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- Der Immobilienmarkt in der Schweiz 2023 – die Fakten
- Der Schweizer Immobilienbranche – 2023 Marktanalyse
- Befindet sich die Schweiz 2023 in einer Immobilienblase?
- Prognose zum Immobilienmarkt in der Schweiz
- Der Immobilienmarkt in der Schweiz 2023: Fazit
Der Immobilienmarkt in der Schweiz – die Fakten
Der schweizer Immobilienmarkt ist eine kontroverse Angelegenheit, welche hierzulande immer wieder zu hitzigen Diskussionen führt. In kaum einem anderen Land der Welt steht das Thema Immobilien so im Zentrum der Gesellschaft, wie in der Schweiz.
Wir legen die Fakten neutral auf den Tisch und stellen Ihnen den Stand der schweizer Immobilienlandschaft 2023 übersichtlich und kompakt vor.
LESETIPP: Immobilienpreise 2023: Weltweite Prognosen
Grossflächiger Wohnungsnotstand – oder doch nicht?
Wer 2023 in den schweizer Ballungsräumen eine Mietwohnung sucht, hat schlechte Karten. Besonders bei günstigen Wohnungen für 2’500 Franken oder weniger herrscht ein enormes Unterangebot. In der Stadt Zürich beispielsweise liegt die Leerwohnungsziffer momentan bei gerade einmal 0.06 Prozent.
Menschenschlangen von einigen dutzenden bis zu hunderten von Leuten vor zu besichtigenden Wohnungen und strikte Bewerbungsverfahren sind für Wohnungssuchende in den Grossstädten Alltag.
Leerwohnungsbestand in Schweizer Städten:
- Zürich: 0.06 Prozent
- Genf: 0.42 Prozent
- Basel: 1.10 Prozent
- Lausanne: 0.64 Prozent
- Bern: 0.45 Prozent
- Winterthur: 0.19 Prozent
- Luzern: 0.88 Prozent
Wie real ist die Wohnungsnot in der Schweiz 2023 wirklich? Kürzlich schlug ein von der Denkfabrik Avenir Suisse veröffentlichtes Thesenpapier grosse Wellen in den schweizer Medien. Das Papier stellt die verbreitete Annahme einer grossflächigen Wohnungsnot in Frage und warnt vor weiteren Eingriffen in den Wohnungsmarkt. Sie hinterfragt zudem die Nachhaltigkeit des gemeinnützigen Wohnungsbaus.
Avenir Suisse behauptet, dass Wohnbaugenossenschaften aufgrund von Subventionen, wie vergünstigten Bodenpreisen und staatlichen Bürgschaften, überleben.
Der Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz (WBG) weist diese Behauptung zurück und betont, dass etwa 85 % der gemeinnützigen Wohnungen keine Förderung beanspruchen und die wenigen Bundessubventionen die Steuerzahler nichts kosten.
Tatsächlich, ein schweizweites Problem ist die Wohnungsnot nicht unbedingt. Besonders in peripheren Kantonen und Berggebieten wie dem Jura, den beiden Appenzell, Glarus und Wallis sind die Mieten generell tief und das Angebot gross. Aufgrund der fehlenden wirtschaftlichen Möglichkeiten, Infrastruktur und Bildungsmöglichkeiten ist in diesen Gegenden die Nachfrage relativ niedrig.
Rekordtiefe Eigenheimquote
Die Immobilienbranche in der Schweiz zählt 2023 zu den bedeutendsten Sparten der eidgenössischen Wirtschaft. So gibt es keine andere Einzelbranche, welcher mehr zum Schweizer BIP beiträgt. Einen grossen Anteil am Kuchen besitzen institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Lebensversicherungen und Banken.
Knapp zwei Drittel der Einwohner:innen der Schweiz leben in einer Mietwohnung. Mit 36 Prozent hat die Eidgenossenschaft eine der tiefsten Eigenheimquoten der Welt. Das liegt daran, dass es kaum in einem anderen freien Land so schwierig ist, ein Eigenheim zu erwerben wie in der Schweiz. Die gesetzlichen und wirtschaftlichen Hürden sind verglichen mit den meisten anderen Ländern so hoch, dass der Traum vom Eigenheim mittlerweile nur noch wenigen offensteht. Eine Wende dieses Trends ist mit Stand 2023 nicht sichtbar.
Nicht nur die stark steigenden Immobilienpreise führen dazu, dass Wohneigentum für Private herausfordernd ist. Auch die gesetzlichen Tragbarkeitsrichtlinien welche erfüllt werden müssen, um eine Hypothek zu erhalten, sind ein bedeutender Grund. So beträgt der kalkulatorische Zinssatz, auch bei Festhypotheken mit viel tieferen Zinsen, satte 5 Prozent und darf nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Dazu kommt ein erforderliches Eigenkapital von mindestens 20 Prozent.
Vor allem im urbanen Raum herrscht ein akuter Mangel an Mietwohnungen. In Zürich leben über 90 Prozent aller Anwohnerinnen und Anwohner in Mietwohnungen. Die Mieten verdoppelten sich in den letzten 20 Jahren beinahe. Mittlerweile kostet eine durchschnittliche 2-Zimmerwohnung mit 80 Quadratmetern im Zentrum von Zürich monatlich rund 4’000 Schweizer Franken – ohne die Nebenkosten.
Die hohen Preise, gepaart mit der enormen Nachfrage und der niedrigen Eigenheimquote führen dazu, dass der Schweizer Immobilienmarkt über ein spannendes Angebot an Anlageobjekten verfügt.
Risiken auf dem Eigenheimmarkt nehmen ab
Etwas besser ist die Lage 2023 auf dem schweizer Eigenheimmarkt. Im zweiten Quartal 2023 hat sich das Risiko einer Immobilienblase etwas verringert. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist von 1.49 auf 1.41 Punkte gesunken. Das ist zwar immer noch relativ hoch, stellt aber eine Verbesserung zum Vorjahr dar.
Ein Grund dafür ist, dass die Schweizer:innen nicht mehr so schnell Schulden durch Hypotheken aufnehmen. Andererseits sind die Eigenheimpreise schneller gestiegen als andere Kosten, was den Index nicht so stark sinken liess. Auch wenn der Markt im Moment etwas überbewertet erscheint, sieht es so aus, als ob die Preise am Immobilienmarkt der Schweiz 2024 stabil bleiben werden. Eine wesentliche Preiskorrektur wird aufgrund der weiterhin reduzierten Bautätigkeit als unwahrscheinlich angesehen.
- Eigenheimpreise sind schneller gestiegen als andere Kosten
- Preise dürften stabil bleiben
- Gefahr einer Immobilienblase nimmt ab
Der Schweizer Immobilienbranche – 2023 Marktanalyse
Wohneigentum und Mietzinsen werden in der Schweiz immer teurer. Je nach Kanton stiegen die Preise für Immobilien in der Schweiz in den letzten 25 Jahren im Schnitt 3 bis 9 Prozent pro Jahr. Während der Anteil an Eigenheimbesitzer:innen und privaten Vermieter:innen abnimmt, nimmt der Anteil an gewerblichen Vermieter:innen Jahr für Jahr zu. Der Preis wird allerdings hauptsächlich durch die hohe Nachfrage angetrieben. In der kleinen Schweiz ist Bauland rar und wird nur sehr restriktiv freigegeben. Strikte Zonenpläne und Vorgaben bezüglich verdichtetem Bauen sind weitere Faktoren, welche für Neubauten beachtet werden müssen. Obwohl die Bevölkerung in der Schweiz jährlich um gut 100.000 Personen anwächst, nimmt die Wohnbautätigkeit Jahr für Jahr ab. Mit der Pandemie ist die Nachfrage nach Eigenheimen und grösseren Mietwohnungen jedoch noch weiter angestiegen.
LESETIPP: Wie Sie Ihre Immobilienportfolios mit Immobilienverwaltungssoftware digitalisieren
Preisentwicklung: Stabilisierung auf hohem Niveau
Der Immobilienmarkt in der Schweiz zeigt weiterhin stabile Preise auf einem bereits hohen Niveau. Die jüngsten Daten des Swiss Real Estate Offer Index, veröffentlicht von ImmoScout24 und Iazi, offenbaren einige interessante Tendenzen. Während die Preise von Eigentumswohnungen im August 2023 leicht um 0.1 Prozent fielen, blieben sie im Jahresvergleich dennoch 2.3 Prozent höher, wobei der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 8623 Franken lag. Einfamilienhäuser verzeichneten eine leichte Steigerung der Preiserwartungen von Verkäufern um 0.7 Prozent gegenüber dem Vormonat und lagen durchschnittlich bei 7453 Franken pro Quadratmeter.
Interessant ist die Entwicklung der Mietpreise. Im August 2023 sanken sie im Monatsvergleich um 0.4 Prozent, aber auf Jahressicht haben die Vermieter:innen ihre Preiserwartungen um 2.9 Prozent angehoben. Die Mietpreisentwicklung ist jedoch regional sehr unterschiedlich. Tessin und Nordwestschweiz erlebten Preissteigerungen, während die Zentralschweiz und insbesondere die Grossregion Zürich Rückgänge verzeichneten.
Bedeutung des Immobilienmarktes für die schweizer Wirtschaft 2023
Die Rolle Immobilienmarktes für die schweizer Wirtschaft der Schweiz ist nicht zu unterschätzen.
Liegenschaften, oft als “Goldwert” in Unternehmensbilanzen betrachtet, stellen während unsicheren Zeiten eine Gefahr für die Gesamtwirtschaft dar. Faktoren wie Inflation, geopolitische Unruhen und der Ukraine-Krieg haben die Immobilienwerte in der Schwebe gelassen. Dies hat Unternehmen und Pensionskassen veranlasst, ihre Immobilienstrategien zu überdenken.
Pensionskassen, die bedeutende Immobilienbesitzer in der Schweiz sind, werden dennoch weiterhin in Immobilien investieren. Der Grund dafür ist das stetige Wachstum der Bilanzsumme der beruflichen Vorsorge. Tatsächlich generieren Immobilien regelmässige Liquiditätsflüsse, die für viele Rentner:innen lebenswichtig sind.
Wenn Immobilienwerte aber weiter steigen, könnte dies die Notwendigkeit von Wertkorrekturen in Bilanzen erhöhen und Ängste vor einer Immobilien- oder sogar Bankenkrise schüren.
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Befindet sich die Schweiz 2023 in einer Immobilienblase?
Die stark steigenden Preise lassen schnell auf eine Immobilienblase in der Schweiz schliessen. Dies ruft die Immobilienkrise der Vereinigten Staaten ins Gedächtnis, welche 2007 am Beginn der Weltfinanzkrise stand. Droht in der Schweiz bald ein ähnliches Szenario? Verschiedene Aspekte sind abzuwägen.
Diese Gründe sprechen für eine Immobilienblase in der Schweiz:
- Expansive Geldpolitik – Die expansive Geldpolitik der letzten Jahre ist eine der entscheidenden Argumente von Befürwortern der Blasen-Theorie. Und tatsächlich; Zentralbanken auf der ganzen Welt betrieben im Nachklang der Weltwirtschaftskrise eine Geldpolitik, welche es zuvor noch nie gab. Die Leitzinsen wurden gesenkt, bis sie ins Negative rutschten. Als Resultat stiegen in der Schweiz und in vielen anderen Länder die Vermögens- und Immobilienpreise.
- Ungebremster Preisanstieg – In den letzten 20 Jahren sind die Immobilienpreise in der Schweiz enorm gestiegen. Heute kostet der bebaute Quadratmeter rund 80 Prozent mehr als im Jahr 2002. Viele Experten und Expertinnen vermuten darin eine extreme Überbewertung und schlagen Alarm. Sie warnen von einer Blase, welche bald platzen könnte. Aufgrund der Bedeutung des Immobilienmarktes für die Schweizer Volkswirtschaft hätte ein Platzen verheerende Folgen für das Land.
Diese Gründe sprechen gegen eine Immobilienblase in der Schweiz:
- Hohe Nachfrage und nicht Spekulation – Im Unterschied zur Immobilienkrise 2007 in den Vereinigten Staaten von Amerika, steigen die Immobilienpreise in der Schweiz nicht aufgrund von Spekulationen. Die massiven Steigerungen beruhen zu einem grossen Teil auf einer grossen und nachhaltigen Nachfrage nach Einfamilienhäusern, welche auf einen enormen Mangel trifft. Es ist also ein fundierter Grund, nämlich die Knappheit, welche die Prise in die Höhe treibt und nicht Spekulation, wie dies bei einer Blase der Fall wäre.
- Strenge Regulierungen – Der Immobilienpreis bricht spätestens dann ein, wenn ein Grossteil der Bevölkerung die Hypothek nicht mehr tragen und das Haus verkaufen muss. Dies war zum Beispiel in den USA der Fall. Allerdings sind die Vorgaben, welche erfüllt werden müssen, um eine Hypothek zu erhalten, in den Vereinigten Staaten viel lockerer als in der Schweiz. In der Schweiz sind die gesetzlichen Tragbarkeitsberechnungen so streng, dass zwei Drittel aller Schweizerinnen und Schweizern an ihnen scheitern. Die meisten Eigenheimbesitzer in der Schweiz sind ausreichend wohlhabend, um ihre Hypothek auch in einer Krise stemmen zu können. Dieser Faktor senkt das Risiko einer Immobilienkrise enorm.
Demnach ist es falsch, 2023 von einer Schweizer Immobilienblase zu sprechen.
Prognose zum Immobilienmarkt in der Schweiz
Der Schweizer Immobilienmarkt bietet sichere und attraktive Investitionsmöglichkeiten. Vor allem was Neubauten und Bauland angeht, steht der riesigen Nachfrage allerdings nur ein kleines Angebot entgegen. Dadurch sind die Preise auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz in den letzten 20 Jahren durchschnittlich um 80 Prozent gestiegen. Doch die Preise werden ziemlich sicher auch über die nächsten Jahre ansteigen. Einzig die zur Zeit weltweit stattfindende wirtschaftliche Abkühlung könnte 2023 und in den Folgejahren den bisherigen Trend bremsen.
Ähnlich sieht es mit den Mieten aus, welche vor allem in den Städten zu den höchsten der Welt zählen. Die hohe Dichte an Mietobjekten und die strengen gesetzlichen Hürden für privates Wohneigentum machen den Schweizer Immobilienmarkt besonders für institutionelle und sehr wohlhabende Anleger:innen laufend attraktiver.
Immobilienmarkt Schweiz 2024
In vielen Ländern der Welt musste sich die Bau- und Immobilienbranche an turbulente Zeiten gewöhnen – auch 2024 erwarten Expert:innen Herausforderungen auf dem internationalen Markt.
Wie in so vielen Bereichen stellt die Schweiz auch hier einen Sonderfall dar. Zwar wurden wir bei Weitem nicht von den aktuellen Krisen verschont, im Vergleich zum Ausland hält sich der inländische Markt jedoch relativ wacker.
Die Inflation in der Schweiz lag weit unter dem, was wir beispielsweise in der Europäischen Union, dem Vereinigten Königreich und den USA beobachtet haben. Zudem blieb die Nachfrage hoch. Aufgrund der herausfordernden Hypothekar-Vorschriften und der niedrigen Eigenheimquote haben höhere Zinsen den Immobilienmarkt weniger hart getroffen als es in vielen anderen Bereichen der Welt der Fall war.
Im Immobilienmarkt der Schweiz 2024 werden die Wellen weniger verheerend sein als im Ausland. Weitere Rückgänge sind auch hier möglich und auch das Fehlen der Credit Suisse als wichtiger Player im Hypothekengeschäft wird seine Spuren hinterlassen. Allerdings ist das Jammern auf hohem Niveau und als Ganzes wird der Immobilienmarkt der Schweiz 2024 wertvolle Chancen und Perspektiven bieten.
Immobilienmarkt Schweiz Prognose 2025
Je weiter wir uns mit einer Prognose in die Zukunft bewegen, desto schwieriger wird es, eine akkurate Prognose zu bieten. Mit Stand September 2023 eine Immobilienpreise Prognose 2025 Schweiz bieten ist eine Herausforderung. Zahlreiche Faktoren, welche einen grossen Einfluss auf den Markt haben können, sind noch unklar.
Immobilienmarkt Schweiz Prognose 2025: Chancen
- Wirtschaftliche Stabilität der Schweiz: Die Schweiz hat eine robuste Wirtschaft und eine starke Währung. Dies zieht auch 2025 Investor:innen an und hält die Immobilienpreise stabil.
- Tiefes Zinsniveau: Niedrige Zinsen machen den Kauf von Immobilien attraktiver
- Städtebau und Entwicklung: Die Schweiz hat einige der lebenswertesten Städte der Welt. Investitionen in Infrastruktur und städtische Entwicklung stärken den Immobilienmarkt weiter.
Immobilienmarkt Schweiz Prognose 2025: Risiken
- Immobilienblase: Eine Überbewertung auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist 2025 nicht ausgeschlossen. Ein plötzlicher Preisverfall würde zu finanziellen Verlusten für Investor:innen und Hausbesitzer:innen führen.
- Regulatorische Änderungen: Änderungen in der Regulierung oder Besteuerung von Immobilien könnten den Markt beeinflussen.
- Globale wirtschaftliche Unsicherheiten: Die Schweiz ist gegen wirtschaftliche Schocks oder Krisen nicht immun. Diese können sich auf den Immobilienmarkt auswirken.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz 2023: Fazit
Der Immobilienmarkt in der Schweiz hat in den letzten Jahren einige beeindruckende Dynamiken erlebt. Jahrzehntelang war er als solide und lukrative Anlage bekannt, was sowohl inländische als auch ausländische Investitionen anzog. Aber 2023 zeigte sich eine gemischte Bilanz.
Wohnungsnot, oder nicht?
In den urbanen Zentren wie Zürich, Genf und Basel ist es ein echter Kampf, eine bezahlbare Mietwohnung zu finden. Die Zahlen sprechen für sich – mit Leerstandsquoten wie 0.06 % in Zürich wird deutlich, wie angespannt der Markt ist.
Bei günstigeren Wohnungspreisen gibt es nicht genug Angebot und Wohnungssuchende stehen oft Schlange, um überhaupt eine Besichtigung zu bekommen.
Gleichzeitig wird argumentiert, dass die Situation nicht so dramatisch ist, wie sie oft dargestellt wird. Tatsächlich gibt es Gegenden, insbesondere in ländlichen und bergigen Regionen, in denen die Mietpreise vergleichsweise niedrig sind und das Angebot reichlich ist. Es ist also eine Frage der Perspektive und des Standortes.
Wohneigentümer:innen sind in der Schweiz eine Minderheit
Wohneigentum jedoch bleibt 2023 ein schwer erreichbarer Traum für viele. Mit nur 36 % der Bevölkerung die im Eigenheim leben sind die Schweizer beim Thema Eigentum global betrachtet weit hinten. Dies liegt nicht nur an den hohen Immobilienpreisen, sondern auch an den strengen gesetzlichen Anforderungen, um eine Hypothek zu erhalten.
Ein Hoffnungsschimmer ist jedoch die relative Stabilität des Eigenheims-Marktes. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index deutet darauf hin, dass das Risiko einer Immobilienblase abnimmt. Das ist eine gute Nachricht für Investor:innen und Hausbesitzer:innen.
Immobilienmarkt Schweiz 2024 und 2025: Fazit der Prognose
Für 2024 und darüber hinaus wird erwartet, dass der schweizerische Immobilienmarkt weiterhin robust bleibt, aber wie überall gibt es auch hier Unsicherheiten.
Die derzeitige wirtschaftliche Abkühlung könnte den Markt verlangsamen aber viele Faktoren sprechen für anhaltende Stärke und Stabilität. Kurz gesagt, der Immobilienmarkt in der Schweiz ist und bleibt spannend und dynamisch.
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