PlanRadar für Bauunternehmen
4 Praxisbeispiele, wie Sie mit PlanRadar eine hohe Bauqualität und reduzierte Nacharbeit gewährleisten
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Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste. Beim Due Diligence, zu Deutsch so viel wie „Sorgfaltspflicht“, geht es genau darum.
Das Bau- und Immobilienwesen sind Branchen, in denen es um viel geht. Und dort, wo es um viel geht, entstehen Risiken. Genau hier kommt der Due Diligence Prozess ins Spiel. Hier nehmen Bauleute und Immobilien-Erwerbende die zu kaufende Liegenschaft genau unter die Lupe. Dabei werden auch die Architektur, die Bauleitung und das Projektmanagement nicht außen vor gelassen. Sich mit der Thematik auszukennen, ergibt also nicht nur aus Sicht der kaufenden Partei Sinn.
Dieser Beitrag führt Sie ein in die Thematik des Due Diligence und erklärt Ihnen alles, was Sie dazu wissen sollten.
Inhalt
- Was ist Due Diligence?
- Was wird bei DD geprüft?
- Wer gibt den Due Diligence Prozess in Auftrag?
- Due Diligence Prozess: Wie läuft er ab?
- Digitales Due Diligence mit PlanRadar
Was ist Due Diligence?
Der Begriff Due Diligence ist ein Anglizismus, der sich mittlerweile in die deutsche Sprache eingebürgert hat. Die wortwörtliche Übersetzung von Due Diligence lautet „fällige Sorgfalt“, eloquenter ausgedrückt ist damit also Sorgfaltspflicht gemeint. Doch was konkret ist Due Diligence auf dem Bau?
Wenn Privatkunden, bzw. eine Unternehmung ein neues Bauwerk oder eine Bestandsimmobilie kaufen, möchten sie prüfen, welche Risiken mit dem Kauf und mit der Nutzung der Liegenschaft verbunden sind. Diese Risikoprüfung bezeichnet man im Fachjargon als Due Diligence, kurz DD.
Weshalb ist Due Diligence im Bau relevant?
Wenn ein Immobilienobjekt von der auftraggebenden Partei oder von einer Voreigentümer:innen an andere Eigentümer:innen übergeht, kommen Fragen zur Art und zum Zustand der Liegenschaft auf.
Es liegt in der Natur der verkaufenden Partei, die Immobilie im besten Licht zu präsentieren. Doch was, wenn es versteckte Mängel oder andere unbekannte Nachteile gibt, die Käufer:innen im Vorhinein wissen sollten?
Ein Bauwerk ist keine Waschmaschine, bei der sich Kunden und Kundinnen einige Bewertungen durchlesen und sie dann online bestellen. Zum einen sind mit Liegenschaften in der Regel Beträge in der Höhe von mehreren hunderttausend oder sogar Millionen von Euro verbunden, des Weiteren sind Immobilien um einiges komplexer – und der Teufel steckt oftmals im Detail. Es ist daher durchaus nachvollziehbar, dass die neuen Eigentümer:innen hier keinen Fehltritt begehen und sich mit den Risiken anvertrauen möchten.
Für Bauunternehmen und Immobilienverkäufer:innen ist die Due Diligence so etwas wie die Generalprobe oder die finale Prüfung, die über den Erfolg des Verkaufes entscheidet. Um bei dieser finalen Prüfung zu brillieren, sind hohe Ansprüche an Planung und Qualität nötig, in deren Zeichen das Bauwesen steht.
Was wird bei Due Diligence (DD) geprüft?
Technische Due Diligence
Ein maßgeblicher Teil des Due Diligence Prozesses im Bauwesen bezieht sich auf die materielle Bewertung einer Immobilie. Dieser Teil wird als technische Due Diligence oder technische DD bezeichnet. Er umfasst eine sorgfältige Prüfung der technischen Infrastruktur und Anlagen, um mögliche Risiken oder Schwachstellen zu entdecken, die sich auf den Wert der Immobilie auswirken.
Ziel des technischen DDs ist es, mögliche technische Mängel aufzudecken und zu bewerten, um die Kosten für Reparaturen oder Verbesserungen zu berechnen.
Während einer technischen Due Diligence werden zudem Faktoren wie Bauzustand, Energieeffizienz, Wartungs- und Reparaturhistorie, Einhaltung von Sicherheitsstandards, Umweltverträglichkeit, Standortfaktoren etc. analysiert.
Typischerweise ist sind es nicht die Kunden und Kundinnen selbst, welche die technische DD durchführen. Meistens sind es Fachleute in den Bereichen Architektur oder Ingenieurwissen mit technischem Know-how, welche die technische Due Diligence im Auftrag der Kunden und Kundinnen übernehmen.
Umweltbezogene Due Diligence
Im Rahmen des umweltbezogenen Due Diligence Prozesses werden umweltrelevante Faktoren rund um die zu erwerbenden Liegenschaft geprüft. Während die umweltbezogene Due Diligence in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten noch eine untergeordnete Rolle spielte, gewann sie mittlerweile stark an Bedeutung. Nicht nur ist das Bewusstsein für Nachhaltigkeit im Bau- und Immobiliensektor gestiegen, auch die Gesetzgebung hat sich in diesem Hinblick verschärft.
Liegenschafts-Erwerbende legen viel Wert darauf, dass ihr Objekt frei von Altlasten und Schadstoffbelastungen ist, bzw. dass die Probleme bekannt sind und effizient behoben werden können.
Zusätzlich zur Bewertung der Umweltfreundlichkeit und der Nachhaltigkeit einer Liegenschaft gibt es bei der umweltbezogenen Due Diligence von älteren Gebäuden oftmals weitere Prüfungen durchzuführen. Besonders den Bereichen Denkmalschutz und veraltete Baustoffe schenken Erwerbende ein besonderes Augenmerk.
Rechtliche Due Diligence
Ein nicht zu unterschätzender Punkt ist die Prüfung aller juristischen Faktoren, die beim Kauf einer Immobilie mitspielen. Die detaillierte Einschätzung der rechtlichen Situation wird als rechtliche Due Diligence, bzw. Legal Due Diligence bezeichnet.
Hier wird unter anderem sichergestellt, ob alle relevanten Unterlagen vorhanden sind, ob die geltenden Gesetze eingehalten wurden und ob die Eintragung im Grundbuch vorhanden ist.
Auch die Prüfung der Vorgaben und Voraussetzungen zur Gebäudenutzung, allfällig notwendiger Genehmigungen und Auflagen, die die Nutzung beeinträchtigen, gehört zur rechtlichen Due Diligence.
Kaufmännische Due Diligence
Egal, ob Renditeobjekt, neue Firmenzentrale, Ladenlokal oder Fertigungsstätte; ein Immobilienkauf ist eine Transaktion, mit der sich die meisten Käufer:innen langfristig einen finanziellen Erfolg in der einen oder anderen Form erhoffen. Ob die Grundlagen dafür vorhanden sind, prüfen sie in der kaufmännischen Due Diligence.
Auch als Financial Due Diligence bezeichnet, analysiert die kaufmännische Due Diligence den Immobilienkauf aus finanzieller Sicht. Hierzu gehören etwa die Aufstellung einer Kosten-Nutzenanalyse, eine Marktuntersuchung und Prognosen für die zukünftige Nutzung.
Die konkreten Details der kaufmännischen Due Diligence sind stark von der geplanten Nutzung und den Zielen der Auftraggeber:innen abhängig. Soll ein Gebäude beispielsweise renditestark vermietet werden, stehen andere Faktoren im Vordergrund, als wenn die erwerbende Partei das Objekt als Ladenfläche nutzen möchte.
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Steuerliche Due Diligence
Steuern sind eine Wissenschaft für sich. Der Dschungel aus Grunderwerbs-, Umsatz-, Gewerbesteuer und so weiter ist dicht. Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, kommt allerdings nicht um die Thematik herum.
Steuerliche Verpflichtungen, Risiken, Einsparungspotenzial etc. beim Eigenschaftskauf werden in der steuerlichen Due Diligence geprüft. Das Ziel liegt darin, die Steuerbelastung möglichst gering zu halten und Risiken zu erkennen, ohne sich dabei den geltenden fiskalischen Verpflichtungen zu entziehen.
Wer gibt den Due Diligence Prozess in Auftrag?
Erwerbende Partei als DD-Auftrageber
Spricht man von Due Diligence im Bereich Immobilien, agieren in der Regel die Käufer:innen als auftraggebende Partei für den Prozess. Wie in den vorherigen Abschnitten ausgeführt, möchte die erwerbende Partei die Liegenschaft mit dem Due Diligence Prozess in den verschiedensten Bereichen unter die Lupe nehmen und sich für den Kauf absichern.
Mit einer gründlichen Due Diligence schützen sich Immobilien-Erwerbende nicht nur vor bösen Überraschungen, sie analysieren auch die langfristigen Erfolgsmöglichkeiten, die Daseinsberechtigung des Kaufpreises und mögliche Makel und Beeinträchtigungen technischer, rechtlichen, finanzieller, umweltbezogener oder steuerlicher Natur.
Da viele Kunden und Kundinnen weder über das nötige Know-how noch über die Ausrüstung verfügen, um die Due Diligence selbst durchzuführen, beauftragen sie dafür oftmals Fachpersonen oder externe Unternehmen. Diese Drittparteien führen dann die Due Diligence oder bestimmte Bereiche davon, im Auftrag der erwerbenden Partei aus.
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Verkaufende Partei als DD-Auftraggeber
Entgegen des verbreiteten Glaubens, die DD sei lediglich eine Angelegenheit für die Käufer:innen, kann auch die verkaufende Partei einen Due Diligence Prozess durchführen, bzw. in Auftrag geben. Doch die verkaufende Partei kennt ihre Liegenschaft, wieso sollte sie Zeit, Geld und Arbeit für eine Due Diligence aufwenden?
In erster Linie dient die Due Diligence als Verkaufsargument in Preisverhandlungen. Zudem können Verkäufer:innen durch eine sorgfältige Due Diligence das Risiko von Mängelanzeigen und Rechtsstreitereien senken.
Externe Partei als DD-Auftraggeber
Neben der kaufenden und der verkaufenden Partei ist die Due Diligence im Immobilienwesen auch durch Externe möglich. Konkret handelt es sich dabei meistens um Investor:innen oder Finanzinstituten, die ein Interesse an der Situation rund um die Liegenschaft haben.
Das ist insbesondere der Fall, wenn Investorinnen oder Kreditinstitute sich finanziell am Bau oder am Kauf der Immobilie beteiligen bzw. wenn sie Garantien an die Verkäuferin aussprechen.
Due Diligence Prozess: Wie läuft er ab?
Eine sorgfältige Due Diligence im Immobilien- und Bauwesen ist ein mehrstufiger Prozess. Folgend stellen wir Ihnen die einzelnen Schritte vor, die in der DD von Bedeutung sind.
Je nachdem, um was für eine Liegenschaft es sich handelt und wer die Prüfung in Auftrag gibt, unterscheiden sich die konkreten Abläufe voneinander. Die unten stehende Aufstellung dient Ihnen als übersichtlicher Leitfaden.
1. Zielsetzung
Bevor der Due Diligence Prozess gestartet wird, sollte man sich darüber im Klaren sein, welche Ziele man mit der Prüfung verfolgt. Dabei stellen sich unter anderem folgende Fragen:
- Was ist momentan unklar?
- Welche Bereiche sind besonders relevant?
- Was sind No-Gos und Must-haves?
- Wie können Erfahrungen aus anderen Käufen für diese Prüfung genutzt werden?
- Gibt es Punkte, die die Verkäufer*in wissentlich oder unwissentlich verschweigen könnte?
Den Grund für die geplante Due Diligence klar zu definieren ist der erste große Meilenstein im Prozess und kann zu besseren Ergebnissen führen.
2. Verantwortungen erteilen
Eine erfolgreiche Prüfung braucht Talent, Expertenwissen und die nötigen Instrumente. Je nach verfügbaren Ressourcen bedienen sich Auftraggeber:innen interner Quellen oder beauftragen externe Fachpersonen und Unternehmen.
Zudem sollte eine Projektleitung bestimmt und die individuellen Fachbereiche zugeteilt werden.
3. Dokumentation
Für eine genaue, reibungslose und zielführende Due Diligence ist ein sorgfältiges Dokumentenmanagement unverzichtbar. Um sicherzustellen, dass stets alle Unterlagen in ihrer neuesten Version verfügbar sind, lohnt sich der Einsatz von einer professionellen Bau- und Immobilien-Software wie PlanRadar.
Nur wenn alle nötigen Genehmigungen, Verträge, Pläne und Protokolle vorliegen, können Probleme, Ungereimtheiten und Risiken mit höchstmöglicher Präzision ausfindig gemacht werden.
4. Due-Diligence-Prüfung
Erst wenn die Ziele definiert, die Verantwortungen verteilt und die Dokumentation geregelt ist, sind die Grundlagen für die Due-Diligence-Prüfung vorhanden.
Hier arbeiten die verantwortlichen Prüferinnen Hand in Hand mit relevanten Parteien wie der Verkäufer:innen, Fachpersonen, Bauunternehmen, Behörden etc.
Je nach zu prüfendem Bereich unterscheiden sich die Aufgaben voneinander. In der Regel werden die in diesem Beitrag vorgestellten Teilbereiche der technischen, umweltbezogenen, rechtlichen, kaufmännischen und steuerlichen Due Diligence ausgeführt.
5. Protokollierung
Mit Abschluss der Prüfung ist der Due Diligence Prozess noch nicht zu Ende. Nun gilt es, die gesammelten Daten zu analysieren und zu protokollieren. Die Erkenntnisse sollten in einem übersichtlichen Bericht zusammengestellt und mit den relevanten Beteiligten geteilt werden.
Auch bei diesem Schritt helfen digitale Programme dabei, das Vorgehen maßgeblich zu erleichtern.
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Digitales Due Diligence mit PlanRadar
Die Due Diligence im Immobilienwesen ist ein aufwendiger und kosten- sowie zeitintensiver Prozess. Um sich in Bereichen wie Dokumentenmanagement, Protokollierung, Kommunikation und technische Due Diligence den Rücken freizuhalten, setzen immer mehr Auftraggeber:innen von DD-Prüfungen auf PlanRadar.
PlanRadar ist eine professionelle Bau- und Immobilien-Software, die dabei hilft, die Qualität von Projekten sicherzustellen, die Produktivität zu erhöhen und Liegenschaftsprojekte digital zu vernetzen. Dadurch erhöht PlanRadar nicht nur die Effizienz von Prozessen wie der Due Diligence, es sorgt zudem für tiefere Kosten und ein reibungsloseres Projekt.
So setzt KVL Bauconsult die Plattform PlanRadar im Bereich Technical Due-Diligence für Gebäudebewertungen, Bau-Monitoring und Bau-Controlling ein:
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