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Der Immobilienmarkt in Griechenland erholt sich langsam von den Folgen des Immobilienabsturzes vor 10 Jahren. Doch viele Probleme bestehen weiterhin und bislang bleibt der Aufschwung auf einige Teilbereiche des Marktes begrenzt. Wie es zur Krise kam, wo sich im Jahr 2020 Investitionen in Hellas lohnen und worauf potenzielle Käufer und Käuferinnen achten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Absturz
2004 war Griechenland Veranstalter der olympischen Sommerspiele und ein ganzes Land feierte. Das lag nicht nur an der gelungenen Durchführung einer Großveranstaltung, bei der die ganze Welt zu Gast war. Auch sonst gab es ausreichend Gründe für gute Stimmung, denn seit Beginn des Jahrtausends hatte sich Hellas in einer Phase kräftigen Auftriebs befunden. Das Hochgefühl sollte aber nicht mehr lange währen, denn weltweit sorgte die Finanzkrise von 2008/2009 für ein abruptes Ende der guten Laune. Maßgeblich davon betroffen war auch der Immobilienmarkt in Griechenland. So fielen die Preise für Objekte von Thessaloniki bis Heraklion innerhalb weniger Monate um mehr als 50% und viele griechische Hausbesitzer standen vor dem Ruin. Was war passiert?
Durch billige Kredite hatte der Immobilienmarkt in Griechenland zur Jahrtausendwende einen Boom erlebt. In Folge schossen im ganzen Land neue Objekte aus dem Boden und im Glauben an weiter steigende Preise verschuldeten sich Investoren und Käufer immer weiter. Als es zum Ausbruch der Krise kam und die Preise aufgrund der sich rapide verschlechternden Wirtschaftslage nachgaben, konnte die griechische Wirtschaft das hohe Preisniveau nicht aufrechterhalten.
Seitdem ist rund ein Jahrzehnt vergangen und die Auswirkungen sind noch immer deutlich spürbar. Doch langsam kommt das Licht am Ende des Tunnels näher. Wer in griechische Immobilien investieren möchte, sollte trotzdem einen genauen Blick auf die Grundlagen werfen. Denn nicht alle Bereiche versprechen das gleiche Potenzial.
Wohnimmobilien in Griechenland: Tourismus treibt Preise höher
Der griechische Hauspreisindex zeigt ein deutliches Bild: Seit 2017 steigen die Immobilienpreise in Griechenland wieder leicht an. Wer aber mit einer allgemeinen Erholung des Immobilienmarktes in Griechenland rechnet, liegt falsch. Denn ein großer Teil der herrschenden Nachfrage wird von wohlhabenden Ausländern getragen, die in griechische Wohnimmobilien investieren. Griechenland erlebt einen Touristenboom. Nach Angaben der griechischen Nationalbank stieg die Zahl der ausländischen Touristen von 15 Millionen im Jahr 2009 auf rund 35 Millionen im Jahr 2018. Billiges Essen, schönes Wetter, glasklares Wasser – die touristischen Qualitäten des Landes sind bekannt, weshalb viele ausländische Investoren im Angesicht niedriger Immobilienpreise in Griechenland zugreifen. 70 bis 80 Prozent der ausländischen Käufer stammen aus der Europäischen Union. Der Rest kommt vorwiegend aus Russland, China, oder dem arabischen Raum.
Ihre Wahl fällt dabei vorwiegend auf Objekte mit Nähe zum Meer. So weist beispielsweise die kretische Hauptstadt Heraklion eine der höchsten Wachstumsraten des Landes auf. In den betroffenen Regionen belebt das den Bausektor. So hat nach fast einem Jahrzehnt der Stagnation die Bautätigkeit bei Wohnimmobilien seit 2016 wieder deutlich zugenommen. Das Problem ist jedoch, dass es sich hierbei um einen Nischenmarkt handelt.
Droht eine erneute Flut an billigen Wohnimmobilien?
Abseits der von ausländischen Käufern beliebten Regionen sieht die Lage weniger gut aus. Ein von den Griechen selbst getragener Aufschwung am Immobilienmarkt ist aufgrund der angespannten finanziellen Situation der Bevölkerung nicht zu erwarten. Hinzu kommt noch zwei weitere wichtige Aspekte. Diese werden in den kommenden Jahren dafür sorgen, dass ein steter Strom an billigen Immobilien auf den Markt treffen wird:
- Als Reaktion auf die abstürzenden Immobilienpreise in Griechenland richtete die Regierung in den Jahren nach der Krise Schutzmechanismen ein, die Gläubiger für eine begrenzte Zeit vor einem Zwangsverkauf ihrer Objekte bewahrte. Dieser Schutz läuft nun aus. Wer seine Schulden bei der Bank nicht bezahlen kann, muss mit der Pfändung rechnen. Banken, die Objekte von Schuldnern übernehmen, werden diese zu einem Bruchteil ihrer Kosten verkaufen, um Kapital zurückzugewinnen.
- Vor der Krise wurden viele Immobilien überteuert mit billigen Krediten gekauft. Auch wenn sich die davon betroffenen Immobilienbesitzer mit der Rückzahlung ihrer Kredite noch nicht in Verzug befinden, werden viele von ihnen mittelfristig ihre Objekte wieder zu Geld machen müssen. Das Problem: Der aktuelle Marktwert deckt in vielen Fällen nicht die Schulden durch den Kredit ab.
Was bedeutet das für Investoren? Zum einen, dass die Kosten für den Kauf von Immobilien in Griechenland im Vergleich zu anderen EU-Ländern weiterhin niedrig bleiben werden – wenn es sich um ältere Objekte ohne Top-Lage handelt. Da in den letzten 10 Jahren nur wenig neu gebaut wurde, herrscht eine große Nachfrage nach neuen Immobilien. Investoren können in diesem Bereich hohe Renditen erzielen, insbesondere in guten Lagen. So liegt die Nettorendite für eine renovierte Stadtmittenwohnung in Athen bei 5 bis 7 Prozent pro Jahr gegenüber 3 Prozent in den meisten anderen europäischen Hauptstädten.
Griechische Gewerbeimmobilien: Bei Retail besser noch abwarten
Bei den Gewerbeimmobilien in Griechenland hat insbesondere der Einzelhandel eine harte Zeit hinter sich. Maßgeblich mit Verantwortlich für die schlechte Lage ist der schwache Binnenkonsum. Dieser legte in den Boom-Jahren vor der Krise von Jahr zu Jahr zu, um dann massiv einzubrechen. 2013 wurde der Talboden erreicht, doch seitdem pendelten sich die jährlichen Verbraucherausgaben auf einem Niveau wie zur Jahrtausendwende ein. Auch ein Jahrzehnt nach der Krise gibt es kaum Anzeichen auf eine Erholung. Dazu tragen die noch immer beträchtliche Verschuldung der Haushalte ebenso bei, wie auch die mit rund 17% nach wie vor hohe Arbeitslosigkeit. Entsprechend bescheiden bleiben vorerst die Aussichten für den Einzelhandel. Zwar verzeichnet der griechische Retail-Index seit Ende 2018 erstmals wieder größere Zugewinne, was an den wachsenden Touristenzahlen liegen könnte. Doch es bleibt abzuwarten, ob sich dieser Trend im Jahr 2020 weiter fortsetzt.
Büroimmobilien in Griechenland: Bedarf wächst
Besser sieht die Lage bei Büroflächen aus. Nach der Krise gingen zahlreiche Unternehmen in die Pleite oder waren hoch verschuldet. Die allgemein schlechte Wirtschaftslage und der Einbruch ausländischer Investitionen erschwerten die Situation. In Folge sanken auch die Preise und Mieten für griechische Gewerbeimmobilien mit Büroflächen. Seit dem Tiefpunkt im Jahr 2013 hat sich das Bild langsam, aber stetig gebessert. Beispielsweise stieg die Zuversicht der Unternehmen 2019 auf ein Niveau wie vor Ausbruch der Krise. Auch andere Parameter wie der griechische Purchasing Manager Index (PMI) weisen auf eine verhaltene, aber konstante Erholung der wirtschaftlichen Situation hin. Das kommt auch im griechischen Index für Büroimmobilien zum Ausdruck. Hier hat ein Aufschwung seit 2017 eingesetzt.
Hauptprofiteur dieser Entwicklung ist Athen, wo nach Objekten in zentraler Lage und mit guter Verkehrsanbindung große Nachfrage herrscht. Dass ein bedeutender Teil der Büroflächen in Griechenland veraltet und sanierungsbedürftig ist, verschärft die Situation. Mit dem Effekt, dass auch Büroimmobilien in zweitrangigen Lagen zuletzt steigende Preise und Mieten verzeichneten. Das knappe Angebot an geeignetem Raum sowie der steigende Bedarf werden in den kommenden Jahren zu einem verstärkten Bau von neuen Büroflächen führen. Fazit: Sollte der positive Trend der letzten Monate anhalten, bildet der griechische Markt für Büroimmobilien 2020 für Investoren eine interessante Option.
