Die Zukunft des Property und Facility Managements
Wie digitale Lösungen die Arbeit 2023 und darüber hinaus verändern werden
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Thomas Gawlitta von der Initiative Digital Meets Real Estate führte ein ausführliches Video-Interview mit PlanRadar-Mitbegründer Domagoj Dolinsek zur Zukunft von Proptech und Contech. Im Expertengespräch erklärt Domagoj Dolinsek, wie Digitalisierung die Produktivität am Bau steigert, welchen Stellenwert Building Information Modeling (BIM) hat und welche Entwicklungen im Bau- und Immobiliensektor zu erwarten sind.
Thomas Gawlitta: Liebe Proptech-Freunde, heute ist es wieder soweit – wir haben wieder ein sehr spannendes Interview mit Domagoj von PlanRadar. Ich freue mich sehr, ihn hier zu haben. Wir haben uns auf einem Meetup kennengelernt und da waren unsere Zuhörer sehr interessiert. Wir werden heute ein Bisschen mehr in die Tiefe gehen. Was macht PlanRadar? Was steckt dahinter? Und wie ist der Markt?
Gleich die erste Frage kurz an dich: Wer bist du und was macht PlanRadar und dann gehen wir tiefer in die Thematik.
Domagoj Dolinsek: Hallo, herzlichen Dank für die Einladung und schöne Grüße an die Zuhörer und Zuschauer! Mein Name ist Domagoj Dolinsek. Ich habe ursprünglich 2013 mit einem super kompetenten Team PlanRadar gegründet. Wir haben in Wien gestartet und richten uns an die Bauindustrie. Speziell aber auch an die Planer, Architekten und an die Betreiber – sozusagen den gesamten Lebenszyklus.
Was macht PlanRadar? Wir haben eine App für Baudokumentation, Aufgaben- und Mängelmanagement. Sprich: Die Leute können einfach mit einem Smartphone oder Tablet vor Ort beim Objekt, der fertigen Immobilie, oder auf der Baustelle auf einem digitalen Plan Aufgaben, Mängel, Schäden und sonstige Sachverhalte festhalten – mit Bild, Sprachmemo, oder einem Dokumentenanhang die Informationen anreichern und einem Zuständigen zur Erledigung weiterleiten.
Die Stärke unserer App ist, dass wir ein robust funktionierendes System haben, das für alle Plattformen verfügbar ist und die vollständige Kommunikation zwischen allen Parteien abdeckt – und eben nicht diese fragmentierte Kommunikation, wie sie oft der Status quo ist. Bei vielen Bauprojekten wird mit Excel-Listen und E-Mail gearbeitet, oder WhatsApp und Fotoapparat.
Über das Potenzial der Digitalisierung im Baugewerbe
Thomas Gawlitta: Vielen Dank für diese Einführung! Ich würde da gerne einen Schritt zurückgehen. Ihr seid ja in Proptech, Contech, oder wie man das definieren kann, und in der Bauwirtschaft aktiv. Die Bauwirtschaft gilt als sehr undigitalisiert. Oder es gibt quasi auch Hemmschwellen, auf der Baustelle digital zu arbeiten. Wie siehst du aktuelle den allgemeinen Markt in der Bauwirtschaft und Digitalität und wo glaubst du liegen noch die größten Hemmschwellen, solche Technologien wie PlanRadar einzuführen?
Domagoj Dolinsek: In den letzten zwei Jahren hat sich die Akzeptanz der Anwendung dieses Tools massiv zum Besseren weiterentwickelt. Die Leute denken um, wollen mehr Effizienz und mehr Produktivität am Ende des Tages haben. Es ist nicht mehr so, dass ein Smartphone ein Spielzeug ist, wo man Candy Crush spielt. Sondern ein Tool, dass man wie eine Hilti auf der Baustelle vor Ort verwendet, um eine saubere Projektabwicklung durchführen zu können. Ich sehe das eindeutig im Mindset der Leute bei den Baufirmen, Architekten und auch bei den Betreibern.
Die größte Herausforderung bei den Firmen ist, dass das Mindset – der aktuelle Zustand einer Organisation – gesamtheitlich verändert werden will. Sprich: Jeder ist bemüht, sich zu ändern. Jede Firma sieht, man muss was tun. Aber oft ist es so, dass sie versuchen, das Gesamte zu rasch zu implementieren. Und dann stößt das Ganze auf Widerstand bei den Mitarbeitern. Eventuell auch, wenn etwas nicht funktioniert. Besser ist es, Teile, Fragmente – das, was am meisten Nutzen bringt – zu ändern und dann Stück für Stück, Puzzlestein für Puzzlestein nachzubessern, und so das gesamte System zu erneuern.
Wer die Digitalisierung vorantreibt
Thomas Gawlitta: Du hast schon angesprochen, dass ihr mehrere Akteure habt, die eure App nutzen. Und du hast auch erwähnt, dass das mobile Thema sehr wichtig ist. Auf einer Baustelle ist es doof mit dem Computer oder Laptop herumzulaufen. Ich glaube da ist ein Smartphone eine sehr schöne Sache.
Welchen Akteur muss man als erstes begeistern, der es dann quasi im gesamten Ökosystem einführt? Sind es Architekten, Baufirmen, Wirtschafter? Wo muss man als PlanRadar oder als ähnliche Firma überzeugen? Welcher Bereich ist es, der es dann quasi in sein Netzwerk streut und sagt: OK, jetzt bitte damit arbeiten, weil jetzt gehen wir von offline zu digital.
Domagoj Dolinsek: Das ist von der Nutzenseite zu sehen: Wer hat den Nutzen wo? Wenn ich einen Investor hernehme, der ganz schnell ein Gebäude errichten will, und es quasi schon vor der Errichtung verkauft hat – der ist gewillt, eine saubere Bilddokumentation zu führen. Aber am Ende des Tages interessiert ihn der Betrieb des Gebäudes defacto nicht. Diese Art von Kunden setzt auf die Fähigkeiten der ausführenden Firmen und sagen, dass sie sich selbst organisieren sollen.
Jemand, der eher auf Rendite schaut und sein Asset selbst verwalten will, ist eher gewillt die Applikation von Top-Down einzuführen und so alle Firmen mitzunehmen. Sei es der Generalunternehmer, die Nachunternehmer darunter, bis zum letzten Subunternehmer. So, dass eine saubere Dokumentation geschaffen wird in der Planungs- und Bauphase und dann natürlich auch, wenn eine Betreiberfirma dazukommt, um das Asset zu verwalten. Die haben dann alle diese digitale Dokumentation – diesen digitalen Zwilling. Sie können auf dieser Basis aufsetzen und das Gebäude betreiben.
Das sind die zwei großen Gruppen.
Das Potenzial von BIM
Thomas Gawlitta: Du hast gerade das Thema digitaler Zwilling angesprochen. So im Kontext vom BIM-Model, dass sehr gut hier reinpasst – wie ist da der Stand? Ist das für euch entscheidend? Ist das eher eine Nebensache oder ein Teil des Produktes?
Domagoj Dolinsek: Das ist definitiv ein Riesenschritt, den wir auch mitgehen. In den nächsten Monaten bringen wir die erste BIM-Version heraus. Das ist auch für den Markt ganz entscheidend, um die Planung, den Nutzen und den Wert einer Immobilie zu steigern – beziehungsweise, um die Kommunikationsprozesse und Dokumentationsprozesse von sämtlichen Akteuren zu optimieren.
Derzeit ist BIM sehr stark in der Planungsphase vorzufinden. Das ist am Markt bei jedem im Kopf. Aber viele wissen nicht, wie sie da losstarten und sich organisieren sollen. Dazu gibt es zahlreiche Büros, die beraten, um entsprechende Strategien zu finden. Von PlanRadar bieten wir folgende Möglichkeit an: Genauso, wie Nutzer einen zweidimensionalen Plan oder eine BIM-Datei hochladen können, auf deren Basis sie dann dokumentieren, können sie auch ein räumliches Modell reinspielen, auf dessen Basis sie sämtliche Objekte angreifen und Vermerke definieren können.
Wie gesagt, das ganze läuft schon super in der Planungsphase. Bis es aber bei Bestandsgebäuden im Betrieb, oder in der Ausführungsphase durch den Sub- und Nachunternehmer zum Einsatz kommt, dauert es noch eine Weile. Der Trend ist aber eindeutig zu erkennen, dass es in diese Richtung geht.
Die Suche nach durchgängigen Standards
Thomas Gawlitta: Du hast ein sehr spannendes Thema angesprochen: Die Dokumentation von der Planung und der Bauphase bis zur Übergabe und zur Bewirtschaftung. Es wäre sehr spannend zu sagen: Wenn ich ein Gebäude geplant und gebaut habe und es später an jemand anderen verkaufe oder übergebe, dass man dort Standards definiert, um gemeinsam arbeiten zu können. Denn nichts wäre fataler, als dass man euer BIM-Modell hat und dann kommt der neue Besitzer und sagt, dass er damit nichts anfangen kann, weil er einen anderen Standard braucht. Gibt es in eurem Bereich schon Standards, die über alle Bereiche hinweg genutzt werden, oder ist man noch in der Definierungsphase?
Domagoj Dolinsek: Es gibt Gremien, Normungen, ausführende Firmen, die sich zusammensetzen. Es tut sich definitiv was. Aber ein durchgängiger Standard, durch den verschiedene Software-Module mittels Plug-and-Play kommunizieren, ist noch nicht der Fall. Man ist in der Industrie bemüht, eine einheitliche Sprache zu sprechen. Aber das unterschiedliche Software-Tools miteinander sprechen können, das ist noch nicht gegeben. Man spürt aber sehr wohl, dass von Seiten der Planung und von den Herstellern und bis zu den Betreibern der Wille vorhanden ist.
Thomas Gawlitta: Wer könnte so einen Standard definieren und auch in den Markt bringen? Ist es ein Bauunternehmen, ist es ein Verband? Wer müsste aus deiner Sicht so ein Thema zur Chefsache machen, wer müsste damit anfangen?
Domagoj Dolinsek: In Deutschland gibt es die Verbände und Normungsinstitute, die alle Akteure an einen Tisch holen, um die bestmögliche Lösung zu definieren. Natürlich kann man da aber nicht alle Fliegen mit einem Schlag erwischen. In dieser Hinsicht ist Prototyping gefragt, um Normen und Standards zu entwickeln. Da muss man zuerst kleinere Brötchen backen, um am Ende des Tages eine gute Lösung für einen Großteil der Akteure zusammen zu bekommen.
Hürden auf dem Weg zur digitalen Zukunft
Thomas Gawlitta: Wenn man jetzt auf euer Kernprodukt zurückgeht – Dokumentation in Planung und Bau – gibt es da noch Medienbrüche? Man möchte annehmen, dass da alles vollkommen digital ist. Von der Erfassung, zur Auftragsvergabe, bis zur Dokumentation und Erfolgsermittlung. Oder gibt es da noch immer euer Tool, daneben Excel, daneben noch Papier? Wie ist da die Verteilung?
Domagoj Dolinsek: Da sind die Welten sehr unterschiedliche. Es gibt durchaus Firmen, die sagen: Ich habe noch eine gute Auftragslage und so, wie ich es bis jetzt gemacht habe, so mache ich es auch weiter. Die sehen keine Notwendigkeit, sich zu verändern. Dadurch entstehen auch diese Medienbrüche, weil viele für sich den Nutzen der Digitalisierung noch nicht entdeckt haben.
Auch im Speziellen, wenn man das Beispiel BIM hernimmt: In der Planungsphase gibt es zum Teil auch fragmentierte Anwendungen. Einerseits in der Architektur andererseits in der Statik, oder im Bereich technischen Gebäudeausrüstung. Allein in dieser Phase der Projektabwicklung gibt es schon zahlreiche Fragmente. Aber selbst, wenn man hier ein einheitliches Modell schafft, folgt die nächste Hürde: Wie stellt man es einzelnen Firmen zur Verfügung, wenn sie nicht mit BIM-basierter Technologie ausgestattet sind. Dann passiert wieder der Rückschritt, dass die Pläne dennoch ausgeplottet werden und 2D-Pläne genutzt werden.
Wir gehen also zwei Schritte vor und einen Schritt zurück. Aber irgendwann nivelliert sich das Ganze. Genauso, wie wir vor etlichen Jahren angefangen haben, vom Zeichenblock Richtung CAD-Anwendung zu gehen, ist der nächste Sprung von CAD-Anwendungen in Richtung BIM zu sehen.
Der Nutzen von PlanRadar
Thomas Gawlitta: Wieder zurück zu eurem Produkt. Wenn du beim Kunden bist, was ist dein Hauptargument, um das Produkt zu verkaufen? Und kann man das auch bei euch durch Effizienzgewinne validieren? Oder ist es schwierig zu sagen: Wenn ihr unser Produkt nutzt, könnt ihr 30% der Zeit sparen? Wie gehst du da vor bei Kunden?
Domagoj Dolinsek: Zunächst ist es das Wichtigste, den Status quo zu erfragen. Jeder Kunde, auch in derselben Branche, ist ein wenig anders. Auch wenn er die gleichen Vorgänge hat. Mit dem Return on Investment kann man definitiv argumentieren. Wir haben bei unseren Kunden eine groß angelegte Umfrage gestartet und konnten eine Effizienzsteigerung von 70% ermitteln. Konkret ergab sich bei Mitarbeitern einer ausführenden Firma pro Woche im Schnitt eine Zeitersparnis von bis zu 8 Stunden. Da sich alles zu einem Sachverhalt an einem Platz befindet – seien es Dokumente, Kommentare, Statusänderungen oder Fristenänderungen. Und mit diesen Zahlen können wir beim Kunden punkten.
Thomas Gawlitta: Wenn ich jetzt Kunde wäre würde ich sagen: Klar, du hast mich überzeugt – Effizienzgewinn, Zeitersparnis und so weiter. Aber was kostet mich das?
Domagoj Dolinsek: Wir haben ein lizenzbasiertes Kostenmodell. Bei der PRO Lizenz kann ein Nutzer Sachverhalte festhalten und weiter kommunizieren. Die kostet im Jahr 990 Euro. Wenn man das runterrechnet amortisiert sich das Ganze sehr schnell. Im ersten Jahr hat man ein ROI von mehr als 900% inklusive Geräteanschaffung. Und das ist, wenn man nur den Bereich Erfassung hernimmt. Da sind gar nicht die Bereiche Kommunikation, Auswertung, oder Datensicherheit noch mit einberechnet.
Auf der anderen Seite haben wir die Empfänger oder Auftragnehmer. Für die ist die Nutzung kostenlos. Wenn man zum Beispiel eine mittelständische Baufirma mit 10 Bauleitern und 300 Nachunternehmern ist, kann man die kostenfrei einladen und innerhalb von wenigen Minuten mit der Projekterrichtung starten. Das ist etwas, was unsere Kunden lieben. Man steigt sehr schnell ein. Man braucht keine Trainings oder Schulungen und der Nutzen ist relativ schnell dar.
Über kommende Trends und die Zukunft von PlanRadar
Thomas Gawlitta: Wenn ich meine Baufirma nächstes Jahr gründen sollte werde ich euer Tool auf jeden Fall nutzen. Die zwei letzten Fragen: Einmal kurz die Vision von PlanRadar. Was habt ihr den nächsten Jahren vor – technologisch, kunden-mäßig, aber auch geografisch? Und die zweite Frage gleich mit drauf: Wie siehst du die Entwicklung des allgemeinen digitalen Immobilienmarkts in den nächsten fünf Jahren? Wohin wird es hingehen und was sind die drei wichtigsten Trends, die man als Immobilienfirma oder Baufirma beachten sollte?
Domagoj Dolinsek: Ich fange mit deiner letzten Frage an. Allgemein sollte man die größten Positionen im Unternehmen in Betracht zu ziehen. Wo habe ich den meisten Nutzen, mich zu verändern? Dabei nicht unbedingt die eierlegende Wollmilchsau ins Haus holen. Was einen bei Trends weiterbringt: Man kann durchaus mehr Mut aufbringen, sich umzustellen. Da fehlt es vielen Unternehmen an Mut, einen neuen Prozess, eine neue Firmenkultur, oder eine neue Kommunikationskultur einzuführen. Da würde ich Unternehmen einfach mitgeben, sich mehr zu trauen.
Was PlanRadar in der weiteren Entwicklung anbelangt: Wir haben Standorte in London und Zagreb errichtet, die bereits gute Zahlen vorweisen. Man sieht, dass der Bedarf im Osten sehr groß ist. Natürlich ist der Markt von der Mentalität etwas anderes. Aber wenn man diese Regionen versteht, wie sie funktionieren und welchen Bedarf sie haben, dann kann man sehr erfolgreich sein. Zu diesen Standorten werden nächstes Jahr weitere hinzukommen, um den europäischen Markt mit unserer App bedienen zu können. Was uns sehr wichtig ist: Nicht nur global zu agieren, sondern auch nah am Kunden zu sein. Mit lokalen Standorten, die die gleiche Sprache sprechen und die gleiche Mentalität haben, um dem Kunden vor Ort noch mehr Nutzen zu vermitteln. Unsere Development-Einheit in Wien entwickelt die Tools der Zukunft, mit der Kunden praxisorientiert arbeiten können. Das ist das Wichtigste.
Thomas Gawlitta: Domagoj, vielen Dank! Es war ein sehr spannendes Interview. Es ist ein wirklich sehr schöner Einblick was ihr macht, wo es hingeht, und was es auch den Baufirmen und Immobilienfirmen bringt, ein Tool wie PlanRadar einzusetzen. Es bedarf noch Leute wie dich, um zu begeistern und auch um überzeugt zu sein. Es gibt in der Contech- und Proptech-Branche noch relativ viel zu tun. Verglichen mit E-Commerce und Fintech stehen wir noch relativ früh da und ihr seid da mit eurem Produkt schon sehr weit. Nochmal vielen Dank und ich hoffe sehr, dass wir uns auf einer der nächsten Veranstaltungen von Digitalmeetsrealestate wiedersehen. Wir planen viele Konferenzen und da wirst du auf jeden Fall als Speaker eingeladen, weil ich toll finde, was ihr macht.
Domagoj Dolinsek: Vielen Dank, Thomas! Bis bald.
