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Interessenten für Immobilien in Russland müssen verschiedene Besonderheiten des russischen Immobilienmarkts bedenken. Die unterschiedlichen Formen des Eigentumsrechts oder die Nutzung kommunaler und privater Räume, sind nur einige der Besonderheiten des russischen Wohnens. In diesem Beitrag klären wir über die wichtigsten Fakten auf und stellen potenzielle Trends für die Zukunft vor.
Die wirtschaftliche Lage Russlands: Ein kurzer Rückblick
In der russischen Wirtschaft ging es in den letzten Jahren durchaus turbulent zu. Nach dem Einbruch des Ölpreises verlangsamte sich 2013/14 das wirtschaftliche Wachstum des Landes und ließ das BIP laut IWF um 2,8% schrumpfen. 2016 war die Talsohle erreicht, seitdem entwickelt sich die Wirtschaft verhalten.
Dazu trug auch Russlands Intervention in der Ukraine bei, die das Land unter ein wirtschaftliches Embargo stellte. Der Rubel brach ein und fiel am 21. Januar 2016 auf ein Allzeittief (85,91 RUB = 1 US-Dollar). Das löste eine rasch ansteigende Inflation aus. Die Inflationsrate stieg zwischendurch auf 15,5%. Russlands Staatsschulden wurden von Standard & Poor´s (S & P) und Moody’s sogar auf “Junk Status” (BB +) herabgestuft.
Nachdem die OPEC (Organisation der Erdölexportierenden Länder) und andere Nicht-OPEC-Mitglieder vereinbart hatten die Ölförderungen zu senken, hat sich der Ölpreis bis 2020 wieder erfangen. Durch COVID-19 brach der Ölpreis erneut ein und traf das Land hart. Denn der Rohstoff war bis zu diesem Zeitpunkt ein wesentlicher Bestandteil der wirtschaftlichen Erholung Russlands, da fast 70% des BIP direkt oder indirekt von Öl abhängt.
Immobilien in Russland sind zum Teil hart umkämpft
Die wirtschaftliche Entwicklung der letzten Jahre müssen Investoren bei der Suche nach Immobilien in Russland berücksichtigen. Eine Besonderheit des russischen Wohnungsmarktes ist, dass rund 87 Prozent der Familien ihre Immobilie selbst besitzen. Ein Großteil der russischen Häuser und Wohnungen wurde vor 1970 gebaut, daher lebt die durchschnittliche russische Familie, bestehend aus drei bis vier Personen, in einer kleinen Zweizimmerwohnung auf ungefähr 50 Quadratmetern. Es ist nicht untypisch, dass viele russische Familien ihre Kinder in Wohnungen von rund 30 Quadratmetern großziehen. Tatsächlich leben 64 Prozent der russischen Familien in Wohnungen von weniger als 60 Quadratmetern.
Russlands Wohnungsmarkt ist sehr umkämpft und mit einem hässlichen Image behaftet. Von ertränkten Wohnungseigentümern bis hin zur Steuerhinterziehung und der betrügerischen Ausbeutung von Wohnungskäufern. Neuerdings unterstreicht ein solcher Skandal diese Situation nochmal. Dabei handelt es sich laut Guardian um das Drama der sogenannten „Co-Investoren“ und dem Betrug in Zusammenhang mit im Bau befindlichen Wohnungen. Hierbei werden Käufern verlockende Rabatte versprochen, wenn sie den Kaufvertrag vor Fertigstellung der Bauarbeiten unterschreiben. Zusätzlich wird den Käufern der Status eines „Co-Investors“, gemeinsam mit dem Bauherren angeboten, unter dem Vorwand mit dieser Rechtsform zusätzliche Kosten einsparen zu können. Damit wird jedoch beabsichtigt, den gesetzlichen Käuferschutz zu umgehen. Sobald die Firma ausreichend Geld von seinen Kunden eingesammelt hat, meldet sie – wie von Beginn an geplant –Konkurs an. Die seither betroffenen Käufer haben bis heute ihr Geld nicht zurück erhalten. Jegliche Rechtsklagen gegen diese betrügerischen Bauprojekte fielen bisher zu Ungunsten der Käufer aus, da niemand einen bankrotten Bauherren dazu zwingen kann, den Bau eines Hauses abzuschließen.
Aktuelle Marktlage für russische Immobilien
Russland verzeichnete von 2000 bis 2007 einen massiven Immobilienboom, wobei die Sekundärmarktpreise um 436% und die Primärmarktpreise um 362% stiegen.
Aktuell lauten die Durchschnittszahlen wie folgt: Eine monatliche Miete für eine typische 3-Zimmer Wohnung in einem der Stadtzentren beträgt im Durchschnitt 611,85€. Der Quadratmeter-Preis beim Kauf einer Immobilie beträgt in der Stadt durchschnittlich 858,81€. Diesen Zahlen gegenüber steht der durchschnittliche Netto-Verdienst eines arbeitenden Russen in der Höhe von 468,21€
Der Einfluss von COVID-19 auf die Preise von Immobilien in Russland
Die Immobilienpreise in Russland stiegen im März 2019 um 4,4% gegenüber dem Vorjahr, nachdem sie im Vorquartal um 4,1% gegenüber dem Vorjahr gestiegen waren. Auch bei den Immobilien in Russland hat die COVID-19 Krise ihre Spuren hinterlassen. Im ersten Halbjahr des Jahres 2020 froren die Preise landesweit ein und stiegen mit moderaten 2,9%.
Seit Juni 2020 verzeichnet der russische Immobilienmarkt wieder eine verstärkte Nachfrage, was sich entsprechend auf die Preise auswirken wird. Verschärft könnte der zu erwartende Preisanstieg durch den Rückgang des Wohnungsbaus werden.
Im Gegensatz zum Immobilienpreis verzeichnete der Wohnungsbau Russlands im ersten Quartal 2019 einen Rückgang um 5,6 % im Vergleich zum Vorjahr. Die maßgeblich schwache Konjunktur ist auf die in den Föderationskreisen Nordwest (-37,4 Prozent), Sibirien (-18,6 Prozent) und Ural (-13,8 Prozent) zurückzuführen. Eine Ausnahme bildet traditionell die russische Hauptstadt: Moskau weist mit rund 1,6 Millionen Quadratmetern den größten Flächenzuwachs sowie einen explosiven Auftragsanstieg im Bereich Wohnungsbau auf. Der Immobilienmarkt der Stadt profitiert dabei von großflächigen Investitionsprojekten sowie Hypothekendarlehen.
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Der starke Bausektor stützt die Immobilienbranche
Gemäß des russischen Statistikamts Rosstat stieg der Wert der erbrachten Leistungen im Baugewerbe zum Vorjahr unerwartet um 5,3% an und betrug in etwa 113,2 Milliarden Euro. Dieser Betrag ist insofern überraschend gewesen, da der Wert der gebauten Wohn- und Gewerbeflächen rückläufig war. 2018 sanken die Investitionen in Gewerbeimmobilien in der Hauptstadt auf 1,5 Milliarden Euro – ein Rückgang um etwa 50 Prozent im Vergleich zu 2017. Die Hauptursachen für die rückläufige Investitionstätigkeit waren die Unsicherheit bezüglich neuer US-Sanktionen sowie die Rubelvolatilität.
Einem Bericht der GTAI (Germany Trade & Invest) zufolge werden die Immobilieninvestitionen 2019 auf 3,4 Milliarden Euro steigen. Davon sollen 2,5 Milliarden Euro allein in Gewerbeflächen fließen. Vor allem für ausländische Investoren ein bestärkendes Signal. Im Jahr 2018 machte der Anteil, der vor allem aus Europa und Asien stammenden ausländischen Immobilieninvestitionen, etwa ein Viertel der Gesamtsumme aus. Allein in Gewerbeflächen flossen 754 Millionen Euro und stellte den höchsten Wert seit Beginn der Wirtschaftskrise 2014 dar.
Immobilien in Russland profitieren von steigender Nachhaltigkeit
Noch vor etwa zehn Jahren hat die russische Bauindustrie nachhaltige Bauweisen noch belächelt und ist mehr ein Anliegen von Öko-Fanatikern gewesen. Heutzutage handelt es sich bereits um eine freiwillige und populäre Initiative mit starkem wirtschaftlichen Argument. Unter der Führung des Russian Green Building Council (RGBUC), einer multiprofessionellen Gemeinschaft, wird das Thema Green Building mit Erfolg vorangetrieben. Das Land brachte viele umweltfreundliche Baumaterialien hervor, die lokal verwendet und weltweit exportiert werden. Eines davon ist das sogenannte granulierte Diatomit (Kieselgur) und wird beim Bau von Häusern, Gebäuden und sogar Raumfahrzeugen verwendet. Es ist sogar für den Bau von Atomkraftwerken und Raumfahrzeugen geeignet.
Der russische Bausektor stellt somit erfolgreich die Weichen für nachhaltiges Bauen und sorgt mit der steigenden Implementierung internationaler Green-Building-Standards wie LEED und BREEAM für eine ökologischere Zukunft vor.
Fazit
Das Risiko für Wirtschaftssanktionen wird für die russische Wirtschaft wohl noch länger von großem Risiko sein. Im Juni 2019 verlängerte die EU das Verbot für Exporte und Investitionen Richtung Russland bis zum Jahr 2020. Auf der anderen Seite hat der russische Präsident Wladimir Putin im März 2018 mit 77% der Stimmen seine zweite Amtszeit begonnen. Das könnte unter anderem auch darauf hindeuten, dass zumindest für die nächsten Jahre doch alles beim Alten bleibt und für einen relativ berechenbaren Markt sorgt. Wir behalten es im Auge.
