Objektüberwachung, Bauleitung, Bauüberwachung: Alle Infos

PlanRadar für Bauunternehmen

4 Praxisbeispiele, wie Sie mit PlanRadar eine hohe Bauqualität und reduzierte Nacharbeit gewährleisten

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Was ist Objektüberwachung?

Die Objektüberwachung hat den Zweck, die Ausführung von Leistungen auf der Baustelle zu überwachen. Sie stellt bei Bauvorhaben aufgrund ihrer Komplexität eine sehr anspruchsvolle Aufgabe dar und wird häufig auch als Bauüberwachung, HOAI Bauleitung, oder Bauoberleitung bezeichnet.

Was macht die Bauüberwachung?

Zu den Aufgaben der Bauüberwachung zählen folgende Leistungen:

• Überwachen der Bauausführung
• Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes
• Koordination der an der Bauleitung beteiligten Personen
• Führen eines Bautagebuchs
• Abnahme der Bauleistungen
• Rechnungsprüfung
• Kostenfeststellung
• Koordination mit behördlichen Stellen bei Abnahmen und Teilnahme
• Übergabe des Objekts
• Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
• Kostenkontrolle

Wer macht die Bauüberwachung?

An der Bauüberwachung bzw. Objektüberwachung sind Baufrau / Bauherr, Planer:in, Architekt:in und Ingenieur:in, ausführende Unternehmen und Aufsichtsbehörden beteiligt. Ihre Aufgaben ergeben sich aus den vertraglichen Vereinbarungen, rechtlichen Verpflichtungen, sowie den jeweiligen Zielsetzungen.

Was kostet die Bauüberwachung?

Wie hoch die effektiven Kosten für die Bauüberwachung ausfallen, ist von Bauvorhaben zu Bauvorhaben unterschiedlich. In der Regel belaufen sie sich auf rund 3 bis 4 Prozent der Gesamtbaukosten.

Der Preis für eine HOAI Bauüberwachung richtet sich unter anderem nach den folgenden Punkten:

• Größe des Projekts
• Auftraggeber:in der Bauüberwachung
• Individuelle Vereinbarungen zwischen Baufrau / Bauherr und den beteiligten Unternehmen

Als umfassendste Dienstleistung einer Bauplaner:in hat die Bauüberwachung innerhalb der HOAI den größten Honoraranteil. Bei Architekt:innen beträgt dieser Anteil über 30 Prozent des gesamten Honorars. Dies mag auf den ersten Blick hoch wirken, ist im Vergleich zu den vermiedenen Kostenfallen, die ohne Bauüberwachung lauern, gerechtfertigt.

Unbemerkte Mängel oder überzogene Rechnungen von Bauunternehmen kosten die Auftraggeber:in nämlich oft deutlich mehr. Das Entgelt für eine Bauüberwacher:in, die beratend zur Seite steht und die Interessen der Baufrau / des Bauherrn vertritt, stellt daher eine sinnvolle Investition dar.

Welche rechtlichen Grundlagen und Pflichten bestehen bei der HOAI Bauleitung?

Die konkreten Pflichten und Aufgaben im Zuge der Bauüberwachung werden für die verantwortlichen Parteien durch unterschiedliche Regelwerke festgelegt. Generell gilt, dass die für die Bauüberwachung verantwortlichen Personen über die notwendige Fachkenntnis verfügen müssen.

Was versteht man unter einer ökologischen HOAI Baubegleitung?

Eine besondere Version, die bei immer mehr Projekten zur Anwendung kommt, ist die ökologische Baubegleitung, kurz ÖBB. Insbesondere bei Großprojekten kommt es regelmäßig zu starken Umwelteingriffen. Um diesen Eingriffen entgegenzuwirken und die negativen Auswirkungen auf die Natur zu minimieren, ordnen die Behörden unter Umständen eine ÖBB an. Der Fokus dieser Begleitung liegt auf dem Schutz der Natur und der Erhaltung der Artenvielfalt.

Während des gesamten Bauprozesses, von der Konzeptphase bis zur endgültigen Dokumentation, führt die ÖBB zu zusätzlichen Verantwortlichkeiten für das Bauteam. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass alle umweltbezogenen Vorgaben und Richtlinien befolgt werden.

Je nach Komplexität des Projekts und den spezifischen Anforderungen kann die HOAI Bauleitung diese Aufgaben übernehmen. In vielen Fällen jedoch wird eine Sachverständiger:in hinzugezogen, die eine spezielle Expertise im Bereich Ökologie mitbringt. Diese Expert:in gewährleistet, dass das Bauprojekt in vollem Einklang mit den Prinzipien des nachhaltigen Bauens steht.

Der Bauherr und die Objektüberwachung

§ 53 der Musterbauordnung für die Länder der Bundesrepublik Deutschland (MOB) besagt, dass Bauherr bzw. Baufrau oder Auftraggebende für die Überwachung von Bauleistungen zu sorgen und im Fall der Notwendigkeit die dafür geeigneten Personen zu bestellen haben.

Ähnliches hält auch § 4 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) fest. Demnach haben Auftraggebende einer Leistung, oder die von ihnen beauftragte Person (Bauleiter:in, Projektleiter:in), laut VOB/B das Recht, die vertragsgemäße Ausführung von Arbeiten zu überwachen. Zu diesem Zweck haben sie Zutritt zu Arbeitsplätzen, Werkstätten und sonstigen Örtlichkeiten, die im Zuge der vertraglichen Leistungserbringung relevant sind.

Ingenieur:innen und Architekt:innen: Objektüberwachung nach HOAI

Die 8. Leistungsphase nach HOAI beschreibt die Objektüberwachung und dieBaudokumentation durch die Planer:in oder Architekt:in. In bestimmten Fällen kann es somit vorkommen, dass die bauleitende Architekt:in oder Ingenieur:in gesamtschuldnerisch mit dem Unternehmen für Objektüberwachungsfehler haftet. Das Besondere: Die Objektüberwachung laut HOAI sowie andere zu erbringende Leistungen des Architekten bzw. der Architektin sind im Regelwerk nicht genau erläutert.

§ 56 der Musterbauordnung für die Länder der Bundesrepublik Deutschland (MOB) wird hingegen konkret: Demnach haben Architekt:innen die Verantwortung dafür, dass Bauarbeiten entsprechend der öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt werden. Dazu zählen der risikofreie Betrieb der Baustelle und die sichere Zusammenarbeit der unterschiedlichen Unternehmen und Gewerke auf dem Bau.

Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) bietet einen weiteren wichtigen Anhaltspunkt. Demnach ist die Architekt:in verkehrssicherheitspflichtig. Sie hat somit dafür zu sorgen, dass die auf der Baustelle beschäftigten Personen sowie Dritte durch die Bauarbeiten keinen Schaden nehmen können. Zwar fällt die Verkehrssicherheitspflicht auch in den Verantwortungsbereich der Baufrau bzw. des Bauherren, aber die Architekt:in hat dafür zu sorgen, dass Gefahrenquellen rasch erkannt und beseitigt werden.

Die Objektüberwachung nach HOAI ist jedoch bei großen und komplexen Bauprojekten kaum durch die Architekt:in allein zu bewerkstelligen. Sie hat somit das Recht, das dafür geeignete Personal mit dieser Aufgabe zu betrauen, muss dabei jedoch die organisatorische Leitung bewahren.

LESETIPP: HOAI Leistungsphasen beim Architekten unter der Lupe

Verantwortung des Bauleiters nach HOAI

Neben dem Architekten spielt auch der Bauleiter eine wichtige Rolle in der Bauausführung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Im Rahmen eines Architektenvertrages übernimmt der Bauleiter die Leitung einer Baustelle oder von Teilen dieser. Konkret bedeutet das, dass er für die ordnungsgemäße Durchführung der Bauarbeiten zu sorgen hat. § 34 HOAI erkennt die Position des Bauleiters  an und weist ihm bedeutende Aufgaben zu. So muss ein Bauleiter in erster Linie sicherstellen, dass die Bauarbeiten den öffentlich-rechtlichen Vorschriften sowie den Entwürfen des Planers entsprechen. Dabei übernimmt er auch die Verantwortung für die wirtschaftlichen Belange des Bauherrn.

Berufsqualifikation

Interessanterweise schreibt die Bauordnung keine spezifische Berufsqualifikation für Bauleiter vor. Wichtig sind vielmehr Sachkunde und Erfahrung. Ein bauvorlageberechtigter Architekt bringt in der Regel die nötige Eignung mit. Es ist jedoch wichtig, dass die Verantwortlichkeiten klar abgegrenzt werden, wenn mehrere Bauleiter eingesetzt sind.

Überwachung der Bauausführung

Die Überwachung der Bauausführung ist die Hauptaufgabe des Bauleiters. Er kontrolliert, ob alle am Bau beteiligten Unternehmer die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Dazu gehört es auch, zu überprüfen, ob die Entwürfe des Architekten korrekt umgesetzt werden. Diese Überwachungspflicht endet erst mit der Fertigstellung des Baus. Dabei hat der Bauleiter keine umfassende Weisungsbefugnis gegenüber dem Bauherrn; seine Pflichten bestehen hauptsächlich gegenüber der Baurechtsbehörde.

Koordination vor Ort

In der Praxis bedeutet dies, dass der Bauleiter sicherstellen muss, dass auf der Baustelle keine zusätzlichen Gefahren entstehen. Er ist jedoch nicht dafür verantwortlich, dass die einzelnen Gewerke reibungslos ineinandergreifen. Ebenso muss er nicht die Maschinen und Geräte auf der Baustelle auf einen sicheren Betrieb überwachen – diese Verantwortung liegt bei den jeweiligen Unternehmen.

Misstände beheben

Sollte der Bauleiter Verstöße gegen die Bauausführung oder Sicherheitsvorschriften feststellen, muss er zunächst versuchen, diese Missstände durch die verantwortlichen Unternehmer beheben zu lassen. Bei gravierenden Verstößen hat er die Pflicht, die Baurechtsbehörde zu informieren, die dann entsprechende Maßnahmen ergreifen kann.

LESETIPP: Die 10 besten Apps für Bauleiter im Vergleich

Ausführendes Bauunternehmen und die HOAI Bauleitung

Laut § 55 der MOB sind an Bauarbeiten beteiligte Unternehmen verpflichtet, für einen ordnungsgemäßen und sicheren Betrieb auf der Baustelle zu sorgen. Am Bau für die Umsetzung der geforderten Maßnahmen verantwortlich ist der oder die vom Unternehmen gestellte Bauleiter:in. Im Hinblick auf die Bauüberwachung zählen zu seinen Aufgaben zum Beispiel die Überwachung des Bauablaufs und die Kontrolle und Durchsetzung von Arbeitsschutzvorschriften.

Bauleitung durch die Bauaufsichtsbehörde

§ 58 der MOB besagt, dass Bauaufsichtsbehörden bei Bauprojekten darüber zu wachen haben, dass die geltenden Vorschriften eingehalten werden.

Was ist die örtliche Bauaufsicht?

Die örtliche Bauaufsicht (ÖBA) ist die Bauüberwachung in Österreich. Sie handelt im Sinne des Bauherrn und sorgt dafür, dass Abmachungen und Vorschriften eingehalten werden. Zu den Aufgaben der ÖBA gehört die Überwachung der Bauarbeiten gemäß den technischen und vertraglichen Spezifikationen. Sie überprüft die Qualität der Arbeiten, achtet auf die Einhaltung von Zeitplänen und Budgets und koordiniert die Zusammenarbeit der beteiligten Unternehmen.

In Österreich darf die örtliche Bauaufsicht nur von qualifizierten Fachleuten wie Ziviltechnikern, Ingenieuren oder Architekten übernommen werden. Diese müssen über ausreichende Erfahrung im Bauwesen verfügen und unterstehen direkt dem Bauherrn, um dessen Interessen zu vertreten.

Ein Unterschied zwischen der örtlichen Bauaufsicht und der Bauleitung besteht in der Zuständigkeit und Perspektive. Während die Bauleitung die gesamte Koordination und Verantwortung für das Bauvorhaben übernimmt, fokussiert sich die ÖBA auf die Überwachung und Einhaltung der vertraglichen und technischen Vereinbarungen. Die ÖBA dient als unabhängige Kontrollinstanz und schützt die Interessen des Bauherrn bezüglich Qualität, Kosten und Terminen.

HOAI Bauüberwachung während Planungs-, Bau- und Abschlussphase

Wie die Bauleitung oder Bauüberwachung nicht erfolgen sollte: Ein Beispiel aus der Praxis

Erfolgt die Objektüberwachung nicht gründlich, kann das für die Verantwortlichen schnell zum Problem werden. Dies zeigt auch das folgende Beispiel aus OLG Celle, Urt. v. 19.06.2001 – 16 U 260/00 -, BauR 2002, 1427:

Ein Architekt hatte sich aufgrund eines Freundschaftsdienstes einem Bauherrn zur HOAI Bauleitung und Objektüberwachung verschrieben. Die geleistete Bauüberwachung wurde unentgeltlich und uneigennützig vom Architekten ausgeführt. Daraufhin kam es auf der Baustelle zu erheblichen Schäden, die der Bauleitung zuzuschreiben waren. Der Bauherr verklagte den Architekten auf Grund der mangelhaften Ausführung seiner Leistung.

Objektiv betrachtet hat sich der begünstigte Bauherr erkennbar auf die Objektüberwachung des Architekten verlassen. Obwohl dieser unentgeltlich und aus fremden Interessen handelte, entschied das Gericht zu Gunsten des Bauherrn.

Die Begründung: Da erhebliche wirtschaftliche Werte auf dem Spiel standen, nahm das Gericht einen Rechtsbindungswillen des Architekten an. Dieser haftet im Zuge dessen für eine sorgfältige Bauüberwachung und Objektüberwachung am Bau. In diesem Fall wäre auf den Vertragstypus zurückzugreifen, der bei einer entgeltlichen (nach Vertragsabschluss) Bauüberwachung mit seinen inhärenten Grundleistungen zum Tragen gekommen wäre. Das Urteil ist durch Nichtannahmebeschluss des BGH rechtskräftig geworden.

Im Zuge der Bauleitung alle erbrachten Leistungen überwachen und dokumentieren

Dieser besondere Fall kommt in abgeänderter Form häufig in der Praxis vor, wenn es um die Abnahme der geschuldeten Leistungen geht. Der Subunternehmer (in diesem Fall der Architekt) wird für die Objektüberwachung engagiert (8. Leistungsphase nach HOAI). Die Bauüberwachung und Ausführung wurden, im Vergleich zum oberen Beispiel, ordnungsgemäß ausgeführt. Bei der Abnahme bestreitet der Auftraggeber jedoch die Erbringung der geschuldeten Leistungen. Diese Situation wirft in der Praxis häufig kostspielige Konflikte hervor.

In solchen Fällen ist eine umfassende und lückenlose Dokumentation aller Mängel, Leistungen und sonstigen Sachverhalte auf der Baustelle Pflicht. Das Problem dabei: Werden Daten auf Papier gesammelt, nimmt das viel Zeit und Arbeit in Anspruch. Hinzu kommen die mühsame Nachbearbeitung und das Risiko, dass Informationen verloren gehen. Das geht auch anders.

LESETIPP: Welche App für die Baustelle ist die richtige für Sie?

Objektüberwachung und Bauleitung – einfache Beweissicherung mit Software für Bauleiter:innen

Die Software PlanRadar wurde für die effiziente Anwendung bei Mängelmanagement, Baudokumentation und Beweissicherung während der Ausführung, also Leistungsphase 8 nach HOAI, entwickelt. Dadurch können Sie erledigte Grundleistungen und besondere Leistungen nach HOAI beweissichernd dokumentieren. Sollte es nun zu Beweisfällen kommen, kann innerhalb von Sekunden auf die Dokumentation (einzelner Aufgaben) zugegriffen werden.

Die Vorteile: Jedes Projektmitglied kann mit mobilen Endgeräten auf der Baustelle Mängel erfassen und die offene Leistung über die App einer zuständigen Person zuordnen. Alle erfassten Daten inklusive der Kommunikation zwischen den Beteiligten werden chronologisch auf der Plattform protokolliert.

Als Bauleiter:in erhalten Sie über die Web-Plattform sämtliche Daten, sowie die gesamte Kommunikationshistorie und können mit einem Klick die vollständige Baudokumentation zu jedem Zeitpunkt exportieren und überwachen. Durch diese Funktion können Baumängel auch vom Büro aus koordiniert werden.

PlanRadar ermöglicht durch eine Such- und Filterfunktion die schnelle Zuordnung von Mängeln, Personen, Dokumentationen, Berichten, Statistiken, Projekten und zugehörigen Details selbst nach Jahren. Sie können sogar nach Erledigungsdatum, Kategorie und Tickettyp filtern. Sollte Ihnen einmal die Beweispflicht obliegen, so können Sie durch umfangreiche Baudokumentation Ihr Haftungsrisiko minimieren. Natürlich unter der Voraussetzung gewissenhaften Arbeitens.

LESETIPP: Vergleich: Die besten Bau Apps für Android

So unterstützt PlanRadar Bauleiter bei der Bauüberwachung und im Alltag

PlanRadar macht das Arbeiten schneller und effizienter. Davon profitieren Sie im Zuge der Bauoberleitung.

Bei Grundleistungen:

1. Dokumentation und Überwachung der Bauausführung: Hinterlegen Sie jeden Mangel als Ticket auf einem digitalen Bauplan ein Ticket inklusive Fotos, Sprachnachrichten und Texten
2. Sicherheitsnachweise bei Tragwerken, Überprüfung gelieferter Fertigteile: Erstellen Sie ein Ticket für jeden aufgefallenen Mangel
3. Koordinierung von Facharbeitskräften und Subunternehmen: Bauleiter:innen können gezielt einzelnen Personen ein Ticket zuweisen und dessen Erledigung überwachen (Arbeitsauftrag zur Mängelbeseitigung)
4. Termin überwachen und einhalten: Versehen Sie jedes Ticket mit einem Erledigungsdatum. PlanRadar benachrichtigt die zuständige Person automatisch
5. Baudokumentation: Jede Änderung wird auf der Web-Plattform synchronisiert. Mit wenigen Klicks erhalten Sie alle Mängel und Aktivitäten chronologisch sortiert. Diese können Sie als PDF oder Excel-Datei exportieren
6. Abnahme des Objekts: Mit dem automatisch erstellten Bericht verfügen Bauleiter über ein umfassendes Protokoll für Dokumentationszwecke, bspw. dem Bauherrn bzw. der Baufrau gegenüber
7. Übergabe erforderlicher Unterlagen: Da diese während dem Bauprozess stetig aktualisiert und von PlanRadar zentral verwaltet werden, müssen Sie diese nur noch exportieren.
8. Überwachung von Kosten und Leistungen der Subunternehmen: Unsere Statistiken zeigen Ihnen, wie viele Mängel von den jeweiligen Subunternehmen erledigt worden sind. Das erleichtert Ihnen die Entscheidung für die Wahl zukünftiger Subunternehmer:innen.
9. Bei besonderen Leistungen: Aufstellung und Überwachung von Kapazitätsengpässen: Mit PlanRadar sehen Bauleiter:innen auf einen Blick, welche Arbeitskräfte ausgelastet bzw. überlastet sind.

Dieses Video zeigt, wie die S+B Gruppe mit PlanRadar die Bauüberwachung im Zuge des Großprojekts DANUBEFLATS effizienter gestaltete:

LESETIPP: Diese 4 Kriterien machen eine gute Bau App aus

PlanRadar ist als App auf allen Betriebssystemen für Smartphones und Tablets erhältlich. Die Web-Plattform funktioniert auf allen gängigen Browsern und muss nicht installiert werden. Weltweit nutzen mehr als 150.000 Nutzer weltweit die Software in über 25.000 Projekten pro Woche.

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