Hlavní výzvy a trendy
Zájem investorů o trh s bydlením zabránil tomu, aby se tato oblast v krátkodobém horizontu přiklonila k nižším cenovým hladinám. Očekává se, že ve střednědobém až dlouhodobém horizontu pravděpodobně povede veškerý vývoj opět k obnovení tlaku na ceny nemovitostí.
Na straně poptávky tak rozsáhlé financování pořízení portfolia nájemních bytů posílí dlouhodobou touhu Čechů pořídit si vlastní prostor pro bydlení, která byla zatím potlačena. Poptávka je i nyní poměrně vysoká, zejména v rostoucích městech, jako je třeba Praha nebo Brno, protože většina lidí již dojíždí ze vzdálenějších oblastí a někteří z nich uvažují o přestěhování blíže ke své práci.
Na druhou stranu, kromě vysokých nákladů na stavební materiály musí developeři v současné době splňovat také stále přísnější kritéria ESG (z anglického „Environmental, Social, and Governance“), tedy parametry týkající se energetické náročnosti budov. Za tím vším je však neustále přítomen i dlouhodobý nedostatek nabídky v oblasti bydlení. Vzhledem k současné intenzitě výstavby bude tato otázka vyřešena nejdříve za 7 let, nebo možná i za dobu o hodně delší.
Totéž platí pro dvě skupiny potenciálních kupců. Jde o ty, kteří chtějí přejít do vlastního bydlení nebo o ty, kteří se plánují zajistit pomocí investice do nemovitostí. Nejlepší příležitosti ke koupi cenově dostupné nemovitosti by tak mohly přijít právě v roce 2023 anebo alespoň v tomto desetiletí.
Důležitá je i informace, že současný realitní trh disponuje globálně převahou nabídky nad poptávkou, což je rozhodně lepší situace, než kdyby tomu bylo naopak.
Mezi hlavní trendy na trhu s nemovitostmi v druhé polovině roku 2023 patří:
- pokračující vzestup trendu nájemního bydlení,
- stále se rozvíjející urbanizace,
- znovunastartování nákupu bydlení do osobního vlastnictví,
- zvyšující se důraz na udržitelnost.
Pojďme si tyto jednotlivé hybné trendy popsat podrobněji.
Pokračující vzestup bydlení ve vlastním
Po stabilizaci ekonomického vývoje ČR i realitního trhu od druhé poloviny roku 2023 si investoři, a to jak institucionální (významné tuzemské i zahraniční fondy), i fyzické osoby s výraznějším osobním majetkem opět budují svá portfolia v oblasti nájemního bydlení. Očekává se, že se růst předpokládaných výnosů pro tento trend dále urychlí. Rovněž se zde pravděpodobně propíše vliv stoupajícího nájemného, mírný pokles cen nemovitostí a očekávání dlouhodobého stabilního růstu (což už některé subjekty naznačily).
Nezastavující se urbanizace
Česká republika, stejně jako zbytek světa, pokračuje v dlouhodobém trendu urbanizace, což se projevuje zejména tím, kdy se obyvatelé stěhují z venkova do měst a předměstí. Takové pokračující trendy lze vidět v Praze a ve středních Čechách, Brně a Plzni. Lze očekávat, že růst populace v těchto městech bude pokračovat stejným tempem jako v posledních letech. Očekává se také nárůst obliby Ostravy. To povede k oživení a mírnému nárůstu pracovních příležitostí. Tato uvedená významná česká města se velmi pravděpodobně dočkají urychlené přeměny svých brownfieldů (již funkčně nevyužívaných nebo podhodnocených průmyslových ploch) a rozšiřování sídel mimo současné územní hranice dosavadního území.
Pokračující trend nákupu vlastního bydlení
Od druhé poloviny roku 2023 se předpokládá, že se pozvolna oživí trend pořizování vlastního bydlení, a to díky tomu, že Češi, včetně mladší generace, i přes nízkou dostupnost, nadále projevují velký zájem o vlastní bydlení (to preferuje dle průzkumů až 72 % respondentů). Dalším důvodem pro nákup vlastního domu nebo bytu by mohlo být rostoucí nájemné a klesající úrokové sazby. Na to druhé si však budeme muset ještě nějakou dobu počkat.
Růst významu udržitelnosti
Je zcela očividné, že v sektoru rezidenčních nemovitostí bude hrát energetická náročnost v příštích letech poměrně významnou roli díky novým, přísnějším směrnicím EU, které vstoupí v České republice postupně v platnost až do roku 2030 (jde o konkrétní požadavky na nové budovy i rekonstrukce). To je důsledkem přijetí paktu Green Deal (tzv. „Zelené dohody“ pro Evropu), kterým se státy Evropské unie zavázaly ke splnění parametrů klimatické neutrality do roku 2050. Uvádí se totiž, že stavebnictví produkuje až 38 % celosvětových emisí CO2, což se dotýká i realitního trhu.
Dá se tedy předpokládat, že se vytvoří silná preference kupujících pro pasivní nebo energeticky úsporné nemovitosti. Očekává se i další vývoj ve fotovoltaice, tepelných čerpadlech, fototermice, rekuperaci a lepší tepelné izolaci.
Závěr
Mnoho faktorů je v současném globálním i lokálním dění dynamických. Co platilo před půl rokem se může za 6 měsíců totálně změnit a veškerá očekávání mohou být zmařena. Sice se dnes ekonomická situace trochu uklidnila, přesto však stále platí, že rozhodování v oblasti realitního trhu je mnohem složitější než v dřívějších stabilních letech a veškeré kroky je potřeba si pečlivě rozmyslet.
Tím je také dotčen soudobý trend, kdy to vypadá, že většina, ať již kupujících nebo prodávajících, vyčkávají. Každý ovšem na něco jiného. Pravděpodobné však je, že žádný velký zvrat nás v blízkém budoucnu nečeká. Kdo tedy potřebuje prodat, neměl by dlouho otálet.
Pokud vás ekonomická situace k prodeji netlačí, můžete zkusit, najdete-li vhodného podnájemníka, nemovitost pronajímat. Udává se, že nájemné v tomto roce opět vzrostlo, a to až o 12 až 15 %.
Naopak, kdo chce nakoupit, může si počkat na situaci, kdy prodávající spěchá, ať již důvodů vyrovnání dědictví nebo hledání menšího a úspornějšího bydlení. Oproti minulým rokům je pak výhodné nakupovat za hotovost na nezatěžovat svůj rodinný rozpočet finančně dlouhodobě náročnou hypotékou.
Při jednáních se kupujícím může vyplatit i smlouvat. K tomu vám může postačit průzkum současné nabídky v zájmové lokalitě a povědomí o tom, jak dlouho je daná nemovitost na inzertním portálu vystavena. To může být argument, který lze uplatnit, a který vám může ušetřit nějakou tu částku k dobru.
