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Der Denkmalschutz bei Immobilien bringt für Besitzer, Verwalter und Betreiber sowohl Vor- als auch Nachteile. Sie kommen unter anderem nicht nur in den Genuss steuerlicher Begünstigungen, sondern haben oftmals auch Anspruch auf Fördergelder. Doch viele wissen um auch den Kampf mit dem Denkmalamt und dessen Unberechenbarkeit. Wir zeigen Ihnen, auf welche Hürden und Risiken Sie achten müssen, um sich bei denkmalgeschützten Immobilien gegen unvorhersehbare Probleme abzusichern.
In diesem Beitrag lesen Sie:
- Was Sie bei Kauf und Nutzung rund um den Denkmalschutz bei Immobilien beachten sollten
- Mit welchen Vor- und Nachteilen Sie bei denkmalgeschützten Immobilien rechnen müssen
- AfA und Denkmalschutz
- KfW Förderung bei denkmalgeschützten Immobilien
- Tipps für den richtigen Umgang mit dem Denkmalamt
Denkmalschutz bei Immobilien: Was man beachten sollte
Besitzen, verwalten oder erwerben Sie denkmalgeschützte Immobilien, so dürfen Sie nicht einfach drauflos bauen, einreißen oder sanieren. Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, sich an die Auflagen der Denkmalschutzbehörde zu halten. Darum kann die Sanierung einer Immobilie schonmal kompliziert werden und nicht immer kommt es dabei zu einem Konsens zwischen den Vorstellungen des Eigentümers und der Behörde. Was sollte man also bei Immobilien unter Denkmalschutz beachten?
Wir haben für Sie eine Auswahl an wichtigen Fragen und Antworten zusammengestellt.
Was bedeutet es, wenn eine Immobilie unter Denkmalschutz steht?
Ein Denkmal ist ein Bauwerk, das als besonders schützenswert gilt. Um diesen Schutz zu gewährleisten, können der Staat und seine Organe bestimmte Objekte unter Denkmalschutz stellen. Denkmalgeschützte Immobilien dürfen in Folge nicht mehr abgerissen oder in ihrer Baustruktur stark verändert werden.
Denkmalschutz beim Haus: Ab wann ist ein Gebäude ein Denkmal?
Es gibt keine einheitliche Regel, die besagt, ab wann ein Haus unter Denkmalschutz steht. Fest steht aber: Das öffentliche Interesse spielt für den Erhalt von Denkmälern eine große Rolle. Besonders, wenn das Bauwerk für die Geschichte der jeweiligen Stadt oder Siedlung von Bedeutung ist. Anhaltspunkte bieten die entsprechenden Gesetze der Bundesländer, wie das Bayerische Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler. Demnach müssen schützenswerte Bauten aus vergangener Zeit stammen. Doch ein gewisses Alter allein ist noch nicht ausschlaggebend dafür, ob und ab wann ein Haus unter den Denkmalschutz fällt.
Denn darüber hinaus müssen für den Erhalt und die Nutzung wissenschaftliche, künstlerische, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen. Allein die Aspekte „künstlerisch“ und „volkskundlich“ bieten somit ein sehr breites Spektrum an Argumentationsmöglichkeiten, wieso ein Objekt unter den Denkmalschutz fallen sollte. In der Praxis bedeutet das, dass die zuständige Behörde von Fall zu Fall entscheidet.
Denkmalschutz bei Immobilien: Die Vor- und Nachteile im Blick
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus oder eine denkmalgeschützte Wohnung kaufen möchten, ist dies mit diversen Vor- und Nachteilen verbunden. Denn bei der Anschaffung denkmalgeschützter Immobilien erhält man selten ein perfekt instand gehaltenes Prachtgebäude. Im Regelfall erwirbt man eine verbesserungsbedürftige Immobilie. Kosten für Baudenkmäler fallen nicht nur beim Kauf an. Daher ist die Rede von denkmalgeschützten Gebäuden als „kranker Patient“ mittlerweile geläufig geworden. Die Analogie von Arzt und Denkmalpfleger scheint durchaus treffend zu sein. Typische Beispiele sind Gründerzeithäuser, die allein aufgrund Ihrer Fassade unter Denkmalschutz stehen und auf Ihre Sanierung warten.
Denkmalschutz-Haus kaufen: die Vorteile
Wert
Im Laufe des Lebenszyklus einer Liegenschaft, verliert die Immobilie mit dem Laufe der Zeit in der Regel an Wert. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist dies jedoch nicht immer der Fall. Wie bei Autos, Briefmarken oder Weinen, können besondere Bauwerke über die Jahre stark an Wert zulegen.
Nachfrage
Denkmalgeschützte Häuser sind in der Regel optisch ansprechend und oftmals gut gelegen. Besonders städtische Altbauten oder architektonisch interessante und historisch bedeutende Gebäude auf dem Land erfreuen sich oftmals über eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage.
Förderungen
Es gibt nicht nur Denkmalschutz-Pflichten für Eigentümer von denkmalgeschützten Gebäuden, sondern auch Vorteile wie staatliche Förderungen und Subventionen. Beispiele hierfür sind die AfA oder KfW. Detailliertes dazu finden Sie weiter unten.t
Denkmalschutz-Haus kaufen: Nachteile
Wenig Entwicklungspotenzial
Möchte man ein denkmalgeschütztes Haus einem Innenausbau unterziehen, ist dies herausfordernd, jedoch nicht unmöglich. Bei einem Denkmalschutz-Umbau oder bei Änderungen an der Bausubstanz lässt der Gesetzgeber aber kaum einen Spielraum frei.
Zeitgemäße Standards fehlen
Bestimmte Sanierungen sind möglich. Was natürliche Lichtquellen, Isolierung, Deckenhöhe und Zimmergröße angeht, kommen denkmalgeschützte Gebäude oftmals nicht an die heutigen Standards heran.
Denkmalschutz-Immobilien kaufen – was gibt’s zu beachten?
Denkmalschutz: Was darf man verändern
Sämtliche Umbauten und Sanierungen sind streng reguliert. Bereits kleine Änderungen können untersagt sein. Was man verändern darf und was nicht, ist individuell geregelt. Klären Sie vor einem Kauf unbedingt ab, welcher Handlungsspielraum Ihnen an der entsprechenden Liegenschaft zusteht.
Vorgaben kennen
Es reicht nicht aus, lediglich mit der deutschen Gesetzeslage zum Denkmalschutz vertraut zu sein. Jedes denkmalgeschützte Objekt unterliegt eigenen Richtlinien, welche sich von Gebäude zu Gebäude stark unterscheiden können. Es ist wichtig, dass Sie die Regeln verstehen und diese akzeptieren können, bevor Sie einen Kauf tätigen.
Was passiert bei einem Denkmalschutz-Umbau ohne Genehmigung?
Jede Veränderung ist denkmalrechtlich genehmigungspflichtig. Verstöße können rechtliche und finanzielle Konsequenzen mit sich ziehen. Bei einem unbewilligten Umbau drohen Gerichtsverfahren, Geldstrafen und Rückbaupflichten.
Rechte und Pflichten im Denkmalschutz
AfA & Denkmalschutz: Abschreibung für Sanierungsarbeiten
Die Denkmal AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine Abschreibung, die Immobilienbesitzer für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch nehmen können. Die Voraussetzungen für die Denkmal AfA sind neben dem Besitz eines geschützten Objekts auch das Vorliegen einer Bescheinigung nach § 7h EstG (Einkommenssteuergesetz). Dieses Attest wird durch die zuständige Denkmalschutzbehörde ausgestellt.
Die Höhe der AfA bei Denkmalschutz hängt von der Nutzung des Objekts ab. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, modernisiert und anschließend vermietet, kann bei der Vermietung in den ersten 12 Jahren 100 Prozent der Instandsetzungskosten steuerlich geltend machen.
- In den ersten 8 Jahren können aus den Sanierungskosten 9% geltend gemacht werden
- In den darauffolgenden 4 Jahren sind es 7%
Bei einer Eigennutzung der Immobilie können 90 Prozent der Kosten steuerlich geltend gemacht werden. In diesem Fall sind Abschreibungen von 9% für 10 Jahre möglich.
EnEV und Denkmalschutz einer Immobilie: Vorgaben müssen nicht erfüllt werden
Die Bestimmungen der Energiesparverordnung (EnEV) rücken beim Denkmalschutz in den Hintergrund. Grundsätzlich müssen Eigentümer die entsprechenden Vorgaben nicht erfüllen, wenn sie sich mit dem Erhalt eines denkmalgeschützten Hauses nicht vereinbaren lassen. Inwieweit eine Immobilie unter Denkmalschutz von der EnEV berührt wird, ist jedoch von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Eine genaue Abstimmung mit der zuständigen Behörde ist in jedem Fall angeraten.
Richtig gemacht, haben sanierte Altbauten großes energetisches Potenzial. Alte Gebäude können, wenn sie richtig renoviert oder restauriert werden, einen niedrigeren Energieverbrauch aufweisen als neue Gebäude (selbst solche, die als nachhaltig bezeichnet werden). Denn Besitzer oder Betreiber ersparen sich zum Beispiel die Problematik überdimensionierter Glasfassaden.
KfW-Förderung bei Denkmalschutz
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau oder KfW bietet eine Förderung für denkmalgeschützte Häuser an. Voraussetzung dafür ist die vollständige oder teilweise energetische Sanierung des Gebäudes.
Die KfW-Förderung beim Denkmalschutz erfolgt vor dem Hintergrund, dass bei Baudenkmälern „erschwerte“ Bedingungen vorliegen. So können die Vorgaben von Behörden zum Erhalt der Bausubstanz so strikt sein, dass viele Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz nicht umgesetzt werden können. Auch in solchen Fällen ist eine Förderung durch die KfW möglich, wenn:
- Die Planung der Sanierungsmaßnahmen an die Vorgaben der Behörden angepasst ist
- Eine Gebäudebilanzierung durchgeführt wird
- Nachgewiesen wird, dass alle technisch möglichen Schritte für eine energetische Sanierung durchgeführt werden, die zugleich die behördlichen Vorgaben zum Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz erfüllen
Wie hoch die KfW-Förderung bei denkmalgeschützten Bauten ist, hängt im Wesentlichen davon ab, ob es sich um eine vollständige oder teilweise Sanierung handelt.
KfW Förderkredite bei Denkmalschutz:
- Bei einer vollständigen energetischen Sanierung erhalten Besitzer einen Kredit von bis zu 120.000 Euro mit 25% Tilgungszuschuss oder 30.000 Euro Investitionszuschuss.
- Bei einer partiellen Sanierung oder Einzelmaßnahmen beträgt der maximale Kredit 50.000 Euro mit 20% Tilgungszuschuss oder 10.000 Euro Investitionszuschuss.
KfW Zuschüsse bei denkmalgeschützten Objekten:
- Ein Investitionszuschuss von maximal 48.000 Euro oder 10.000 Euro für Einzelmaßnahmen
- Zuschuss für Baubegleitung von 4.000 Euro, wenn für die Planung und Baubegleitung ein Sachverständiger hinzugezogen wird
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Denkmalschutz: Forschung und Umwelt profitieren
Die Industrie rund um denkmalgeschützte Restaurierung wächst. Allein aus der Problemstellung, dass es für denkmalgeschützte Gebäude kein allgemeingültiges Rezept gibt, wird die Forschung in dieser Nische vorangetrieben. Das Ziel sind neue Materialien und Verarbeitungsmethoden für die energetische Altstadtsanierung. Ein Beispiel: In Bamberg wird ein neuartiger Isolierputz für den Innen- und Außenbereich getestet, der nur 1-3 cm aufgetragen werden muss, um die architektonischen Feinheiten der Fassade nicht zu verdecken. In Glasgow wird ein Dämmstoff untersucht, der in den Zwischenraum doppelschaliger Außenwände hineingeblasen werden soll.
Denkmalschutz bei Immobilien: Auflagen der Denkmalschutzbehörde als häufige Hürde
Die Auflagen zum Denkmalschutz bereiten manchen Immobilienbesitzern Probleme. Das beginnt meistens schon bei der Sanierung. Da kein Objekt dem anderen gleicht, sind oftmals unterschiedliche Lösungsansätze erforderlich. Seien Sie sich daher immer der Gefahr bewusst, dass Sie eine Immobilie auch kaputt sanieren können! So dürfen Sie zum Beispiel am Erscheinungsbild des Gebäudes nicht viel ändern. Einfach neue Kunststofffenster einzusetzen, ist nicht erlaubt. Da Sie in der Regel auch keine Außendämmung anbringen dürfen, um die historische Fassade zu bewahren, wird bei der energetischen Sanierung oft mit dem Gedanken einer Innenraumdämmung gespielt. Eine solche allerdings bringt häufig viele Probleme mit sich. Schlecht geplant oder ausgeführt, kühlt das Mauerwerk schnell aus. Die Folge einer solchen Maßnahme sind dann Schwierigkeiten mit der Kondensationsfeuchte. Da Baumängel sich langfristig nachteilig auf die Bauteilsicherheit auswirken können, werden hohe Anforderungen an eine sachgerechte Ausführung gelegt.
Beispiel: Strenge Auflagen beim Denkmalschutz in Bayern
Der Denkmalschutz hat Verfassungsrang und welche Bedeutung dem zukommt, zeigt ein Fall in Bayern. Für einen Hotel-Neubau wurde ein denkmalgeschütztes Objekt abgerissen, nachdem die zuständige Gemeinde aufgrund wirtschaftlicher Erwägungen dem Betreiber das OK gegeben hatte. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof entschied jedoch, dass die Erhaltung eines geschützten Denkmals gegenüber der wirtschaftlichen Rentabilität einen Vorrang einnimmt.
Ob in Bayern, oder anderen Bundesländern: Strenge Auflagen beim Denkmalschutz können im Extremfall auch bedeuten, dass bereits vorgenommene Veränderungen an einer Immobilie rückgängig gemacht werden müssen. Laut Gesetz können Sie sogar enteignet werden, wenn Sie die Vorgaben missachten. Die Problematik liegt häufig an der Unberechenbarkeit der Behörden. Rechtssprüche oder Rechtsfälle können nicht verallgemeinert werden, da der Denkmalschutz den einzelnen Bundesländern obliegt. Sie sind jedoch nicht nur von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, sondern auch unter den Behördenstellen, die für das Denkmal zuständig sind.
Um etwaigen Problemen vorzubeugen, gilt: Gewünschte Änderungen am Objekt sollten in jedem Fall der zuständigen Denkmalbehörde mitgeteilt werden. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die konkret definiert sind, machen einen guten Eindruck vor der Behörde und werden öfter begünstigt. Bedenken Sie dies bei Ihren Planungen rund um Ihre Denkmalimmobilie. Wie die konkreten Auflagen zum Denkmalschutz durch die Behörde jedoch beim gegebenen Objekt tatsächlich aussehen werden, lässt sich im Vorfeld nicht sagen.
Denkmalschutz bei Immobilien: Lückenlose Dokumentation hilft
Als Besitzer oder Verwalter einer denkmalgeschützten Immobilie fragen Sie sich nun bestimmt, wie es möglich ist, sich gegen diese Unberechenbarkeiten zu schützen. Ein Schlüssel liegt darin, über alle Bauvorhaben stets die bestmögliche Übersicht zu behalten. Führen Sie im Zuge aller durchgeführten Maßnahmen eine lückenlose Dokumentation. So haben Sie im Ernstfall ein beweissicherndes Rechtsmittel in der Hand.
Langwierigen Sanierungen bei denkmalgeschützten Häusern den Zahn ziehen
Gerade im Bestand sind Maßnahmen zur Modernisierung oft mit langwierigen Herausforderungen verbunden. Spielt sich ein Projekt in großen Zeiträumen ab, kann dies für das Bauvorhaben oft problematisch werden. Die Wahrscheinlichkeit, dass Zuständigkeiten häufig wechseln, ist hoch. Umso wichtiger ist es, sämtliche Vorgänge lückenlos dokumentieren zu können. Softwarelösungen, die auf Cloud-basierte Technologie, Location Tagging und direkte Teamkommunikation setzen, helfen Ihnen, Projekte effizient und beweissicher abschließen zu können.
Denkmalschutz bei Immobilien: Beweissicheres Vorgehen mit PlanRadar
Wie beschrieben, stellen die Auflagen des Denkmalschutzes die Verantwortlichen vor große Herausforderungen. Dies bedeutet oft ungewöhnliche Anstrengungen im Bauprozess und viel Geduld in der Zusammenarbeit mit dem Denkmalamt. Umso besser, wenn Sie die Erfassung von Arbeitsvorgängen und die damit verbundene Kommunikation der Projektbeteiligten digital bewerkstelligen. Mit PlanRadar können Sie alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie nicht nur mühelos erfassen, sondern in einer leicht verständlichen Form für andere bereitstellen. Zusätzlich kommen Ihnen alle Vorteile einer Cloud-basierten Plattform zugute:
- Mobilität: Daten stehen Ihnen von überall und jederzeit zur Verfügung, solange Sie Ihr Handy, Tablet oder Notebook bei sich haben
- Zuverlässigkeit: Alle Daten sind sicher gespeichert
- Kommunikation: Eine gemeinsame Plattform, auf der alle Projektbeteiligten problemlos auf Daten zugreifen und untereinander kommunizieren können.
Sie haben zudem die Möglichkeit, sämtliche Daten als gelayoutetes PDF oder MS-Excel-Datei zu exportieren. Beim Datenexport können Sie Filter anwenden, wodurch Sie ausschließlich für Sie relevante Daten isolieren können. Zusätzlich haben Sie die Option den Bericht mit eigenem Firmenlogo, Freitext und Projektfotos zu versehen.
