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Zu einer Zwangsversteigerung bei Immobilien kommt es immer dann, wenn einem Gläubiger oder einer Gläubigerin kein anderer Weg mehr bleibt, um offene Forderungen von einer Schuldnerin oder einem Schuldner zu begleichen. Der Ablauf einer Zwangsversteigerung einer Immobilie ist dabei immer gleich. Jedoch gibt es individuelle Unterschiede. In diesem Beitrag klären wir alle wichtigen Punkte dazu auf.
Ablauf einer Zwangsversteigerung einfach erklärt: zum Begriff
Bevor der Ablauf einer Zwangsversteigerung im Einzelnen dargestellt wird, ist zunächst einmal zu definieren, was eine Zwangsversteigerung überhaupt ist. Zum Mittel der Zwangsversteigerung kann eine Gläubigerin oder ein Gläubiger immer greifen, wenn eine Schuldnerin oder ein Schuldner offenen Forderungen nicht mehr fristgerecht nachkommt. Die Art der Schulden kann dabei unterschiedlich sein. So ist es zum Beispiel möglich, dass ein Schuldner ein von der Bank gewährtes Darlehen nicht mehr zurückzahlen kann.
Das Mittel der Zwangsversteigerung ist eine staatliche Vollstreckungsmaßnahme. Die gesetzliche Grundlage für die Maßnahme der Zwangsversteigerung ist in der Zivilprozessordnung, kurz ZPO im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, kurz ZVG geregelt.
Bei einer erzwungenen Versteigerung kommt es meist zum Verkauf von unbeweglichem Vermögen der Schuldnerin, bzw. des Schuldners. Dabei kann es sich sowohl um ein Haus als auch um eine andere Konstruktion oder ein unbebautes Grundstück handeln. Neben Immobilien zählen aber auch Flugzeuge oder Schiffe zum unbeweglichen Vermögen eines Schuldners / einer Schuldnerin. Der Preis, zu dem eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erstanden werden kann, liegt in der Regel deutlich unter dem Wert, der bei einem üblichen Marktverkauf erzielt werden würde.
LESETIPP: Übersicht aktueller Versteigerungen in Deutschland
Ablauf einer Zwangsversteigerung einfach erklärt: die Dauer des Verfahrens
Wie lange eine Zwangsversteigerung im individuellen Fall dauert, lässt sich pauschal nicht sagen. Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab. Von mehreren Monaten bis hin zu mehreren Jahren ist in diesem Zusammenhang alles möglich. Der Ablauf einer Zwangsversteigerung einer Immobilie ist jedoch immer gleich und wird in vier separate Phasen unterteilt.
Ablauf einer Zwangsversteigerung eines Hauses: Diese Phasen gibt es
Der Ablauf einer Zwangsversteigerung eines Hauses unterteilt sich in vier verschiedene Phasen:
1. Phase: Die Antragstellung
2. Phase: Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie
3. Phase: Terminierung der Zwangsversteigerung
4. Phase: Nach der Zuschlagserteilung
Sehen wir uns im Folgenden die einzelnen Phasen im Detail an.
1. Phase: Die Antragstellung zur Zwangsversteigerung
Möchte ein Gläubiger eine offene Forderung im Rahmen einer Zwangsversteigerung eintreiben, muss er dafür einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen.
Damit dem Antrag auf eine Zwangsversteigerung stattgegeben werden kann, muss der Gläubiger einen Vollstreckungstitel sowie eine Vollstreckungsklausel erwirkt haben und nachweisen. Ebenso muss er beweisen, dass Titel und Klausel ordnungsgemäß an den Schuldner zugestellt wurden. Das zuständige Gericht ordnet das Verfahren der Zwangsversteigerung daraufhin an und lässt diesen Beschluss beiden Parteien, also dem Gläubiger und dem Schuldner, zukommen. Danach ist es beiden Vertragsparteien möglich, dieser Anordnung zu widersprechen. Auch haben sowohl Gläubiger als auch Schuldner gesetzlich die Möglichkeit, beim Gericht eine Einstellung des Verfahrens zu erwirken.
Möchte ein Schuldner das Verfahren einstellen, kann er die folgenden Gründe dafür angeben:
- Die Erfüllung der Forderung kann gewährt und dies auch nachgewiesen werden.
- Der Schuldner fühlt sich sittenwidrig und zu hart behandelt und weist dies entsprechend nach.
Wenn ein Gläubiger eine Zwangsversteigerung zurücknehmen möchte, muss er dafür keine Gründe angeben. Jedoch ist es ihm insgesamt nur zweimal möglich, eine Einstellung des Verfahrens zu erwirken. Ein dritter solcher Antrag gilt als Rücknahme der Zwangsversteigerung. Bleibt die Anordnung aufrecht, gilt das Verfahren als eröffnet und die zu versteigernde Sache wird beschlagnahmt.
2. Phase: Ermittlung des Verkehrswerts
In der nächsten Phase geht es darum, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Damit dies geschehen kann, muss der Gläubiger zunächst in Vorleistung gehen und einen Vorschuss zahlen. Diese Maßnahme ist notwendig, damit die entstehenden Kosten der Verkehrswertermittlung gedeckt werden können. In der Regel belaufen sich diese Kosten auf einen Betrag zwischen 750 und 1000 Euro.
Konnte der Geldeingang verzeichnet werden, wird ein Sachverständiger ausgesendet, der die Immobilie vor Ort besichtigt und ein Gutachten erstellt. Dieses Gutachten verschickt das Amtsgericht dann an den Gläubiger und an den Schuldner. Nun haben beide Seiten Zeit, diesem Gutachten zu widersprechen. Verstreicht die dafür vorgesehene Frist ohne einen Widerspruch, wird der Verkehrswert der Immobilie vom Amtsgericht festgesetzt und ein Termin für die Zwangsversteigerung anberaumt.
3. Phase: Terminierung der Zwangsversteigerung
Rechtskräftig kommt es zu einer Zwangsversteigerung, wenn der vom Amtsgericht festgesetzte Termin öffentlich bekannt gemacht wird. Die Terminierung setzt damit also den Grundstein der offiziellen Zwangsversteigerung. In Deutschland findet diese öffentliche Bekanntmachung oftmals über physische Aushänge im Amtsgericht statt. Über die letzten Jahre hinweg wurde es zudem geläufig, dass die Bekanntmachung neben dem Aushang im Amtsgericht, auch online im Internet publiziert wird. Manche Gemeinden gehen sogar so weit, dass sie ihre Aushänge nur noch elektronisch veröffentlichen.
Zum Termin der Zwangsversteigerung erhalten die Bieterinnen und die Bieter öffentliche Einsicht in alle Dokumente, die etwas mit der zu versteigernden Immobilie zu tun haben. Dabei kann es sich beispielsweise um Grundbucheinträge handeln oder um das Gutachten, welches den Verkehrswert festgesetzt hat. Der Ablauf der Zwangsversteigerung ist gesetzlich fest vorgeschrieben. Zudem hat jeder und jede Interessierte zu diesem Termin Zutritt. Dabei gibt es keine Hürden, die erfüllt werden müssen, um als Interessent oder als Interessentin zu gelten. Im Normalfall sind die Termine öffentlich.
4. Phase: Die Bekanntmachungen beim Termin der Zwangsversteigerung
Zu Beginn der öffentlichen Zwangsversteigerung erfolgen verschiedene Bekanntmachungen. Hier benennt ein ordnungsgemäß bestellter Rechtspfleger zunächst den Gläubiger. Zudem erläutert er den Interessenten verschiedene Grundbucheinträge. Dann wird vom Rechtspfleger das Mindestgebot der Zwangsversteigerung bekannt gegeben. Dieses setzt sich aus verschiedenen Kosten zusammen. Darunter fallen die Kosten für die Zwangsversteigerung selbst, aber auch öffentliche Kosten wie etwa die Zahlung der Grundsteuer. Wurden daraufhin seitens der Mahner keine Widersprüche angemeldet, kann die eigentliche Zwangsversteigerung mit der Biet-Zeit beginnen.
Biet-Zeit bei der Zwangsversteigerung von Immobilien
Wie lange die Biet-Zeit dauert, ist unterschiedlich. Sie muss jedoch mindestens 30 Minuten lang sein. Nach oben hin sind hingegen vom Gesetzgeber keine Grenzen vorgeschrieben. Während der Biet-Zeit können Interessenten ihre Angebote mündlich vortragen. Jeder Bieter muss sich ausweisen können. Nachdem er ein verbindliches Gebot bei der Zwangsversteigerung abgegeben hat, ist er zudem dazu verpflichtet, 10 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie als Sicherheit nachzuweisen. Um diesen Nachweis zu erbringen, stehen dem Bieter die folgenden Möglichkeiten zur Verfügung:
- Bürgschaft durch eine Bank.
- Ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck, der jedoch nicht älter als drei Tage sein darf.
- Vorzahlung der Summe auf das Konto der zuständigen Gerichtskasse.
Kann ein Bieter diesen Nachweis nicht erbringen, weist das Gericht sein Gebot zurück. Zudem müssen Bieter darauf achten, dass ihr Gebot nur der Preis ist, welcher zum Mindestgebot der Zwangsversteigerung hinzukommt. Jeder Bieter sollte sich also vor der Versteigerung umfassend über das zu versteigernde Objekt informieren und sich eine Höchstgrenze setzen. Am Ende zahlt der Bieter, der den Zuschlag erhält, die Summe, die sich aus dem Mindestgebot und seinem abgegebenen Gebot zusammensetzt. Dasjenige Gebot, welches in der Biet-Zeit das höchste darstellt, wird auch Meistgebot genannt.
Wie geht es nach der Biet-Zeit weiter?
Wie es nach Ablauf der Biet-Zeit im Einzelnen weitergeht, kann sich unterschiedlich gestalten. Es geht jedoch um die Verhandlung über den Zuschlag.
Wurde kein Gebot während der Biet-Zeit abgegeben oder für gültig befunden, wird das Verfahren einstweilen vom Gericht eingestellt. Der Gläubiger hat dann die Möglichkeit, eine erneute Eröffnung einzufordern.
Am Ende der Biet-Zeit kann es aber auch passieren, dass das höchste Gebot zu gering ausfällt. Sollte das Gebot unter 7/10 des Verkehrswerts liegen, kann der Gläubiger dem Höchstbietenden den Zuschlag versagen. Erreicht das höchste Gebot nur 5/10 des Verkehrswerts, ist das Gericht dazu verpflichtet, den Zuschlag zu versagen. In diesem Fall ist das Gericht dazu verpflichtet, einen zweiten Termin für die Zwangsversteigerung festzusetzen. Dieser darf mindestens drei, maximal sechs Monate nach dem ersten Termin stattfinden. Die 7/10- sowie die 5/10-Regel gelten dann bei diesem zweiten Termin nicht mehr.
Ist das Meistgebot nach der Biet-Zeit ausreichend hoch, wird der Zuschlag erteilt. Die Immobilie geht dann umgehend auf den Bieter über, auch wenn der Eintrag im Grundbuch erst später erfolgt. Der Bieter erwirbt dann nicht nur die Immobilie oder das Grundstück, es gehen auch alle damit verbundenen Rechte und Pflichten auf ihn über.
Nachdem der Zuschlag erteilt wurde
Vier bis zwölf Wochen nach der Zwangsversteigerung kommt es zum sogenannten Verteilungstermin. Hierbei zahlt das Gericht den Erlös der Zwangsversteigerung an den beziehungsweise die Gläubiger aus. Sollte vom Erlös etwas überbleiben, erhält der Schuldner diese Summe. Dem Käufer, bzw. der Käuferin der Immobilie obliegt es nun, die Grundsteuer zu entrichten. Nachdem das geschehen ist, veranlasst das Amtsgericht eine Änderung des Grundbucheintrages.
Geseztliche Grundlagen und weitere Quellen:
Alles zum Gesetz über Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/BJNR000970897.html
Verfahrensregelungen zum Ablauf einer Zwangsversteigerung: https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/verfahrensablauf-einer-zwangsversteigerung-52923
