PlanRadar für Bauunternehmen
4 Praxisbeispiele, wie Sie mit PlanRadar eine hohe Bauqualität und reduzierte Nacharbeit gewährleisten
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Bauträger wissen: Die Errichtung eines Objekts kommt nicht ohne Mängel aus – trotz grösster angewandter Sorgfalt aller Verantwortlichen. Treten Käufer oder Mieter an den Bauherren wegen Baufehlern oder Mängeln heran, sind alle beteiligten Parteien an einer raschen Behebung des Problems interessiert. Doch wenn Bauvorhaben oder Wartungsannahmen schon länger zurückliegen und nicht sauber dokumentiert wurden, kann es auch zu Konflikten rund um die Garantie nach SIA 118 kommen. Im schlimmsten Fall folgt der Weg vor ein Gericht, um die Sachverhalte zu klären.
In diesem Artikel erfahren Sie, was sich genau hinter der SIA 118 Garantie verbirgt und lernen die wichtigsten Fakten dazu.
Inhalt
- Was ist die SIA 118 Norm?
- Was besagt die Baugarantie SIA 118 nach Art. 172?
- Worauf sollten Sie beim Garantieschein SIA 118 zur Mängelrüge und -beseitigung achten?
- Wie unterscheiden sich die Mängelansprüche nach OR oder Baugarantie SIA 118?
- Wann verjähren Mängelansprüche des Garantieschein SIA 118?
- SIA 118 Garantie: Wie funktioniert die Mängelrüge?
- Weshalb führt analoge Dokumentation zu Mängelrügen?
- SIA 118 Garantie: Wie lassen sich Baumängel am besten vermeiden?
Was ist die SIA 118 Norm?
Wer hierzulande in der Baubranche tätig ist, dem wird der SIA kein Fremdwort sein. Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) ist aber mehr als eine vernetzte Interessengruppe; mit seinem Regel- und Normenwerk schuf der SIA einen unverzichtbaren Pfeiler der schweizer Baukunde.
Eine dieser Normen des SIA ist die Baugarantie nach SIA 118. Doch weshalb braucht es für das Bauwesen eine spezielle Norm, wenn das Werkvertragsrecht bereits im schweizerischen Obligationenrecht (OR) geregelt ist?
Das schweizer Obligationenrecht wird international als Meisterwerk des Schuldrechts gesehen. Es diente seinem Erscheinen im 19. Jahrhundert in zahlreichen Regionen wie der Türkei, China, im Nahen Osten und in Nordafrika als Inspiration für die lokale Gesetzgebung und wurde teilweise sogar beinahe 1 zu 1 übernommen.
So vorbildlich das OR auch ist, so birgt das im OR enthaltene Werkvertragsrecht auch einige Nachteile für das Bauwesen. Besonders relevant: Das Werkvertragsrecht bezieht sich nicht spezifisch auf das Bauwesen. So entsteht gemäss OR beispielsweise auch bei der Fertigung eines massgeschneiderten Anzuges, bei der Reparatur eines Fahrzeuges oder beim Schneiden einer neuen Frisur ein Werkvertrag.
Damit ist der Werkvertrag zu wenig spezifisch auf die Praxis des Bauwesens ausgerichtet, weshalb die Norm SIA 118 von vielen Auftraggebenden und Auftragnehmenden bevorzugt wird.
Was besagt die Baugarantie SIA 118 nach Art. 172?
Laut Artikel 172 bis 182 der SIA 118 hat die auftraggebende Partei ihre Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme der auftraggebenden Partei frei von Sachmängeln zu überlassen. Die Leistung gilt dann als sachmängelfrei, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit enthält und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Sollte im Bauvertrag keine Beschaffenheit vereinbart worden sein, gilt die Leistung dann als sachmängelfrei, wenn sie nach dem Vertrag vorausgesetzten Anforderungen erfüllt, oder bei der Abnahme für seine gewöhnliche Verwendung geeignet ist und eine Beschaffenheit beträgt, wie bei Werken gleicher Art üblich ist. Sollte ein Schadensfall eintreten, so ist eine Mängelrüge zwingend.
Laut Baurecht umfasst die Garantie jedoch nicht den normalen Verschleiss, Bedienungsfehler oder Dritt-Ursachen.
Worauf sollten Sie beim Garantieschein SIA 118 zur Mängelrüge und -beseitigung achten?
Mit der Mängelrüge wird ein ausführendes Unternehmen zur Behebung ersucht. Mängel, die bei der Abnahme (SIA) entdeckt werden, sind sofort zu rügen.
Ein nicht unwesentlicher Grund, die SIA 118 zu vereinbaren, ist, dass bei Abnahme des Werks Anspruch auf eine gemeinsame Prüfung mit der ausführenden Firma (Unternehmer) besteht. Ein weiterer Vorteil ist, dass bei vereinbarter SIA-Norm 118 der Verlust von Mängelansprüchen infolge verspäteter Rüge erheblich gemindert wird, da während der ersten 2 Jahre jederzeit gerügt werden kann.
Ist die SIA 118 vereinbart gilt für alle während der ersten 2 Jahre aufgetretenen Mängel eine Beweislastumkehr, in welcher nicht der Besteller, sondern der Unternehmer die Mängelfreiheit des Werks zu beweisen hat.
Wie unterscheiden sich die Mängelansprüche nach OR oder Baugarantie SIA 118?
Nur wenn ein Mangel rechtzeitig und formgerecht vom Besteller gerügt worden ist, stehen ihm die Mängelrechte zu. Sowohl nach Gesetz (Art. 368 OR) als auch SIA-Norm 118 sind das die Nachbesserung, die Minderung oder der Rücktritt vom Vertrag (Wandelung).
Einen wesentlichen Unterschied gibt es dennoch:
- Ist das Werksvertragsrecht nach OR vereinbart, so kann der Besteller frei wählen, ob er eine Nachbesserung, Minderung oder Wandlung möchte. Allerdings ist dabei zu beachten, dass die Ausübung eines Mängelanspruchs ein Gestaltungsrecht darstellt und damit unwiderruflich ist. Spricht der Besteller einmal den Minderungsanspruch aus, kann dieser nicht nachträglich die Nachbesserung fordern.
- Ist die SIA-Norm 118 vereinbart, steht dem Unternehmer der Nachbesserungsanspruch zu, welche ihm der Besteller gewähren muss.
LESETIPP: Claim Management – Nachtragsanmeldung gemäß SIA 118
Wann verjähren Mängelansprüche des Garantieschein SIA 118?
Anders als im Obligationenrecht, in dem die Mängelrechte der auftraggebenden Partei eines unbeweglichen Werks laut OR 371 nach fünf Jahren ab Abnahme verjähren, dauert die SIA 118 Garantie für offene Mängel, lediglich zwei Jahre.
Sobald der Garantieschein SIA 118 für offene Mängel nach zwei Jahren ausgelaufen ist, kann die auftraggebende Partei nur noch sogenannte ‘verdeckte Mängel’ rügen. Was als verdeckter Mangel gilt, ist im Art. 179 SIA-Norm 118 geregelt. Grundsätzlich handelt es sich dabei aber um Baumängel, die nicht offensichtlich erkennbar sind. Nach weiteren drei Jahren erlischt schliesslich auch die SIA 118 Garantie für verdeckte Mängel.
SIA 118 Garantie: Wie funktioniert die Mängelrüge?
Die konkrete Vorgehensweise bei der Mängelrüge im Umfang der SIA 118 Garantie ist sowohl für die auftraggebende, als auch für die auftragnehmende Partei von Bedeutung, um mögliche Komplikationen so zielführend wie möglich beiseitelegen zu können.
Wenn bei einem Vertrag die SIA-Norm 118 vereinbart wurde, steht es der auftraggebenden Partei innerhalb der zweijährigen Frist ab Abnahme zu jedem Zeitpunkt zu, allfällig entdeckte Baumängel zu rügen. Lediglich Mängel, die zu zusätzlichen Beschädigungen führen könnten, müssen unmittelbar nach der Entdeckung der auftragnehmenden Partei angezeigt werden.
Die Rüge sollte von der bestellenden Seite schriftlich und am besten eingeschrieben zugestellt werden. In der Rüge enthalten sind die genaue Beschreibung des Mangels und die Absicht der Auftraggebenden, den Zustand des Bauwerks so nicht zu akzeptieren.
Ferner empfiehlt es sich für Auftraggebende, von der Auftragnehmenden eine Eingangsbestätigung der Rüge zu fordern. Hier finden Sie eine detaillierte Mängelrüge-Vorlage zum kostenlosen Download.
Weshalb führt analoge Dokumentation zu Mängelrügen?
Mängel sind auch im schweizer Bauwesen keine Seltenheit. Dennoch gilt es sowohl aus Sicht der auftraggebenden, als auch aus Sicht der auftragnehmenden Partei, Baumängel so gut es geht zu vermeiden. Hier sitzt die Auftragnehmende jedoch am längeren Hebel.
Mängelrügen im Umfang des Garantieschein SIA 118 sind zeitaufwendig, kostenintensiv und schaden dem Ruf einer Bauunternehmung. Um sich vor Baumängeln zu schützen, gilt es, potenzielle Fehlerquellen möglichst zu eliminieren.
Eine dieser Fehlerquellen, die dazu führt, dass Auftraggebende von ihrem Garantieschein SIA 118 Gebrauch machen, ist eine analoge Baudokumentation.
Das Erstellen von Tatsachenberichten im Bauwesen erfolgt auch im Jahr 2023 in der Regel noch immer von Hand. Wird zum Beispiel im Zuge einer Begehung ein Fehler oder Schaden ausgemacht, greifen die Verantwortlichen meist zu Kugelschreibern, Notizblock und Papierplan.
Sollte es die Situation erfordern, werden Bilder mit der Digitalkamera oder dem Handy festgehalten. Nach der Rückkehr ins Büro müssen diese Informationen zur Weiterbearbeitung geordnet und hinterlegt werden – oft in Form einer Excel-Datei. Um die Behebung des Schadens in die Wege zu leiten, erfolgt zu guter Letzt die Kontaktaufnahme mit den verantwortlichen Unternehmen, inklusive Übermittlung der relevanten Daten.
Gerade in Folge von Personalwechseln, oder bei einer mündlichen Übermittlung von Informationen gehen wichtige Details zu einer Leistung schnell verloren. Doch auch, wenn alle Informationen vollständig in Ordnern oder auf Computerlaufwerken gesammelt werden, stellen technische Gebrechen, Rohrbrüche oder Blitzschläge noch immer eine Gefahr für die Daten dar. Somit droht eine lückenhafte Dokumentation der Sachverhalte. Wenn Jahre später eine Gewährleistung nach der SIA-Norm 118 fällig wird, kann sich das für den Bauträger als sehr kostspielig erweisen.
LESETIPP: Wie Sie mit Projektmanagement Software für Bauprojekte Ihre Effizienz steigern
SIA 118 Garantie: Wie lassen sich Baumängel am besten vermeiden?
Die Ursachen für Baumängel sind vielfältig. Oftmals entstehen Fehler auf der Baustelle aber aufgrund einer unklaren Auftragslage, aufgrund von Missverständnissen, aufgrund mangelnder Dokumentation oder aufgrund eines ungenügenden Qualitäts- und Baumanagements.
Vielfach sind es die aktuellen Herausforderungen unserer Zeit, wie Fachkräftemangel und hohe Baukosten, die Baubetriebe zu Sparmassnahmen veranlassen. Falsch umgesetzt sind diese Sparmassnahmen allerdings oft kontraproduktiv und schaden mehr, als sie nützen.
Vor allem, wenn Kompromisse in den Bereichen Planung, Dokumentation und Qualitätsmanagement eingegangen werden, kann sich das im Nachhinein rächen. Doch auch wenn die digitalen Möglichkeiten unserer Zeit nicht wahrgenommen werden und dadurch – in Kombination mit dem Fachkräftemangel – die Produktivität sinkt, leidet der Erfolg von Bauprojekten.
Um den Herausforderungen unserer Zeit gerecht zu werden, kosteneffizienter bauen zu können und dabei gleichzeitig die Qualität des Baumanagements zu steigern, empfiehlt sich der Einsatz einer professionellen Bausoftware wie PlanRadar.
PlanRadar digitalisiert wesentliche Schritte im Bau- und Immobilienwesen und sorgt damit für niedrige Kosten, höhere Transparenz und mehr Spielraum für die Bauleitung. PlanRadar wurde in Österreich entwickelt und wird mittlerweile weltweit von Unternehmen jeder Grösse für Baudokumentation, Mängelmanagement, Reporting, Bewertung, Beweissicherung, Aufgabenzuweisung, Abnahmen, Übergaben, Due Diligence, Bestandsaufnahmen, oder Zertifizierungen eingesetzt.
Die Vorteile von PlanRadar liegen auf der Hand; neben der zeitlichen, finanziellen und personellen Entlastung ist PlanRadar allerdings auch ein besonders effektives Tool, um Baumängel zu entdecken und zu vermeiden, bevor sie in einer Baugarantie SIA 118 Mängelrüge resultieren.
Lückenlose Protokolle – auch Jahre nach Projektabschluss
Alle in der App hinterlegten Informationen lassen sich mit einer Filterfunktion gezielt durchsuchen. Dadurch werden Daten mit wenigen Fingertipps ersichtlich, auch wenn sie Jahre zurückliegen. Alle gespeicherten Daten können darüber hinaus zu jeder Zeit als PDF oder Excel-Datei exportiert werden. Das ermöglicht den raschen und vollständigen Nachweis über erbrachte Leistungen und die Zuständigkeiten der beteiligten Projektpartner.
Gerade in Fällen, in denen eine Klärung von Sachverhalten vor Gericht nötig wird, zahlt sich eine umfassende und im zeitlichen Ablauf nachvollziehbare Dokumentation aus. Das Resultat ist ein effizienter Ablauf aller Prozesse rund um die Gewährleistung – Bauträger schaffen so Sicherheit und sparen dadurch Kosten und Geld.
LESETIPP: Baustellendokumentation: So geht’s richtig!
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