So steigern Sie die Qualität von Bauprojekten
3 Wege zur Minimierung von Mängeln und für eine pünktliche Fertigstellung
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Die folgende Auflistung der häufigsten Baumängel zeigt, an welchen Stellen im Objekt Bauherren und Baufrauen das größte Risiko erwartet. Denn: Verschiedene Teile eines Gebäudes sind unterschiedlich oft von Baufehlern betroffen. Darüber hinaus beantworten wir in diesem Beitrag die häufigsten Fragen rund um das Auftreten von Baumängeln.
Inhalt
- Oft gestellte Fragen rund um Baumängel
- Mängelarten Übersicht
- Baumängel während und nach der Abnahme
- Mängelverjährung nach BGB und VOB
- Baumängel mit Gutachter:in zuverlässiger entdecken
- Was tun, wenn Baumängel nach 10 Jahren auftreten?
Oft gestellte Fragen rund um Baumängel
Was ist ein Baumangel?
Ein Baumangel ist laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit eines Werks oder Gebäudes. Laut VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) liegt ein Baumangel darüber hinaus vor, wenn das Bauwerk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Was sind wesentliche Baumängel?
Je nach Auswirkung und Tragweite lassen sich offensichtliche Baumängel als unwesentlich oder wesentlich einstufen. Ein wesentlicher Baumangel liegt vor, wenn die Nutzbarkeit des Gebäudes oder Werks erheblich beeinträchtigt ist oder wenn ein Werk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Weitere Merkmale eines wesentlichen Baumangels sind unter anderem hohe Beseitigungskosten sowie ein hohes Risiko für den Eintritt von Folgeschäden.
Was sind unwesentliche Baumängel?
Als unwesentliche Baumängel bezeichnet man minimale Abweichungen, die den Gebrauch oder die Funktion eines Gebäudes nicht erheblich beeinflussen. Sie entstehen manchmal durch kleine Unachtsamkeiten oder menschliche Fehler während des Bauprozesses. Während ein gravierender Riss in einer tragenden Wand als wesentlicher Mangel gilt, ist eine leicht schief angebrachte Türklinke eindeutig ein unwesentlicher Mangel.
Was sind versteckte Baumängel?
Ein versteckter Baumangel ist ein Mangel, der bereits bei der Übergabe des Gebäudes vorhanden war, jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt erkennbar wurde. Wird der Mangel von Auftraggebenden innerhalb der Gewährleistungsfrist festgestellt, können gegenüber Auftragnehmenden Ansprüche geltend gemacht werden.
Wann verjährt ein Baumangel?
Laut BGB verjähren Baumängel nach fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Die VOB spricht bei Mängeln in Bauwerken von einer Gewährleistungsfrist von vier Jahren. Abhängig vom vorliegenden Fall können bei diesen Fristen jedoch Änderungen (Hemmung, Neubeginn) auftreten, z.B. bei Vorliegen eines arglistig verschwiegenen Mangels.
LESETIPPS:
Baumängel Verjährung im Detail: Das sagt das BGB
Alle Fakten zur Gewährleistung nach VOB
Mängelarten Übersicht
Baumängel gehören im deutschen Bauwesen zum Alltag. Statistisch gesehen treten manche Mängel an bestimmten Gebäudeteilen jedoch weitaus häufiger auf als andere. Die Gründe dafür sind vielfältig. Ein Aspekt liegt darin, dass manche Komponenten besonders anfällig für Mängel sind und sich die Herstellung und Prüfung als schwierig herausstellt.
Zu den Hauptursachen für Baumängeln gehört allerdings der Fachkräftemangel. Laut Umfragen sehen mehr als 70 Prozent aller Befragten Bauunternehmen den Fachkräftemangel als ernsthafte Bedrohung. Bereiche, bei denen besonders viele Fachkräfte fehlen, sind daher überdurchschnittlich oft von Mängeln betroffen. Wenn beispielsweise zu wenig Dachdecker auf dem Arbeitsmarkt verfügbar sind, verwundert es nicht, dass es an den Dächern zu Mängeln kommt.
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Unabhängig von den Gründen sind Baumängel einer von vielen Faktoren, die die Hausbaupreise nach oben treiben. Doch wo treten die meisten Baumängel auf? Dem sind wir auf den Grund gegangen und haben in der folgenden Baumängel-Übersicht die am häufigsten von Baumängel getroffenen Gebäudekomponenten aufgelistet.
Wände
Eine der häufigsten Mängelarten sind Baumängel, bei denen die Wände bzw. das Mauerwerk betroffen sind. Mängel wie etwa Risse in der Wand können verschiedene Ursachen haben: zu wenig Überbindemaß, schlampig verarbeitete Fugen oder der Einsatz fehlerhafter Ziegel.
Doch auch eine ungenügende Bauplanung kann die Ursache für Risse im Mauerwerk sein. Eine mangelhafte Planung kann Risse verursachen. Beispielsweise können in einer Wand, die nicht für hohe Belastungen konzipiert wurde, Spannungsrisse auftreten, wenn sie mehr Gewicht tragen muss als geplant. Das Fehlen von Ringankern, die dazu dienen, das Dach zu stabilisieren und die Belastung zu verteilen, ist ein weiterer Grund für Risse in Mauern.
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Dach
Ebenfalls eine weit verbreitete Mängelart bei Neubauten, Sanierungen und Umbauten sind Mängel am Dachbereich. Hier stellt Feuchtigkeit einen Hauptgrund für auftretende Mängel dar. Die daraus resultierende Schimmelbildung kann verschiedene Gründe haben. Sie reicht von Fehlern bei der Dämmung bis hin zum Einsatz von noch feuchtem Holz bei der Konstruktion des Dachstuhls.
Da das Dach extrem feuchtigkeitsanfällig ist, muss der Rohbau zwingend gründlich entlüftet werden, bevor der Innenausbau beginnen kann. Wenn das nicht der Fall ist, sammelt sich kondensierte Feuchtigkeit, die nicht mehr entweichen kann, im Spitzboden, der damit zum perfekten Nährboden für alle möglichen Arten von Schimmel wird. Das Gleiche gilt übrigens dann, wenn das Dach nicht ordnungsgemäß abgedichtet ist und Regenwasser von außen ins Dach eintritt.
Keller
Ebenfalls anfällig für Feuchtigkeit ist der Keller. Es verwundert daher nicht, dass Mängelarten, die den Keller betreffen, leider ebenfalls keine Seltenheit sind. Der Keller zählt häufig zu den neuralgischen Punkten beim Gebäudebau. Hinzu kommt, dass sich ein Baumangel in diesem Bereich oft nur unter hohen Kosten beseitigen lässt. Ein klassisches Baumangel Beispiel im Keller sind mangelhafte Abdichtungen. Dadurch dringt Nässe leichter durch die Fugen ein, so dass dieser Baumangel Schimmel und andere negative Folgeerscheinungen von Feuchtigkeit begünstigt.
Estrich
Estriche sind bei Neubauten nicht immer selbstverständlich. Hauseigentümer:innen, denen ein Estrich wichtig ist, sollten jedoch besonders darauf achten, dass mit diesem Teil des Hauses keine Probleme auftreten. So muss der Estrich unbedingt gründlich geprüft werden, bevor der Bodenbelag verlegt wird. Eine weitere häufige Mängelart betrifft nämlich Baumängel am Estrich. Besonders häufig sind Risse, Unebenheiten und Feuchtigkeit.
Fenster und Türen
Undichte Fenster, Hohlräume unter den Fensterbänken oder schlecht schließende Türen sind nur einige der möglichen Baufehler, auf die Bauherr und Baufrau achten müssen. Genau deshalb sollte man die Türen und Fenster genau prüfen. Besonders undichte Stellen haben es in sich, da sie, wenn nicht rechtzeitig entdeckt, diverse weitere Schäden verursachen können.
Dringt beispielsweise Feuchtigkeit ein, wirkt sich das auf die Raumluft aus, was feuchte Flecken oder im schlimmsten Fall sogar Schimmel zur Folge haben kann.
Terrassen und Balkone
Wackelige Geländer, mangelnde Abdichtung zwischen Balkon und Gebäude, Fehler beim Verlegen von Terrassendielen sind nur einige von vielen Bauschäden, die für Ärger und steigende Kosten sorgen können.
Besonders hoch ist das Mängelrisiko bei Bauteilen aus Holz. Temperaturunterschieden und einer wechselnden Luftfeuchtigkeit ausgesetzt, verformten sich Holzkomponenten von Terrassen und Balkonen. Dies ist nichts Außergewöhnliches und wird bei den Bauplanungen mit einberechnet. Problematisch wird es vor allem, wenn das Holz beim Einbau noch nicht vollständig trocken ist. In diesem Fall kann es sich so stark verformen, dass große Risse und sogar ein Verlust der Stabilität auftreten können.
Lüftungsanlage
Defekte an der Haustechnik können sich negativ auf den Energieverbrauch auswirken. Eine Mängelart, bei der das besonders zutrifft, sind undichte Lüftungsanlagen. Ist eine Lüftung undicht, verbraucht die Anlage mehr Energie, um die gleiche Leistung zu erbringen. Hinzu kommt, dass Kondenswasser in die Raumluft gelangen und Schäden anrichten kann.
Heizung
Ebenfalls eine häufige Mängelart, welche die Haustechnik betrifft, ist eine falsch geplante Heizung. Wie bei der Lüftung auch resultiert ein falsch bemessenes Heizsystem oft in einem erhöhten Energieverbrauch. Dabei kann es sein, dass auch die Temperatur höher ist als gewohnt, oder die Heizleistung bei mehr Energiezufur sogar abnimmt.
Sanitäranlagen
Eine Gruppe von Mängelarten, bei denen es schnell ungemütlich werden kann, betrifft die sanitären Anlagen. Eine schlechte Abdichtung kann beispielsweise die Wände zu einem optimalen Nährboden für Schimmel machen. Dieser ist oft nur sehr schwer zu entfernen und stellt ein ernst zu nehmendes Gesundheitsrisiko dar. Das Gleiche gilt für Kontaminationen im Trinkwassersystem, die durch fehlende Entleerungsventile entstehen.
Schallisolation
Der Bau von Wohnanlagen und Reihenhäusern stellt hohe Anforderungen an den Schallschutz. Wenn dieser vernachlässigt wird, entstehen Schallbrücken, die Bewohnende mit unnötigem Lärm belasten. Solche Brücken entstehen, wenn Bauteile starr befestigt werden und Geräusche ungefiltert durchlassen. Das Fehlen von Schalltrennfugen, Trittschalldämmungen und unentkoppelten Rohrleitungen verstärkt das Problem.
Dampfsperre
Ein essenzielles Element im Bauschutz ist die Dampfsperre. Ihre Hauptaufgabe ist es, Bauteile vor eindringender Feuchtigkeit zu bewahren. Wenn sie undicht ist, gelangt feuchte Luft in den Bau, die sich bei Abkühlung in Kondenswasser verwandelt. Dies hat gravierende Folgen: Das Kondenswasser kann die Wärmedämmung erheblich beeinträchtigen, was zu einem erhöhten Energieverbrauch und somit höheren Kosten führt.
Garage
Auch Garagen warten mit einer Anzahl an möglichen Defiziten auf: Dazu zählen zu steile Auffahrten ebenso, wie Risse im Boden, oder zu wenig bzw. zu viel Spielraum beim Garagentor.
Fundament
Gibt das Fundament nach, entstehen Brüche in Boden und Wänden. Das Resultat eines solchen Baumangels: Schimmel aufgrund der eindringenden Feuchtigkeit. Auch bei der Dämmung bestehen Risiken.
Außenanlagen
Ein Baumangel kann aber nicht nur am Gebäude, sondern auch im Garten und bei den Außenanlagen auftreten. Ein entsprechendes Baumangel Beispiel: mangelnde Abführung, die nach Regenfällen zu Überflutungen führen.
Wärme- und Schalldämmung
Immer wieder entstehen beim Bau von Gebäuden unerwünschte Schallbrücken – etwa durch Rohrleitungen oder die Sanitärausstattung. Ein Mangel besteht auch bei einer unzureichenden Dämmung verschiedener Gebäudekomponenten.
Treppen
Knarrende oder zu schwach ausgelegte Treppen fallen unter die Baufehler in dieser Kategorie.
Schwimmbad
Nur eine verhältnismäßig kleine Anzahl an Gebäuden in Deutschland verfügt über ein eigenes Schwimmbad. Doch Pool & Co. haben mitunter ihre Tücken. Defekte wie undichte Becken oder Probleme mit der Wasseraufbereitung stellen aber nur bei einem Bruchteil der untersuchten Objekte ein Ärgernis dar.
Schadstoffe
Das Auftreten von giftigen Substanzen in Gebäuden erfolgt zum Glück nur relativ selten. Tritt dieser Fall jedoch ein, stellt auch er einen Mangel dar, der behoben werden muss.
Baumängel während und nach der Abnahme
Die oben aufgelistete häufigsten Baumängel entstehen während der Bauphase und werden während oder nach der Abnahme des Gebäudes entdeckt. 2023 nimmt die Häufigkeit von Baumängeln weiterhin zu. Die neuesten Daten legen nahe, dass rund drei Viertel aller Neubauten Baumängel aufweisen. Sowohl Auftraggeber:innen als auch Auftragnehmer:innen müssen sich daher aktiv mit der Angelegenheit von Baumängeln und deren Folgen auseinandersetzen. Folgend erklären wir, wie man Baumängel während und nach der Abnahme entdeckt.
Wie findet man Baumängel bereits vor der Abnahme?
Um Baumängel zu entdecken, müssen sich Auftraggeber:innen darüber bewusst sein, welche Bauleistungen sie zusammen mit Auftragnehmer:innen vertraglich vereinbart haben. Nur so kann sie überprüfen, ob der Soll-Zustand dem Ist-Zustand des Bauwerks entspricht. Da Mängel relativ häufig sind und in allen möglichen Formen vorkommen, ist es eine besondere Herausforderung, alle Baumängel während der Abnahme zu finden. Hier kann sich die Beauftragung eines Sachverständigen empfehlen, dazu später mehr.
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Viele Leute stellen sich einen Mangel als offensichtlicher Fehler vor, der einem beim Betreten der Liegenschaft direkt ins Auge sticht. In der Realität handelt es sich bei Baumängeln allerdings oftmals um kleine Defekte oder Fehlkonstruktionen, die nicht mal von Auftragnehmer:innen entdeckt wurden. Ein Baumangel muss zudem nicht immer eine Beeinträchtigung der objektiven Bauqualität darstellen. Auch wenn eine Leistung zwar technisch korrekt, allerdings nicht gemäß des Vertrages bzw. des Bauplanes ausgeführt wurde, handelt es sich um einen Mangel. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Tür verkehrt herum eingebaut, eine falsche Farbe verwendet oder ein zu hohes Geländer eingebaut wurde.
Ein optischer Mangel, welcher die Funktionalität der Immobilie nicht beeinträchtigt ist jedoch nur als Mangel anzusehen, wenn die Leistung im Vertrag explizit anders vereinbart wurde.
Was, wenn der Mangel erst nach der Abnahme auftritt?
Nicht alle Mängel werden bei der Abnahme entdeckt. Ein Großteil aller Mängel treten erst während der Nutzungsphase auf. Egal, ob Mietobjekt oder Eigenheim; wenn während der Nutzungsphase Mängel auftreten, ist das mühsam. Glücklicherweise gibt es gesetzliche Firsten, welche es Eigentümer:innen ermöglichen, Baumängel auch nach der Abnahme zu melden. Sofern im Bauvertrag nichts anderes vereinbart wurde, gelten bei privaten Bauaufträgen die Verjährungs- und Meldefristen des BGB.
Bis zur Verjährungsfrist sind Auftragnehmer:innen für die Qualität der geleisteten Bauarbeiten verantwortlich. Allerdings liegt es an Auftraggeber:innen nachzuweisen, dass die Baumängel nicht erst nach der Abgabe aufgetreten sind. Falls das nicht möglich ist, müssen sich Auftraggeber:innen selbst um die Behebung und um die finanziellen Folgen des Mangels kümmern.
Worauf sollte man bei der Abnahme achten?
Im Optimalfall werden die Mängel bereits während der Abnahme entdeckt. Bei über 50 Prozent aller Mängel bei Neubauten in Deutschland ist das jedoch nicht der Fall.
Je sorgfältiger bei der Bauabnahme vorgegangen wird, desto besser. Mit der Abnahme übergeben Auftragnehmer:innen die Liegenschaft offiziell den Auftraggeber:innen. Durch diese Rechtshandlung bestätigen die Auftragnehmer:innen, dass sich die Immobilie im vertraglich festgelegten Zustand befindet. Bei Bauaufträgen, die auf der Rechtsgrundlage des BGB basieren, kehrt sich damit die Beweislast um. Anders als bei Verträgen nach VOB müssen Auftraggeber:innen gemäß BGB die Schuld der Auftragnehmer:innen beweisen, wenn ein Mangel nach der Abnahme auftritt.
Für den Zeitpunkt der Abnahme sollte man sich daher genügend Zeit einplanen und sich nicht unter Druck setzen lassen. Besonders bei schwerwiegenden Mängeln lohnt es sich, ausführlich zu dokumentieren und die Annahme zu verschieben.
Mängelverjährung nach BGB und VOB
Das Thema Baumangel ist sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) definiert.
Gemäß BGB liegt ein Baumangel dann vor, wenn das Bauwerk nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht bzw. nicht für den gewöhnlichen Verwendungszweck nutzbar ist. Es geht also um den direkten Vergleich des Ist-Zustandes mit dem, was im Vertrag festgeschrieben wurde.
Die VOB hingegen bezieht sich stärker auf die Baustandards. Von einem Baumangel spricht die VOB dann, wenn das Bauwerk entweder nicht der vertraglich festgelegten Beschaffenheit entspricht oder nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik genügt.
Was tun, wenn Baumängel nach 10 Jahren auftreten?
Untersuchungen zeigen, dass nur rund 20 Prozent der verursachten Baufehler im Zuge des Bauvorgangs entdeckt werden. Etwa 70 Prozent der Mängel werden innerhalb der vom BGB definierten Verjährungsfrist Baufehler entdeckt. Innerhalb dieses Zeitraums steht der Auftraggeber:in das Recht zu, Mängel anzuzeigen und kostenfrei vom Auftragnehmer beheben zu lassen.
LESETIPP: In wenigen Schritten zur Mängelanzeige nach VOB
Viele Baufehler bleiben somit für einen längeren Zeitraum unentdeckt und die Verjährungsfrist läuft aus. Wer zum Beispiel Baumängel nach 10 Jahren beanstanden möchte, bleibt auf den Kosten zur Behebung sitzen. Es sei denn, der Auftragnehmer oder die Auftragnehmerin kann dem ausführenden Unternehmen nachweisen, dass es nicht ordnungsgemäß ausgeführte Leistungen arglistig verschwiegen hat. In diesen Fällen gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.
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