Realitní trh může být pro laika těžko pochopitelný. To platí zejména, když se chystáte prodávat dům nebo byt.
Prodej nemovitosti je spojen se spoustou úkonů, než si můžete potřást s novým majitelem rukou a předat mu klíče. Prvním z nich je odhad ceny nemovitosti. Tomuto kroku věnuje spousta lidí málo času. Přitom je to jeden ze stěžejních bodů celého procesu. Situaci může pro prodávající, kupující a zainteresované strany zkomplikovat mnoho nástrah a nedorozumění.
Než začnete přemýšlet nad tím, jaké číslo do inzerátu napsat, zkuste se oprostit od některých zažitých myšlenek:
× Dám tam to stejné, co dal soused od vedle.
× Řeknu si o co nejvyšší cenu.
× Chci to prodat za stejnou cenu, za kterou jsem kupoval.
× Nejdřív něco nastřelím a pak budu konkrétnější.
× Nemovitost, kterou budu kupovat, bude stát tolik a tolik, takže si řeknu o stejnou částku.
Všechny tyto myšlenky totiž povedou k nepřesné částce. Nemůžete srovnávat hodnotu vaší nemovitosti se sousedovou, protože mezi nimi mohou být nemalé rozdíly. Přesnou částku tvoří několik komponentů a osobní cíle by na ni neměly mít vliv. Cena bytu nebo domu by měla být stanovena co nejobjektivněji.
Jak začít
Nejprve je třeba ujasnit si jednu věc: neexistuje žádný obecný návod, jak určit zcela přesně cenu nemovitosti. Odhad ceny je složitější proces než naházení čísel do obecného vzorečku. I takřka totožné domy mohou mít mnoho rozdílných vlastností.
Nejprve si zmapujte situaci na trhu
APodívejte se na trendy z uplynulých let, uděláte si tak představu o aktuálních cenách nemovitostí. Český statistický úřad zveřejňuje každoročně index cen nemovitostí, který odráží uskutečněné transakce. Kromě toho zveřejňují pravidelně statistiky i velké realitní agentury. Od těch se také můžete odrazit. Uděláte si obrázek o cenovém rozpětí a získáte hrubou představu, kolik to asi může stát.
Sepište si seznam charakteristik vaší nemovitosti
Nemovitost má spoustu funkcí a charakteristik, které mají vliv na cenu. Navíc se jejich význam může lišit podle typu nemovitosti. Samozřejmostí je, že panují velké rozdíly mezi domy a byty. Přesto lze pro oba typy nemovitostí uvažovat o několika základních aspektech souvisejících s polohou a stavem.
Důležité aspekty ve vztahu k poloze nemovitosti
Lokalita nemovitosti
Okolí: městská nebo venkovská oblast, všeobecná bezpečnost, celkový dojem atd.
Infrastruktura: občanská vybavenost, dopravní infrastruktura atd.
Krajina a výhled
Parkování: kde se dá parkovat?
Jakmile je definovaná lokalita, může hodně pomoci cena za metr čtvereční, kde je lokalita jedním z hlavních určujících faktorů. Dva byty nebo domy mohou vypadat úplně stejně, ale i vzdálenost pár stovek metrů může znamenat velký rozdíl – myslíte, že je jedno v které části Vinohradské ulice v Praze se nemovitost nachází? Zatímco na jedné straně náleží k městské části Žižkov, Praha 3, na druhém konci vede až k Národnímu muzeu do centra, což znamená skokový nárůst cen nemovitostí. Krásné panorama může k hodnotě nemovitosti přičíst milióny, zatímco poloha u rušné ulice může být při prodeji na překážku.
Tyto parametry vám určí výchozí bod, který se může posouvat nahoru nebo dolů v závislosti na dalších aspektech.
Rozhodující aspekty týkající se stavu nemovitosti
Jak vypadá půdorys, je zde možnost přestavby?
Kdy byla nemovitost postavena, prošla renovací?
Z jakého je materiálu (nepálené cihly, cihly, panely, dřevo nebo něco jiného)?
Z čeho jsou vyrobeny dveře a okna a v jakém jsou stavu?
Stav kuchyně
Systém vytápění a jeho stav
Podlaha – stav a kvalita
Jaké je v nemovitosti potrubí a rozvody a v jakém jsou stavu?
Energetická třída budovy
Každému je asi jasné, že na hodnotu nemovitosti může mít velký vliv její stav. Pokud je dům nebo byt ve špatném stavu, snižuje to významně jeho hodnotu, protože renovace je velmi náročný proces. Je-li stav průměrný (renovace například proběhla před několika lety), bude to mít na požadovanou cenu minimální dopad, zatímco čerstvě renovované domy či byty se budou vždy prodávat za vyšší cenu.
Jak bylo uvedeno výše, existují i další rozdíly mezi byty a domy, které mohou hrát velkou roli. Zde je pár příkladů.
U bytů je dále důležité:
stav budovy, kde se byt nachází,
U domů je dále důležité:
velikost pozemku, rozloha nemovitosti a dvorku,
Pokud jste všechny tyto aspekty u své nemovitosti důkladně zvážili, máte hrubou představu o ceně. Máme však pro vás i další tipy, jak se dobrat co nejpřesnější ceny.
Profi tipy pro stanovení ceny nemovitosti
Sledujte prodej nemovitostí podobných té vaší
Podívejte se na inzerované domy a byty s podobnými parametry a charakteristikami. Pak u nich sledujte, jaká byla původní cena, jak se měnila, jak dlouho trvalo, než se prodala, a za kolik. Takto byste si měli udělat poměrně přesnou představu o ceně, za kterou budete nemovitost prodávat.
Navštivte inzerované nemovitosti, abyste si vyhodnotili, „jak si stojíte“
Nejpřesnější obrázek si uděláte, když tyto domy a byty navštívíte (pokud inzerent tuto možnost nabízí a je to pro vás schůdné). Můžete tak lépe posoudit, zda je nemovitost skutečně na podobné úrovni jako ta vaše, a zeptat se vlastníka nebo makléře na cenu a její vývoj.
Snad vám naše tipy budou při stanovení ceny nápomocné. Na závěr ještě jedna poznámka: pokud chcete opravdu přesný odhad ceny, obraťte se na znalce, protože kvalifikovaní makléři mohou mít informace, které vy nemáte nebo by pro vás bylo složité je sehnat.
