PlanRadar für Bauunternehmen
4 Praxisbeispiele, wie Sie mit PlanRadar eine hohe Bauqualität und reduzierte Nacharbeit gewährleisten
eBook
Die Abnahme der Bauleistung ist neben dem Zeichnen des Kaufvertrags der wichtigste Schritt für Auftraggeber:innen. Nach der Abnahme haben die Auftragnehmer:innen die Bauleistungen laut Bauvertrag erbracht und das Bauvorhaben ist beendet. Das Risiko für Bauschäden und eventuelle Kosten geht auf den Bauherren bzw. die Baufrau über und die Gewährleistungsfrist beginnt. Wenn Sie später auftretende Mängel beim Auftraggeber beanstanden möchten, so müssen Sie ihm diese beweisen. In der Praxis birgt das oft Konfliktpotential.
Bauabnahme – Was beachten? Erfahren Sie in diesem Beitrag die fünf häufigsten Fehler bei der Bauabnahme und wie Sie diese umgehen!
Was ist die Abnahme der Bauleistung?
Die Abnahme der Bauleistung ist der Schritt, bei dem Sie als Bauherr bzw. Baufrau die erbrachten Bauarbeiten offiziell akzeptieren. Nach der Abnahme endet das Bauvorhaben und das Risiko für Bauschäden geht auf Sie über. Die Gewährleistungsfrist beginnt.
Warum ist eine Bauabnahme wichtig?
- Rechtsverbindlichkeit: Die Abnahme macht die erbrachten Leistungen offiziell. Sie bestätigen, dass die Arbeiten wie vereinbart abgeschlossen sind.
- Beginn der Gewährleistungsfrist: Nach der Abnahme startet die Gewährleistungsfrist. Innerhalb dieser Zeit können Sie Mängel reklamieren und auf Kosten der Auftragnehmer:in beheben lassen.
- Übergang von Risiken: Mit der Abnahme von Bauleistungen geht das Risiko für Bauschäden auf Sie über.
- Zahlungspflichten: Die Abnahme ist oft Voraussetzung für die Schlusszahlung. Der Auftragnehmer erhält die ihm/ihr zustehende Entlohnung für die erbrachten Bauleistungen.
- Beweissicherung: Alle festgestellten Mängel werden dokumentiert. Das schützt Sie bei späteren Streitigkeiten.
- Vertragsende: Die Abnahme beendet das Bauvorhaben offiziell. Beide Parteien beenden den Vertrag.
Wann muss eine Bauabnahme gemacht werden?
Eine Bauabnahme erfolgt, wenn die Auftragnehmer:innen die Fertigstellung melden. Bauherr und Baufrau haben dann 12 Werktage Zeit, die Abnahme vorzunehmen. Eine andere Frist kann vereinbart werden.
Stellen die Auftraggeber:innen wesentliche Mängel fest, können sie die Abnahme verweigern, bis diese behoben sind. Abgeschlossene Teile der Leistung können separat abgenommen werden.
Sowohl wenn Auftragnehmer:in oder Auftragnehmer:in es verlangen, findet eine förmliche Abnahme statt. Erfolgt keine ausdrückliche Abnahme, gilt die Leistung 12 Werktage nach Fertigstellung als abgenommen oder nach 6 Werktagen bei Benutzung.
Wer nimmt die Bauleistung ab?
Die Bauleistung wird in der Regel gemeinsam vom Auftraggeber und Auftragnehmer gemeinsam abgenommen. Beide Parteien prüfen die erbrachten Arbeiten, dokumentieren eventuelle Mängel und bestätigen die Abnahme durch ihre Unterschriften.
Wer führt das Bauabnahmeprotokoll?
Das Abnahmeprotokoll kann entweder vom Auftraggeber oder Auftragnehmer erstellt werden. In er Praxis bewährt hat sich, wenn beide Parteien das Protokoll gemeinsam im Zuge des Abnahmetermins erstellen.
Welche Formen der Bauabnahme gibt es?
Es gibt vier Formen der Bauabnahme. Diese Formen sind in § 640 BGB und § 12 VOB/B geregelt.
Ausdrückliche Abnahme
Diese erfolgt mündlich oder schriftlich durch den Auftraggeber. Sie ist direkt und klar.
Förmliche Abnahme
Hier vereinbaren Sie einen Termin und erstellen ein detailliertes Protokoll. Diese Form ist offiziell und dokumentiert.
Konkludente Abnahme
Wenn der Auftraggeber das Bauwerk nutzt oder die Schlussrechnung zahlt, gilt die Abnahme stillschweigend als erfolgt. Sie ist unauffällig und einfach.
Fiktive Abnahme
Tritt ein, wenn der Auftraggeber nicht innerhalb einer gesetzten Frist auf eine Abnahmeaufforderung reagiert. Sie ist automatisch und rechtlich abgesichert.
Förmliche Abnahme der Bauleistung nach BGB und VOB
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verlangt eine Abnahme bei Kauf- und Werkverträgen. Der wesentliche Unterschied ist, dass bei Kaufverträgen die Abnahme des Käufers (Übergang des Besitzes eines Gegenstandes) eine Nebenpflicht ist. Bei Werkverträgen wird die Abnahme vom Auftraggeber hingegen zur Hauptflicht. Der Bauherr bzw. Auftraggeber muss den Auftragnehmer aus seiner Erfüllungspflicht entlassen und seine Leistung für erfüllt erklären. Das resultiert aus folgendem Sachverhalt: Auf Grund der Bestellung des Werks ist nicht auszuschließen, dass das Werk nicht noch für weitere Personen Bedeutung haben könnte (Vermietung oder Nutzung durch Dritte). Deshalb ist die Abnahme in diesem Fall zur Pflicht des Bestellers geworden.
Die Abnahme nach Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)V bedarf zur Wirksamkeit die förmliche Vertragsvereinbarung. Beim privaten Auftraggebern ist es weiterhin erforderlich, dass dieser Kenntnis vom VOB/B Wortlaut erlangt. Dazu genügt die Aushändigung der VOB/B vom Auftragnehmer an den Auftraggeber vor Vertragsabschluss. Die Abnahme ist im §12 Abs 1-6 VOB deutlich ausführlicher als im BGB geregelt, insbesondere die Durchführung der Abnahme.
Mangel oder hinnehmbare Unregelmäßigkeit?
Diese Frage stellen sich Abnahmebeteiligte oft: Liegt ein konkreter Mangel vor oder „nur“ eine Unregelmäßigkeit, die hingenommen werden kann? Grundsätzlich wird von einer hinzunehmenden Unregelmäßigkeit gesprochen, wenn die folgenden zwei Aspekte erfüllt sind:
- Die Funktionalität des betroffenen Gebäudeteils oder der betroffenen Anlage ist nur geringfügig eingeschränkt.
- Die Bedeutung des Merkmals für die Gebrauchstauglichkeit ist unwichtig.
Ein Beispiel aus der Praxis zur besseren Verständlichkeit: Nach Fassadenarbeiten entdeckt der Auftraggeber einen kleinen Riss. Dieser ist dann eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit, wenn die optische Einschränkung kaum erkennbar ist und wenn es sich um eine Fassadenfläche handelt, die im Regelfall nicht einsehbar ist.
In jedem Fall liegt es als Bauherr in Ihrem Interesse, jede auch noch so kleine Abweichung festzuhalten. Andernfalls drohen Probleme während der Gewährleistungsfrist. Darüber hinaus liegt es auch im Interesse von Planern und Bauunternehmen, nicht kalkulierten Folgekosten weitestgehend zu vermeiden. Deshalb sollten Sie immer die fünf folgenden Punkte bei der Abnahme von Bauleistungen beachten:
5 wichtige Punkte bei der Abnahme von Bauleistungen
1. Verwenden Sie Checklisten und Abnahmeprotokolle am Bau
Eine Bauabnahme Checkliste hilft Ihnen bei der systematischen Durchführung der Abnahme von Bauleistungen. So können Sie die Arbeiten unterschiedlicher Gewerke kontrollieren und stellen sicher, dass bis zur Fertigstellung keine Mängel übersehen werden. Insbesondere bei größeren Bauvorhaben mit vielen verschiedenen beteiligten Personen und Unternehmen sollten Sie an die jeweiligen Arbeiten angepasste Checklisten verwenden, damit alle relevanten Informationen erfasst werden.
Die erfassten Mängel tragen Sie anschließend in ein Abnahmeprotokoll ein. Im Protokoll sollten folgende Informationen enthalten sein:
- Detaillierte Angaben zu den individuellen Mängeln inklusive genauer Beschreibung und exakter Standort. WICHTIG: Stellen Sie im Abnahmeprotokoll keine Vermuten zu den Ursachen für die festgestellten Mängel auf sondern beschreiben sie bloß, wie der Ist- vom Soll-Zustand abweicht.
- Fügen Sie Fotos hinzu, um festgestellte Mängel auch bildlich zu dokumentieren.
- Vorbehalte bezüglich einer gegebenenfalls eintretenden Vertragsstrafe.
- Exakte Terminangaben zur Mängelbeseitigung.
- Informationen zum Abnahmedatum (Gewährleistungsfrist).
LESETIPP: Vorlage für digitales Bautagebuch
2. Protokollieren Sie bei der Abnahme der Bauleistungen alle Fakten ausnahmslos
Um zu einem späteren Zeitpunkt eine Chance auf Nachbesserung oder Schadensersatz zu haben, müssen Sie jeden Mangel protokollieren. Denn Ihnen als Auftraggeber:in obliegt die Beweispflicht während der Gewährleistungszeit – schließlich wurden die Leistung des Auftragnehmers im Idealfall bereits wie vereinbart geliefert.
Behauptungen allein reichen dabei nicht aus, Beweise sind fällig. Selbst wenn Sie einen Schaden während der Abnahme bemerken und diesen nicht zu Protokoll bringen, erlischt Ihr Schadensanspruch gegenüber dem Auftragnehmer! Anders sieht es nur bei der Planungsleistung des Architekten aus.
Vorsicht: Nach Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) gilt das Werk bzw. die erbrachte Leistung sechs Tage nach der Benutzung als abgenommen bzw. 12 Tage nach Mitteilung über die Fertigstellung. Beginnen Sie mit dem Beweissicherungsverfahren bereits während des Bauens und nicht erst bei der Abnahme.
LESTIPP: Anleitung Beweissicherungsverfahren Bau – 6 Schritte zur richtigen Beweissicherung
3. Führen Sie falsche Ausführungen der Bauleistungen im Abnahmeprotokoll an
Ob eine falsche Ausführung automatisch einen Mangel darstellt, ist nicht immer einfach zu beantworten. So kann eine vom Plan abweichende Verlegung der Abflussrohre beispielsweise durch die Bodenbeschaffenheit bedingt sein. Die (Nicht-)Verfügbarkeit von Materialien ist ein weiterer häufiger Grund dafür, dass die Ausführung einzelner Arbeiten nicht exakt mit der ursprünglichen Planung übereinstimmt.
Das Resultat: Diese Arbeiten können zwar vom Bauplan abweichen und trotzdem ihren Zweck erfüllen. Doch auch in solchen Fällen gilt: Änderungen in der Ausführung sollten Sie sicherheitshalber immer im Abnahmeprotokoll anführen. Denn was sich auf den ersten Blick als adäquate und funktionierende Lösung darstellt, kann sich zu einem späteren Zeitpunkt als teures Problem erweisen.
LESETIPP: Bauherren Apps im Vergleich: 5 Apps für Bauüberwachung, Abnahmen und mehr
4. Führen Sie alle Sachverhalte an, die Sie als nicht vertragsgemäß empfinden
Hier gilt Gleiches wie in Punkt 3: Es müssen nicht zwingend Schäden vorliegen und dennoch sollten Sie alle Punkte im Abnahmeprotokoll anführen, die Ihnen nicht vertragsmäßig erscheinen. Ein Beispiel dafür ist der unzureichende Einsatz von Arbeitskräften oder Maschinen.
Alles, was nicht protokolliert wird, kann später nicht beanstandet werden. Sorgen Sie für eine detaillierte Dokumentation.
5. Seien Sie bei der Schilderung von Fakten so genau und konkret wie möglich
Stellen Sie sich das Folgende Szenario vor: Bei der Errichtung einer Mauer wurde die Mauerwerksdichtung nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Der Bauleiter meldete diesen Schaden, worauf die Abdichtung vom Auftragnehmer, wie vereinbart, nachgebessert wurde. Drei Jahre nach Abnahme bemerken Sie feuchte Wände.
Um die mangelhafte Behebung des Schadens belegen zu können, benötigen Sie umfassende Beweise. Das können Sie im beschriebenen Fall nur, wenn Sie bereits in der Bauphase alle relevanten Informationen erfasst haben. Dazu zählen neben dem Mangel auch Angaben zum Zeitpunkt (Datum) und insbesondere die für die Bearbeitung zuständigen Personen. So lässt sich später klar nachvollziehen, wer für den Mangel und seine Behebung verantwortlich ist.
Am besten ergänzen Sie die Mangelbeschreibung mit Fotos und anderen Dokumenten, die Ihren Standpunkt untermauern.
PlanRadar: Software für sichere Bauabnahmen
Mit PlanRadar sorgen Sie für effizientere Bauprozesse und steigern die Qualität aller durchgeführten Arbeiten. Halten Sie alle Mängel und anderen relevanten Sachverhalte einfach auf Ihrem mobilen Endgerät fest.
- Verwenden Sie individuelle Checklisten, um genau die Daten zu erfassen, die Sie benötigen.
- Erfassen Sie Mängel zusammen mit Bildern, Videos, Tonaufzeichnungen und anderen Dokumenten und verorten Sie sie auf digitalen Bauplänen und in BIM-Modellen.
- Führen Sie alle erfassten Daten auf Knopfdruck in individualisierbaren Abnahmeprotokollen und Mängelprotokollen zusammen.
- Digitalisieren Sie für Checklisten und Protokolle Ihre bestehenden Formulare oder erstellen Sie sie im praktischen Editor von Grund auf neu.
Mit PlanRadar profitieren Sie von einer lückenlosen Beweissicherung und können diese auch nach Jahren jederzeit mit wenigen Klicks zu Beweiszwecken benutzen. PlanRadar wird weltweit von über 100.000 Nutzern für die Dokumentation und Kommunikation bei Bau- und Immobilienprojekten verwendet.
