Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen: Das besagt das BGB 2023/24

Mängel lassen sich bei keinem Bauprojekt vermeiden. Wird ein Baumangel innerhalb der Verjährungsfrist entdeckt, haben Auftragnehmende für die Beseitigung zu sorgen. Die Baumängel-Verjährung ist im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Wir klären auf, was es dabei zu beachten gilt.

Inhalt

• Was gilt es 2023/24 bei der Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen zu beachten?
• Verjährungsfrist für Bauleistungen nach BGB
• Wie unterscheiden sich Verjährungs- und Gewährleistungsfrist?
• Wann verjährt Pfusch am Bau?
• Arglistig verschwiegene Baumängel: Das gilt
• Hemmung der Baumängel Fristen
• Baumängel Fristen Neubeginn
• Verjähren Baumängel, wenn der bzw. die Auftraggeber:in selbst Hand anlegt?
• Gewährleistung nach BGB oder VOB: Welche Frist gilt 2023/24?
• Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen: Fazit
• Erfolgreiches Mängelmanagement mit PlanRadar

Was gilt es 2023/24 bei der Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen zu beachten?

Bei der Übergabe einer Liegenschaft von Auftragnehmer:innen an Auftraggeber:innen sollte die Immobilie gründlich auf Schäden, Defekte und andere Baumängel überprüft werden. Allerdings werden auch bei einer besonders ausführlichen Überprüfung oftmals nicht alle Mängel entdeckt. Manchmal dauert es Wochen, Monate oder sogar Jahre, bis gewisse Beeinträchtigungen der Bausubstanz oder der Haustechnik sichtbar werden. Angesichts dessen sieht das BGB Fristen vor, innerhalb welcher Baumängel bei Auftragnehmer:innen angezeigt werden können. Während der Verjährungsfrist des BGB müssen Auftragnehmer:innen für die Qualität des Bauwerkes geradestehen.

Das Werkvertragsrecht gilt 2023/24 für alle privaten Bauverträge in Deutschland, die sich auf keine andere Rechtsgrundlage (sprich auf die VOB) geeignet haben. Welche Fristen 2023/24 genau gelten, wann sie verjähren und mehr erklären die folgenden Abschnitte.

Verjährungsfrist für Bauleistungen nach BGB

Das Baurecht sieht bei der Baumängel-Verjährung grundsätzlich eine Frist von fünf Jahren (regelmäßige Verjährungsfrist) vor. In dieser Zeit kann der Bauherr bzw. die Baufrau eine Beseitigung der Mängel (Nacherfüllung oder Selbstvornahme) oder Schadensersatz bei Auftragnehmenden geltend machen. In dieser Verjährungsfrist ist ebenso der Rücktritt vom Vertrag, wie auch die Vergütungsminderung möglich.

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beginnt die Gewährleistung am Bau grundsätzlich dann, wenn der Bauherr oder die Baufrau die Abnahme der Bauleistung ausspricht. Um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, bedarf es zwingend einer vollständigen und umfassenden Beweissicherung.

2022 traten im BGB unter anderem neue Gesetze im Bereich Verjährung und Beweislastumkehr bei Mängeln in Kraft. Von diesen Änderungen im Gewährleistungsrecht sind allerdings nur Sachmängel betroffen. Die Fristen und die Beweislast bei Baumängeln werden von den neuen Regelungen nicht tangiert. Das bedeutet, dass das Bauwesen von diesen Änderungen nicht betroffen ist.

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Wie unterscheiden sich Verjährungs- und Gewährleistungsfrist?

Die Verjährungs- und die Gewährleistungsfrist sind zwei verschiedene Fristen, die im Zusammenhang mit Baumängeln und anderen Mängeln bei Bauleistungen relevant sind.
Die Verjährungsfrist bezieht sich auf den Zeitraum, innerhalb dessen ein Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Schadensersatz gegenüber dem Auftragnehmer geltend gemacht werden kann.

Die Gewährleistungsfrist hingegen ist der Zeitraum, innerhalb dessen der Auftragnehmer für Mängel an der Bauleistung haftet. Diese Frist beginnt mit der Abnahme der Bauleistung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Auftraggeber Anspruch auf Nacherfüllung, also die Beseitigung der Mängel durch den Auftragnehmer, oder auf Minderung des vereinbarten Preises bzw. auf Schadensersatz.

Wann verjährt Pfusch am Bau?

In der absoluten Mehrheit aller Fälle entstehen Baumängel in Deutschland ohne arglistige Intentionen der Auftraggeber:innen. Oftmals sind es personelle Schwierigkeiten, unklare Baupläne, Kommunikationsprobleme, Unachtsamkeit oder ein ungenügendes Mängelmanagement, die dazu führen, dass Mängel auftreten. Es liegt im Interesse eines jeden seriösen Bauunternehmen, Mängel an den Bauwerken so weit wie möglich zu vermeiden.

Obwohl die meisten Bauunternehmen ehrlich und mit bestem Wissen und Gewissen arbeiten, gibt es leider auch Fälle, in denen sich die Situation auf eine etwas düsterere Art gestaltet. Es gibt auch in Deutschland immer wieder Fälle, in denen Subunternehmer:innen, Bauleiter:innen, Lieferant:innen, Handwerker:innen oder Angestellte bei der Ausführung von Bautätigkeiten oder Materiallieferungen absichtlich tricksen. Das Ziel dabei liegt in der Regel darin, Arbeit, Zeit oder Kosten zu sparen.

Eine Arbeit, bzw. eine Lieferung böswillig so auszuführen, dass das Bauwerk nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht, ist illegal. Das Gleiche gilt für das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln, unabhängig davon, ob sie absichtlich oder unabsichtlich aufgetreten sind. In diesen Fällen spricht man von ‘Pfusch am Bau’. Um Pfusch am Bau handelt es sich beispielsweise, wenn Bauleiter:innen vorsätzlich minderwertige Baumaterialien bestellen oder bestehende Mängel kaschieren.

Bei Pfusch am Bau sieht das BGB Ausnahmen von regulären, fünfjährigen Verjährungsfrist bei Baumängeln vor. Können Eigentümer:innen den Auftragnehmer:innen nachweisen, dass diese bei der Errichtung der Liegenschaft absichtlich gepfuscht haben, steigt die Verjährungsfrist. Zudem gewährt das BGB Eigentümer:innen eine dreijährige Frist nach der Entdeckung des Pfuschs, um den Mangel beim zuständigen Bauunternehmen anzuzeigen. Falls ein Mangel zu Unfällen führt, bei denen Personen zu Schaden kommen, können Eigentümer:inen auch nach Ablauf der zehnjährigen Frist noch Schadenersatzansprüche stellen.

In der Praxis ist es allerdings nicht immer möglich, böse Intentionen nachzuweisen und nur rund 14 Prozent der Fälle landen effektiv vor Gericht. Im Zweifelsfall gilt die Unschuldsvermutung und Auftragnehmer:innen können sich auf ein Versehen oder auf externe Faktoren berufen.

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Arglistig verschwiegene Baumängel: Das gilt

Die meisten Mängel entstehen aufgrund von Missverständnissen, Fahrlässigkeit oder Zeitdruck. Während eine offene Kommunikation zwischen allen Beteiligten wichtig ist, kommt es leider dennoch vor, dass Mängel arglistig verschwiegen werden.

Vertuscht die Auftragnehmer:in, Handwerker:innen oder Subunternehmen absichtlich einen Mangel, gelten statt der gewöhnlichen Verjährungsfristen des BGB andere Bestimmungen hinsichtlich der Gewährleistung nach VOB und BGB.

Dabei spielt es theoretisch keine Rolle, ob der Mangel absichtlich in Kauf genommen wurde (beispielsweise durch den Einsatz minderwertiger Materialien) oder ob ein unabsichtlich entstandener Mangel im Nachhinein aktiv verheimlicht wird. In der Praxis hängen diese beiden Dinge jedoch meistens zusammen, da es schwierig ist, ein arglistiges Verschweigen ohne Pfusch am Bau nachzuweisen.

Allerdings ist es gar nicht zwingend notwendig, dass ein aktueller Mangel besteht. Ein Betrieb handelt nämlich schon arglistig, wenn er Kenntnis von einer Situation hat, die potenziell einen zukünftigen Mangel verursachen könnte.

Was sind arglistig verschwiegene Baumängel?

Um einen arglistig verschwiegenen Baumangel handelt es sich dann, wenn die Auftragnehmer:in hinsichtlich einer minderwertigen Bauleistung absichtlich im Dunkeln gelassen wird.

Dasselbe gilt, wenn ein Unternehmen seine Bauaufgaben so unzureichend koordiniert, dass erhebliche Mängel entstehen. Falls die Auftraggeber:in belegen kann, dass durch bessere Baustellenorganisation dieser Fehler erkannt worden wäre, bezeichnet man dies als Organisationsmangel.

Baupfusch, der von den normalen Verjährungsfristen des BGB ausgenommen ist, ist unter anderem:

• Einsatz minderwertiger Baustoffe
• Unzureichende Koordination der Bauarbeiten
• Nutzung von Materialien ohne Zulassung
• Bewusste Installation von defekter Gebäudetechnik

Welche Verjährungsfristen des BGB gelten?

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kennt das BGB großzügigere Fristen als bei herkömmlichen Mängeln. Bis zur Gesetzesreform im Jahr 2002 galt bei Pfusch am Bau automatisch immer eine 30-jährige Gewährleistung. Heute gilt dies nur noch in schwerwiegenden Fällen für Schadensersatzansprüche.

Ansonsten haben Besitzer:innen in Deutschland ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel entstanden ist, noch 10 Jahre Zeit. Ab bekannt werden, bleiben dann, unabhängig von der Gewährleistung, noch drei Jahre, den Mangel zu beanstanden.

Verjährungsfristen BGB bei arglistig verschwiegenen Mängel:

• 10 Jahre ab Entstehung des Mangels
• 3 Jahre ab Bekanntwerden
• 30 Jahre bei Schadenersatz (wenn Personen zu Schaden kommen)

Hemmung der Baumängel Fristen

Bei einer Verjährungshemmung wird die Zeit der Gewährleistungsfrist nach BGB unterbrochen, um zu einem späteren Zeitpunkt fortgesetzt zu werden. Die Tatbestände dafür können unter anderem folgende sein:

• Verhandlung über einen Gewährleistungsanspruch zwischen Auftragnehmenden und Auftraggebenden
• Gerichtliche Aktivitäten zur Einforderung von Gewährleistungsansprüchen

Im ersten Fall müssen laut Baurecht noch keine konkreten Mängel in einem Objekt entstanden sein. Die Frage nach dem Vorhandensein eines Mangels reicht bereits aus, um eine Hemmung der Gewährleistungsfrist laut BGB zu bewirken. Erst mit der Verweigerung einer Vertragspartei über weitere Verhandlungen beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche wieder. In jedem

Im zweiten Fall wird die Hemmung der Baumängel Fristen beispielsweise durch die Zustellung eines Mahnbescheids, einer Streitverkündung oder einer einstweiligen Verfügung eingeleitet. Eine Mängelrüge nach BGB oder VOB/B hemmt die Verjährungsfrist hingegen nicht.

LESETIPP: In 6 Schritten zur Mängelrüge nach VOB/B

Baumängel Fristen Neubeginn

Im Gegenzug zur Verjährungshemmung, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch auch ein Neubeginn der Verjährungsfrist geschrieben. Anders als bei einer Verlängerung der Verjährungsfrist durch zeitweiliges Aussetzen, beginnt beim Neubeginn die 5-jährige Verjährungsfrist für Mängel von vorn. Dieser Fall kann laut Baurecht bspw. eintreten, wenn Auftragnehmer:innen der Baufrau bzw. dem Bauherrn die Mangelhaftigkeit der Leistung ausdrücklich ausspricht.

Ein weiterer Fall des Fristen-Neubeginns ist die Beantragung eines Vollstreckungstitels gegen Auftragnehmer:innen. Wurde zum Beispiel ein Urteil zur Beseitigung der Mängel gegen Auftragnehmer:innen erstritten und kommt dieser dem Urteil nicht nach, so beginnt die Verjährungsfrist für Bauleistungen ebenfalls von Neuem an zu laufen.

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Verjähren Baumängel, wenn der bzw. die Auftraggeber:in selbst Hand anlegt?

Gerade bei scheinbar kleinen, aber störenden Mängel kann es für Eigentümer:innen verlockend wirken, sich selbst um den Mangel zu kümmern. Eine Lösung der Marke Eigenbau scheint auf den ersten Blick einfacher und unkomplizierter als ein wochen- oder monatelanger Papierkrieg mit dem Bauunternehmen.

So verlockend es auch sein mag; Eigentümer:innen sollten sich gedulden und keine eigenen Änderungen vornehmen. Wenn ein Baumangel auftritt, muss dieser den Auftragnehmer:innen angezeigt werden, bevor über die Behebung entschieden wird. Auftraggeber:innen, welche die eigenen Handwerksfähigkeiten anwenden, um einen Mangel zu beheben, können dabei entscheidende Beweise vernichten. Im Zweifelsfall verschlimmern die Reparaturen der Eigentümer:innen den Mangel noch zusätzlich. Die Behebung wird dadurch teurer und die Auftragnehmer:innen können kaum mehr zur Verantwortung gezogen werden.

Nach der Anzeige können Auftragnehmer:innen den Mangel entweder selbst beseitigen oder einem externen Handwerksbetrieb den Auftrag erteilen. Jetzt können sich handwerklich qualifizierte Eigentümer:innen gegen eine Entschädigung zur Behebung anbieten, falls sie das wünschen.

Was, wenn es schnell gehen soll?

Im Normalfall müssen Auftraggebende den Auftragnehmenden eine angemessene Frist setzen, in der die Auftragnehmenden sich um die Beseitigung des Mangels kümmern sollen. Allerdings gibt es Mängel, bei denen eine mehrtägige oder sogar eine mehrwöchige Frist viel zu lange ist. Das ist insbesondere bei Gefahr im Verzug der Fall, also dann, wenn ein Mangel die Sicherheit des Gebäudes oder der Bewohnenden gefährdet.

Sollten Auftragnehmer:innen den Mangel trotz der offensichtlichen Dringlichkeit nicht umgehend beheben, müssen Eigentümer:innen keine Frist setzen, sondern können sich selbst um die Behebung des Mangels kümmern. Diese Regelung ist (noch) nicht gesetzlich im BGB verankert. Seit einem Urteil des OLG Naumburg vom 30.08.2018 – 2 U 1/18 handelt es sich dabei aber um Usanz (Gewohnheitsrecht).

Allerdings liegt es hier an dem bzw. der Eigentümer:in, den Schaden vor der Behebung so weit wie möglich zu dokumentieren, um später über genügend Beweise zu verfügen.

Gewährleistung nach BGB oder VOB: Welche Frist gilt 2023/24?

Die Verjährungsfristen von Baumängeln unterscheiden sich je nach gewählter Rechtsgrundlage. Tritt ein Mangel auf, müssen sich Auftragnehmer:innen und Auftraggeber:innen daher darüber im Klaren sein, welche Rechtsgrundlage auf ihr Vertragsverhältnis zutrifft.

Private Bauverträge richten sich grundsätzlich nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB, während öffentliche Bauverträge der VOB unterliegen. Allerdings ist es möglich, dass sich Auftragnehmer:innen und die Auftraggeber:innen eines privaten Bauvorhabens vertraglich auf die Rechtsgrundlage der VOB einigen:

Gemäß §13 VOB/B muss die Auftragnehmer:in der Auftraggeber:in zum Zeitpunkt der Abnahme eine leistungsfreie, sachmängelfreie Leistung übergeben. Das bedeutet, dass die Leistung dem vereinbarten Zustand entsprechen und den anerkannten technischen Regeln zu genügen hat. Falls es zu Mängeln kommt, weil die Auftragnehmer:in Anweisungen der Auftraggeber:in befolgt oder aufgrund anderer vorgegebener Bedingungen, haftet sie nur, wenn sie ihre Mitteilungspflichten nicht erfüllt hat.

Ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung beträgt die Verjährungsfrist von Mängelansprüchen für Bauwerke vier Jahre. Für andere Werke oder Teile von Feuerungsanlagen gibt es abweichende Fristen. Diese Frist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme der gesamten Leistung.

Des Weiteren ist die Auftragnehmer:in verpflichtet, alle Mängel, die während dieser Verjährungsfrist auftreten und auf eine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind, auf eigene Kosten zu beheben.

Die VOB ist jedoch eine freiwillige Rechtsgrundlage: Wenn nichts anderes vereinbart wird, gilt das BGB.

Um herauszufinden, ob ein Baumangel der Gewährleistung von VOB oder BGB unterliegt, wird ein Blick in den Bauvertrag nötig. Ob die Gewährleistung nach VOB oder BGB geregelt ist, hängt nämlich von den vertraglichen Vereinbarungen zwischen der Auftragnehmer:in und der Auftraggeber:in ab:

Vertragliche Regelung

Wird im Bauvertrag ausdrücklich auf die “VOB/B” Bezug genommen? Wenn das der Fall ist, gilt die Gewährleistung gemäß VOB.

Fehlende Verweisung

Fehlt eine ausdrückliche Verweisung auf die VOB im Vertrag oder wird sie nicht eindeutig in den Vertragsunterlagen erwähnt, so gelten bei privaten Aufträgen die Bestimmungen des BGB zur Gewährleistung.

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Baumängel Verjährung & Baumängel Fristen: Fazit

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in Deutschland die Verjährungsfristen bei privaten Bauverträgen. Allerdings können sich Auftragnehmer:innen und Auftraggeber:innen vertraglich darauf einigen, statt dem BGB die VOB als Rechtsgrundlage zu wählen. Falls jedoch nichts anderes vereinbart wurde, gelten die Fristen des BGB. Die reguläre Verjährungsfrist beträgt bei Baumängeln grundsätzlich fünf Jahre. Während diesen fünf Jahren müssen Auftragnehmer:innen gesetzlich für die Qualität des Bauwerkes garantieren und sind für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich.

Auch wenn während der Bauabnahme eine gründliche Überprüfung stattfindet, treten zu einem späteren Zeitpunkt oftmals dennoch Mängel auf. Hier kommt das Gewährleistungsrecht ins Spiel, welches es Eigentümer:innen erlaubt, Mängel bei Auftragnehmer:innen innerhalb der fünfjährigen Frist anzuzeigen.

Bei arglistigem Pfusch am Bau hingegen gelten andere Regeln. Meistens entstehen Baumängel zwar unabsichtlich und ein seriöses Bauunternehmen wird immer versuchen, Mängel so weit wie möglich zu vermeiden. Allerdings gibt es auch Fälle von Pfusch am Bau, bei denen absichtlich Fehler gemacht oder verdeckt werden. Hier sieht das BGB Fristen von zehn Jahren ab der Abnahme und drei Jahre seit der Entdeckung vor.

Die Fristen und die vereinbarte Rechtsgrundlage zu kennen, ist für alle am Bau beteiligten Parteien relevant. Baumängel sind schließlich keine Seltenheit. Unabhängig davon, ob bereits ein Mangel aufgetreten ist, empfiehlt es sich daher sowohl für Bauleute als auch für Bauunternehmen, sich mit der Thematik auseinanderzusetzen.

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