potenzielle Baumängel geltend zu machen. Im Kontext des BGB bietet diese Frist einen erweiterten Schutz im Vergleich zu den Regelungen der VOB. 

Gewährleistung von 4 Jahren

Die maximale Gewährleistung nach VOB dauert 4 Jahre. Eine Gewährleistung für 5 Jahre gibt es nach VOB nicht. Im Unterschied zur Gewährleistung beim BGB Bau haben die meisten Bauleistungen nach der Gewährleistung der VOB eine vierjährige Verjährungsfrist. Mit der Übernahme des Bauwerkes wird der Beginn dieser Frist markiert.

Gewährleistung von 2 Jahren

Für manche Bauleistungen mit geringem Risiko kann laut VOB eine Verjährungsfrist von zwei Jahren ausreichend sein.

Hauskomponenten mit erhöhtem Wartungsaufwand haben ebenfalls eine maximale Verjährungsfrist von zwei Jahren. Dazu gehören unter anderem Teile der maschinellen und elektronischen Haustechnik und sicherheitsrelevante Anlagen.

Darüber hinaus können sich Auftraggeber:innen und Auftragnehmer:innen im Rahmen des komplementären Rechts bei diversen Leistungen auf zwei- statt vierjährige Verjährungsfristen einigen.

Gewährleistung von 1 Jahr

Eine Frist von einem Jahr ist die kürzeste mögliche Frist für eine Mängelanzeige gemäß VOB Gewährleistung. Sie gilt bei besonders wartungsintensiven und sicherheitsrelevanten Anlagen wie feuerberührte und abgasgedämmte Komponenten und Feuerungsanlagen.

Erneute Verjährungsfrist nach 13 VOB/B

Wenn eine Mängelanzeige nach 13 VOB/B vorgenommen und der Baumangel behoben wurde, wird die Uhr zurückgedreht. Gemäß der Gewährleistung VOB verpflichten sich Auftragnehmende für die Qualität der Mängelbeseitigung zu garantieren.

Solange Auftraggeber:innen den Mangel fristgerecht anzeigen, beginnt nach der Mängelbeseitigung eine erneute Verjährungsfrist nach 13 VOB/B von zwei Jahren zu laufen. Dabei ist es egal, wie viel Zeit der ursprünglichen Frist nach der Hausabnahme bereits verstrichen ist.

Die erneute zweijährige Verjährungsfrist ist verpflichtend und kann auch in gegenseitigem Einverständnis der Auftraggeber:innen und der Auftragnehmer:innen nicht verkürzt oder verlängert werden. Die einzige Ausnahme bilden durch Auftragnehmer:innen arglistig verschwiegene Mängel. Können Auftraggeber:innen böswilligen Pfusch am Bau nachweisen, gilt eine 30-jährige Verjährungsfrist, die mit dem Datum der Übernahme bzw. der Mängelbeseitigung beginnt.

LESETIPP: Nacharbeit auf deutschen Baustellen: Gründe und Kosten

Wann beginnt die Gewährleistung nach VOB ohne Abnahme?

In der überwiegenden Mehrheit aller Fälle findet nach der Fertigstellung einer Liegenschaft eine förmliche Abnahme statt. Während dieser Abnahme überprüfen Auftraggeber:innen und Auftragnehmer:innen das Bauwerk gemeinsam auf dessen Qualität und unterzeichnen ein Abnahmeprotokoll. Eine Abnahme liegt im Interesse beider Parteien und empfiehlt sich ausdrücklich.

Dennoch gibt es Fälle, in denen keine förmliche Abnahme stattfindet oder in denen die Abnahme nicht vertraglich vereinbart oder protokolliert wurde. Bei dieser Ausgangslage wird ein fiktives Datum für die Abnahme festgelegt, an dem die Gewährleistung beginnt. Das fiktive Datum wird dabei nicht frei entschieden, sondern basiert auf der letzten schriftlichen Mitteilung über die Fertigstellung. 12 Tage nach der letzten Mitteilung gilt das Gebäude schließlich offiziell als abgenommen, auch wenn keine Abnahme stattfand.

Mängelanzeige bei VOB Gewährleistung

Laut VOB/B §13, Abs. 5 verpflichtet sich die Auftragnehmer:inn zur Mängelbeseitigung bei vertragswidrigen Leistungen auf eigene Kosten. Dazu müssen Auftraggeber:innen im Zuge einer Mängelanzeige eine schriftliche Mängelrüge unter Angabe von Erledigungsfristen formulieren. Bis zur Abnahme müssen die Auftragnehmer:innen beweisen, dass sie ein Bauwerk ohne Mängel errichtet haben. Nach der Abnahme liegt die Beweislast bei Auftraggeber:innen.

Die Gewährleistungsfrist für behobene Mängel beläuft sich wieder auf zwei weitere Jahre. In jedem Fall endet sie jedoch nicht vor Ablauf der Regelfrist, bzw. der vereinbarten Frist. Auftraggeber:innen können die Mängelbeseitigung gemäß 13 VOB/B auf Kosten der Auftragnehmer:innen durchführen lassen, sofern diese der in der schriftlichen Aufforderung gesetzten und angemessenen Frist nicht nachkommen.

LESETIPP: In 6 Schritten zur Mängelanzeige laut VOB (inkl. Mustervorlage)

Gewährleistung Mängelverschulden durch Auftraggeber:in

Ein Mangel kann auch durch die Auftraggeber:in entstehen. Dieser ist ihr in folgenden Fällen zuzurechnen:

• Mangel durch Leistungsbeschreibung oder Anordnung
• Mangel durch gelieferte oder vorgeschriebene Stoffe oder Bauteile der Auftraggeber:in
• Mangel durch Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmens

Die Haftung der Auftragnehmer:in entfällt, wenn diese nach §4 Abs. 3 VOB/B obliegende Mitteilung tätigt.

LESETIPP: Gewährleistungsfristen nach BGB

VOB Gewährleistung bei Wartung durch Fremdfirma

In Deutschland wird die Haftung für Mängel in Bezug auf die VOB/B durch Auftragnehmende, also das Bauunternehmen, getragen, solange nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde. Dies gilt auch dann, wenn eine Fremdfirma mit der Wertung beauftragt wurde.

Nach § 13 VOB/B haften Auftragnehmer:innen für Mängel, die bei der Ausführung der Bauleistungen entstehen, unabhängig davon, ob die Mängel durch eigene Mängel oder durch Mängel bei den verwendeten Materialien oder Teilen verursacht werden.

Allerdings kann es vorkommen, dass Auftragnehmer:innen mit Auftraggeber:innen eine abweichende Vereinbarung treffen, wonach die Haftung für Mängel auf eine bestimmte Person oder eine bestimmte Art von Mängeln beschränkt ist. In solchen Fällen würde die Haftung für Mängel, die durch die Wertung durch eine Fremdfirma entstehen, durch die vereinbarte Partei getragen.

Wenn die Wartung durch Eigentümer:innen in Auftrag gegeben wird und das Wartungsunternehmen einen Fehler macht, der in einem Mangel resultiert, sieht das ganze etwas komplizierter aus. Grundsätzlich haftet in diesem Fall das Wartungsunternehmen, welches die Beschädigung bzw. den Mangel verursacht hat. In der Praxis ist es allerdings nicht immer ganz einfach, nachzuweisen, wer die Schuld trägt.

Im Zweifelsfall kann es sein, dass sich das Wartungsunternehmen und das Bauunternehmen gegenseitig die Schuld zuschieben. Wenn sich beide Seiten versuchen, aus der Verantwortung zu ziehen, bleibt die Angelegenheit an den Eigentümer:innen hängen. In einigen Fällen sind juristische Schritte manchmal die einzige Möglichkeit, wie Bauunternehmen, Wartungsunternehmen und die Eigentümer:innen die Schuldfrage klären können.

Gewährleistung nach VOB oder BGB: Relevanz für das Baurecht

Die Vergabe für Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist im deutschen Recht ein vorformuliertes Klauselwerk zur Ergänzung des Werkvertragrechts. Während sich der Werkvertrag grundsätzlich nach der Gewährleistung des BGB Bau (Bundesgesetzbuch) richtet und dabei in bestimmten Sachverhalten Freiheiten einräumt (optionale Richtlinien), dient die VOB zur näheren Spezifikation dieser Optionen.

Wie relevant sind die Gewährleistungen nach VOB oder BGB also für das Baurecht, was sind die kleinen aber feinen Unterschiede und wann gelten 5 Jahre Gewährleistung?

Das BGB und seine Bedeutung für die Gewährleistung
Wenn es um private Bauverträge geht, bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) das Fundament. Es definiert eine klare Gewährleistungsfrist von 5 Jahren für Bauwerke. Ein signifikanter Aspekt, der das BGB von der VOB unterscheidet, ist der Fakt, dass die Gewährleistungsfrist auch während der Mängelbeseitigung anhält. Konkret bedeutet das: Selbst wenn es während der ersten fünf Jahre zu Mängelkorrekturen kommt, bleibt der 5-Jahres-Zeitraum unverändert.

Die VOB und ihre charakteristischen Merkmale
Anders als oftmals fälschlicherweise angenommen ist die VOB kein Gesetz im klassischen Sinne. Stattdessen handelt es sich bei der VOB um ein sorgfältig zusammengestelltes Klauselwerk, das vor allem bei öffentlichen Aufträgen zum Zuge kommt. Es dient als Ergänzung zum Werkvertragrecht und präzisiert die im BGB definierten optionale Richtlinien für bestimmte Situationen. Ein Beispiel hierfür ist die Gewährleistungsfrist. Während das BGB konsequent eine Frist von 5 Jahren für Bauwerke festhält, begrenzt die VOB diese Zeitspanne auf 4 Jahre.

Darüber hinaus bestehen noch weitere Unterscheidungen zwischen den beiden Regelwerken. Ein Merkmal der VOB ist, dass nach einer Mängelbeseitigung eine völlig neue Frist von 2 Jahren startet. Je nach Umstand und wie der Vertrag gestaltet ist, kann das sowohl Vorteile als auch Nachteile für die beteiligten Parteien bedeuten.

Die VOB, obwohl sie eigenständige Regelungen und Klarstellungen beinhaltet, greift regelmäßig auf das BGB zurück. Sie bereichert das BGB um spezifische Vorschriften, die maßgeschneidert für den Bausektor sind.

Mängelmanagement von PlanRadar

Baumängel sind sowohl für Bauunternehmen als auch für Eigentümer:innen eine aufwändige Angelegenheit. Hier empfiehlt sich die professionelle Bau- und Immobiliensoftware PlanRadar. PlanRadar steigert die Effizienz in der Bau- und Nutzungsphase, indem es Sie darin unterstützt, Mängel zu vermeiden, zu managen und Wartungen zu planen.

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Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder einer Rechtsberatung. Den gesetzlichen Wortlaut und die Einsicht weiterer Paragraphen finden Sie auf dejure.org. Kontaktieren Sie im Zweifelsfall Ihrem Anwalt für die Klärung gesetzlicher Sachverhalte.

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