Wohnen in der Zukunft
Erkenntnisse aus der Recherche von PlanRadar zu Gebäuden der Zukunft
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Die urbanen Räume der Schweiz ziehen jedes Jahr tausende neue Bewohnerinnen und Bewohner an. Besonders die Ballungsräume Zürich, Basel, Genf, Lausanne, Bern, Luzern, Winterthur und St. Gallen befinden sich in einem starken Wachstum. Das Mittelland wird weiter urbanisiert – bereits heute lebt über 70 Prozent der Schweizer Bevölkerung im Mittelland.
Während das Ausbau-Potenzial in den Stadtkernen weitgehend ausgeschöpft ist, breiten sich Verdichtungen und Neubauten an den Stadträndern und in den Agglomerationen weiter aus. Dies führt dazu, dass die Grenzen zwischen Städten und den Agglomerationsgemeinden immer mehr verschwinden.
Die Nachfrage nach Wohnraum war in der Schweiz noch nie so hoch wie jetzt und die Immobilienpreise steigen trotz verteuerten Hypotheken weiter an. Das verfügbare Bauland wird langsam knapp und innovative Lösungen sind gefragt. Eine solche innovative Lösung bietet das Konzept des Micro Livings. Was sich genau hinter diesem Begriff versteckt und wie Micro Living in der Schweiz zur Anwendung kommt, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was ist Micro Living?
Micro Living bezeichnet eine Immobilienklasse, welche Wohnungen der kleinsten Größenordnung umfasst. Eine quantitative Definition, ab wann eine Wohnung unter die Kategorie Micro Living fällt, gibt es nicht. In der Regel spricht man jedoch von Micro Living, wenn ein Appartement nicht mehr als zwei Zimmer hat und nicht größer als 20 bis 30 Quadratmeter groß ist. Kleine Wohnungen an sich sind zwar nichts Neues. Aktiv Micro Apartments zu bauen und diese unter einem Konzept zu vereinen, welches die Vorteile der Immobilienklasse unterstreicht und sich über eine riesige Nachfrage freut, gab es jedoch zuvor in der Schweiz in dieser Form noch nicht. Micro Living Wohnungen werden in der Regel vermietet und für weniger als fünf Jahre von der gleichen Mieterin oder dem gleichen Mieter bewohnt. Eine bekannte Form des Micro Livings sind beispielsweise Studentenwohnheime. Oftmals sind die Zimmer in einem Studentenwohnheim nicht größer als 12 bis 18 Quadratmeter. Sie bieten alles, was man braucht, um einigermaßen komfortabel zu leben, auch wenn Küche und sanitäre Anlagen oft gemeinschaftlich genutzt werden. In der Regel richtet sich das Micro Living an junge Einzelpersonen, doch auch für Paare bietet das Micro Living eindeutige Vorteile.
Warum wird Micro Living immer beliebter?
Dass sich das Micro Living über eine solch große Beliebtheit erfreut, liegt an den Vorteilen, welche diese Wohnform bietet. Doch warum sollten Mieter sich absichtlich für einen kleinen Wohnraum entscheiden?
Günstiges Wohnen
Der wohl wichtigste Punkt, weshalb sich Bewohnerinnen und Bewohner für das Micro Living entschieden, ist der Preis. In den urbanen Räumen der Schweiz sind die Immobilienpreise explodiert. In vielen Gemeinden verdoppelte sich der Preis pro Quadratmeter über die letzten zwei Jahrzehnte und eine Abkühlung ist noch nicht in Sicht. Dies ließ auch die Mieten stark ansteigen — stärker als die Löhne. Oftmals sind es Personen mit limitiertem Budget, wie junge Leute, Studierende oder Personen mit kleinem Einkommen, welche sich fürs Micro Living entscheiden.
Wohnlage
Die Mieten für Wohnungen an zentraler Lage in Städten wie Zürich, Genf oder Lausanne gehören zu den teuersten auf der Welt. Heutzutage in einer Schweizer Großstadt eine Wohnung in zentraler Lage zu mieten oder gar zu kaufen, ist für Personen mit einem durchschnittlichen Einkommen kaum noch möglich. Wem die Vorteile einer zentralen Wohnlage (kulturelles und soziales Angebot, Zeitersparnis, öffentlicher Verkehr etc.) wichtiger sind als die Größe der Wohnung, der findet im Micro Living den perfekten Kompromiss. Dank Micro Living ist es auch Normalverdienerinnen und Normalverdienern weiterhin möglich, zentral zu wohnen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Micro Living im Stadtzentrum günstig sei. Ein Blick auf Schweizer Immobilienportale zeigt; auch eine 24 Quadratmeter große Einzimmer-Mikrowohnung im Zürcher Kreis 1 kostet gut und gerne 2’200 Schweizer Franken im Monat – ohne Nebenkosten.
Zuhause nicht als Lebensmittelpunkt
Je nach Lebensstil ist das Zuhause nicht mehr, als ein Ort, um gelegentlich zu übernachten. Personen, welche ihr Zuhause nicht als Lebensmittelpunkt sehen, finden im Micro Living eine günstige Alternative zum traditionellen Wohnen. Leute, die geschäftlich viel unterwegs sind, Studenten, welche ihren Alltag an der Uni, im Nebenjob und an Partys verbringen oder Abenteuer, welche ständig um die Welt reisen, reicht eine kleine Wohnung mit ein bis zwei Zimmern meist völlig aus. Auch wenn die Wohnung aus beruflichen oder privaten Gründen regelmäßig gewechselt wird und nur wenig Einrichtungsgegenstände nötig sind, braucht es keine Villa.
Nachhaltigkeit
In Mitteleuropa fällt rund ein Viertel des privaten Kohlenstoffdioxid-Ausstoßes auf die Sparte „Wohnen“ zurück. Damit ist das Wohnen einer der bedeutendsten Verursacher des menschengemachten Klimawandels. Wer konsequent einen nachhaltigen Lebensstil pflegt, achtet daher auch darauf, den ökologischen Fußabdruck des Wohnens gering zu halten. Eine kleine Wohnung verbraucht weniger Energie beim Bau, benötigt weniger Platz und muss weniger geheizt werden. Die Nachhaltigkeit ist für viele Bewohnerinnen und Bewohner zwar nicht der ausschlaggebende Grund, sich fürs Micro Living zu entscheiden, dennoch ist es ein positiver Nebeneffekt.
Zweitwohnsitz
Die eigentliche Zielgruppe des Micro Livings ist in der Regel jünger als 30 Jahre, Single, Student, Angestellter oder Arbeitssuchender. Doch es gibt auch noch eine zweite Zielgruppe: Angestellte oder selbstständige Frauen und Männer mittleren Alters. Diese Personen nutzen die kleine Wohnung meistens als Zweitwohnung, zum Beispiel als Wochenaufenthalter oder Wochenaufenthalterin. Auch wohlhabende Personen, welche regelmäßig in einer bestimmten Stadt sind, jedoch nicht auf den Komfort der eigenen vier Wände verzichten möchten, mieten oder kaufen sich gerne Micro Apartments in guter Lage.
Wie profitieren Immobilienentwickler und Vermieter in der Schweiz von Micro Living?
Für den Erfolg des Micro Livings und des Co-Livings in der Schweiz ist nicht nur die Nachfrage, sondern auch das Angebot verantwortlich. Immobilienentwickler und Vermieter profitieren von diversen Vorteilen des Micro Livings.
Höhere Erträge bei gleichem Raum
Nehmen wir an, eine Immobilienentwicklerin oder ein Immobilienentwickler hat eine Fläche an zentraler Lage von 100 Quadratmetern zur Verfügung. Nun kann er entscheiden; möchte er zwei 50 Quadratmeter Wohnungen bauen, welche für je 2’600 Franken vermietet werden, oder möchte er fünf 20 Quadratmeter Wohnungen bauen, welche je 1’200 Franken im Monat kosten? Im ersten Fall beträgt der monatliche Mietertrag 5’200 Franken, im zweiten Fall 6’000 Franken.
Wohnungen des Micro Livings sind zwar günstiger, ihr Mietzins pro Quadratmeter liegt aber tendenziell höher als bei gewöhnlichen Wohnungen. Dadurch lassen sich im Micro Living überdurchschnittliche Renditen erzielen.
Interessantes Portfolio
Mit Micro Apartments diversifizieren Immobilienanlegerinnen und Immobilienanleger ihr Portfolio. Leerstände werden regelmäßiger und planbarer, je mehr Wohnungen vermietet werden. Zudem sind die Leerstände weniger einschneidend, da sie durch die Mieteinnahmen der anderen Micro Apartments abgefedert werden. Im Micro Living lassen sich also Risiken breiter streuen, während der Profit zunimmt. Dies erklärt, warum in der Schweiz institutionelle Anleger, wie Pensionskassen, in den letzten Jahren vermehrt in Komplexe mit kleinen Wohnungen und in Studentenwohnheime investierten.
Hohe Nachfrage
Die Nachfrage nach Wohnraum ist in der Schweiz ohnehin schon enorm. Allerdings ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum noch größer. Es ist nicht unüblich, dass dutzende Personen zu einem Besichtigungstermin einer zentral gelegenen Wohnung in Zürich, Genf oder Lausanne auftauchen.
Micro-Living im internationalen Vergleich
Micro-Living als ganzheitliches Konzept kam in der Schweiz erst über das letzte Jahrzehnt hin auf. Im internationalen Vergleich ist das Schweizer Micro Living damit noch ziemlich jung. In einigen asiatischen Städten war das Micro Living aber bereits vor mehreren Jahrzehnten fester Teil des Alltags einiger Bewohnerinnen und Bewohner. Ins Extreme getrieben wurde das Micro Living in Metropolen wie Tokio, Osaka, Hongkong, Singapur, Seoul, Bangkok oder Jakarta. Die Immobilienpreise in der Nähe des Arbeitsplatzes wurde für viele Einwohnerinnen und Einwohner unbezahlbar. Winzige Wohnungen wurden nochmals in einzelne Kompartimente abgetrennt, sodass pro Wohneinheit oftmals kaum mehr als ein Bett und ein paar persönliche Gegenstände Platz haben.
Doch auch in westlichen Städten wie New York, Los Angeles, London oder Paris wird das Micro Living, hauptsächlich aufgrund der hohen Mieten, immer beliebter. Diese Mikro-Wohnungen sind zwar klein, oft sind sie jedoch in exzellentem Zustand, neu saniert und mit so viel Komfort wie möglich ausgestattet. Sowohl in Asien, als auch in Europa und in Nordamerika sind viele Micro Apartments bereits möbliert.
Kann weniger auch mehr sein?
In den USA entstand mit dem Tiny House Movement bereits in den 1970er-Jahren ein Trend, welcher sich auf eine Reduktion auf das Wesentliche besann. Das „Gesundschrumpfen“ geht heute Hand in Hand mit anderen Trends, wie beispielsweise dem Frugalismus. Auch heute gibt es zahlreiche Anhänger dieser Ideologien. Möglichst wenig materielle Besitztümer, eine kleine, schlicht dekorierte Wohnung, wenig Abfall und kein eigenes Auto gilt als gesund, befreiend und trendy. Dieser Minimalismus passt wie angegossen zum Konzept des Micro Livings. Mikrowohnungen werden als Luxus und als Statussymbol gesehen – weniger ist mehr.
Micro Living trifft auf Temporary Living
Viele Vermieter mögen keine unbefristeten Mietverträge. Das Schweizer Mietrecht ist zwar nicht so extrem wie das deutsche, es ist aber immer noch relativ stark auf der Seite der Mieterinnen und Mieter. Kündigungen müssen begründet erfolgen und Kündigungsfristen sind einzuhalten. Damit haben Vermieter nur begrenzte Entscheidungsfreiheit über ihr Anlageobjekt. Im Micro Living ist die Kundschaft meist relativ jung, flexibel und mobil. Mietverhältnisse, welche länger als fünf Jahre dauern, sind im Micro Living die absolute Ausnahme. Ist das Studium abgeschlossen, ruft eine berufliche Herausforderung in einer anderen Stadt, steht eine Weltreise an oder wurde ein Lebenspartner gefunden? Dann ziehen die Bewohnerinnen und Bewohner meistens aus. In der Regel bleibt kaum jemand länger als bis zum 30sten Lebensjahr in einem Micro Apartment. Ähnlich sieht es bei Expats und ausländischen Studierenden aus, welche sich nur vorübergehend in der Schweiz aufhalten. Temporäres Wohnen und Micro Living ergänzen sich daher perfekt.
Für Vermieterinnen und Vermieter bietet dies den Vorteil, dass zeitlich beschränkte Mietverhältnisse (welche bei Bedarf verlängert werden können) eher akzeptiert werden, als dies bei herkömmlichen Wohnungen der Fall wäre. Auch Personen, welche das Mikroapartment als Zweitwohnsitz verwenden, tun dies in der Regel maximal für einige Jahre.
Fazit
Vor allem im Schweizer Mittelland nimmt die Urbanisierung zu. Die Grenzen zwischen Agglomeration und Stadt verschmelzen immer mehr ineinander und das Bauland wird langsam knapp. Gleichzeitig steigt der Bedarf nach Wohnraum stark an, was die Immobilienpreise und die Mieten in der Schweiz in die Höhe treibt. Konzepte wie das Micro Living sind in der aktuellen Zeit gefragt wie noch nie zuvor. Der Begriff Micro Living umfasst die kleinsten Wohnimmobilien, meist Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern und einer Größe von maximal 20 bis 30 Quadratmeter. Meistens werden sie im Mietverhältnis von jungen Personen bewohnt. Ein bekanntes Beispiel von Micro Living sind Studentenwohnheime. Der größte Vorteil des Micro Livings ist der Preis. Dieser ermöglicht Personen mit kleinem Budget, eine eigene Wohnung zu haben, Normalverdienenden ermöglicht das Micro Living eine Wohnung an zentraler Lage zu mieten und Wohlhabende nutzen Mikroapartments in der Regel als Zweitwohnung. Dazu haben Mikroapartments aufgrund ihrer Größe auch ökologische Vorteile.
Doch nicht nur für die Mieterinnen und Mieter, sondern auch für Investorinnen und Investoren bietet das Micro Living Vorteile. Sie profitieren von einem höheren Mietzins pro Quadratmeter, von einem breiter diversifizierten Portfolio und von einer hohen Nachfrage. Schon lange bevor die Vorteile des Micro Livings in der Schweiz bekannt war, war dieses Wohnkonzept in vielen asiatischen Metropolen wie Tokio, Hongkong oder Seoul bereits an der Tagesordnung. In den USA kam das Micro Living spätestens mit den hohen Mieten in den Metropolen und dem Tiny House Movement auf. Minimalismus ist im Trend und kleine, spärlich dekorierte Wohnungen werden von vielen als Luxus gesehen. Hand in Hand mit dem Micro Living kommt zudem das Temporary Living, mit zeitlich beschränkten Mietverträgen.
Das Micro Living ist ein Konzept mit Vorteilen für die Mieterinnen und Mieter, als auch für die Vermieterinnen und Vermieter. Wir nehmen an, dass das Micro Living in der Schweiz weiter an Bedeutung gewinnen wird. Züge wie in Tokio oder Hongkong wird es auf absehbare Zukunft aber vermutlich noch nicht annehmen.
