Die Zukunft des Property und Facility Managements
Wie digitale Lösungen die Arbeit 2023 und darüber hinaus verändern werden
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Das rasante Wachstum des Onlinehandels, die sich verändernden Kundenanforderungen und die Fortschritte in der Automatisierungstechnik sorgen dafür, dass der Ansturm auf Logistikimmobilien auch in diesem Halbjahr anhält. In Deutschland wurde der langjährige Durchschnitt sogar um 30% übertroffen. Das Thema Logistik wird über die nächsten Jahre zunehmender die Immobilienlandschaft, den innerstädtischen Verkehr und das Stadtbild prägen. Immobilieninvestoren gehen heute schon in die Offensive. Wir zeigen auf, welche Trends bei Logistikimmobilien sich für die kommenden Jahre abzeichnen.
Definition: Was sind Logistikimmobilien?
Logistikimmobilien sind Gebäude, die zur Lagerung, Kommissionierung und Verteilung von Waren genutzt werden. Darunter fallen verschiedene Arten von Immobilien wie Lagerhallen, Verteilerzentren und Umschlaglager.
Trends bei Logistikimmobilien für 2021 und darüber hinaus vielversprechend
*Update 2020/2021
Ende 2020 zählen Logistikimmobilien zu den gefragtesten Objekten am Markt. Und das nicht ohne Grund, werfen Sie im Vergleich zu anderen Immobilien im Schnitt deutlich mehr Rendite ab. Schon die letzten Jahre zeigten eine starke Nachfrage nach Logistikimmobilien. Befeuert wurde dies im DACH-Raum durch einen zunehmenden Angebotsmangel. Die Folge: Vor allem der Wert innerstädtischer und stadtnaher Lagerflächen stieg immer weiter in die Höhe.
Diese relative Knappheit an verfügbaren Flächen zog auch die Investoren von Cerberus Capital Management LP, die in Spanien bereits ein Portfolio von 750 Millionen Euro aufweisen können, an. Auch die Blackstone Group, einer der bekanntesten Big Player unter den Immobilieninvestoren, plant ein stärkeres Engagement im DACH-Raum. In der Annahme, dass die Nachfrage von Onlineanbietern wie Amazon weiter ansteigen wird, haben diese begonnen in den Erwerb städtischer Lagerhäuser zu investieren. Zusätzlich dazu leistet sich die Gruppe den größten Logistik-Deal der Immobilienbranche. Dabei erwarben sie für umgerechnet 16,7 Milliarden Euro ein Portfolio aus Lagerhallen der Firma GLP aus Singapur.
Mit Logicor, einer 2012 von Blackstone gegründeten privaten Beteiligungsgesellschaft, wurde die Strategie verfolgt, größere Lagerhäuser in Europa zu erwerben. Nach dem Verkauf an einen chinesischen Staatsfond im Jahr 2017 erwies sich diese als eine ihrer erfolgreichsten Immobilienspekulation.
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E-Commerce- und Online-Handel befeuern Trend bei Logistikimmobilien
*Update 2020/2021
Das weltweite Aufkommen von COVID-19 hat die Entwicklungen der letzten Jahre hin zu mehr Online-Handel weiter verstärkt. Wiederholte Lockdowns und die allgemeine Unsicherheit am Markt führen dazu, dass immer mehr Menschen auf den Einkauf in Geschäften verzichten. Das Resultat: Selbst in besten Lagen stehen immer mehr Handelsflächen leer. Hingegen wächst der Bedarf an Logistikimmobilien, die den Online-Handel unterstützen.
Somit liegt beispielsweise Amazons Vorstoß im Erwerb innerstädtischer Logistikimmobilien im DACH-Raum voll im Trend. Dadurch verfeinert der Online-Gigant seine Logistiknetzwerke. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand: Die Paketstapel wachsen und mit ihnen der Anspruch, Zustellungen immer schneller zu Wunschzeiten an Wunschorten zu erhalten.
Zustelldienste haben Hochkonjunktur. Aus diesem Grund werden verstärkt alte Fabrikgebäude erfolgreich zu Fulfillmentlagern umgebaut. Solche Minidepots innerhalb der Stadtgrenzen sind für Anbieter wie Amazon Gold wert, da sie dadurch die Lieferzeiten für Kunden nochmal um einiges verkürzen können. Daher konzentrieren sich Online-Händler in den USA und Europa darauf, zusätzlich zu ihren regionalen Distributionszentren, lokalere Drehkreuze in der Nähe wichtiger Verkehrsadern zu errichten bzw. zu erwerben. Dieser hart umkämpfte Wettbewerb um Flächen in und um Stadtgebiete, erhöht einerseits die Attraktivität bestehender Einrichtungen als auch den Druck auf die Politik, mehr Industrieland für den Wohnungsbau freizugeben.
Doch geeignete Lagerareale in den Innenstädten sind rar und eine Herausforderung für den städtischen Verkehr. Die Kehrseite des bequemen Onlineeinkaufs sind nämlich der Anstieg klobiger Lieferwagen auf den Straßen, In-zweiter-Reihe-Parker und nervige Verkehrsstaus. Lösungen von der Stange gibt es bisweilen nicht. Eine städtische Lösung erfordert etwas mehr Kreativität. Europaweit haben Logistikentwickler bereits kreative Lösungen bzw. Ansätze gefunden:
- In Hamburg experimentiert UPS mit mobilen Wechselbrücken. Die Container werden dabei täglich vollgeladen in die Stadt gekarrt und die Waren mit e-Bikes ausgetragen.
- Paris verlagert Teile des Pakettransports auf Flüsse und Züge, um den Autoverkehr zu entlasten.
- In der Schweiz soll ein unterirdisches Tunnelsystem den Verkehr entlasten.
- Auch in London plant ein britisches Unternehmen bis 2022 ein am Hyperloop inspiriertes Tunnelnetz zu errichten, welches Millionen Pakete innerhalb kürzester Zeit durch London transportieren soll.
- Obendrauf sind alternative Ideen für die Mehrfachnutzung bestehender Immobilien im Gespräch. Dabei sollen beispielsweise Parkhäuser oder Büros nach Feierabend als Um- und Verladeflächen genutzt werden.
Urbane Lagerhallen und das Stadtbild
Kaum ein Immobiliensegment wächst derzeit so rasant wie Logistikimmobilien. Die Nachfrage von Online-Händlern wie Amazon nach Industrieflächen lockt einige der weltweit größten Investoren an. Jedes Jahr entstehen in Deutschland rund vier Millionen Quadratmeter neue Lagerflächen. In London zählen „Urban Warehouses“ bereits zu den begehrtesten Objekten.
Jahrelang wurden Gewerbebetriebe aus den Innenstädten verdrängt, heute gibt es innerstädtisch so gut wie keine Lagerhallen mehr. Der jetzige Rückwärtstrend, die einst verlorenen Flächen wieder in das Stadtgebiet zu integrieren, um den eingangs erwähnten Verkehrskollaps abzuwenden, missfiel anfangs besonders Anrainern. Sie befürchteten den Anblick unansehnlicher Lagerhäuser auf Dauer ertragen zu müssen. Glücklicherweise konnten mit der steigenden Urbanisierung auch diese Logistikimmobilien immer moderner, ansehnlicher und anpassungsfähiger gestaltet werden. Die Stimmigkeit zum restlichen Stadtbild wird zugunsten der Nachbarn vermehrt berücksichtigt. Was jedoch bleibt, ist das Imageprobleme der Branche: Obwohl jeder die Vorteile der Logistik nutzen will, möchte keiner das Gewerk in unmittelbarer Nähe haben. Nervend laute LKWs zu den unpassendsten Zeiten werden zum täglichen Ärgernis und Lärm- wie Abgaspegel steigen.
Steigender Online-Handel lässt Logistikimmobilien in die Höhe wachsen
Eingeschränkte Flächenverfügbarkeit, hohe Grundstückspreise und der Trend zu effizienteren Standorten führten in der Logistikbranche zu Überlegungen, Lagerflächen in die Höhe zu bauen. Hochhäuser zeigen ja bereits erfolgreich vor, wie relativ wenig Fläche maximiert werden kann. Höher zu bauen gleicht den Nachteil aus, dass urbane Grundstücke teuer und schwer zu finden sind.
Den europäischen Lager- und Logistikmarkt werden in Zukunft voraussichtlich zwei Konstruktionsweisen prägen: Hochregallager und mehrstöckige Logistikzentren.
Erstere sind mit 18 bis 30 Metern höher als standardmäßige Logistikimmobilien mit lichten Deckenhöhen von lediglich zehn bis zwölf Metern. Mehrgeschossige Bauten erhöhen bei gleicher Grundstücksfläche die nutzbare Fläche um ein Vielfaches.
Wie stadttaugliche Lagerhäuser aussehen können, zeigen eingesessene Logistikentwickler vor:
„Während Segro einen Zweistöcker in München errichtet, sichert sich Four Parx Top-Zentrallagen in Berlin, Frankfurt und München, um je ein sechsgeschossiges Lager hochzuziehen – Urban Multilevel genannt.“ -Tagesspiegel.de
Äußerlich unterscheiden sie sich kaum von gewöhnlichen Bürogebäuden. Im Inneren jedoch befinden sich tausende von Quadratmetern an Lagerfläche. Das unterste, dient dabei generell dem Be- und Entladen. Den Zugang zu den Stockwerken sichern Lastenaufzüge, die mehrere Paletten gleichzeitig transportieren können und üblicherweise einer Lkw-Ladung entsprechen.
Fazit
Die divergierenden Logistikprobleme von Großstädten, macht sie untereinander einzigartig. Einige kreative Lösungen konnten sich bereits bewähren, aber eine Lösung von der Stange gibt es nicht. Der Raum für neue frische Ideen und Lösungen bleibt daher groß und verspricht spannende Zukunftsaussichten.
