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* Update Ende 2020 / Anfang 2021
Durch den Tourismus-Boom im sowie den Beitritt Kroatiens zur EU sind in den letzten Jahren die Immobilienpreisestetig gestiegen, was sich im ersten Halbjahr 2020 fortsetzte. Die Anzahl der verkauften Immobilien ging jedoch zurück, was eine der Folgen des Ausbruchs des Coronavirus und der Ausbreitung der Pandemie ist. Aufgrund der negativen Folgen der Pandemie auf das Wirtschaftswachstum besteht nämlich eine große Unsicherheit hinsichtlich der Arbeitsplatzsicherheit und des Einkommens, so dass die heimische Nachfrage nach Immobilien zurückgegangen ist. Aufgrund von COVID-19 ging auch die Anzahl der ausländischen Käufer und Käuferinnen zurück. Experten rechnen damit, dass die Immobilienpreise in Kroatien für 2021 weiter stagnieren oder sogar fallen dürften.
Leider wirkte sich die Pandemie auch negativ auf den Tourismussektor aus. Mit dem Rückgang der Wirtschaftstätigkeit im Tourismus, der in Kroatien eine der wichtigsten Einnahmequellen darstellt, sinkt auch die Nachfrage an vermietbaren Immobilien. Entsprechend stagnieren auch hier die Preise, wobei 2021 mit einem weiteren Nachgeben der Preise gerechnet werden kann.
Die Entwicklung des Immobilienmarktes seit der Staatsgründung im Jahr 1991
Wie im Rest der entwickelten Welt, wuchsen auch in Kroatien die urbanen Zentren während der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts im schnellen Tempo. Der Aufschwung der Industrie, und die damit einhergehenden Arbeitsmöglichkeiten zogen die Bürger massenhaft in die Städte. In Zagreb, Split und Rijeka wurden große Stadtteile mit modernistischen Wohnblöcken errichtet, die den Tendenzen der damaligen architektonischen Stilbewegungen auf internationaler Ebene entsprachen. Wegen einer deutlichen Steigerung der Touristenzahl in den 60-er und 70-er Jahren kam es zur baulichen Modernisierung der Ortschaften entlang der Adriaküste – eine meist gelungene Symbiose traditioneller Architektur und des Modernismus der Nachkriegszeit – die heute noch die Erscheinung der Küstenstädte prägt.
Nach der Staatsgründung Kroatiens 1991 etablierte sich neuer Immobilienmarkt. Durch die Privatisierung kamen bis zum Jahr 2001 bereits 83% der kroatischen Staatsbürger zum Immobilienbesitz, Tendenz steigend.
In der Zeit zwischen 1995 und dem Ausbruch der weltweiten Wirtschaftskrise im Jahr 2008 zeichnete sich der kroatische Immobilienmarkt durch eine stets wachsende Nachfrage aus. Da wenige Immobilien von hoher Qulität am Markt auffindbar waren, kam es zum Preisanstieg. Nachdem sich das Land von den wirtschaftlichen Folgen des Kroatienkrieges erholt hatte, konnte wieder vermehrt gebaut werden. Investoren konnten zu dieser Zeit relativ unbürokratisch Bankkredite mit günstigem Zinssatz bekommen. Somit kam es zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise. Die Bauindustrie schreitete zu dieser Zeit in großen Schritten voran. Konsequenz: Es wurde vermehrt gebaut, aber zu wenig verkauft.
Die Auswirkungen der globalen Wirtschaftskrise auf den kroatischen Immobilienmarkt
Als die große Wirtschaftskrise im Aufkommen war, wurde der Immobilienmarkt durch eine Verringerung der Nachfrage und einem dadurch gesteuerten Preisanstieg zum Stillstand gebracht. Die Bauwirtschaft hat wegen der globalen Wirtschaftskrise, die in Kroatien etwas länger angehalten hat (2008-2015), stark gelitten. Gebautes stand leer, neue Gebäude wurden nicht errichtet und zahlreiche Baufirmen schlitterten in die Insolvenz.
Nach ein paar schwierigen Jahren erholte sich aber die kroatische Wirtschaft von den Folgen der Krise. Zuerst wurden meistens landwirtschaftliche Flächen verkauft. Seit 2013 steigt die Anzahl der Transaktionen für Wohnungen und Ferienappartements, ein Trend, der heute immer noch ersichtlich ist.
Nach Ende der Wirtschaftskrise in Kroatien, ab dem Jahr 2016, begann sich auch die Baubranche wieder zu erholen. Die Anzahl der bewilligten Baubescheide stieg in 2017, im Vergleich zum Vorjahr, um 17,5% an. Im selben Jahr erreichte der Gesamtwert der Transaktionen am Immobilienmarkt Kroatiens beinahe 4 Milliarden Euro – ein bemerkbarer Anstieg und eine deutliche Verbesserung zu den vorigen Jahren – sowie 7,7 Prozent des Bruttoinlandprodukts.
Im ersten Quartal des Jahres 2018 wurde ein Preisanstieg von 8,5% zum Vorjahr notiert. Die dominierende Art der Transaktionen ist heutzutage der An- und Verkauf – dies macht 98,4 aller Immobilientransaktionen in der Republik Kroatien aus. Die zweithäufigste Form der ist das Leasen von Objekten.
Wie wird der kroatische Immobilienmarkt durch den boomenden Tourismus beeinflusst?
Manche Verwaltungsbezirke des Landes sind in der Sparte Ver- und Ankauf von Wohnungen und Ferienappartements führend – Städte wie Split, Rijeka, Dubrovnik und Osijek, aber auch die Hauptstadt Zagreb sowie die Küste. In allen anderen Teilen des Landes ist der Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen wesentlich gängiger. Die geografische Verteilung der häufigsten Immobilientypen ist ein guter Indikator der Unterschiede in der wirtschaftlichen Entwicklung der Landesregionen.
Die von Touristen beliebten Ziele (die Küste, die Inseln und die Hauptstadt) erlebten in den letzten Jahren, getrieben durch den Tourismus-Boom, einen gewaltigen Anstieg der Anzahl von Wohnungen und Appartements für Kurzzeitmieten. Der Bericht der kroatischen Tourismuszentrale gab an, dass im Jahr 2018 19,7 Millionen Touristen mit insgesamt 106 Millionen Nächtigungen Kroatien besucht haben. Ein Rekordjahr, mit einem 6,5 prozentigen Anstieg der Besucherzahlen, sowie 4% mehr Nächtigungen als im Rekordjahr 2017.
Mehr und mehr Regionen werden für Touristen interessant und tragen somit dem Phänomen, der von den Kroaten „Appartmanisierung“ genannt wird, bei. Vor ein Paar Jahren war die Hauptstadt Zagreb für Touristen kein Thema, und diente etwa lediglich zum kurzen Zwischenstopp auf der Fahrt zur eigentlichen Destination, der blauen Adria.
Heute werden zahlreiche Häuser und Wohnungen in Zagreb für Kurzzeitmieten umgestaltet und über internationale Portale wie Airbnb und Booking.com als Urlaubsunterkünfte angeboten. Nur in der Region Zagreb ist die Anzahl solcher Immobilien in den letzten fünf Jahren um 250 Prozent gestiegen. Da das Jahr 2018 global ein Rekordjahr für den Tourismus war, wird auch in Kroatien ein weiterer positiver Trend in diesem Sektor erwartet. Die stabile wirtschaftliche Lage, unzählige Sonnentage und ein umfangreiches touristisches Angebot lassen diesen Sektor weiter wachsen. Die nicht aufzuhaltende Vermehrung von Vermietungsobjekten wird einen großen Einfluß auf den Immobilienmarkt haben.
Die KroatInnen wohnen am liebsten im Eigentum
Laut den in 2015 veröffentlichten Eurostat-Daten wohnt in jedem EU-Land mehr als die Hälfte der Bevölkerung in einem Immobilienobjekt, das im eigenem Besitz steht. KroatInnen haben offensichtlich eine viel größere Vorliebe für Eigentum, als die Bürger anderer EU Mitgliedsstaaten und befinden sich am 3. Platz, hinter RumänInnen und LitauerInnen. Laut einem Bericht der Abteilung für Bau und Planung des kroatischen Innenministeriums gibt es heute in Kroatien ca. 2.246.910 Wohngebäude, 1.912.901 davon für ganzjähriges Wohnen geeignet. Die traditionell wichtigste Position am kroatischen Immobilienmarkt gehört Wohnungen – dessen An- und Verkauf macht sogar 35,4 Prozent des Wertes der getätigten Transaktionen aus.
2018 wurden die meisten Wohnungen in der Stadt Zagreb und in der Region um Split verkauft. Die durchschnittliche Größe der verkauften Wohnungen war 63 m2. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf dem fruchtbarsten Immobilienmarkt – in der Hauptstadt – betrug 1.965 Euro.
Landesweit schwanken die Immobilienpreise gewaltig. Wie eingangs erwähnt, sind die Hauptstadt und die Küste die beliebtesten Gebiete für den Immobilienkauf. Hier wachsen laufend die Preise, insbesondere in weltberühmten Ortschaften, sowie im schönen Dubrovnik, wo die Quadratmeterpreise denen aus europäischen Metropolen gleichen. In weniger attraktiven Lagen, wie zum Beispiel den östlichen Städten Vukovar oder Osijek, stagnieren die Preise seit Jahren, und bleiben bei einem Wert von 500 Euro pro Quadratmeter. Häuser auf großem Eigengrund können für sogar 300 Euro pro Quadratmeter erworben werden.
Ein solcher Preisunterschied ist auch eine der Folgen der großen Auswanderungswelle. Zehntausende junge KroatInnen sind in den letzten Jahren über die Landesgrenzen hinaus ausgewandert. Aufgrund des EU Beitrittes im Jahr 2013 ist das kroatische Volk im europäischen Rahmen mobil geworden. Die meisten EU Länder haben bereits 2 Jahre nach dem EU Beitritt KroatInnen freien Arbeitsmarktzugang gewährt. Die meisten sind nach Deutschland, Österreich und Irland gezogen. Folglich hat sich die Natalität, die seit Jahrzehnten schon negativ ausfiel, weiter verschlechtert.
Was ist vor einem Immobilienkauf in Kroatien zu beachten?
Auch weitere Faktoren beeinflussen die Lage am kroatischen Immobilienmarkt. Seit Jahren spricht sich in den heimischen Medien rum, dass eine Steuer auf Immobilienbesitz eingeführt werden würde, obwohl es bisher zu dem Thema noch keine konkreten Maßnahmen der Regierung gegeben hat. Die Wirtschaft ist momentan stabil, aber nicht besonders potent. Der Tourismus ist bisher die wichtigste Wirtschaftssparte gewesen, und wird es höchstwahrscheinlich auch bleiben – was den rasch wachsenden Trend der sogenannten „Appartmanisierung“ erklärt.
Auf der anderen Seite gibt es für kroatische Bürger, die eine Immobilie kaufen wollen, die Möglichkeit staatliche Subventionen zu beantragen; die Kreditkonditionen sind im Moment relativ günstig. Erneut werden Wohnbauten errichtet, die Bauwirtschaft hat sich von den Auswirkungen der Wirtschaftskrise erholt. Die Grundstücks- und Baumaterialpreise, sowie die Bauarbeiterlöhne sind angestiegen, was die Quadratmeterpreise weiter steigen lässt.
Ausländische Investoren kaufen gerne Immobilien in diesem Land. 20% der Käufer sind keine kroatischen Staatsbürger. Meistens handelt es sich um Bürger der benachbarten Länder Italien, Österreich, Deutschland und Slowenien. Nach kroatischem Recht können ausländische Staatsbürger und Unternehmer Eigentümer von Immobilien im gesamten Gebiet der Republik Kroatien werden. EU Bürger können Immobilien unter den gleichen Bedingungen wie Kroaten kaufen. Nicht EU-Bürger haben es nicht so einfach, können sich aber an das Justizministerium der Republik Kroatien mit einer entsprechenden Anfrage wenden und erfahren welche Konditionen für sie Geltung haben.
Trotzdem wagen sich kroatische Experten nicht, Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes abzugeben. Sie bleiben zuversichtlich, dass es, aufgrund der strengen Auflagen der Banken und neuen Gesetzen, keine „schlechten“ Kredite mehr geben wird – somit sollten die Kunden, die sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden, diese auch ordnungsgemäß abbezahlen können.
Laut dem kroatischen Wirtschaftsinstitut erhöhte sich der Gesamtwert der Transaktionen am Immobilienmarkt im Jahr 2017 auf 3,75 Milliarden Euro, eine Zahl die 7,7% des kroatischen Bruttoinlandproduktes ausmacht. Da die Preise und die Anzahl der Transaktionen im Jahr 2018 gestiegen sind, wird mit einem weiteren Anstieg im Jahr 2019 gerechnet – insbesondere, weil die Nachfrage weiterhin größer als das Angebot sein sollte.
Dieser Trend sollte jedoch nicht so gewaltig sein wie bisher – auf der nationalen Ebene wird bei Immobilien ein relativ schwaches Preiswachstum erwartet. Die allgemeine Wirtschaftsprognose besagt jedoch, dass die kroatische Wirtschaft in den Jahren 2019 und 2020 weiter steigen wird.
