O existenci rizik ve stavebnictví není třeba nikoho detailně přesvědčovat. A jaké nástroje ochrany investorů poskytuje česká legislativa? Jaké formy uplatnění svých práv by měla obsahovat ustanovení smlouvy, které se týkají provádění staveb? Aneb jak a koho chrání zákony a co by si měly zúčastněné strany pohlídat? Pojďme se blíže podívat na problematiku vad a záruk na stavební práce.
Legislativní zakotvení vad u stavebních děl
Otázku vztahu mezi investorem a zhotovitelem u staveb ohledně vad upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, těmito ustanoveními:
- smlouvy o dílo a vad díla se obecně týká § 2615–2619 a na vady stavebního díla se vztahuje § 2629–2630,
- na vady díla se dále mohou na základě § 2615 odst. 2 použít analogicky některá ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě, respektive ustanovení § 2099–2112, jenž se týkají práv kupujícího, tedy objednatele, z vadného plnění a ustanovení § 2113–2117, na něž se vztahují záruky za vady,
- vady díla řeší i obecná úprava řádného plnění závazků obsažená v § 1914–1925.
Při použití těchto uvedených ustanovení má vždy přednost speciální právní úprava před tou obecnější.
Kdy má dílo vady
Dílo má podle § 2615 odst. 1 občanského zákoníku vady, jestliže neodpovídá smlouvě. Proto je velmi důležité ve smlouvě, nebo jejích přílohách, vždy co nejpřesněji definovat parametry díla a jeho vlastnosti:
- funkční,
- materiálové,
- estetické aj.
Při posuzování, zda má dílo vady, se postupuje na základě § 1914, odst. 1 a je třeba přezkoumat má-li dílo:
- vlastnosti vymíněné objednatelem (obsaženo zpravidla ve smlouvě o dílo),
- vlastnosti obvyklé (včetně souladu s obecně závaznými právními předpisy, způsobilost ke kolaudaci)
- za vadu díla se z právního hlediska považují rovněž nedodělky (to, co ještě chybí na stavbě dodělat).
Avšak dílo nemusí být za všech okolností v souladu s českými technickými normami.
Záruční doba
V České republice činí lhůta pro uplatnění práv z vadného plnění u smluv o dílo 24 měsíců, jestliže objednavatel a zhotovitel postupují dle kupní smlouvy sepsané na základě občanského zákoníku, a 36 měsíců, pokud objednavatel a zhotovitel ve smlouvě o dílo postupují podle zákoníku občanského.
Záruka na stavbu
Záruku na stavbu budete mít pouze v případě, pokud vám bude stavební podnikatel ochotný poskytnout. Ze zákona se na stavbu totiž záruky nevztahují. Je však možné si je ve smlouvě individuál, třeba ve formě záručního listu. Jakostní zárukou se zhotovitel může zavázat, že stavba bude po určitou dobu způsobilá k užívání pro obvyklý účel nebo že si po určitou dobu uchová obvyklé vlastnosti. Dohodnutá záruční doba se počítá od předání stavby. Jaká práva budete moci uplatnit, to už bude záležet na vašem konkrétním ujednání se zhotovitelem.
Bez ohledu na to, zda byla záruka poskytnuta, nebo ne, odpovídá zhotovitel ze zákona za vady na stavbě v okamžiku jejího předání. U skrytých vad je tomu až do 5 let od převzetí stavby.
Úprava, jež se touto problematikou zabývá, je uvedena v § 2113, § 2596, § 2619 a § 2629 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
Jaká je záruka kvality
Záruka na kvalitu stavby u nás bohužel ze zákona přímo nevyplývá. Proto je nejvhodnější ji ošetřit opět smluvně.
Objednatel by měl pro ošetření kvality připravit:
- co nejpřesnější ujednání, na které části stavby se bude vztahovat zkrácená záruční lhůta,
- sjednat zádržné ve výši např. 5 až 10 % díla, které bude uvolněno nejdříve po úspěšném provedení zkušebního provozu a garančních zkouškách důležitých a choulostivých částí díla; včasnost odstranění zajistit lze zajistit návrhem smluvní pokuty.
Naopak zhotovitelům je doporučeno:
- přenést závazky ze záruk na své subdodavatele, včetně smluvních pokut,
- se subdodavateli si sjednat dostatečně dlouhé ručení, které dokáže pokrýt i dobu mezi dodáním subdodávky na stavbu a předáním celkového díla.
Záruka a prevence vad podporovaná digitálními technologiemi
I když jsou implikované záruky základními nástroji na straně bezpečnosti jakéhokoli projektu, bylo by samozřejmě nejlepší se reklamacím vad zcela vyhnout. Co je klíčem k dosažení tohoto ideálního předpokladu? Je to především vysoká kvalita provedených stavebních prací, kterou lze zajistit využitím moderního softwaru pro stavebnictví.
Za prvé: prevence je vždy lepší
Funkce PlanRadaru, jako je vedení digitální dokumentace a správa vad, pomáhají řešit problémy přímo na stavbě. Aplikace je pak kompletním zdrojem aktuálních informací v každé fázi výstavby – od projektové dokumentace, přes audity a kontroly, až po protokolování a odstraňování vad a nedodělků. Využití takto komplexní znalostní báze je pak základem úspěchu projektu, a tím i nižšího rizika pozdějších závad, které by vyžadovaly uplatnění záruk či ručení na stavební práce.
Šablony zpráv, které jsou dostupné online i offline a také na mobilních zařízeních, umožňují flexibilní formu prezentace dat a intuitivní vytváření digitálního workflow. Díky jejich použití můžete snadno zaznamenat informace potřebné pro stavební kontroly nebo audity na stavbě. Je také nesmírně důležité, aby uživatelé softwaru měli možnost hlásit chyby nebo hrozby, které automaticky vytvářejí seznam úkolů, jsou přiřazeny účastníkům projektu a sledovány až po dokončení či jejich vyřízení. Tímto způsobem můžete rychle upozornit na problémy na stavbě, které představují riziko zpoždění nebo nežádoucí změny. I jediná předem zjištěná a odstraněná závada znamená o jeden problém méně a šanci, že později nebudete muset zárukami zabývat.
Za druhé: neopakujte chyby
Co když se po dokončení stavby objeví závady? I v tomto případě je PlanRadar nenahraditelnou podporou. Pomocí veškeré dokumentace shromážděné v digitální podobě na jednom místě je daleko snazší identifikovat zdroj problému, vysledovat celý proces a upravit postup kontroly kvality, aby se předešlo nechtěným incidentům také v budoucnu. Stručně řečeno, aplikace pomáhá vyvozovat závěry ze zkušeností, neustále se zlepšovat a pečovat o pověst investora na trhu v oblasti stavebnictví.
Za třetí: mějte esa v rukávu
Bohužel někdy té nejhorší variantě scénáře nejde zabránit a případ související se zárukou na stavební práce se dostane až k soudu. Moderní digitální řešení se i v tomto bodě ukazují jako užitečný nástroj, který může napomoci při řešení případných právních sporů. Díky digitalizované podobě všech archivovaných dokumentů či fotografií má tak investor snadný přístup k nezpochybnitelným důkazům o výskytu či procesu oprav závad. Není zapotřebí se hodiny prohrabovat hromadami papírových složek uložených v tradičním archivu.
Vyzkoušejte PlanRadar zdarma i vy kliknutím na tlačítko níže. Pokud máte nějaké dotazy nebo připomínky k aplikaci, neváhejte a napište nám. Na vaši zprávu rádi odpovíme.
