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Die Baunebenkosten beim Haus werden von Baufrauen und Bauherren oftmals unterschätzt. Sie belaufen sich in der Regel auf 15 bis 20 Prozent des Baupreises. Damit es in Zeiten steigender Hausbaukosten nicht zu finanziellen Engpässen kommt, ist es wichtig, dass Sie genau verstehen, was Baunebenkosten sind, was sie alles enthalten, wie hoch diese ausfallen und wann sie fällig werden. In diesem Artikel vermitteln wir Ihnen das nötige Grundwissen zum Thema.
Was sind Baunebenkosten?
Zu den Baunebenkosten gehören alle Kostenpunkte, welche zusätzlich zum Kaufpreis einer Liegenschaft dazu kommen. Wenn Sie ein Haus bauen lassen, ist der Kaufpreis nämlich nur einer von vielen verschiedenen Punkten. Alle restlichen Kosten werden unter dem Oberbegriff Baunebenkosten zusammengefasst. Die Baunebenkosten sind vielfältig und werden für unterschiedliche Leistungen von verschiedenen Anbietern fällig. Sie kumulieren sich während den verschiedenen Bauphasen und sind von Haus zu Haus unterschiedlich – sowohl in der Art als auch in der Höhe der Beträge. Viele typische Baunebenkosten fallen aber bei den meisten Bauten von Einfamilienhäusern an. Diese typischen Baunebenkosten stellen wir Ihnen unten stehend vor.
Baunebenkosten beim Haus im Zuge der Bauvorbereitung
Bereits in der Phase der Bauvorbereitung fallen in der Regel erste Nebenkosten an.
- Eine der ersten dieser Nebenkosten sind behördliche Gebühren, welche für den Bauantrag, die Baugenehmigung und die Bauanzeige erhoben werden. Mit dem Bauantrag stellen Sie dem zuständigen Bauamt Ihre Baupläne vor und beantragen eine Baugenehmigung. Anschließend folgt die Bauanzeige, mit der Sie Ihr Vorhaben der Öffentlichkeit zugänglich machen, welche dann ggf. Einsprüche erheben kann.
- Neben dem eigentlichen Bau des Hauses an sich muss das Grundstück auch erschlossen werden. Dazu gehören der Anschluss an das Strom- und Gasnetz, an die Kanalisation und an die Frischwasserzufuhr.
- Auch zusätzliche Erdarbeiten sind nicht im Hauspreis enthalten und werden in Form von Baunebenkosten fällig. Das Gleiche gilt für die Entsorgung des Bodenaushubs.
- Besonders wenn sich gefährliche oder giftige Stoffe im Boden befinden, können die Entsorgungskosten einen signifikanten Teil der Baunebenkosten während der Bauvorbereitungs-Phase einnehmen.
- Weitere Kosten fallen an, wenn das Bauland nicht geräumt ist, falls also beispielsweise schon andere Konstruktionen oder Bäume dort stehen. Die Bäume müssen gefällt und die Konstruktionen abgerissen werden, was zu höheren Baunebenkosten für die physische Arbeit und den administrativen Aufwand führt.
- In einigen Gemeinden bzw. bei unerschlossenen Grundstücken müssen zudem Baunebenkosten für Vermessungsarbeiten und für Prüfstatiker bezahlt werden.
Baunebenkosten in der Bauphase
Auch während der Rohbau- und der Innenausbau-Phase müssen Sie mit Baunebenkosten beim Haus rechnen.
- Ein Kostenfaktor sind die Bauzeitzinsen. Wenn Sie vor Baubeginn eine Finanzierung in Anspruch genommen haben, werden während der Bauzeit womöglich bereits die ersten Raten fällig. Damit der Gläubiger etwas bei der Kreditvergabe verdient und für das verliehene Geld entschädigt wird, verzinst er die Finanzierung. Diese Zinsen, welche Sie als Kreditnehmerin, bzw. als Kreditnehmer bezahlen müssen, gehören zu den Baunebenkosten.
- Ein weiterer Kostenpunkt sind die Gebühren für die Baubegleitung oder für Baugutachten. Diese Dienstleistungen werden im Stundensatz abgerechnet und können schnell einige Tausend Euro kosten. Eine Baubegleitung und ein Baugutachten sind allerdings nicht bei jedem Bauvorhaben nötig.
Nebenkosten beim Immobilienkauf
Baunebenkosten fallen nicht nur dann an, wenn Sie ein Haus bauen lassen, sondern auch dann, wenn Sie eine bereits bestehende Immobilie erwerben. Beim Erwerb einer bestehenden Immobilie spricht man aber in der Regel lediglich von Nebenkosten und nicht von Baunebenkosten.
- Ein großer Anteil der Nebenkosten beim Hauskauf machen die Maklergebühren aus. Damit wird der Makler, also der Verkaufsvermittler des Gebäudes, für die erfolgreiche Vermittlung entschädigt. Die Höhe dieser Gebühren unterscheidet sich von Makler zu Makler und von Region zu Region. Meistens beträgt sie um die vier bis sieben Prozent des Kaufpreises.
- Auch die Notarkosten können schnell ins Geld gehen. Mit den Notarkosten werden die Gebühren bezeichnet, die Sie als Käuferin, bzw. als Käufer für die Dienstleistungen des Notars bezahlen müssen. Die Höhe dieser Kosten ist in Deutschland auf Gemeindeebene gesetzlich festgelegt.
- Beim Kauf einer bestehenden Immobilie wird zudem eine Grunderwerbsteuer fällig. Diese unterscheidet sich in Deutschland zwischen den verschiedenen Bundesländern und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Eine weitere Zahlung an die Behörden neben der Grunderwerbsteuer wird für den Grundbucheintrag fällig. Dieser Betrag wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt.
LESETIPP: Analyse der aktuellen Baukosten in Österreich
Was sind Baunebenkosten nach DIN 276
DIN 276 regelt die Baunebenkosten in Deutschland. Konkret wird die Kostengruppe der Baunebenkosten seit 2018 in der neuen DIN 276-2018:12 KG 700 aufgeteilt.
Die Gliederung der Baunebenkosten nach DIN 276 KG 700
Die Baunebenkosten nach DIN 276 KG 700 setzt sich aus acht verschiedene Kostengruppen zusammen. Jede dieser Kostengruppen ist weiter untergliedert. Die folgende Auflistung zeigt die Kostengruppen der DIN 276 KG 700:
- 700 Baunebenkosten
- 710 Bauherrenaufgaben
- 720 Vorbereitung der Objektplanung
- 730 Objektplanung
- 740 Fachplanung
- 750 Künstlerische Leistungen
- 760 Allgemeine Baunebenkosten
- 790 Sonstige Baunebenkosten
Mit dem überarbeiteten Regelwerk wurde mehr Klarheit in der Branche geschaffen, wovon sowohl Auftragnehmer als auch Auftraggeber profitieren.
LESETIPP: Alle Kostengruppen nach DIN 276 im Detail vorgestellt.
Mit wie viel Baunebenkosten beim Haus muss man rechnen?
Je nach individuellen Begebenheiten belaufen sich die Baunebenkosten für ein Haus in Deutschland im Schnitt auf rund 15 bis 20 Prozent des Baupreises. Unerfahrene Baufrauen und Bauherren tendieren oft dazu, die Baunebenkosten zu unterschätzen. Der Preis für eine bestehende Immobilie oder für den Bau eines Hauses ist bereits ein großes Investment. Vielen fällt es schwer zu realisieren, dass mit den Baunebenkosten nochmals Rechnungen in signifikanter Höhe dazu kommen.
Im folgenden listen wir die Höhe der Baunebenkosten nach Bereichen auf.
Behörden
Die ersten Kostenfaktoren, mit denen Sie konfrontiert werden, sind die behördlichen Gebühren für die Baubewilligung und die Veröffentlichung des Vorhabens. Je nach Standort werden hierfür in Deutschland rund 0,25 bis 0,75 Prozent des Gesamtpreises fällig. Stärker ins Geld fällt beim Hauskauf die Grunderwerbsteuer, welche sich hierzulande zwischen 3,5 und 6,5 Prozent bewegt. Für den Eintrag im Grundbuch und das behördliche Gutachten des Baugrundes kommen nochmals rund 500 bis 1.500 Euro dazu.
Notar
Als Richtwert für Notargebühren können Sie mit etwa einem Prozent des Gesamtwertes des Bauvorhabens rechnen. Falls Sie eine Finanzierung aufgenommen haben, um das Haus zu bauen, kommen nochmals rund 0,4 Prozent der Darlehenssumme hinzu für den notariellen Eintrag der Gesamtschuld.
Finanzierung
Wenn Sie ein Darlehen aufgenommen haben, um den Bau zu finanzieren, zählen die Zinsen während des Bau-Zeitraums ebenfalls zu den Baunebenkosten. Momentan liegt der Bauzins in Deutschland bei rund drei bis vier Prozent pro Jahr. Pro Monat Bauzeit sind dies Kosten von 0,25 bis 0,33 Prozent der Darlehenssumme. In Zukunft dürften die Bauzinsen aufgrund der Zinswende und möglichen weiteren Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank weiter ansteigen.
Makler
Beim Kauf einer bestehenden Liegenschaft entsteht das Geschäft oftmals über einen Immobilienmakler. Dieser stellt eine Provision in Rechnung, die sich auf ca. vier bis sieben Prozent des Kaufpreises beläuft.
Zusätzliche Arbeiten
Oftmals kommen zusätzliche Arbeiten wie Baumfällungen, Prüfstatiker, Anschluss der Baustelle, Anschluss des Grundstücks, Versicherungen und Vermessungsarbeiten dazu. Für diese Arbeiten sollten Sie im Normalfall mit Kosten von einem bis vier Prozent des Baupreises rechnen.
Wann sind Baunebenkosten fällig?
Zu welchem Zeitpunkt die Baunebenkosten fällig werden, hängt von der Art der Kosten ab. Die Baunebenkosten sind nämlich kein Konto, welches sich mit Schulden füllt und mit einer einzigen Zahlung beglichen wird. Bei den Baunebenkosten handelt es sich um eine Kumulierung aus verschieden hohen Einzelzahlungen an verschiedene Gläubiger wie das Bauamt, die Steuerbehörde, den Auftragnehmer, den Notar, das Finanzinstitut und weitere. Diese verschiedenen Parteien stellen ihre Rechnungen zu unterschiedlichen Bauphasen und verfügen über ihre eigenen, individuellen Zahlungsbedingungen. Sie erhalten also viele verschiedene einzelne Rechnungen, welche es zeitlich zu bezahlen gilt.
Es ist wichtig, dass Sie die Fälligkeiten im Auge behalten und Ihre Finanzen entsprechend planen, um keine Unterbrüche oder zusätzliche Probleme zu riskieren. Falls Sie Mühe damit haben, den Überblick über die verschiedenen Beträge, Fristen und Gläubiger zu halten, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einer Fachperson wie einem Buchhalter, einem Steuerberater oder einem Treuhänder.
Fallen auch Baunebenkosten nach dem Bau an?
Ja, auch nachdem der Bau bereits abgeschlossen ist, können noch Baunebenkosten entstehen. Ein Beispiel hierfür sind die Kosten für den Bau von Außenanlagen. Diese fallen unter anderem dann an, wenn Sie einen Garten einrichten, einen Pool bauen, einen Teich ausheben, einen Zaun ziehen oder eine Terrasse errichten möchten. Auch die Gebühren, welche sich für den Innenausbau und die Innenausstattung anhäufen, gehören zu den Baunebenkosten.
Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt stark von den Begebenheiten und Ihren individuellen Wünschen und Anforderungen ab. Wenn Sie exklusive Außen- und Innenausstattungen anlegen lassen, wird dies selbstverständlich teurer, als wenn Sie selbst einen kleinen Garten bauen. Der Vorteil an den Baunebenkosten nach dem Bau liegt darin, dass sie in der Regel relativ gut im Voraus geplant werden können. Im Normalfall werden Sie also nach der Fertigstellung Ihres Hauses nicht mehr von unerwartet hohen Kosten überrascht. Im Falle von Baumängeln, Beschädigungen, Unfällen etc. sind Sie als Eigentümerin oder als Eigentümer für die meisten Vorfälle rechtlich oder versicherungstechnisch abgesichert.
Dennoch sollten Sie genügend finanzielle Mittel auf die Seite legen, da ein Haus auch während des Bewohnens hohe Kosten verursacht, auch wenn diese nicht mehr zu den Baunebenkosten zählen.
Welche Baunebenkosten gibt es bei Fertighäusern?
Auch bei Fertighäusern fallen Baunebenkosten an. Da Fertighäuser oftmals günstiger sind als herkömmlich gebaute Häuser, fallen prozentual berechnete Baunebenkosten beim Fertighaus tiefer aus. Der Prozentsatz bleibt zwar unverändert, aufgrund des niedrigen Baupreises sinken jedoch auch die prozentualen Anteile dieser Kostenpunkte. Dies ist beispielsweise bei den Steuern, bei der Finanzierung, beim Makler und bei den Notarkosten der Fall. Andere Aufwände wie der Anschluss ans Stromnetz oder an die Kanalisation bleiben unverändert.
Auch wenn Sie ein Fertighaus bauen, sollten Sie die Baunebenkosten nicht unterschätzen. Aufgrund der niedrigen Baupreise können die Baunebenkosten bei Fertighäusern sogar prozentual höher sein, da einige Baunebenkosten unabhängig vom Baupreis in Rechnung gestellt werden. Betrachtet man allerdings die reine Summe, sind die Baunebenkosten von Fertighäusern oftmals tiefer als beim Bau von herkömmlichen Gebäuden.
Wer bezahlt die Baunebenkosten?
Die gewöhnlichen Baunebenkosten müssen von Ihnen als Auftraggeberin, bzw. als Auftraggeber übernommen werden. Sonstige Ereignisse wie Unfälle oder Baumängel werden in der Regel von Versicherungen oder dem Auftragnehmer übernommen. Alle restlichen Kosten müssen Sie aber im Normalfall selbst stemmen.
Angesichts dessen ist es wichtig, dass Sie sich bereits im Vorfeld über die möglichen Baunebenkosten informieren und sich ein Bild von der Situation machen. Eine Nebenkostenaufstellung ist ein absolutes Muss. Es empfiehlt sich zudem, sich für unerwartete Kosten vorzubereiten und finanziell vorzusorgen, indem Sie mehr Geld auf die Seite legen, als Sie erwarten auszugeben.
Finanzielle Engpässe während des aktiven Bauvorhaben sollten Sie unbedingt im Voraus so gut wie möglich versuchen auszuschließen. Eine Zahlungsunfähigkeit könnte unangenehme Konsequenzen haben und Ihren Traum vom Eigenheim ernsthaft gefährden. Gemäß Murphys Law wird alles, was passieren kann, auch eintreten. Breiten Sie sich daher vor und sichern Sie sich entsprechend ab.
